SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP SOREL & ASSOCIES

— M^e Dominique LACROIX

EXPÉDITION TJ

LE : 20 MARS 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00564 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXYH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 30 Avril 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [Q] [G]

née le 27 Décembre 1965 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et plaidant par M^e Aurore THUMERELLE de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2025/001736 du 28/05/2025

APPELANTE suivant déclaration du 04/06/2025

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M. [M] [K]

né le 27 Mars 1962 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

— S.C.I. [T] agissant poursuites et diligences de son gérant, M. [M] [K] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 347 655 847

Représentés par M^e Dominique LACROIX, avocat au barreau de BOURGES, substitué à l 'audience par M^e BOUGHAZI, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, M. [K] [M] a donné à bail à Mme [Q] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 80 euros par mois.

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2017, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur le même bien, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, M. [K] a délivré un congé pour reprise à Mme [G] avec effet au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, M. [K] a assigné Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en constatation de la fin du bail par effet du congé pour reprise, expulsion, paiement des loyers et charges impayés et fixation d’une indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SCI [T] et M. [K] ont réassigné Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges aux mêmes fins, y ajoutant une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SCI [T] et M. [K] ont délivré à Mme [G] un commandement de payer des loyers d’habitation et de justifier d’une assurance locative et une mise en demeure de justifier de l’occupation du local d’habitation.

Par jugement en date du 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges a :

' déclaré régulier le congé pour reprise délivré le 28 février 2023 par M. [K] à Mme [G],

' constaté que depuis le 1er septembre 2023, Mme [G] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4],

' dit qu’elle devra quitter les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans le mois de la signification du jugement,

' dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion après accomplissement des formalités prévues par la loi et au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

' condamné Mme [G] à payer à la SCI [T] la somme de 12.313 euros au titre du solde locatif arrêté à fin janvier 2025,

' condamné Mme [G] à payer à la SCI [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant contractuel du loyer à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés,

' condamné la SCI [T] à payer à Mme [G] la somme de 390 euros au titre de son préjudice de jouissance,

' débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

' dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

' rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration en date du 4 juin 2025, Mme [G] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2026, Mme [G] demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’exécution provisoire,

' in limine litis, déclarer nul le congé pour reprise délivré le 28 février 2023 par la SELARL Auxilia Conseil 18 à la demande de M. [K],

' débouter la SCI [T] de toutes demandes fondées sur le congé pour reprise,

' déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [K] et de la SCI [T] et les en débouter,

' condamner la SCI [T] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

' condamner la SCI [T] à lui payer une somme de 280 euros par mois à compter du 1er février 2025, à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance,

' condamner la SCI [T] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice corporel,

' condamner in solidum M. [K] et la SCI [T] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

' ordonner la compensation des sommes dues respectivement par les parties,

' lui octroyer les plus larges délais de paiement,

' condamner la SCI [T] à remettre en état la salle de bains et à remettre aux normes les branchements d’électricité et de gaz, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois après la signification du « jugement » à intervenir,

' condamner la SCI [T] à lui remettre le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état de l’installation intérieure du gaz, l’état des risques si le logement est concerné et le diagnostic bruit si le logement est concerné, outre un diagnostic amiante, sous astreinte de 50 euros par jour de retard tard à l’issue d’un délai d’un mois après la signification du « jugement »,

' débouter la SCI [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner in solidum M. [K] et la SCI [T] aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2026, la SCI [T] et M. [K] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* « dit que le contrat de bail a été signé le 1er septembre 2014 entre M. [K] d’une part ès qualités de bailleur et Mme [G] d’autre part en qualité de locataire »,

* « dit que le congé pour reprise a été délivré le 28 février 2023 à Mme [G] par M. [K] »,

* « dit que dès lors ès qualités de gérant, M. [K] disposait bien de la qualité pour faire délivrer le congé pour reprise à Mme [G] »,

* « statué au vu de l’assignation itérative »,

* « dit et jugé que le bail consenti par la SCI [T] et M. [K] à Mme [G], suivant bail sous seing privé en date du 1er septembre 2014, a pris fin le 31 août 2023 par l’effet du congé pour reprendre, délivré par exploit de la SELARL Auxilia Conseils 18 en date du 28 février 2023, avec toutes conséquences de droit »,

' à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du « jugement » à intervenir pour défaut de paiement des loyers et charges,

* « en conséquence dit et jugé que Mme [G], occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] depuis le 1er septembre 2023, devra quitter les lieux dans le mois de la signification du jugement à intervenir »,

* dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion après accomplissement des formalités prévues par la loi et au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* condamné Mme [G] à payer à la SCI [T] « et à M. [K] » la somme de 12 313 euros au titre « de la partie non couverte par la CAF des loyers des mois de juin 2023 à février 2025, outre à l’actualisation »,

* « fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] au titre de l’occupation du logement à compter du 1er septembre 2023 à celui du loyer du bail de 2014 (sic) augmenté des charges »,

' subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 780 euros,

' subsidiairement, condamner Mme [G] au paiement des loyers en retard, soit la somme de 20 113 euros arrêtée au 31 janvier 2026, avec actualisation,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages-intérêts pour préjudice matériel au titre des punaises de lit, des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de production d’eau chaude,

' réformer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à Mme [G] la somme de 390 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser la salle de bain pendant 15 jours,

' débouter Mme [G] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser la salle de bain pendant 15 jours,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice corporel,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la « demande de condamnation du bailleur sous astreinte »,

' débouter Mme [G] de sa demande de délais de paiement,

' débouter Mme [G] de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions, contraires au présent dispositif,

' réformer le jugement entrepris en ce qu’il a partagé les dépens entre les parties,

' condamner Mme [G] aux entiers dépens de première instance,

' condamner Mme [G] aux entiers dépens d’appel et au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur la validité du congé pour reprise

L’article 15, I de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Un commandement de payer délivré par une personne dépourvue de qualité pour le faire ne peut entraîner l’application de la clause résolutoire d’un bail (cass. civ. 3e, 20 décembre 1983, no 82-14.157).

En l’espèce, Mme [G] sollicite l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a déclaré régulier le congé pour reprise qui lui a été délivré le 28 février 2023 par M. [K]. Elle demande in limine litis à ce que ce congé soit déclaré nul.

Il ressort du congé de reprise du 28 février 2023 que ce dernier a été délivré par la SELARL Auxilia Conseils 18 « à la demande de M. [K] [M] », sans que ne soit mentionnée la SCI [T] et sans précision de la qualité de gérant de M. [K], de sorte que le congé ne peut avoir été délivré qu’en son nom personnel.

Or, il résulte de l’attestation établie par Me [I] [Z], notaire à Bourges, le 10 juin 2022 que la SCI [T] a acquis le bien loué par acte notarié du 9 mars 2009.

M. [K] n’était donc plus propriétaire du bien à cette date et ne pouvait avoir la qualité de bailleur, en conséquence de quoi le congé pour reprise du 28 février 2023 a été délivré par une personne dépourvue de qualité pour le faire.

Infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré régulier le congé pour reprise délivré le 28 février 2023 par M. [K] à Mme [G],

' constaté que depuis le 1er septembre 2023, Mme [G] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4],

' dit qu’elle devra quitter les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans le mois de la signification du jugement,

' dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion après accomplissement des formalités prévues par la loi et au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

il convient par conséquent de prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 28 février 2023 par M. [K] à Mme [G].

Sur la recevabilité des demandes de M. [K]

Aux termes de l’article 30, alinéa 1, du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [G] demande à la cour de déclarer M. [K] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir.

Il a été établi précédemment que M. [K] n’a pas la qualité de propriétaire ni de bailleur du bien loué, de sorte qu’il n’a pas qualité pour former des demandes relatives à la rupture du contrat de bail.

M. [K] sera donc déclaré irrecevable en ses demandes.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 7, a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24, III à IV, de la même loi prévoit :

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la SCI [T] demande, à titre subsidiaire, à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de l’arrêt à intervenir pour défaut de paiement des loyers et charges.

Mme [G] ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement du loyer depuis le mois de juin 2023, soit depuis plus de deux ans et demi à la date de l’audience devant la cour.

Cette inexécution constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La SCI [T] justifie avoir adressé à Mme [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 et avoir dénoncé l’assignation au préfet par voie électronique le 19 août 2024.

La résiliation judiciaire du contrat de bail sera donc prononcée avec effet au 20 mars 2026, date de prononcé du présent arrêt.

Il sera ordonné l’expulsion de Mme [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique.

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] à payer à la SCI [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant contractuel du loyer à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés.

Statuant à nouveau, Mme [G] sera condamnée à payer à la SCI [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 650 euros à compter du 20 mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, correspondant au montant du loyer mensuel hors charges prévu au contrat de bail du 1er septembre 2017.

Sur les loyers et charges impayés

La SCI [T] demande la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné Mme [G] à lui payer la somme de 12 313 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du solde locatif arrêté à fin janvier 2025.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de Mme [G] au paiement de la somme de 20 113 euros arrêtée au 31 janvier 2026 « avec actualisation ».

