AFFAIRE : N° RG 18/00393 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GAHX

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 21 Décembre 2017 -

RG n° 1117000573

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2019

APPELANTE :

Madame B A

née le […]

Lieu dit le Feuillet

[…]

représentée et assistée de M^e Ariane WEBEN, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur F-G I J K L D’X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 24 juin 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me BRIAND, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 10 octobre 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 mars 1993, Madame Y de D E épouse L d’X a donné à bail à Madame B A une maison d’habitation située […]' à Colombières, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 441 euros (2.900 francs).

Suite au décès de Madame Y de D E épouse L d’X en 2005, Monsieur F-G L d’X, son fils, est devenu propriétaire de la maison donnée en location à Madame B A.

Par acte d’huissier du 25 août 2016, Monsieur F-G L d’X a délivré à Madame B A un congé pour motifs légitimes et sérieux résultant du 'défaut/absence de règlement des loyers et charges de façon régulière et défaut d’entretien', pour le terme du bail venant à expiration le 28 février 2017.

Par exploit du 11 avril 2017, Monsieur F-G L d’X a fait assigner Madame B A devant le tribunal d’instance de Caen aux fins de voir valider le congé qui lui a été délivré, de constater que la location a expiré le 28 février 2017, d’expulsion et de condamnation en paiement.

Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal d’instance de Caen a :

— déclaré valable le congé pour motifs légitimes donné par Monsieur F-G L d’X à Madame B A délivré par exploit d’huissier du 25 août 2016,

— constaté, en conséquence, la résiliation du bail en date du 05 mars 1993 portant sur le logement situé […]' à Colombières à compter du 28 février 2017,

— dit que Madame B A devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— accordé à Madame B A un délai de 6 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux,

— condamné Madame B A à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté Monsieur F-G L d’X de sa demande indemnitaire,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision,

— condamné Madame B A à payer à Monsieur F-G L d’X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame B A aux dépens, en ce compris uniquement l’assignation et le congé de Maître Z du 25 août 2016 ainsi que les actes strictement nécessaires à l’exécution de la présente décision.

Madame B A a relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 02 février 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 30 avril 2018, Madame B A a demandé à la cour de :

Dire et juger Madame B A recevable et bien-fondée en son appel,

Y faisant droit,

A titre principal,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré valable le congé pour motifs légitimes donné par Monsieur F-G L d’X à Madame B A, délivré par exploit d’huissier du 25 août 2016,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté, en conséquence, la résiliation du bail en date du 05 mars 1993 portant sur le logement situé […]', […], et ce à compter du 28 février 2017,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a dit que Madame B A devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame B A à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

Et statuant à nouveau,

Débouter Monsieur F-G L d’X de ses demandes aux fins de validation du congé du 25 août 2016,

Déclarer non valide ledit congé, la non-reconduction du bail n’étant pas justifiée par des éléments serieux et légitimes,

Constater que le bail du 05 mars 1993 s’était renouvelé tacitement le 28 février 2017,

Ordonner à Monsieur F-G L d’X de délivrer à Madame B A des quittances rectifiées à compter du mois de mars 2017, faisant apparaître le versement d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard par quittance à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner Monsieur F-G L d’X à verser à Madame B A une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Accorder à Madame B A un délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame B A à payer à

Monsieur F-G L d’X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame B A aux entiers dépens, en ce compris l’assignation et le congé de Maître Z du 25 août 2016 ainsi que les actes strictement nécessaires à l’exécution de la présente décision,

Condamner Monsieur F-G L d’X aux entiers dépens, de première instance et d’appel,

Confirmer le jugement en ses autres dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 06 mai 2019, Monsieur F-G L d’X a demandé à la cour de :

Vu le bail du 05 mars 1993 et son avenant des 13 et 20 novembre 2002,

Vu l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Rejeter comme étant mal-fondé l’appel du jugement du tribunal d’instance de Caen du 21 décembre 2017 par Madame A,

Débouter Madame A de toutes ses demandes, y compris d’un nouveau délai pour quitter les lieux,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Caen du 21 décembre 2017 en toutes ses dispositions,

Y additant, condamner Madame A à payer à Monsieur F-G L d’X :

— une indemnité de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et ses troubles et tracas divers,

— une indemnité de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles en cause d’appel,

Condamner Madame A aux entiers dépens de la présente instance et de première instance, en ce compris le congé de Maître Z, huissier de justice, du 25 août 2016, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fouet, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2019.

MOTIFS

- Sur la validité du congé délivré pour motifs légitimes

Conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, le locataire est obligé, entre autres dispositions, de payer le loyer et les charges récupérables

aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 15 I suivant, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Madame B A fait grief au tribunal d’instance de Caen d’avoir déclaré valable le congé délivré le 25 août 2016 par Monsieur F-G L d’X considérant que les seuls retards de paiement ne constituent pas un motif légitime au sens de l’article 15 I précité. Elle rappelle qu’elle occupe le logement depuis 1993, qu’elle a notamment proposé au bailleur de s’acquitter des loyers par prélèvements mensuels, lequel a toutefois refusé. Elle se prévaut, par ailleurs, de problèmes de santé et d’une augmentation du montant du loyer. Enfin, elle conteste le défaut d’entretien des extérieurs qui lui est reproché, et fait valoir que le bailleur n’a, quant à lui, jamais réalisé de travaux dans le logement depuis 1993.

Monsieur F-G L d’X réplique qu’il n’est pas seulement reproché à la locataire de légers retards de 10 à 15 jours mais bien des accidents récurrents de paiement depuis 2013. Il constate qu’il a fallu plusieurs interventions d’un huissier de justice pour que Madame B A s’acquitte des loyers. Il explique également avoir refusé la proposition de règlement par prélèvements mensuels formée par l’appelante au motif que le bail arrivait à terme et qu’il n’entendait pas le voir renouvelé. En outre, il reproche à la locataire un défaut d’entretien des extérieurs et conteste n’avoir procédé à aucun travaux dans le logement depuis 1993, contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante.

En l’espèce, par acte d’huissier du 25 août 2016, Monsieur F-G L d’X a délivré à Madame B A un congé pour motifs légitimes et sérieux résultant du 'défaut/absence de règlement des loyers et charges de façon régulière et défaut d’entretien', pour le terme du bail venant à expiration le 28 février 2017.

Le bailleur transmet à la cour :

— la quittance de loyer délivrée le 14 novembre 2012 afférente au paiement des loyers de septembre et octobre 2012,

— la quittance de loyer délivrée le 27 février 2013 afférente au paiement des loyers de novembre et décembre 2012,

— l’assignation délivrée le 18 juin 2013 aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ayant donné lieu à un désistement compte tenu du paiement des six mois de loyers de retard quelques jours avant l’audience,

— un courrier adressé par l’huissier instrumentaire en date du 02 septembre 2014 sollicitant le paiement des loyers de mai, juin, juillet et août 2014,

— un courrier adressé par l’huissier instrumentaire en date du 09 mai 2015 sollicitant le paiement des loyers de février, mars, avril et mai 2015,

— un courrier adressé par l’huissier instrumentaire en date du 18 mars 2015 informant le bailleur du règlement reçu au titre du loyer de novembre 2014 et de la taxe sur les ordures ménagères,

— un courrier adressé par l’huissier instrumentaire en date du 16 mai 2015 informant le bailleur des

règlements reçus au titre des loyers de février et mars 2015,

— un courrier adressé par l’huissier instrumentaire en date du 06 juillet 2015 sollicitant le paiement des loyers de juin et juillet 2015,

— des quittances de loyers afférentes au paiement des loyers de janvier, février et mars 2016 en mai 2016.

Au vu des pièces qui précèdent, les manquements répétés de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges récupérables, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, sont donc avérés. Madame B A ne peut sérieusement soutenir qu’il s’agit de simples retards eu égard aux relances récurrentes de l’huissier de justice, le bailleur n’obtenant ainsi le règlement des loyers réclamés que plusieurs mois après leur date d’exigibilité et ce, de manière systématique depuis 2012.

Elle ne saurait non plus exciper de problèmes de santé qui, bien qu’établis, ne peuvent justifier sa défaillance sur une période de location aussi longue, ni d’une augmentation du montant du loyer ou du fait qu’elle occupe la maison depuis 25 ans, cette circonstance ne lui conférant, au demeurant, aucun droit acquis au renouvellement du bail.

Enfin, il ne peut être reproché à Monsieur F-G L d’X de n’avoir pas répondu favorablement à la demande de Madame B A tendant à la mise en place des prélèvements mensuels automatiques dès lors que le bailleur lui avait déjà remis son RIB en 2014 à cette fin sans que la locataire n’entreprenne les démarches utiles et ce, malgré les recouvrements par voie d’huissier dont elle faisait déjà l’objet.

C’est donc à bon droit que le tribunal d’instance de Caen a jugé que les retards importants et systématiques dans le paiement des loyers depuis plusieurs années constituaient à eux-seuls un motif légitime et sérieux pour valider le congé délivré par le bailleur. Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, d’apprécier le second moyen soulevé par Monsieur F-G L d’X s’agissant du défaut d’entretien du logement imputé à Madame B A.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 28 février 2017 du fait du congé délivré le 25 août 2016, dit que Madame B A devra rendre le logement libre de toute occupation et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

- Sur l’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Madame B A sollicite devant la cour un nouveau délai de six mois pour quitter les lieux, tout en précisant que celui-ci prendra effet à compter de la signification du présent arrêt.

Monsieur F-G L d’X s’y oppose considérant, d’une part, que Madame B A ne respecte plus ses obligations depuis plusieurs années et, d’autre part, qu’elle a déjà bénéficié de larges délais puisqu’elle est occupante sans droit ni titre du bien depuis le 28 février 2017 sans s’acquitter, par ailleurs, des indemnités d’occupation échues.

Le premier juge a fait droit à cette demande en raison de la durée du bail et fait courir le délai de six mois à compter du jugement.

Il sera observé que le jugement déféré n’était pas assorti de l’exécution provisoire.

Néanmoins, depuis que ladite décision a été rendue, un délai de près de 22 mois s’est écoulé, lequel

aurait pu permettre à Madame B A d’organiser son relogement.

Il convient, dès lors, de réformer la décision déférée sur ce point et de débouter l’appelante de sa demande formée en cause d’appel sur le même fondement.

- Sur la demande de dommages et intérêts

Au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, Monsieur F-G L d’X fait valoir que la résistance abusive et injustifiée de Madame B A lui a causé un préjudice moral qu’il entend voir réparer par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Mais la résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de mauvaise foi non caractérisé en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé en conséquence sur ce point.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement dont appel est également confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Partie perdante, Madame B A est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles à Monsieur F-G L d’X à qui l’appelante est condamnée à verser la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 d code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 21 décembre 2017 dans toutes ses dispositions, sauf celles relatives à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux qui sont réformées,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant,

Déboute Madame B A de sa demande tendant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et celle au titre des frais irrépétibles,

La condamne à payer à Monsieur F-G L d’X la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Fouet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND