AFFAIRE : N° RG 16/00606 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FPLI

Code Aff. :

ARRÊT N° PB. JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG en date du 28 Janvier 2016
- RG n° 14/00151

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 MARS 2018

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame D E P X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

LA SARL ROYER IMMO prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 350 045 936

[…]

[…]

représentée par M^e H OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG,

assistée de M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉES :

La SCI LES ORMES prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 501 984 025

[…]

[…]

L’EURL LES FLOTS DE LA MANCHE prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 501 923 841

[…]

[…]

représentées et assistées de M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M^me SERRIN, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller, rédacteur,

DÉBATS : A l’audience publique du 13 février 2018

GREFFIER : M^me Y

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Mars 2018 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me Y, greffier

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

M. C X et M^me D E, P X (époux X) ont exploité à compter de 1991 un fonds de commerce de restaurant bar hôtel dénommé « au Moyne de Saire » au sein de murs situés à Reville (50) dont ils étaient également propriétaires.

Faisant suite à une convention de vente d’immeuble et de fonds de commerce sous conditions suspensives en date du 24 juillet 2007, les époux X ont, par deux actes notariés en date du 31 janvier 2008 :

— vendu à la SCI « Les Ormes », représentée par sa gérante et associée majoritaire, M^me G H, P A, l’ensemble immobilier sis à Reville et cadastré […], 32, 187 et 304, pour le prix de 590 000 euros.

— vendu à l’EURL « Les flots de la Manche », représentée par sa gérante et associée unique, M^me G H, P A, le fonds de commerce pour le prix de 300 000 euros.

Les deux conventions ont été négociées par l’intermédiaire de l’agence Century 21 de Saint-Lô gérée par la SARL Royer Immo selon mandats 4049 et 4050 confiés par les vendeurs le 31 mai 2007.

Les acquéreurs se sont plaints de divers désordres et moisissures apparus sur les murs et plafonds de certaines chambres et de l’humidité ambiante de l’ouvrage.

Par actes d’huissier de justice en date du 22 janvier et 4 février 2010, l’EURL « Les flots de la Manche » et la SCI « Les Ormes » ont fait assigner les époux X et la SARL Royer Immo devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 24 août 2010, le juge des référés a fait droit à cette demande et a commis M. I J, lequel a été remplacé par M. K L pas ordonnance de remplacement d’experts en date du 2 septembre 2010.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 décembre 2011.

Par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2013, l’EURL « Les flots de la Manche » et la SCI « Les Ormes » ont fait assigner les époux X et la SARL Royer Immo devant le tribunal de grande instance de Cherbourg, lui demandant dans le dernier état de leurs écritures de :

— déclarer leur action fondée sur la garantie des vices cachés non prescrite,

— déclarer que l’EURL « Les flots de la Manche » a intérêt à agir,

— condamner in solidum les défendeurs à leur verser :

— la somme de 84 685,84 euros en diminution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la somme de 100 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice financier et la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la somme de 59 400 euros en remboursement des honoraires de négociation versés à l’agent immobilier,

— la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

En réponse, les époux X ont demandé dans le dernier état de leurs écritures de déclarer l’action de l’EURL « Les flots de la Manche » irrecevable pour défaut d’intérêt et subsidiairement défaut de qualité à agir, de déclarer l’action fondée sur la garantie des vices cachés irrecevable comme prescrite, à titre subsidiaire, de débouter les demanderesses de leurs prétentions et, en tout état de cause, de les condamner au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL Royer Immo a pour sa part demandé au tribunal de dire prescrites les actions fondées sur la garantie des vices cachés et en réparation formées à son encontre, subsidiairement, de débouter les demanderesses de leurs prétentions, plus subsidiairement, de réduire le montant de l’indemnisation sollicitée et de condamner les époux X à la garantir de toutes condamnations éventuelles et, en tout état de cause, de condamner solidairement les demanderesses à leur verser une somme de 2 000 euros pour procédure abusive et de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et de les condamner aux dépens.

Par jugement en date du 28 janvier 2016, auquel la cour renvoie pour le détail des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :

— rejeté les fins de non recevoir,

— déclaré les demandes de l’EURL « Les flots de la Manche » et la SCI « Les Ormes » recevables,

— condamné les époux X in solidum à payer à la SCI Les Ormes :

— la somme de 61 875,78 euros en diminution du prix de vente de l’immeuble,

— la somme de 6 210,27 euros au titre des frais d’acquisition,

— condamné la SARL Royer Immo à verser à la SCI Les Ormes la somme de 29 700 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’EURL « Les flots de la Manche » de ses demandes,

— débouté la SARL Royer Immo de ses demandes,

— condamné les époux X et la SARL Royer Immo à supporter chacun un tiers des dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamné les époux X et la SARL Royer Immo à payer à la SCI Les ormes la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SARL Royer Immo a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 18 février 2016. L’instance a été enrôlée sous le numéro 16/606.

Les époux X ont également interjeté appel du jugement par déclaration en date du 1^er mars 2016. L’instance a été enrôlée sous le numéro 16/785.

Les deux instances ont été jointes sous le numéro 16/606 par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 23 mars 2016.

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 22 août 2016 par la SARL Royer Immo,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 5 septembre 2016 par les époux X,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 6 juillet 2016 par la SCI Les Ormes et l’EURL Les flots de la Manche,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2018.

Il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation de leurs prétentions respectives et des moyens développés à leur soutien.

MOTIFS

Bien que les deux appels aient été formés à titre général, les fins de non-recevoir soulevées par les intimés devant le premier juge (défaut d’intérêt, défaut de qualité et prescription des actions

estimatoire et indemnitaire) et rejetées par ce dernier ne sont pas reprises en cause d’appel. Réputées abandonnées, la cour ne statuera donc pas les concernant.

- sur l’existence d’un vice affectant l’immeuble

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, le défaut affectant la chose vendue réside dans l’humidité générale anormalement importante de l’immeuble abritant l’hôtel-restaurant (comptant 12 chambres). Les manifestations de cette humidité (auréoles, peintures crevassées ou écaillées, infiltrations, moisissures, papier peint décollé et/ou noirci) ont été constatées :

— sur les murs et plafonds de plusieurs pièces selon constat d’huissier de justice du 10 mars 2009 (salle de restaurant, chambres n°1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, placard d’entrée, salle de bain de la chambre 4),

— lors d’une « expertise » non contradictoire menée en novembre 2009 par M. M B pour le compte de l’assureur des intimées (décollement de papiers peints, développement de moisissures, écaillages de peinture en murs et en plafond – détails en page 2 à 8),

— lors des opérations d’expertise judiciaire menées par M. K L (détérioration de papiers peints et peintures dans plusieurs chambres ' présence de traces noires principalement localisées dans les angles entre le sol et les murs, le plafond et les murs, mais également en périphérie des menuiseries extérieures. La peinture est cloquée à quelques endroits en surface de quelques plafonds).

Selon le rapport d’expertise dressé par M. K L, vers le détail duquel la cour renvoie, ces phénomènes sont le résultat d’une humidité ambiante anormalement importante qui s’est transformée en condensation.

Selon l’expert judiciaire, cette humidité trouve sa cause dans le cumul des éléments suivants :

— un système de VMC totalement inadapté, mal conçu et présentant de multiples malfaçons rendant la ventilation mécanique quasi inexistante dans la majorité des chambres. Le système est en outre dangereux au regard de la réglementation incendie.

— l’existence de menuiseries extérieures en PVC avec double vitrage isolant. Ces menuiseries sont très étanches à l’air et au bruit et ne disposent d’aucune entrée d’air extérieur pour permettre un renouvellement de l’air ambiant indispensable au bon fonctionnement du système de VMC. De ce fait, l’atmosphère des chambres est fortement confinée.

— l’immeuble est extrêmement mal isolé. Les murs en élévation sont en briques avec un enduit aux deux faces sans isolation thermique. Dans les combles il n’y a qu’une laine de verre de 70 mm d’épaisseur, agrafée entre chevrons, qui est en mauvais état.

— la couverture en ardoises en fibrociment au-dessus de certaines chambres présente une pente extrêmement faible inférieure à 15°, pente insuffisante au regard du DTU applicable compte-tenu de

la localisation du bâtiment à moins d’un kilomètre de la mer. Avec des pentes aussi faibles, l’étanchéité des couvertures ne peut pas être assurée.

— le mur pignon extérieur situé au droit des chambres numéro 6 et 12 est en très mauvais état. Constitué de briques et de pierres apparentes, il est fortement dégradé par l’usure du temps avec des joints désagrégés et des fissures.

- sur les conséquences du vice.

Compte-tenu de la destination de l’immeuble (hôtel-restaurant) et du caractère généralisé du désordre constaté, spécialement dans la grande majorité des chambres proposées à la clientèle, le vice d’humidité anormale rend l’immeuble vendu impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

- sur le caractère caché du vice au jour de la vente.

C’est le défaut qui doit être caché au jour de la vente, peu important que certaines causes de ce défaut soient elles-mêmes apparentes. En outre, il faut tenir compte de la qualité de l’acquéreur pour apprécier son aptitude à prendre conscience de l’existence de tel désordre ou vice de l’immeuble.

Certes, en l’espèce, l’immeuble a été acquis par une société civile immobilière.

Cependant, les statuts versés au débat montrent qu’elle n’a été constituée que le 7 janvier 2008, soit trois semaines avant la réitération de la vente par acte authentique.

En réalité, les ventes de l’immeuble et du fonds de commerce ont été négociées par un acquéreur personne physique, à savoir M^me G H, P A, par ailleurs gérante et détentrice de 99 % des parts sociales de la SCI ultérieurement constituée dans le cadre d’un montage classique en la matière.

C’est M^me G H, P A qui est indiquée en qualité d’acquéreur à titre personnel dans la convention de vente sous conditions suspensives en date du 24 juillet 2007. Elle y est présentée comme étant comptable. Son époux y est mentionné comme étant barman.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que M^me G H, P A dispose de diplômes particuliers dans le domaine de la construction ou de l’immobilier. Il n’est pas davantage établi qu’elle aurait constitué dans le passé d’autres sociétés civiles immobilières ou, plus généralement, qu’elle se serait livrée à titre personnel, ou à travers telles personnes morales, à des opérations de construction, de réhabilitation ou de négoce portant sur des immeubles lui ayant permis d’acquérir, par leur caractère habituel ou à tout le moins renouvelé, une expérience et une compétence dans le domaine de l’immobilier et/ou de la construction assimilables à celles d’un professionnel de ces secteurs.

Au moment de la vente, l’immeuble avait été présenté à l’acquéreur dans un état ne révélant pas le vice d’humidité généralisée constaté ultérieurement. Les époux X indiquent eux-mêmes dans leurs écritures qu’ils veillaient par un entretien régulier de l’ouvrage à faire disparaître les traces liées à l’humidité pour donner la meilleure image possible de leur hôtel à la clientèle.

Ils mettent d’ailleurs en avant leur excellente notoriété et qualité de leurs services déduites notamment d’avis de consommateurs.

Or, les auréoles, le noircissement des papiers peints et l’altération des peintures causés par l’humidité excessive ambiante ne se révèlent pas instantanément mais apparaissent au contraire progressivement. Les différents désordres constatés par huissier de justice en mars 2009 ne sont d’évidence pas apparus à cette date dans toute leur ampleur mais ont été le fruit d’une atteinte régulière des supports et de leur décoration causée par l’humidité générale excessive permanente de l’ouvrage, laquelle existait au jour de la vente.

Sans doute, le rapport de diagnostic concernant le risque d’exposition au plomb en date du 9 juillet 2007 indique que les locaux objet du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce et présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d’humidité.

Cependant, le technicien intervenu a réalisé son diagnostic à partir de 582 points de contrôle. Or, en termes de dégradations constatées, seuls 12 points ont attiré son attention. S’agissant de la chambre 6 (chambre et WC), l’une des plus affectée (compte tenu du mir pignon dégradé notamment), 2 points de contrôle sur 25 ont attiré son attention.

Il s’agit donc de traces constatées à des endroits ponctuels qui n’étaient pas par elles-mêmes de nature à révéler pour un acquéreur non avisé l’existence et surtout l’ampleur de l’humidité excessive généralisée affectant l’ouvrage dans des conditions telles qu’elle a pu causer en quelques mois les atteintes constatées par l’huissier de justice et les experts intervenus.

Le fait qu’il s’agit d’un ensemble immobilier construit il y a plusieurs dizaines d’années n’était pas davantage de nature à induire par lui-même l’existence de risques en termes d’humidité excessive et M^me G H, P A, fût-ce pour un investissement de ce montant, n’était pas tenue d’avoir recours aux services d’un homme de l’art pour apprécier pleinement l’état de l’immeuble.

Certes, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que les acquéreurs auraient pu facilement se rendre compte du mauvais état du mur pignon et des pentes anormalement faibles de la couverture. Il a par ailleurs mis en avant que le défaut d’isolation a été évoqué dans le diagnostic énergétique établi le 9 juillet 2007.

Cependant, on ne peut attendre d’un acquéreur non avisé la même vigilance et surtout la même connaissance d’un expert judiciaire spécialement rompu aux litiges de construction.

Dans le présent dossier, ce sont les conséquences dommageables de l’humidité ambiante excessive de l’immeuble qui ont amené les parties et l’expert judiciaire à s’interroger sur les causes du désordre d’humidité. Or, au moment de la vente, ce désordre d’humidité n’était pas apparent, à tout le moins dans son ampleur et son caractère généralisé. Il n’y avait donc pas lieu, pour M^me G H, P A, de rechercher les causes éventuelles d’un désordre qui n’apparaissait pas.

Le problème de ventilation interne insuffisante supposait, pour être compris, d’associer les caractéristiques des huisseries en PVC aux insuffisances du système de VMC. Or, l’expert judiciaire a lui-même indiqué que le constat était relativement évident pour un professionnel du bâtiment mais que, pour les époux A, la situation était beaucoup plus difficile à apprécier dans la mesure où, si les ouvrages litigieux étaient parfaitement visibles et aisément contrôlables, personne ne les avait

alertés sur l’inefficacité et la dangerosité de l’installation de VMC.

Il en est de même du diagnostic de performance énergétique de l’immeuble établi le 9 juillet 2007. Le technicien intervenu a relevé que l’immeuble relevait de la classe D et non E comme soutenu par les époux X, lesquels font manifestement référence, en ce compris une partie des travaux prétendument préconisés, au diagnostic portant sur la maison d’habitation de 100 m² située […] à Reville vendue avec l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant.

Il y a lieu d’observer, d’une part, que le niveau de consommation énergétique retenu (consommation de 153 kWheep/m².an) plaçait l’ouvrage en limite basse du classement en lettre D (entre 151 et 230) sur une échelle allant de A à I. S’il ne peut s’agir d’un logement économe, il ne s’agit pas non plus d’un logement énergivore.

D’autre part, un tel niveau de consommation énergétique constaté n’était pas par lui-même suffisamment révélateur pour un acquéreur non avisé d’un risque d’humidité anormale affectant l’ensemble de l’ouvrage.

N’est pas davantage décisif le fait que M^me G H P A est intervenue au sein de l’hôtel-restaurant pour une période de deux mois avant la réitération par acte authentique de la vente (novembre 2007 ' janvier 2008).

Les attestations produites sont relativement contradictoires concernant le contenu de cette intervention. La cour en retient que M^me G H P A, sans avoir été présente tous les jours, a néanmoins été présente plusieurs jours. Elle était essentiellement présente en cuisine, mais elle a pu intervenir ponctuellement à la réception ou dans les chambres. D’une manière générale, il n’est pas concevable que, pendant toute la période en cause, elle n’ait pas été amenée à visiter les parties de l’hôtel-restaurant autres que les seules cuisines.

Cependant, ces discussions des parties concernant le niveau de présence réelle de M^me G H, P A au sein de l’hôtel-restaurant pendant ces deux mois ou concernant les tâches réalisées pendant cette période ne sont pas déterminantes dans la mesure où il est retenu que le vice lié à l’humidité ambiante excessive de l’immeuble n’était en toute hypothèse pas apparent à l’époque, en l’absence spécialement d’indices suffisants la révélant dans toute son ampleur, et qu’elle ne disposait pas de la compétence technique suffisante pour interpréter les possibles conséquences dommageables de la pente de certaines parties du toit, des huisseries trop étanches ou encore de la VMC défaillante.

Enfin, les parties entretiennent une discussion concernant les motifs ayant conduit les époux X à baisser le prix de vente de près de 200 000 euros. Ces derniers soutiennent que cette baisse de prix a été négociée pour permettre de financer des travaux d’amélioration cependant que les intimées soutiennent qu’une telle baisse de prix n’était qu’une condition sine qua non de la faisabilité économique du projet d’acquisition et qu’elle a été acceptée par les vendeurs car ils peinaient à trouver un acquéreur malgré la mise en vente de l’ensemble depuis de longs mois.

La cour ne dispose pas des éléments de preuve suffisant pour trancher cette discussion qui n’apparaît pas déterminante.

En effet, si le diagnostic énergétique a recommandé des mesures d’isolation de la toiture (d’ailleurs par l’intérieur et non par modification des pentes) et d’isolation par l’intérieur (et donc sans mentionner la reprise des pignons extérieurs) c’est à titre de recommandations d’amélioration

énergétique et non dans le cadre d’un traitement contre l’humidité excessive de l’immeuble qui n’est pas pointée dans ce diagnostic.

D’une manière générale, il ne procède d’aucune pièce versée au débat que le caractère anormalement humide de l’ensemble de l’immeuble abritant l’hôtel-restaurant était apparent ou a été porté à la connaissance de M^me G H P A (puis de la SCI Les Ormes) avant la vente.

A considérer pour l’hypothèse que des travaux ont été envisagés dès l’origine par les acquéreurs ayant justifié une baisse importante du prix de vente, cela ne peut suffire à établir que le vice d’humidité excessive était apparent et/ou connu de ces derniers, les travaux pouvant avoir de multiples objets. Or, d’une part, la nature et surtout l’objectif des travaux précisément envisagés par les acquéreurs avant la vente ne sont pas connus. D’autre part, d’éventuels travaux portant sur l’isolation du bâtiment, sans remédier au défaut de ventilation intérieure, n’auraient pas été de nature à remédier seuls au vice d’humidité excessive principalement lié à un phénomène de condensation.

En l’état de ces éléments, la cour retient que le vice était caché pour l’acquéreur avant la vente.

- sur la clause de non-garantie

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente du 31 janvier 2008 stipule que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Cependant, le vendeur de mauvaise foi, notamment celui qui avait connaissance du vice caché pour l’acquéreur, ne peut valablement exciper d’une telle clause de non-garantie.

En l’espèce, les époux X ont exploité l’hôtel-restaurant pendant 17 ans. Compte-tenu de la longueur de cette, période, il est exclu qu’ils n’aient pas eu conscience du caractère anormalement humide de l’ouvrage.

L’expert judiciaire a d’ailleurs indiqué que tous les phénomènes de condensation et le constat d’isolation et d’étanchéité médiocres n’étaient pas nouveaux ni récents, résultant avant tout de l’ancienneté et de la vétusté de l’immeuble, et que les époux ne pouvaient pas ignorer cette situation.

De fait, les époux X ne contestent pas véritablement avoir eu connaissance du phénomène, se bornant à rappeler que les causes de cette humidité sont particulièrement anciennes et qu’ils ne se sont jamais plaints de la vétusté de l’immeuble qu’ils avaient acquis auprès de leurs propres vendeurs, étant naturellement conscients des avantages mais également des inconvénients d’un tel immeuble ancien, battu régulièrement par les vents et les pluies. Ils soutiennent avoir fait le choix de mettre en oeuvre quotidiennement des moyens simples de combattre cette humidité, comme l’aération systématique des chambres au moment du ménage, l’ouverture des portes, le nettoyage des joints dans les salles de bains ainsi que des travaux de peinture ou de retapissage des chambres tous les cinq ou six ans.

Cependant, l’humidité ambiante de l’immeuble n’est pas normale, même s’agissant d’un immeuble ancien situé en bords de mer en Normandie.

D’ailleurs, il est versé une attestation de M^me N O, ayant travaillé depuis novembre 1994 en qualité de femme de chambre et de serveuse. Elle a certifié que tous les ans, elle brossait les joints de faïence et de douche noircis par la moisissure pour refaire les joints en silicone blanc puis qu’elle nettoyait régulièrement les taches noires d’humidité sur les plafonds des salles de bains ainsi que sur les tapisseries des chambres aérées tous les jours pendant au moins trois heures.

De même, l’expertise de M. M B et l’expertise judiciaire ont mis en évidence, dans la chambre 6 de l’hôtel, que le versant intérieur du mur pignon fortement dégradé par l’usure du temps avait été doublé par des lambris en sapin par les époux X, installation qui, n’étant présente dans aucune autre pièce (en l’état des photographies versées au débat) ne peut s’expliquer autrement que par une volonté de masquer les conséquences des infiltrations par ce mur.

Enfin, l’huissier de justice intervenu le 10 mars 2009 a pu constater à plusieurs endroits dans les chambres sous les fenêtres que des bandes de papiers peints étaient collées les unes sur les autres pour masquer les traces d’humidité trop présentes, révélant la récurrence du phénomène.

Au demeurant, compte tenu de la dégradation généralisée constatée en mars 2009, soit 15 mois après la vente et alors que rien ne démontre que l’hôtel-restaurant n’avait pas été exploité normalement depuis celle-ci, la cour ne retient pas qu’un simple 'entretien courant’ régulier de l’immeuble était de nature à traiter, au demeurant les seules conséquences, de l’humidité ambiante excessive.

Les époux X expliquent que pour lutter plus énergiquement contre cette humidité ambiante, ils auraient pu envisager les travaux de plus grande ampleur, s’ils avaient pu eux-mêmes analyser l’origine de la condensation relevée dans l’immeuble comme l’a fait l’expert judiciaire mais qu’il aurait fallu envisager un budget de travaux relativement important, tandis qu’ils ont au contraire choisi de l’exploiter dans des conditions précitées pendant 17 ans.

Ils contestent également les allégations des intimées faisant valoir qu’ils ont délibérément masqué l’humidité excessive de l’immeuble.

Toutes ces explications sont inopérantes, spécialement sur le terrain de la garantie de vices cachés et non du dol, dès lors qu’il ne leur est pas reproché d’avoir entretenu quotidiennement leur hôtel-restaurant pour faire disparaître les traces récurrentes causées par l’humidité de leur ouvrage ou de ne pas avoir engagé des travaux conséquents pour analyser et traiter les causes de cette humidité mais qu’il est simplement constaté qu’ils avaient clairement connaissance de l’humidité ambiante excessive de l’immeuble, vice caché pour l’acquéreur au sens de l’article 1641 du code civil.

Il importe peu par ailleurs qu’ils en aient ou non connu les causes et que, dans les rapports avec leurs propres vendeurs, ils en aient accepté les conséquences.

La clause de non garantie a donc été justement écartée par le tribunal.

En application de l’article 1644 du Code civil, l’acheteur, dans le cas des articles 1641 et 1643 du même code, a le choix de rendre la chose est de se faire restituer le prix ou de garder la chose est de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre de la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les actions estimatoires et indemnitaires étant dès lors fondées à l’égard des vendeurs sur le terrain de la garantie des vices cachés, moyen présenté à titre principal, il est sans objet de répondre aux moyens subsidiaires fondés sur le dol des vendeurs et sur leur obligation de délivrance.

- sur la restitution d’une partie du prix et des frais de la vente à la SCI Les Ormes.

Le premier juge a utilement considéré qu’il convenait de prévoir une diminution du prix à hauteur du coût des travaux nécessaires pour reprendre le vice affectant le bien. Est sans emport particulier le fait que les factures n’ont pas été produites au cours de l’expertise dès lors que, régulièrement versées au débat, elles ont pu être discutées contradictoirement par les parties.

A l’issue de son analyse, le tribunal a justement retenu les factures de travaux d’isolation et de menuiserie des chambres et de la façade et du pignon ainsi que les travaux de reprise nécessaires pour l’isolation et la réfection du toit. Ces travaux sont en effet en lien avec le traitement des causes et conséquences de l’humidité excessive constatée par l’expert judiciaire. Le tribunal doit être confirmé sur ces points.

S’agissant des factures de reprise des peintures et des tapisseries, il convient d’exclure les pièces dans lesquelles aucune conséquence dommageable n’a été constatée. Ainsi, le tribunal a à bon droit écarté des travaux de reprise de certaines parties de l’immeuble (cage d’escalier). A l’inverse, à tort, il n’a pas exclu la chambre 11 pour laquelle ni l’huissier de justice en mars 2009 ni M. B, expert amiable, n’ont constaté de désordres. La facture Buttet n° 240 (pièce intimées n° 15) ne sera donc prise en compte que pour la moitié de la somme de 394 HT.

Pour les autres chambres, il convient d’exclure les travaux en lien manifeste avec la réorganisation et réaménagement de ces pièces (exemples : pose de cloison séparative, ouverture de porte, habillage de coffre, habillage chassis WC, création de penderie, plan vasque etc..) et non en lien avec la reprise des désordres d’humidité (reprise des cloisons, plafonds et plinthes notamment). Au regard de ces observations, la cour retient, s’agissant de la facture Lefer (pièce intimées n°14), la somme de 20 456.18 euros HT.

En conclusion, il est retenu une somme de 45 223.44 euros HT, soit 54 087.23 euros TTC.

C’est d’une manière justifiée que n’ont pas été prises en compte les factures liées à des travaux ne faisant pas partie des vices retenus comme cachés ou affectant des éléments de décoration dont il n’est pas établi par les pièces du dossier qu’ils ont été affectés par l’humidité excessive (notamment la reprise des moquettes).

À l’inverse, le coût de la maîtrise d’oeuvre n’a pas été justement évalué par le premier juge. Si celui-ci a retenu le calcul de la rémunération indiquée dans la facture du maître d’oeuvre des intimées (pièce n°20), la somme à retenir est égal à 2704.36 euros TTC (5% x 45 223.44 + TVA à 19,6%).

Le prix de l’immeuble doit donc être diminué de somme totale de 56 791.59 euros.

S’agissant de la restitution d’une partie des frais de la vente, la cour reprend la méthode d’évaluation du premier juge, sauf à retenir, d’une part, la somme de 56 791.59 euros et non 61 685,78 euros (ce qui porte le pourcentage du prix de vente à retenir à 9.62 % et non 10,455 %), et, d’autre part, la somme de 38 000 euros (frais au titre de la seule vente de l’immeuble) et non 59 400 euros (correspondant au cumul des frais des deux ventes de l’immeuble et du fonds de commerce).

La somme due par les époux X au titre de la restitution des frais de la vente sera donc fixée à la somme de 3 655.60 euros (9.62 % x 38 000 euros).

Le jugement sera réformé en ces divers sens.

Les intérêts courront sur ces deux sommes à compter du présent arrêt.

- sur le préjudice d’exploitation allégué par l’EURL Les flots de la Manche

Sur le principe, l’EURL Les flots de la Manche, peut, sur le fondement de l’article 1382 du code civil ancien (désormais l’article 1240), solliciter la réparation d’un préjudice causé par le manquement contractuel fautif des époux X.

Elle allègue en l’espèce l’existence d’un préjudice d’exploitation, évalué à la somme de 50 000 euros sur la période de février 2009 à décembre 2011, lié à l’impossibilité de louer toutes les chambres de l’hôtel avant leur réfection.

Ce préjudice n’est cependant étayé par aucun élément utile suffisant. A considérer pour l’hypothèse qu’une baisse de chiffre d’affaires soit globalement constatée, rien ne démontre avec le degré de certitude suffisante que cette baisse est en lien avec une impossibilité de louer tout ou partie des chambres. C’est donc d’une manière justifiée que le premier juge a débouté l’intimée de ce chef.

Il est par ailleurs allégué l’existence d’un préjudice d’exploitation d’un montant de 32 922 euros pendant la période des travaux de reprise du 2 janvier aux 17 mars 2012.

De fait, l’existence de travaux de reprise pendant cette période résulte suffisamment de la date des factures prises en compte pour réduire le prix de vente.

Cependant, pour parvenir à la somme de 32 922, le comptable de l’intimée s’est fondé sur le chiffre d’affaires de la même période de l’année précédente, lui a appliqué un taux de marge commerciale conséquent et a ajouté un ensemble de charges. Rien n’indique cependant que le chiffre d’affaires sur la même période de 2011 soit révélateur du chiffre d’affaires habituellement réalisé à la même époque par l’établissement. En outre, la note de l’expert présuppose une absence totale de chiffre d’affaires pendant la période de 2012 considérée. Or, la note fait état de pertes d’exploitation subies suite à l’obligation de reprise des installations électriques et de l’assainissement. Il n’est pas justifié en état des pièces versées au débat que la reprise des désordres présentement pris en compte par la cour a pu justifier la fermeture de l’établissement, notamment dans sa partie restauration, pendant toute cette période de deux mois et demi.

En conséquence de ces observations, si le principe d’une perte d’exploitation pendant le cours de travaux de reprise des chambres et sanitaires des chambres est démontré, les éléments de la procédure ne mettent pas en évidence l’existence d’un préjudice supérieur à 5 000 euros.

Il ne sera donc fait droit à la demande de l’intimée que dans cette limite, la somme produisant intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

- Sur le préjudice moral allégué par l’EURL Les flots de la Manche.

Un tel préjudice n’est pas démontré en sorte que c’est une manière justifiée que l’EURL Les flots de la Manche a été déboutée de sa demande formée de ce chef.

- Sur la demande indemnitaire à l’encontre de l’agence immobilière.

Sur le principe, il pèse sur l’agent immobilier une obligation de conseil et d’information à l’égard tant de son mandant que du tiers cocontractant. Cette obligation porte notamment sur la vérification de l’immeuble objet de la vente.

Le premier juge a retenu l’existence d’un manquement de ce chef de la part de la SARL Royer Immo au motif que le constat d’huissier et les expertises amiable et judiciaire ont mis en lumière la présence d’une humidité excessive, au-delà de ce qui avait été mentionné dans les diagnostics, et qu’il résulte de l’expertise judiciaire notamment que certains des défauts à l’origine du dommage ne pouvaient être perçus que par un professionnel de l’immobilier, en sorte que la SARL Immo Royer aurait dû à tout le moins avertir l’acquéreur de l’intérêt de s’adjoindre les services d’un expert concernant l’isolation et la VMC, a fortiori quand cet acquéreur est contractuellement considéré comme étant un non professionnel.

Cependant, la responsabilité alléguée de l’agent immobilier est exclue dès lors que les désordres ne sont pas apparents et que la preuve n’est pas rapportée qu’il avait connaissance du vice caché.

Or, il a été précédemment retenu que le vice caché de l’immeuble, tenant à son humidité générale excessive, n’était pas apparent au jour de la vente. La SCI Les ormes n’a précisément pris conscience de cette humidité excessive qu’au bout de quelques mois, confrontée aux conséquences effectivement constatées par l’huissier de justice le 10 mars 2009 ou les différents experts intervenus.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la SARL Royer Immo a eu connaissance du vice d’humidité excessive par d’autres voies.

Dans ces conditions, il ne peut lui être reproché à défaut de conseil concernant un tel vice.

Le jugement sera réformé de ce chef et la SCI les Ormes sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Il est donc sans objet d’apprécier le demande de la SARL Royer Immo tendant à voir les époux X condamnés à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge.

- sur les demandes accessoires

Les dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, seront mis à la charge des époux X in solidum. Le jugement sera réformé en ce sens.

Les circonstances de la cause justifient de laisser à la SARL Royer Immo la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamnés aux dépens de l’instance d’appel, les époux X seront également condamnés in solidum à payer aux intimées la somme de 1 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à la disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. C X et M^me D E, P X in solidum à payer à la SCI Les Ormes :

— la somme de 61 875,78 euros en diminution du prix de vente de l’immeuble,

—  6 210,27 euros au titre des frais d’acquisition,

— condamné la SARL Royer Immo à verser à la SCI Les Ormes la somme de 29 700 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’EURL « Les flots de la Manche » de sa demande formée au titre d’un préjudice d’exploitation,

— condamné M. C X et M^me D E, P X et la SARL Royer Immo à supporter chacun un tiers des dépens en ce compris les frais d’expertise,

Statuant à nouveau de ces divers chefs,

Condamne M. C X et M^me D E, P X in solidum à payer à la SCI Les Ormes :

— la somme de 56 791.59 euros à titre de diminution du prix de vente de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— la somme de 3 655.60 euros au titre des frais d’acquisition, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— la somme complémentaire de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel,

Condamne M. C X et M^me D E, P X in solidum à payer à l’EURL Les flots de la Manche :

— la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice d’exploitation pendant les travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Les Ormes de toutes ses demandes à l’encontre de la SARL Royer Immo,

Déboute la SARL Royer Immo de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. C X et M^me D E, P X in solidum aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. Y A. HUSSENET