AFFAIRE : N° RG 17/01961 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F3LY

Code Aff. :

ARRÊT N° SB. JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG en date du 17 Octobre 2016 – RG n° 10/00768

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE & COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2019

APPELANTE :

LA SARL VRD

N° SIRET : 453 206 351

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jean-pierre LEVACHER, avocat au barreau de CHERBOURG,

INTIMÉES :

[…]

N° SIRET : 422 139 824

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de la SCP Z-BARAIS & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CAEN

LA SELARL D E ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL VRD

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 07 mars 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me BRIAND, Président de chambre et M^me HEIJMEIJER, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre, rédacteur,

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

ARRÊT : prononcé publiquement le 09 Mai 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me A, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 1999 la SCI Aston Club a donné à bail commercial à la Sarl Aston Club les deux parcelles cadastrées section C n°1050 et n°1204 dont elle est propriétaire sur la commune de Brix aux fins d’exploitation d’une discothèque.

Par acte authentique du 14 mai 2004, la Sarl Aston Club a cédé à la Sarl VRD son fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Alors que les parties discutaient de l’aménagement d’une autre parcelle cadastrée section C n°1208 appartenant à la SCI en vue d’agrandir le parking de la discothèque la Sarl VRD a commencé à l’utiliser à cette fin le 12 septembre 2007 après avoir elle-même effectué les travaux.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2008 la SCI Aston Club a fait assigner en référé la Sarl VRD devant le président du tribunal de grande instance de Cherbourg en invoquant le trouble manifestement illicite résultant de l’exploitation de la parcelle n°1208, en l’absence d’accord sur la chose et le prix.

Par ordonnance de référé du 11 mars 2008, le président du tribunal de grande instance de Cherbourg a débouté la SCI Aston Club de ses demandes d’expulsion et de remise en état du terrain, condamné la Sarl VRD au paiement d’une provision de 4000 € au titre de l’occupation de la parcelle litigieuse de septembre 2007 à janvier 2008 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative de la parcelle, l’expert judiciaire, monsieur B X, ayant déposé son rapport le 26 mars 2009.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2009, la SCI Aston Club a fait assigner la Sarl VRD devant le tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins d’expulsion et de remise en état du terrain, motif pris de l’absence de bail, même verbal, entre les parties.

Par jugement du 25 juin 2012, le tribunal de grande instance de Cherbourg a fait droit à la demande et ordonné un complément d’expertise visant à déterminer la valeur locative de la parcelle litigieuse en fonction de son usage à titre de parking ou à titre de prairie.

Par un arrêt du 12 décembre 2013 la cour d’appel de Caen a dit que la Sarl VRD bénéficiait d’un bail verbal sur la parcelle cadastrée C n°1208 ,réformant sur ce point le jugement rendu le 25 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Cherbourg dont elle a confirmé les dispositions ordonnant un complément d’expertise.

L’expert judiciaire, Monsieur C Y, a déposé son rapport au greffe le 15 avril 2015.

Par jugement du 17 octobre 2016 assorti de l’exécution provisoire le tribunal de grande instance de Cherbourg a :

— dit que la Sarl VRD a bénéficié d’un bail soumis au statut des baux commerciaux sur la parcelle cadastrée C n°1208 située sur la commune de Brix, entre le 1^er septembre 2007 et le 31 mai 2015,

— fixé le loyer mensuel de cette location à la somme de 300 €,

— condamné la Sarl VRD à verser à la SCI Aston Club la somme de 23 600 € au titre des loyers pour la période du mois de septembre 2007 au mois de mai 2015,

— condamné la Sarl VRD à verser à la SCI Aston Club une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par jugement du 17 octobre 2016 le tribunal de commerce de Commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL VRD.

Le 3 juin 2017 la Sarl VRD a relevé appel du jugement du tribunal de grande instance de Cherbourg du 16 octobre 2017.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 8 janvier 2019 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés, la Sarl VRD demande à la cour, au visa des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,1709 et suivants du code civil, de :

Dire recevable et bien-fondée la Sarl VRD en son appel,

En constatant que le bien loué est un terrain nu,

Dire et juger que le statut des baux commerciaux ne peut lui être attribué,

En considération du même constat,

Dire que le statut des baux professionnels n’est pas non plus applicable,

En conséquence,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter la SCI Aston Club des demandes tendant à voir fixer le loyer à la somme de 300 € par mois et de l’ensemble des demandes qui sont la conséquence de celles-ci,

Dire et juger que le bail relève des dispositions du chapitre 2 du titre 8^e du code civil,

En conséquence, au visa des dispositions de l’article 1716 du code civil,

Fixer le loyer du bail liant la SCI Aston Club à la société VRD à 32 € par an,

Condamner la SCI Aston Club à rembourser à la société VRD le montant indu perçu en suite de l’exécution de l’ordonnance de référé du 11 mars 2008 en rappelant que le bail a touché à terme le 31 mai 2015,

En constatant que le prix du loyer est très notablement inférieur aux prétentions de la SCI Aston Club,

Condamner celle-ci aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise,

La condamner enfin au paiement d’une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 6 novembre 2017 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés, la SCI Aston Club demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cherbourg en date du 17 octobre 2016,

Débouter la Sarl VRD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Fixer le loyer mensuel de la parcelle C 'n°1206" située le 'clos de la route’ sur la commune de Brix à la somme de 300 € HT par mois,

Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl VRD la créance de la SCI Aston Club à hauteur de 23 600 € HT au titre des loyers pour la période du mois de septembre 2007 au mois de mai 2015, déduction faite de la provision reçue de 4 000 €,

Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl VRD et, le cas échéant, condamner la Sarl VRD, et en tant que de besoin la Selarl D E, ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la Sarl VRD, à verser à la SCI Aston Club la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Sarl VRD et en tant que de besoin, la Selarl D E, ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la Sarl VRD, aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître Mickaël Z, avocat associé de l’AARPI Z Barais Lemaire et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 septembre 2017 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés, la Selarl D E, en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la Sarl VRD demande à la cour de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte quant au mérite de l’appel inscrit par la Sarl VRD, statuer ce que de droit quant aux dépens

qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 février 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L145-1 du code de commerce réserve le statut des baux commerciaux aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal,

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés-soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

La SCI Aston club soutient en l’espèce que le terrain à usage de parking donné à bail à la SARL VRD du 12 septembre 2007 au 7 mai 2015 était un immeuble accessoire à l’exploitation de son fonds de commerce de discothèque dont la privation était de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Mais il ressort des pièces produites que cette parcelle initialement à l’état d’herbage a été achetée le 15 mai 2002 par la SCI Aston club qui ne l’a donnée à bail à la SARL VRD pour qu’elle l’utilise comme parking qu’au mois de septembre 2007.

Il est constant que jusqu’au 12 septembre 2007 la SARL Aston club depuis le 13 septembre 1999 puis la SARL VRD à compter du 14 mai 2004 ont exploité le fonds de commerce sans disposer de la parcelle C n°1208 appartenant à la SCI et utilisée à l’usage de parking à compter du 12 septembre 2007.

Ce seul fait suffit à démontrer que si ce parking est utile à l’exploitation du fonds de commerce son absence n’est pas pour autant de nature à la compromettre.

Le bail litigieux ne relève donc pas des dispositions de l’article L 145-1,1° du code de commerce.

En l’absence d’édification soit avant soit après le bail de constructions à usage commercial, industriel ou artisanal sur le terrain nu le bail y afférent ne relève pas plus des dispositions de l’article L145-1,2° du même code.

Par conséquent le bail litigieux n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Il ne s’agit pas non plus d’un bail professionnel au sens des dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, celui-ci ne pouvant porter que sur un local et non sur un terrain nu comme en l’espèce.

Le bail afférent à la parcelle C n°1208 à Brix est donc un bail soumis aux dispositions de droit commun des articles 1709 et suivants du code civil.

La SARL VRD faisant siennes les conclusions du premier expert judiciaire, monsieur X, demande de fixer la valeur locative de la parcelle initialement en nature d’herbage à 32 € par an

correspondant au loyer habituellement pratiqué en secteur agricole.

Mais un tel loyer méconnaît le fait que la parcelle n’est plus en nature d’herbage mais à l’usage de parking.

La valeur locative correspondant au loyer habituellement pratiqué dans le secteur agricole doit donc être écartée au profit de la valeur locative de parcelles semblables à celle donnée à bail par la SCI Aston club à la SARL VRD c’est à dire un terrain nu, aménagé, non constructible.

Les valeurs vénales de terrains nus, non viabilisés, non constructibles ou situés en zone d’activité à proximité de la commune de Brix recensés par le second expert judiciaire, monsieur Y, dans une fourchette allant de 7,50 € à 12 € le m² permettent de retenir une valeur vénale de 10 € le m² soit 19 990 € pour la parcelle C 1208 d’une superficie de 1 999 m².

Sur la base du rendement non discuté de 8 % retenu par monsieur Y compte tenu des travaux faits par la locataire la valeur locative de la parcelle s’élève à 1 599,20 € par an soit 133,27 € par mois.

Le loyer dû par la SARL VRD à la SCI Aston club sera donc fixé à la somme de 133,27 € par mois pour la période du 12 septembre 2007 au 7 mai 2015 soit 92 mois.

Il convient de déduire de la somme 12 260,84 € due pour cette période la provision de 4 000 € précédemment allouée à la SCI soit un solde restant dû de 8 260,84 € auquel il convient de fixer la créance de la SCI Aston club au passif de la liquidation judiciaire de la SARL VRD, le jugement déféré étant infirmé en conséquence.

Ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.

Partie perdante la SARL VRD doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée avec son mandataire liquidateur, la SELARL D E ,aux dépens de la procédure d’appel que maître Z sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui seront frais privilégiés de la procédure collective.

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Aston club qui doit être déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 17 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Cherbourg sauf dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance qui sont confirmées,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Dit que le bail verbal afférent à la parcelle cadastrée sur la commune de Brix section C n°1208 est soumis aux dispositions de droit commun des articles 1709 et suivants du code civil,

Fixe la valeur locative de la parcelle cadastrée sur la commune de Brix section C n°1208 à la somme de 133,27 € par mois,

Fixe la créance de la SCI Aston club au passif de la liquidation judiciaire de la SARL VRD à la somme de 8 260,84 € au titre de l’arriéré locatif pour la période du 12 septembre 2007 au 7 mai 2015,

Condamne la SARL VRD et la SELARL D E en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL VRD aux dépens de la procédure d’appel que maître Z sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui seront frais privilégiés de la procédure collective,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. A S. BRIAND