Si Mme [G] ne conteste pas que des loyers et charges sont restés impayés, elle fait valoir que le loyer s’élevait en dernier lieu à 650 euros et la provision sur charges à 50 euros, que la bailleresse a perçu un dépôt de garantie de 700 euros, des provisions sur charges de 80 euros de janvier à août 2023 et une somme globale de 2 377 euros de juin 2023 à juin 2024. Elle soutient que la provision sur charges de 50 euros par mois doit être déduite de sa dette, dès lors que la bailleresse ne justifie pas du coût réel des charges. Elle conclut que les sommes dues au 31 janvier 2025 doivent être limitées à la somme de 8 196 euros.

Pour le calcul de la dette locative, il conviendra de prendre en compte le dernier loyer convenu entre les parties par contrat du 1er septembre 2017, d’un montant mensuel de 650 euros hors charges. Il n’y a pas lieu de retrancher le dépôt de garantie, qui n’a pas vocation à venir en paiement des loyers. De même, Mme [G] ne prouve pas qu’elle aurait payé une provision sur charges de 80 euros par mois de janvier à août 2023.

Il ressort du décompte de loyers et charges impayés produit par la SCI [T] que cette dernière a calculé un impayé mensuel de 421 euros pour les mois de juin à août 2023 (ne prenant que partiellement en compte les APL perçus à hauteur de 359 euros par mois) et un impayé mensuel de 650 euros pour les mois suivants, ce dont il se déduit qu’elle a entendu renoncer au paiement de la provision sur charges à compter du mois de septembre 2023.

Il résulte par ailleurs du commandement de payer du 11 juillet 2024 que le bailleur a perçu 130 euros mensuels d’APL de septembre 2023 à juin 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la dette locative de Mme [G], arrêtée au 19 mars 2026, se calcule de la façon suivante :

' juin à août 2023 : 700 – 359 = 341 x 3 mois = 1.023 euros,

' septembre 2023 à juin 2024 : 650 – 130 = 520 x 10 mois = 5.200 euros,

' juillet 2024 au 19 mars 2026 : (650 x 20 mois) + ( 650/ 31 x19 jours) = 13 398,38 euros,

soit la somme totale de 19.621,38 euros.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, Mme [G] sera condamnée à payer à la SCI [T] la somme de 19.621,38 euros, arrêtée au 19 mars 2026, au titre des loyers et charges impayés.

Sur les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. [']

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ['] »

En l’espèce, les parties sollicitent l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SCI [T] à payer à Mme [G] la somme de 390 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Mme [G] demande à la cour de condamner la SCI [T] à lui payer la somme de 10 000 euros, outre celle de 280 euros par mois à compter du 1er février 2025, en réparation de ce préjudice.

En ce qui concerne tout d’abord les punaises de lit, il convient de rappeler que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure ou de comportement fautif du locataire constituant un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage (cass. civ, 3e, 11 janvier 2024, no 22-15.848).

L’absence de nuisibles fait partie des critères de décence du logement.

Il est constant que la SCI [T] a fait intervenir la société STF, entreprise de désinsectisation, le 9 février 2021. Aux termes de son rapport d’intervention, cette société a constaté la présence d’une « très forte infestation de punaises [de lit] » dans les deux chambres du bien loué, ce qui corrobore, en sus des photographies produites par l’appelante, l’allégation de Mme [G] selon laquelle l’infestation aurait débuté au mois de septembre 2020.

La SCI [T] ne démontre ' et ne soutient pas même ' que les punaises de lit auraient été apportées par Mme [G] dans le logement, de sorte que sa responsabilité est engagée pour ne pas avoir assuré à sa locataire une jouissance paisible de la chose louée.

Eu égard à la nature, à la durée et à l’ampleur de l’infestation, le préjudice de jouissance de Mme [G] sera évalué à la somme de 2 000 euros.

S’agissant de la conformité des réseaux d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, Mme [G] soutient que l’installation de gaz présente un défaut d’étanchéité depuis 2018, qu’il n’est pas établi que les reprises ont été faites par un professionnel, qu’il n’est pas démontré que le changement de la chaudière en 2022 a été fait par un professionnel dans les règles de l’art et que l’alimentation en gaz de la chaudière n’est pas protégée.

Si un courriel de la société GRDF daté du 20 février 2024 confirme que l’un de ses techniciens a constaté le 9 novembre 2018 que « l’installation présente un défaut d’étanchéité important sur la tuyauterie fixe ou en amont des robinets de commande », ce qui constitue une anomalie de type « danger grave immédiat », Mme [G] ne produit aucun élément probant permettant d’établir que le bailleur n’y aurait pas été remédié, étant précisé que les seules photographies versées aux débats ne permettent pas d’apprécier la persistance de ce défaut d’étanchéité.

L’appelante produit ensuite un constat de commissaire de justice du 24 août 2025, qui relève que le tuyau de gaz de ville à l’extérieur de l’immeuble n’est pas peint en jaune et protégé, que les réseaux d’eau et de chauffage sont anciens et ont fait l’objet de reprises et que l’évacuation des eaux usées à l’extérieur de l’immeuble est vétuste.

Ces constatations et les photographies jointes au constat, complétées par celles prises par Mme [G], mettent toutefois uniquement en exergue la vétusté de certains éléments de l’immeuble, sans démontrer l’existence d’une indécence du logement ou d’un danger pour les personnes. En particulier, si le commissaire de justice a relevé que le tuyau de gaz extérieur n’était pas « protégé », cette simple mention ne permet pas de retenir, sans explications techniques complémentaires, l’existence d’un danger causant un trouble de jouissance à Mme [G].

En ce qui concerne enfin le dégât des eaux survenu le 20 mai 2022 et plus généralement l’état de la salle de bain, il résulte du constat de commissaire de justice précité que le sol de la salle de bain présente une déformation, que le tablier de façade de la baignoire est manquant, que le mélangeur présente un défaut de fixation, que la robinetterie du lavabo est vétuste et que le plafond du bureau présente des traces importantes de dégât des eaux.

Contrairement à ce que soutient Mme [G], il ne résulte pas de ce constat que la salle de bain serait inutilisable, d’autant que le rapport d’expertise amiable du cabinet Polyexpert réalisé à la suite de la déclaration du sinistre a conclu à une perte de jouissance résultant de l’absence d’usage de la salle de bain de 15 jours seulement.

Il apparait toutefois que le bailleur n’a jamais effectué les travaux de reprise du sol et du mur de la salle de bain, du plafond et du mur du bureau et du plafond du séjour, sans qu’il ne démontre que cette carence soit imputable à un refus de Mme [G] de laisser les artisans intervenir à son domicile, comme il le prétend.

Il sera donc retenu que ce manquement du bailleur à ses obligations a causé un préjudice de jouissance à Mme [G], qui sera évalué, compte tenu en particulier de sa durée, à la somme de 1 000 euros.

Infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [T] à payer à Mme [G] la somme de 390 euros au titre de son préjudice de jouissance, cette condamnation sera portée à la somme totale de 3 000 euros.

Sur les dommages-intérêts pour préjudices moral et corporel

Mme [G] sollicite l’octroi d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et 3 000 euros pour préjudice corporel.

Elle prétend que M. [K] a exercé des pressions pour qu’elle quitte son logement à la suite de la délivrance du congé pour reprise.

Le certificat médical du Dr [E] [V] daté du 23 mai 2024 qu’elle produit au soutien de cette allégation ne permet toutefois pas de le démontrer, dès lors que le médecin, qui n’est au demeurant pas son médecin traitant, ne peut que reprendre les allégations de sa patiente et ne mentionne, en tout état de cause, aucune pression exercée par le bailleur sur la locataire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de ses demandes en dommages-intérêts pour préjudice moral et préjudice corporel.

Sur la compensation des dettes réciproques des parties

Conformément à la demande de Mme [G], il y a lieu de prononcer la compensation entre les dettes réciproques des parties.

Sur la remise en état du bien et la remise de documents

Eu égard au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et de l’expulsion de Mme [G], le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté cette dernière de ses demandes tendant à :

' condamner la SCI [T] à remettre en état la salle de bains et à remettre aux normes les branchements d’électricité et de gaz, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir,

' condamner la SCI [T] à lui remettre le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état de l’installation intérieure du gaz, l’état des risques, le diagnostic bruit et un diagnostic amiante, sous astreinte de 50 euros par jour de retard tard à l’issue d’un délai d’un mois après la signification du jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24, V de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [G] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Elle ne justifie cependant pas être en mesure de régler sa dette locative et n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions respectives, elles supporteront la charge de leurs propres dépens exposés en cause d’appel.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de débouter la SCI [T] et M. [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

La cour,

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

' débouté Mme [Q] [G] de ses demandes en dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice corporel, de sa demande tendant à voir condamner la SCI [T] à remettre la salle de bains en état et les branchements d’électricité et de gaz aux normes et de sa demande tendant à condamner la SCI [T] à lui remettre le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état de l’installation intérieure du gaz, l’état des risques, un diagnostic bruit et un diagnostic amiante, et de sa demande de délais de paiement,

' dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉCLARE M. [M] [K] irrecevable en ses demandes,

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 28 février 2023 par M. [M] [K] à Mme [Q] [G],

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er septembre 2014 entre les parties portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet au 20 mars 2026,

ORDONNE l’expulsion de Mme [Q] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNE Mme [Q] [G] à payer à la SCI [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 650 euros à compter du 20 mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [Q] [G] à payer à la SCI [T] la somme de 19.621,38 euros, arrêtée au 19 mars 2026, au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE la SCI [T] à payer à Mme [Q] [G] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation des dettes réciproques des parties,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel,

DÉBOUTE la SCI [T] et M. [M] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT