SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP SOREL & ASSOCIES

— le SCP [Adresse 16]

— la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

— la SCP GERIGNY

Expédition TJ

service publicité foncière

LE : 13 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

N° RG 24/00718 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVKU

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal judiciaire de BOURGES en date du 30 Mai 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [F] [H], notaire associé de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE

né le 26 Octobre 1966 à [Localité 19] (36)

[Adresse 13]

Représenté et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclarations du 29/07/2024

INCIDEMMENT INTIMÉ

— Mme [D] [V] épouse [C]

née le 25 Janvier 1937 à [Localité 18]

[Adresse 14]

Représentée et plaidant par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fisca acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 01/08/2024

II – Mme [N] [I]

née le 01 Décembre 1992 à [Localité 26]

[Adresse 15]

— M. [U] [X]

né le 19 Janvier 1993 à [Localité 28]

[Adresse 15]

Représentés par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

III – S.A.S. SERCPI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 7]

N° SIRET : 387 747 645

— S.A.S. SERCPI OMOTION IMMOBILIERE-SERCPI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 7]

N° SIRET : 387 747 645

Représentée et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Selon offre d’achat sous seing privé en date du 13 novembre 2020, [D] [C] s’est engagée à vendre à [U] [X] et [N] [I] un terrain à bâtir non viabilisé d’une superficie de 1501 m² sis [Adresse 20] à [Localité 30] cadastré section AD n° [Cadastre 9] (ancienne AD133), [Cadastre 11] (ancienne AD134), et [Cadastre 12] (ancienne AD135), au prix de 25 000 €.

Le 21 décembre 2020, les consorts [X] ' [I] ont signé avec la société MAISONS SERCPI un contrat de construction d’une maison d’habitation sur ce terrain moyennant la somme de 162 885,49 €.

Par acte sous-seing-privé du 10 mars 2021, [N] [I] et [U] [X], d’une part, et [D] [C], d’autre part, ont régularisé un compromis de vente.

La demande de permis de construire de [N] [I] et [U] [X] auprès de la mairie a été acceptée le 29 juillet suivant.

La vente est intervenue par acte authentique en date du 7 août 2021 établi par Maître [F] [H], notaire associé de la SCP [H], DAUPHIN ' PIGOIS, VILAIRE, l’achat étant financé au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la banque Crédit Mutuel.

Les travaux de terrassement, qui ont débuté le 20 septembre 2021, ont été arrêtés à l’initiative des consorts [Z] dès le 28 septembre suivant, ces derniers indiquant avoir découvert l’existence d’une convention de servitude en date du 24 février 1992 mentionnant l’engagement de Madame [C] à ne procéder à aucune construction compte tenu d’une servitude de passage de câbles souterrains de télécommunications appartenant à la société FRANCE TELECOM sur les parcelles objet de la vente.

Selon courrier du 5 janvier 2022, la société MAISONS SERCPI a informé les consorts [Z] qu’il n’était pas possible de poursuivre la construction dès lors que le terrain était non constructible.

Par acte du 27 juillet 2022, Madame [I] et Monsieur [X] ont assigné la SARL MAISONS SERCPI, Maître [H], notaire associé, et [D] [V] épouse [C] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins d’obtenir l’annulation de la vente, la restitution du prix de vente ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :

— prononcé l’annulation de la vente conclue le 13 novembre 2020 et réitérée en la forme authentique le 7 août 2021 entre Madame [D] [V] épouse [C], Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X], portant sur un terrain cadastré sections AD n°[Cadastre 10], [Cadastre 12] sis [Adresse 23] ;

— condamné Madame [D] [V] épouse [C] à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 25 000 euros à titre de restitution du prix de vente ;

— condamné Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] à restituer à Madame [D] [V] épouse [C] le terrain objet de la vente cadastré sections AD n°[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] sis [Adresse 24] ;

— condamné in solidum Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 21 095,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

— condamné in solidum Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] à payer à la SARL MAISONS SERCPI, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 387747 645, la somme de 38 012,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à relever et garantir Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] de leur condamnation à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 38 012,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] aux dépens ;

— condamné in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes formulées par Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[F] [H], notaire associé de la SCP [F] [H] Elisabeth DAUPHIN-PIGOIS Simon VILAIRE, a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 29 juillet 2024, cette procédure étant inscrite au répertoire général sous le N° 24/718.

Par déclaration enregistrée le 1er août 2024, [D] [C] a également interjeté appel du jugement, cette procédure étant inscrite au répertoire général sous le N° 24/736.

Par ordonnance en date du 4 février 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 24/736 et 24/718 sous le N° 24/718.

[F] [H] demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 13 janvier 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

DECLARER Me [F] [H] recevable et bien fondé en son appel

Et, y faisant droit,

Vu notamment les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER la jonction du présent appel RG n°24/00718 avec l’appel RG n°24/00736 de Madame [C]

INFIRMER le Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES du 30 mai 2024 en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation de la vente conclue le 13 novembre 2020 et réitérée en la forme authentique le 7 août 2021 entre Madame [D] [V] épouse [C], Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X], portant sur un terrain cadastré sections AD n°[Cadastre 10], [Cadastre 12] sis [Adresse 25] ;

— condamné Madame [D] [V] épouse [C] à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 25 000 euros à titre de restitution du prix de vente ;

— condamné Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] à restituer à Madame [D] [V] épouse [C] le terrain objet de la vente cadastré sections AD n°[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] sis [Adresse 25] ;

— condamné in solidum Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 21 095,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

— condamné in solidum Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] à payer à la SARL MAISONS SERCPI, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 387 747 645, la somme de 38 012,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à relever et garantir Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] de leur condamnation à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 38 012,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] aux dépens ;

— condamné in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à payer à madame, [N] [I] et Monsieur [U] [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes formulées par Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [D] [V] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et Statuant à nouveau :

A titre principal,

DECLARER Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] mal fondés en l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et les en débouter.

Subsidiairement,

CONDAMNER in solidum la Société MAISONS SERCPI et Madame [D] [C] à garantir et relever Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] et/ou tout autre succombant à payer à la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] et/ou tout autre succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel .

DEBOUTER la société MAISONS SERCPI et Madame [D] [C] de leurs prétentions à l’égard du notaire,

REJETER toutes fins, conclusions ou prétentions plus amples ou contraires.

La Société d’Etudes en Rénovation, Construction et Promotion Immobilière ayant pour enseigne « MAISONS SERCPI », intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 6 janvier 2025, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la SAS MAISONS SERCPI et que sa responsabilité ne peut pas être engagée.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [I] et Monsieur [X] à payer à la SAS MAISONS SERCPI la somme de 38.012,25 € assortis des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Condamner Madame [I] et Monsieur [X] à payer à la SAS MAISONS SERCPI la somme de 35.806,25 € et la somme de 2.206 € soit la somme de 38.012,25 €, outre intérêts à compter de la notification des présentes conclusions, en application des articles 5-1, 5-2 du contrat de construction, 1103 du Code Civil.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Maître [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] à payer à la SAS MAISONS SERCPI la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant, condamner Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] à payer à la SAS MAISONS SERCPI la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d’appel.

Débouter Maitre [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILLAIRE de toute demande de condamnation in solidum avec la SAS MAISONS SERCPI.

Condamner Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] en tous les dépens d’appel.

[N] [I] et [U] [X], intimés, demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 21 janvier 2025, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

JOINDRE les dossiers enrôlés sous les n° de RG 24/00718 et 24/00736,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judicaire de BOURGES du 30 mai 2024 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation de Maître [H] au paiement de la somme de 25.000 € au titre de la restitution du prix de vente du terrain,

— rejeté la demande des consorts [M] de remboursement des frais d’acompte de la cuisine,

— rejeté la demande des consorts [M] de remboursement de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive,

— limité à la somme de 6721,70 € les frais de loyer,

— limité à la somme de 2000 € l’indemnisation au titre du préjudice moral,

— condamné Madame [I] et Monsieur [X] à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 38 012,25 € assortis des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE avec Madame [C] au paiement de la somme de 25 000 € au titre de la restitution du prix de vente du terrain,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais d’acompte de la cuisine,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] au paiement de la somme de 1.675 € au titre de la taxe d’aménagement et 260 € au titre de la redevance d’archéologie préventive,

SI mieux n’aime la Cour, CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [C] au paiement de la [somme de] 500 € au titre des démarches à réaliser,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] au paiement de la somme de 18.148,59 € au titre des frais de loyer sauf à parfaire jusqu’au règlement des condamnations définitives,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN PIGOIS VILAIRE et Madame [C] au paiement de la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral,

DEBOUTER la société MAISONS SERCPI de toute demande formée à l’encontre de Monsieur [X] et de Madame [I] et subsidiairement CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [C] à garantir Monsieur [X] et Madame [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice de la société MAISONS SERCPI,

Pour le surplus,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOURGES du 30 mai 2024,

DEBOUTER Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE, Madame [C] et la société MAISONS SERCPI de toute demande plus ample ou contraire.

En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHINPIGOIS VILAIRE, Madame [C] et la société MAISONS SERCPI à payer à Monsieur [X] et Madame [I] la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les mêmes in solidum aux dépens.

[D] [C] née [V] demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 25 février 2025, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles 1137 et 1240 du Code Civil,

STATUER ce que de droit sur l’appel régularisé par Maître [F] [H] le 29 juillet 2024.

DECLARER recevable et bien-fondé l’appel incident interjeté par les présentes conclusions notifiées par Madame [D] [V] épouse [C]. 29

Y faisant droit,

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation de la vente conclue le 13 novembre 2020 et réitérée en la forme authentique le 7 août 2021 entre Madame [D] [V] épouse [C], Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X], portant sur un terrain cadastré sections AD n° [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] sis [Adresse 25]

— condamné Madame [D] [V] épouse [C] à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 25 000 euros à titre de restitution du prix de vente

— condamné Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] à restituer à Madame [D] [V] épouse [C] le terrain objet de la vente cadastré Sections AD n° [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] sis [Adresse 25]

— condamné, in solidum, Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et à Monsieur [U] [X] la somme de 21 095,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier

— condamné, in solidum, Madame [D] [V] épouse [C] et Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

— condamné Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [V] épouse [C] à relever et garantir Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] de leur condamnation à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 38 012,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement

— condamné, in solidum, Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [V] épouse [C] aux dépens

— condamné, in solidum Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [V] épouse [C] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [U] [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamné in solidum, Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE et Madame [V] épouse [C] à payer à la SARL MAISONS SERCPI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— rejeté les demandes formulées par Maître [F] [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS et Madame [D] [V] épouse [C] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau des chefs réformés, à titre principal,

DÉBOUTER Monsieur [U] [X] et Madame [N] [I] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Madame [D] [V] épouse [C].

À titre subsidiaire,

CONDAMNER Maître [F] [H] à relever et garantir Madame [D] [V] épouse [C] de toutes condamnations prononcées à l’égard de Monsieur [U] [X] et Madame [N] [I].

En tout état de cause,

DEBOUTER toutes parties de leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [N] [I] à verser à Madame [D] [V] épouse [C] une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [N] [I] aux entiers dépens et allouer à la SCP [Adresse 16] le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

SUR QUOI :

Il sera observé, à titre liminaire, que la demande de jonction des procédures 24/736 et 24/718 sous le N° 24/718, figurant dans le dispositif des dernières écritures des parties, apparaît sans objet dès lors qu’une telle mesure a d’ores et déjà été ordonnée par le conseiller de la mise en état selon décision du 4 février 2025.

I) sur l’annulation de la vente pour cause de dol :

Selon l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Il appartient à celui qui se prévaut de ces dispositions de rapporter la preuve de l’intention dolosive de son cocontractant, ainsi que du caractère déterminant de l’information qui n’a pas été portée à la connaissance de celui-ci au moment de la conclusion du contrat de vente.

En l’espèce, il est constant que le 13 novembre 2020 les consorts [M] ont soumis à Madame [C] un document dactylographié intitulé « offre d’achat sous seing privé », par lequel ils proposaient d’acquérir un « terrain à bâtir non viabilisé d’une superficie de 1501 m² situé [Adresse 21] références cadastrales AD [Cadastre 9]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12] » au prix de 25'000 €, ce document prévoyant les deux conditions suspensives suivantes : d’une part l’obtention d’un prêt de 190'000 € sur une durée de 25 ans au taux d’intérêt de 1,23 % et, d’autre part, l’obtention d’un permis de construire pour une superficie habitable de 115 m² (pièce numéro 6 du dossier de Madame [C]).

Il est établi que cette offre d’achat a été dûment acceptée par Madame [C] le jour même, soit le 13 novembre 2020, celle-ci ayant complété de façon manuscrite ce document par ses éléments d’identité (en page 1) et par la formule suivante, en troisième et dernière page, au-dessus de sa signature : « bon pour acceptation de la présente offre d’achat au prix net vendeur de 25'000 € ».

Tout en haut de cette troisième page de l’offre d’achat, figure la mention préimprimée suivante : « Servitude existante ' Non ».

Le caractère erroné d’une telle mention, attestant de l’absence de servitude grevant les parcelles considérées, n’est pas contestable, dès lors qu’il est établi (pièce numéro 8 du dossier des consorts [M]) qu’une convention de servitude pour l’établissement de câbles souterrains de télécommunication a été conclue le 24 février 1992 entre, d’une part, la société France Telecom et, d’autre part, Madame [C] et la mère de celle-ci en leurs qualités respectives de nu-propriétaire et d’usufruitière des parcelles, cadastrées à l’époque section AD numéros [Cadastre 2] lieudit « La Normandie »,134 et [Cadastre 4] lieudit "[Adresse 22]".

Aux termes de cette servitude, publiée au Service de la publicité foncière de [Localité 17] 1 le 3 mars 1992, la propriétaire desdites parcelles s’est engagée à « ne procéder à aucune construction, ni dépôt, ni remblais, à aucune plantation d’arbres dans la bande de servitude dont les caractéristiques figurent au tableau de la page 3 », c’est-à-dire sur une bande d’une largeur de 3 mètres, et sur des longueurs de 6 mètres pour la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2], 63 mètres pour la parcelle AD [Cadastre 3] et [Cadastre 6] mètres pour la parcelle AD [Cadastre 4].

La réponse négative à la question « Servitude existante ' » figurant dans l’offre d’achat précitée constitue donc un mensonge au sens du premier alinéa de l’article 1137 du code civil.

La lecture des termes de l’offre d’achat permet de constater que Madame [C], venderesse, avait nécessairement connaissance de l’intention des consorts [M] de procéder à l’acquisition de la parcelle aux fins de construction d’une maison d’habitation, dès lors que le terrain est qualifié par les parties de « terrain à bâtir non viabilisé » (page 1) et qu’il est stipulé dans l’offre d’achat une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt bancaire et à la délivrance d’un permis de construire pour une habitation d’une superficie de 115 m² (page 2).

Elle ne pouvait, dès lors, ignorer que l’existence d’une servitude d’établissement de câbles souterrains de télécommunications sur la parcelle que les consorts [M] envisageaient d’acquérir, qu’elle avait elle-même accordée à France Telecom le 24 février 1992, ayant pour conséquence de rendre celle-ci partiellement inconstructible sur une bande d’une largeur de 3 mètres, revêtait pour ces derniers un caractère déterminant de leur consentement à l’acte d’achat.

À cet égard, Madame [C] ne peut utilement soutenir que ce caractère déterminant ne serait pas établi aux motifs que « le caractère constructible du terrain n’est pas remis en cause par la convention de servitude en date du 24 février 1992 » et que l’interdiction d’ériger une construction se trouve strictement limitée à une bande traversante d’une largeur de 3 mètres, de sorte qu’il serait possible d’édifier une maison d’habitation sur le restant de la parcelle de 1501 m².

En effet, les parcelles AD [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], faisant l’objet de l’offre d’achat, sont issues respectivement des parcelles de plus grande importance originairement cadastrées section AD [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ainsi que cela résulte du document d’arpentage établi le 15 mai 2014 par Madame [R], géomètre-expert à [Localité 27] (pièce numéro 5 du dossier de Madame [C]).

Ce document, le plan figurant en annexe de la convention de servitude du 24 février 1992 (pièce numéro 3 du dossier de Madame [C]), ainsi que l’extrait du plan cadastral actualisé des lieux (pièce numéro 6 du dossier de la SARL Maisons SERCPI) permettent de constater que la bande d’une largeur de 3 mètres constituant l’assiette de cette servitude se situe sur le milieu du terrain faisant l’objet de l’offre d’achat, traversant celui-ci de part en part, ce qui rend à l’évidence impossible l’édification d’une maison d’habitation conformément au plan de masse établi par la SARL Maisons SERCPI (pièce numéro 2 du dossier des consorts [M]) et à tout le moins très délicate une implantation sur une partie de la parcelle non grevée de cette servitude.

Madame [C] soutient également que les mentions figurant dans l’offre d’achat n’émanent pas d’elle, puisqu’elles figuraient dans une offre d’achat pré imprimée qui lui a été soumise à son domicile par les consorts [M].

Il doit toutefois être observé que l’offre d’achat litigieuse est rédigée de façon dactylographiée en des termes extrêmement clairs et succincts.

Ainsi, après avoir rappelé la nature de terrain à bâtir, les références cadastrales de celui-ci ainsi que le prix de 25'000 € proposé, cette offre se borne à mentionner les deux conditions suspensives précitées, tenant à l’obtention d’un prêt bancaire et à la délivrance d’un permis de construire, ainsi qu’a indiquer, de façon lapidaire : « Si terrain à bâtir : le descriptif résulte-t-il d’un bornage ' Oui ; Terrain viabilisé ' Non ; Servitude existante ' Non ».

La lecture et la compréhension des mentions figurant ainsi sur l’offre d’achat étaient donc aisées pour Madame [C], laquelle a complété les paragraphes relatifs à son identité, et a dûment paraphé les trois pages de ce document.

En particulier, la réponse négative apportée à la question « Servitude existante ' » ne pouvait lui échapper, dès lors que cette mention apparaît tout en haut de la troisième et dernière page de l’offre d’achat, juste avant les acceptations manuscrites des parties et les signatures de ces dernières.

En paraphant les pages de l’offre d’achat et en apposant sa signature sur la dernière page de celle-ci dans le cadre de son acceptation de ladite offre, Madame [C] ' qui aurait dû porter à la connaissance des candidats acheteurs l’existence de la servitude grevant la parcelle dont la vente était envisagée ' doit être considérée comme étant à l’origine de l’information erronée fournie à ses cocontractants et présentant pour eux un caractère déterminant de leur consentement, peu important que la mention erronée ait été préalablement dactylographiée et non ajoutée de façon manuscrite.

Le premier juge a en outre pertinemment retenu que la dissimulation imputable à Madame [C] présentait nécessairement un caractère intentionnel, dès lors que celle-ci avait été signataire de la servitude du 24 février 1992 en sa qualité de nu-propriétaire des parcelles, de sorte qu’elle ne pouvait en ignorer l’existence.

Il se trouve ainsi suffisamment établi qu’il peut être reproché à Madame [C] un dol lors de son acceptation de l’offre d’achat du 13 novembre 2020, laquelle contenait l’accord des parties sur la chose et sur le prix, justifiant ainsi l’annulation de la vente des parcelles considérées, avec restitution, par Madame [C], du prix d’achat de 25'000 € aux consorts [M], et restitution par ces derniers du terrain objet de la vente.

La décision dont appel devra donc être confirmée de ce chef.

II) sur la responsabilité de Maître [H], notaire :

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ce texte que le notaire, auquel il appartient de conférer aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, a également pour mission de renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

A cet égard, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes dont il est chargé, ce qui lui impose de rédiger des actes valables ayant pour effet de réaliser exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

La jurisprudence impose notamment au notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement (Cass. 1ère civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602).

Ainsi, il est de principe que l’existence d’une intention manifestée par les acquéreurs d’édifier une construction sur un terrain impose au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, d’attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain (Cass. 1ère Civ. 5 avril 2012 n° 11-15.056).

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que, postérieurement à l’offre d’achat précitée du 13 novembre 2020 et à la signature d’un contrat de construction de maison individuelle avec la société Maisons SERCPI le 21 décembre 2020, un compromis de vente en date du 10 mars 2021, puis un acte authentique de vente en date du 7 août 2021 ont été établis par l’intermédiaire de Maître [H], notaire (pièces numéros 6 et 10 du dossier de celui-ci).

La volonté des consorts [M] de faire l’acquisition du terrain litigieux aux fins d’édification d’une maison individuelle était nécessairement connue du notaire dès lors que le compromis de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention du permis de construire avant le 31 mai 2021 « pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : construction d’une maison à usage d’habitation d’une surface habitable de 113 m² + garage d’une surface de 18 m² » (page numéro 6 du compromis) et que l’acte authentique rappelait les termes du permis de construire délivré aux acquéreurs le 25 mai 2021 par la mairie de [Localité 29] (page numéro 14).

Le paragraphe intitulé « identification du bien » énonçait que la vente portait sur les parcelles cadastrées section AD numéros [Cadastre 10] et [Cadastre 12], rappelant que celles-ci sont issues respectivement des parcelles « de plus grande importance originairement cadastrées » section AD [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], le tout ainsi qu’il résulte du document d’arpentage établi le 15 mai 2014 par Madame [R], géomètre-expert à [Localité 27] le 15 mai 2014 sous le numéro 776C dont une copie est demeurée annexée aux présentes » (page numéro 3 du compromis de vente).

Il était par ailleurs indiqué, dans le paragraphe intitulé « servitudes » du compromis et de l’acte authentique, « qu’il résulte d’un acte administratif du préfet du Cher en date du 24 février 1992 qu’il existe une convention de passage de câbles souterrains au profit de France Telecom sur les parcelles AD n°s [Cadastre 2]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 8]-[Cadastre 3]. Cet acte a été publié au Service de la publicité foncière de [Localité 17] 1 le 3 mars 1992 volume 1992 P numéro 1264 ».

Tenu d’une obligation de conseil, qui lui imposait de fournir aux acquéreurs des parcelles une information claire et complète sur la portée de leur acte et de s’assurer, notamment, que ces derniers s’engageaient dans leur acte d’achat en toute connaissance de cause, le notaire se devait d’attirer leur attention sur les circonstances de nature à empêcher la réalisation de leur projet de construction d’une maison individuelle d’habitation, projet dont il avait été informé.

À cet égard, tant le compromis que l’acte authentique indiquent que la cession porte sur trois parcelles cadastrales, dont il est rappelé qu’elles sont issues de « parcelles de plus grande importance » originairement cadastrées AD 133,134,135 et mentionnent l’existence d’une servitude de passage de câbles souterrains au profit de France Telecom sur les parcelles AD 133,134 et [Cadastre 4], mais également [Cadastre 5] et [Cadastre 8].

Il appartenait donc au notaire instrumentaire, d’une part, de délivrer aux acquéreurs une information claire et complète sur la division cadastrale et l’incidence de celle-ci sur l’assiette de la servitude de passage des câbles souterrains s’agissant des parcelles nouvellement cadastrées AD [Cadastre 10] et [Cadastre 12] dont ils envisageaient l’acquisition et, d’autre part et surtout, de les informer de façon précise sur les incidences de ladite servitude sur le caractère inconstructible, ne serait-ce que sur une bande de 3 mètres de largeur, du terrain et donc sur la faisabilité de leur projet de construction d’une maison d’habitation dont le plan de masse avait d’ores et déjà été établi par le constructeur.

À cet égard, les seules mentions précitées du compromis de vente et de l’acte authentique, sans précision sur l’impossibilité d’édifier une construction ou des plantations sur la bande de servitude instituée par la convention du 24 février 1992, n’était pas de nature à fournir aux consorts [M], acquéreurs des parcelles, une information claire et complète sur l’exacte portée de leur engagement.

Il doit être ajouté que le notaire ne peut utilement se prévaloir du fait que le certificat d’urbanisme délivré le 11 juin 2021 ne faisait nullement mention de la servitude litigieuse, dès lors qu’étant tenu de s’assurer de l’efficacité de son acte, il lui appartenait de procéder à des investigations complémentaires sur la discordance entre les mentions de ce certificat d’urbanisme et les termes de la servitude de passage des câbles souterrains instituée le 24 février 1992.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a retenu dans la décision dont appel qu’une faute pouvait être reprochée au notaire sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil précité.

Contrairement aux allégations de l’appelant, le préjudice découlant de cette faute apparaît caractérisé puisqu’il résulte des pièces du dossier que, suite à la division cadastrale, l’assiette de la servitude de passage de câbles souterrains consentie à France Telecom traverse, quasiment en leur moitié, les parcelles AD 467,468 et [Cadastre 12] faisant l’objet de la vente et empêchant ainsi la réalisation du projet de construction de la maison d’habitation par la société Maisons SERCPI.

En conséquence, la décision dont appel devra être confirmée en ce qu’elle a retenu la responsabilité de Maître [H], notaire.

III) sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [X] et Madame [I] :

Il doit tout d’abord être rappelé qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil, « indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

En conséquence, les consorts [M] peuvent solliciter de Madame [C], laquelle a commis un dol, l’indemnisation du préjudice résultant de ce délit civil.

S’ils apparaissent également bien fondés à solliciter la condamnation du notaire au titre de l’indemnisation du préjudice qu’ils ont subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils ne sauraient en revanche, et en l’absence de preuve de l’insolvabilité de Madame [C], obtenir sa condamnation au remboursement du prix de vente, soit 25'000 €, dès lors que cette restitution ne constitue pas par elle-même un préjudice réparable (Cass. 3ème Civ. 21 mai 2014 n° 12-21.890).

Il doit être retenu que les fautes respectives de la venderesse et du notaire ont concouru ensemble au préjudice subi par les consorts [M] en raison de l’impossibilité de mener à bien leur projet d’édification d’une maison d’habitation suite au caractère inconstructible d’une bande d’une largeur de 3 mètres traversant de part en part les parcelles qu’ils avaient acquises.

À cet égard, les consorts [M] justifient avoir exposé, dans le cadre de la vente immobilière annulée pour cause de dol, les frais suivants :

' frais de notaire : 3100 € (pièce numéro 11)

' frais de dossier bancaire : 377 € (pièce numéro 6)

' frais de garantie du dossier de prêt : 853 € (pièce numéro 6)

' frais de viabilisation VEOLIA : 1878,20 € (pièce numéro 12)

' frais de désouchage et d’abattage d’arbres : 1000 € (pièce numéro 13)

' acompte pour des travaux de terrassement : 2953,50 € (pièce numéro 14)

' intérêts et cotisations d’assurance : 912,35 € (pièce numéro 17).

Il n’est par ailleurs pas contesté que la somme de 3300 € a été acquittée au titre d’édification de la clôture.

La décision dont appel devra donc être confirmée en ce qu’elle a fait droit aux demandes d’indemnisation formées à ces titres.

La somme de 3000 € sollicitée par les consorts [M] au titre d’un devis d’un cuisiniste a été pertinemment écartée par le premier juge, dès lors qu’il résulte du bon de commande établi par la société Cuisinella (pièce numéro 15 de leur dossier), d’une part, que l’adresse mentionnée par les clients n’est pas celle des parcelles acquises dans le cadre de l’acte de vente litigieux et, d’autre part, qu’il y est mentionné qu’un relevé des cotes a été réalisé « par le vendeur au domicile du client le 1er septembre 2021 », ce qui est matériellement impossible puisque les travaux de construction ' interrompus peu après ' n’avaient pas commencé sur les parcelles litigieuses à cette date.

Le lien entre le bon de commande de la cuisine et la maison d’habitation que les consorts [M] envisageaient d’édifier sur les parcelles litigieuses ainsi que le lien de causalité avec les fautes reprochées à Madame [C] et Maître [H] n’apparaissent ainsi pas suffisamment établis.

Il est par ailleurs constant que les consorts [M] ont versé à l’administration fiscale, d’une part la taxe d’aménagement prévue aux articles L331-1 et suivants du code de l’urbanisme et, d’autre part, la redevance d’archéologie préventive prévue aux articles L524-2 et suivants du code du patrimoine, pour des montants respectifs de 1675 € et 262 € (pièces numéros 22 et 23 de leur dossier).

Un tel versement constitue un préjudice subi par les consorts [M], dont ils sont bien fondés à solliciter l’indemnisation, sans que ne puisse être exigé préalablement la réalisation de leur part de démarches aux fins de remboursement par l’administration fiscale.

Réformant ainsi la décision de ce chef, il y aura lieu d’accueillir la demande de remboursement formée à ce titre par les consorts [M] à hauteur de 1675 + 262 = 1937 € .

Il est par ailleurs établi (pièce numéro 19) que les consorts [M] s’acquittent d’un loyer mensuel de 672,17 € au titre du logement dont ils sont locataires au [Adresse 1].

L’ouverture du chantier est intervenue à la date du 31 août 2021 ' avant d’être interrompue peu après ', les conditions particulières du contrat de construction prévoyant une durée d’exécution des travaux fixée à 12 mois à compter de celle-ci.

Dès lors, en l’absence de faute de Madame [C] et de Maître [H], il peut être considéré que les consorts [M] auraient pu disposer de leur nouvelle maison d’habitation à compter du 1er septembre 2022 et, qu’à compter de cette date, ils auraient cessé de payer les loyers afférents à leur précédent logement, de sorte que les loyers acquittés depuis le mois de septembre 2022 constituent un préjudice financier en lien avec les fautes reprochées à la venderesse et au notaire.

La décision de première instance devra donc être confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande tendant à l’octroi de la somme de 6721,70 € concernant 10 mois de loyer à compter du mois de septembre 2022.

Y ajoutant, il y aura lieu d’allouer aux consorts [M] une somme de 15'458,30 € au titre des loyers acquittés postérieurement à l’expiration de la durée de 10 mois retenue par le premier juge et jusqu’à la date de prononcé du présent arrêt (soit 23 mois x 672,17 €).

Par ailleurs, le premier juge a évalué à une juste somme de 2000 € l’indemnité devant revenir aux consorts [M] au titre du préjudice moral qu’ils ont subi.

IV) sur la demande formée à titre subsidiaire par Madame [C] tendant à être garantie par Maître [H] des condamnations prononcées à son encontre et sur la demande subsidiaire formée par Maître [H] tendant à être garanti par Madame [C] :

Il a été précédemment retenu que le préjudice subi par les consorts [M], au titre duquel les condamnations de Madame [C] et de Maître [H] sont prononcées, résultait tant de la faute pouvant être reprochée à la venderesse, que du manquement à son devoir de conseil par le notaire.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes en garantie ainsi respectivement formées par Maître [H] et Madame [C].

V) sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Maisons SERCPI à l’encontre des consorts [M] :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il résulte en outre de l’article 1794 du même code que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ».

L’article 5-1 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle conclu par les consorts [M] auprès de la société Maisons SERCPI le 21 décembre 2020 énonce que « le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

' acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire ;

' obtention des prêts ;

' obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;

' obtention de l’assurance « dommages ouvrage » ;

' obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalise pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées (') ».

Les conditions particulières du contrat prévoient que « les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 10 mois après la signature du contrat », soit au plus tard le 21 septembre 2021.

Il résulte des pièces versées au dossier qu’au moment où les travaux ont débuté, c’est-à-dire au mois de septembre 2021, l’acte authentique d’achat avait été établi le 7 août précédent et le permis de construire délivré sans réserve par la commune le 25 mai précédent, de sorte que le contrat été valablement formé dès lors que les conditions suspensives avaient été réalisées.

En application de l’article 5-2 du contrat de construction, « la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

L’article 3-3 de ce contrat, intitulé « modalités de règlement », prévoit que les sommes dues au stade de l’ouverture du chantier correspondent à 15 % du prix convenu, en l’espèce 143'225 €, soit 21'483,75 €.

À cette somme s’ajoutent, d’une part, l’indemnité forfaitaire ci-dessus rappelée correspondant à 10 % du prix convenu de la construction, soit 14'322,50 €, et, d’autre part, les frais engagés au titre des travaux de fouilles, terrassement, préparation et ferraillage pour les fondations exposés par la société Maisons SERCPI, lesquels s’élèvent à 2206 € hors-taxes (selon courrier électronique figurant en pièce numéro 17 de son dossier).

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a mis le total de ces sommes ' soit 38'012,25 € ' à la charge des consorts [M] en application des dispositions contractuelles ci-dessus rappelées.

Ces derniers doivent être relevés et garantis de cette condamnation tant par Madame [C] ' en raison de la faute commise par celle-ci lors de son acceptation de l’offre d’achat avant la signature du contrat de construction ' que par Maître [H] en raison de la faute commise par celui-ci lors de l’établissement du compromis de vente du 10 mars 2021 puis de l’acte authentique du 7 août 2021, sans laquelle il aurait été possible aux acquéreurs de ne pas poursuivre la réalisation du contrat de construction, notamment en ne sollicitant pas un permis de construire ce qui constituait une condition suspensive prévue à l’article 5-1 des conditions générales du contrat précitées.

La décision entreprise devra donc être confirmée de ce chef.

VI) sur la demande de Maître [H] tendant à être garanti des condamnations prononcées à son encontre par la société Maisons SERCPI :

Aux termes de l’article 1-4 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle, « le maître de l’ouvrage doit fournir au constructeur sous sa responsabilité tous renseignements concernant le terrain et notamment :

' certificat d’urbanisme ;

' tous les documents approuvés du lotissement (déclaration préalable ou permis d’aménager, règlement et cahier des charges du lotissement) ;

' certificat d’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ou des équipements du lot visé à l’article R442-18 du code de l’urbanisme ;

' plan de situation ;

' plan de bornage réalisé par un géomètre expert indiquant les courbes de niveau et les cotes NGF ;

' servitudes et viabilité ;

' tous éléments en sa possession constitutifs d’une étude de sol ' plans des bâtiments existants ' permis de démolir (') ».

Il est établi qu’avant même de débuter les travaux, la société Maisons SERCPI avait en sa possession le certificat d’urbanisme délivré le 11 juin 2021 aux termes duquel « les terrains sont situés dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé le 17 juin 2013 en zone Uh » (pièce numéro 9 du dossier de Maître [H]), le permis de construire délivré le 25 mai 2021 par la mairie de [Localité 29] aux consorts [M] suite à leur demande du 22 mars précédent, ainsi que l’arrêté de voirie portant permission de voirie pris par le maire de cette commune le 2 mai 2021 pour l’exécution des travaux envisagés.

Aucun de ces documents ne permettait à la société Maisons SERCPI de soupçonner que les travaux qui lui avaient été confiés dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle ne pourraient être menés à leur terme en raison de la présence, non visible, de câbles de télécommunications dans le sol de la parcelle.

En l’absence, dès lors, d’une quelconque faute pouvant être reprochée au constructeur, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande formée à titre subsidiaire par Maître [H] tendant à être garanti par celui-ci des condamnations mises à sa charge.

VII) sur les autres demandes :

L’indemnité allouée aux consorts [M] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera ramenée à une plus juste somme de 2500 €.

Il résulte de ce qui précède que Maître [H] et Madame [C], appelants, succombent en leurs demandes, la décision dont appel se trouvant confirmée en la majorité de ses dispositions, et devront donc être tenus aux entiers dépens d’appel.

L’équité commandera, en outre, d’allouer tant aux consorts [M] qu’à la société Maisons SERCPI une indemnité de 2000 € ' mise à la charge in solidum de Maître [H] et de Madame [C] ' au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer en cause d’appel.

Il y aura lieu enfin d’ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière en application de l’article 28-4°-c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 lequel rend cette formalité obligatoire pour « (') les décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort » lorsque ces décisions portent sur des droits réels immobiliers.

PAR CES MOTIFS :

La cour

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande tendant au remboursement de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive et en ce qu’il a fixé à 4000 € l’indemnité devant leur être octroyée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Et, statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés

Condamne in solidum Madame [C] et Maître [H], notaire associé de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à verser à Madame [I] et Monsieur [X] les sommes de 1675 € au titre de la taxe d’aménagement et 262 € au titre de la redevance d’archéologie ainsi qu’une indemnité de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile

Y ajoutant

Condamne in solidum Madame [C] et Maître [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à verser à Madame [I] et Monsieur [X] la somme de 15'458,30 € au titre des frais de loyers pour la période postérieure à la durée de 10 mois retenue par le premier juge

Condamne in solidum Madame [C] et Maître [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à verser aux consorts [M] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Condamne in solidum Madame [C] et Maître [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE à verser à la société Maisons SERCPI la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière à la charge de la partie la plus diligente

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

Condamne in solidum Madame [C] et Maître [H] de la SCP [H] DAUPHIN-PIGOIS VILAIRE aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT