Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 10 NOVEMBRE 2021

N° RG 20/00110

N° Portalis DBVE-V-B7E-B6BK

FL – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d’ajaccio, décision attaquée en date du 16 Décembre 2019, enregistrée sous le n° 19/01163

S.C.I. GOUILLETTE

C/

Z

[…]

S.C.P. H I M N

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANTE :

[…]

prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant ès qualités audit siège

La Calanca

[…]

Représentée par M^e Aurélia DOMINICI CAMPAGNA, avocat au barreau de BASTIA

INTIMES :

M. X, Y, C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélia DOMINICI CAMPAGNA, avocat au barreau de BASTIA

[…]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e H NESA, avocat au barreau d’AJACCIO

S.C.P. H I M N

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 septembre 2021, devant F LUCIANI, Conseillère, et D E, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l’un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

F LUCIANI, Conseillère

D E, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

F G.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2021

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par Cécile BORCKHOLZ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous-seing privé du 23 août 2017, dressé en l’étude de M^e H I, M à Propriano (Corse-du-Sud) la SCCV Terra Bella s’est engagée à vendre à J Z une parcelle de terre formant le lot 10 du lotissement dénommé'«'Terra Bella'»,

commune de Propriano, au prix de 180'000 '. Ce compromis était assorti d’une condition

suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur d’un montant de 500'000 ' au taux d’intérêt maximum de 1,80'% l’an pour une durée maximale de 25 ans, la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard dans les trois mois à compter de la signature du compromis.

Un dépôt de garantie de 9000 euros a été effectué chez le M.

La passation de l’acte authentique devait intervenir au plus tard au 30 novembre 2017 avec prorogation possible jusqu’au 15 décembre 2017.

La vente n’ayant jamais été réalisée, la société Terra Bella a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Ajaccio Monsieur Z, la SCI Gouillette, ainsi que la SCP H I, par actes des 21 et 22 novembre 2018, pour voir déclarer caduc le compromis de vente, obtenir la condamnation de Monsieur Z et la SCI Gouillette, indiquant venir aux droits de celui-ci, à lui verser le montant du dépôt de garantie ainsi que le montant prévu à la clause pénale.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2019, Le tribunal de grande instance d’Ajaccio a':

— prononcé la mise hors de cause de la SCP «H I M N'»';

— ordonné la libération de la somme de 9000 ' placée sous séquestre auprès de l’étude notariale de M^e I au profit de la société Terra Bella';

— condamné Monsieur J Z et la SCI Gouillette à verser à la société Terra Bella la somme de 8000 euros au titre de la clause pénale';

— dit que ces sommes porteront intérêt à compter du 28 juillet 2018 lesdits intérêts étant capitalisés en application des articles 1343-2 et 1344-1 du Code civil';

— condamné Monsieur J Z et la SCI Gouillette à verser à la société Terra Bella la somme de 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné J Z et la SCI Gouillette à verser à la SCP'«'H I M N'» la somme de 1000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné J Z et la SCI Gouillette aux dépens dont distraction au profit de M^e H Nesa, avocat aux offres de droit';

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision';

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration du 4 février 2020, la SCI Gouillette a relevé appel de tous les chefs de ce jugement, à l’encontre de Monsieur Z, la SCI Terra Bella et la SCP H I.

La SCI Gouillette et Monsieur Z ont conclu séparément le 4 mai 2020, le second formant à cette date appel incident'; puis, ils ont conclu ensemble et pour la dernière fois le 1^er septembre 2020, demandant à la cour de':

INFIRMER le jugement du TGI d’AJACCIO en date du 16 décembre 2019

EN CONSEQUENCE ;

STATUER A NOUVEAU

REJETER les demandes des intimés de leurs demandes, fins et conclusions.

DIRE ET JUGER QUE les demandes de la SCI GOUILLETTE et de Monsieur Z sont recevables conformément à l’article 566 du Code de Procédure Civile.

DIRE ET JUGER QUE la responsabilité de la SCI GOUILLETTE et de Monsieur J Z ne peut être retenue.

DIRE ET JUGER que la SCI TERRA BELLA a mis un terme sans raison à l’engagement de vente qui avait été pris alors que la vente aurait pu être réalisée au moment de la dénonce.

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la SCI TERRA BELLA doit être retenue à ce titre.

CONDAMNER la SCI TERRA BELLA au remboursement des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation à savoir 9 000' (neuf mille euros).

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêts à compter du 28 juillet 2018 conformément aux articles 1343-2 et 1344-1 du Code Civil.

CONDAMNER la SCI TERRA BELLA à régler à la SCI GOUILLETTE et à Monsieur Z la somme de 18 000' (dix-huit mille euros) au titre de la clause pénale.

DIRE ET JUGER que l’obligation de conseil du M n’a pas été respectée.

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNER la SCP H I M N au règlement solidaire des condamnations qui seront prononcées contre la SCI TERRA BELLA.

CONDAMNER la SCI TERRA BELLA au remboursement des sommes exposées durant la vente par les acquéreurs pour un montant de 9 000'.

CONDAMNER la SCI TERRA BELLA à la somme de 5 000' (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à la somme de 2 500' (deux mille cinq cent euros) pour les frais de première instance.

CONDAMNER LA SCI TERRA BELLA aux entiers dépens et première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises le 23 décembre 2020, la SCI Terra Bella demande à la cour de':

SUR L’IRRECEVABILITE DE LA DEMANDE NOUVELLE TENDANT AU VERSEMENT DE LA SOMME DE 9 000 EUROS A TITRE DE DOMMAGES INTERETS':

CONSTATER que la demande formée par la SCI GOUILLETTE et reprise par Monsieur Z tendant au versement de dommages-intérêts à hauteur de 9 000 euros est nouvelle, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par ces derniers aux premiers juges,

DIRE ET JUGER que cette demande ne correspond à aucune des exceptions prévues par l’article 564 du Code de procédure civile,

La DECLARER, en conséquence, irrecevable, par application de l’article 564 du code de procédure civile.

DIRE ET JUGER l’appel de la SCI GOUILLETTE et l’appel incident de Monsieur Z, à l’encontre du Jugement du 16 décembre 2019 rendu par le Tribunal de grande instance d’AJACCIO, injustifiés et mal fondés.

DEBOUTER l’appelante de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER Monsieur J Y C Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

SUR L’APPEL PRINCIPAL':

CONFIRMER le jugement du 16 décembre 2019 rendu par le Tribunal de grande instance

d’AJACCIO sauf en ce qu’il a condamné Monsieur Z et la SCI GOUILLETTE au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale.

SUR L’APPEL INCIDENT':

RECEVOIR la société TERRA BELLA en son appel incident et le dire fondé.

REFORMER le jugement de première instance en ce qu’il a réduit l’indemnité due au titre de la clause pénale en condamnant Monsieur Z et la SCI GOUILLETTE à verser à la société TERRA BELLA la somme de 8 000 euros.

Par conséquent,

CONDAMNER Monsieur Z et la SCI GOUILLETTE à verser à la SCCV TERRA BELLA la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale.

DIRE ET JUGER que ladite somme portera intérêts de droits à compter du 28 juillet 2018 lesdits intérêts étant capitalisés en application des articles 1343-2 et 1344-1 du Code civil.

EN TOUT ETAT DE CAUSE':

DEBOUTER la SCI GOUILLETTE et Monsieur J Y C Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI GOUILLETTE et Monsieur J Y C Z à verser à la SCCV TERRA BELLA une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises le 16 juillet 2020, la SCP «'H I M N'» demande à la cour de':

Vu l’article 564 du CPC,

Déclarer irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel les demandes de la SCI

GOUILLETTE et de Monsieur Z tendant à « dire et juger que l’obligation de conseil du M n’a pas été respectée » et « condamner la SCP H I M N au règlement solidaire des condamnations qui seront prononcées contre la SCI TERRA BELLA »,

Subsidiairement constater et au besoin dire et juger que la SCP notariale n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle et rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause la SCP concluante, condamné Monsieur Z et la SCI GOUILLETTE au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens';

Y ajoutant condamner solidairement Monsieur Z et la SCI GOUILLETTE ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens.

SUR CE':

- Sur la recevabilité des demandes nouvelles de Monsieur Z et la SCI Gouillette':

La demande de paiement de la somme de 9000 euros, à titre de dommages et intérêts, est recevable comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément des autres demandes.

Les demandes formées contre le M, au titre d’un manquement au devoir de conseil, sont en revanche irrecevables comme n’entrant pas dans les prévisions de l’article 566 du code de procédure civile.

- Sur le fond':

Pour solliciter l’infirmation du jugement qui a imputé à Monsieur Z la non réalisation de la vente et a attribué en conséquence le dépôt de garantie à la venderesse en vertu des dispositions contractuelles, Monsieur Z et la SCI Gouillette font valoir':

— que la venderesse n’ignorait pas que ladite SCI devait se substituer à Monsieur Z pour la vente’définitive;

— que la s’ur de Monsieur Z, gérante majoritaire de cette société, a tout fait pour obtenir un prêt';

— que la SCCV Terra Bella avait accepté un report de date au vu de ces circonstances';

— qu’elle a de façon fautive rompu unilatéralement le contrat.

La cour constate, comme le tribunal, que Monsieur Z ne justifie d’aucune démarche en son nom en vue de l’obtention du prêt'; qu’à supposer que la venderesse ait connu la substitution de la SCI Gouillette (la faculté de substitution était bien prévue au compromis, mais sans mention d’une identité quelconque)ni cette société, ni sa gérante Madame Z ne justifie de démarches pour obtenir un prêt conforme aux prévisions du compromis avant la date butoir prévue'(23 novembre 2017)'; la SCI Gouillette n’a d’ailleurs été créée que le 12 décembre 2017.

Par mail du 6 juin 2018 Madame Z faisait état de ses difficultés pour obtenir le prêt, et la SCCV Terra Bella, dans sa réponse du même jour, a proposé un report de date au 15 juin 2018.

Monsieur Z et la SCI Gouillette affirment avoir respecté ce délai mais le mail de Madame Z du 16 juin 2018, qui contient des indications, d’ailleurs incomplètes, sur un prêt accordé par B, n’est accompagné d’aucun fichier. Ce mail annonce l’envoi prochain d’une attestation de la banque, non produite aux débats'; la proposition de cette banque, du 18 avril 2018, ne comporte pas l’indication du taux nominal. Elle ne peut être assimilée à une offre de prêt conforme au contrat et il n''est pas justifié de son envoi en temps voulu à la venderesse et au M. Ce dernier a répondu le 19 juin à Madame Z qu’il n’a reçu aucun dossier bancaire.

Par ailleurs Monsieur Z et la SCI Gouillette soutiennent, sans l’établir, avoir proposé un paiement au comptant, avoir obtenu un prêt d’un ami…

Ils incriminent le comportement fautif du Crédit Agricole, là encore sans pièce probante, alors que de son côté la SCCV Terra Bella verse aux débats des échanges de mail dont il

ressort que, soit les offres de prêt n’étaient pas conformes aux prévisions du contrat, soit Madame Z a manqué de diligence dans la constitution du dossier.

Comme le relève la SCCV Terra Bella, il est révélateur que Monsieur Z et la SCI Gouillette ne demandent pas la réalisation forcée de la vente en justifiant de la réalisation des conditions suspensives.

Monsieur Z et la SCI Gouillette sont mal fondés à invoquer une rupture fautive de négociations précontractuelles, les parties étant en l’occurrence non pas en pourparlers mais en exécution d’un contrat.

C’est en définitive pour de justes motifs que le tribunal a considéré que la non réalisation de la vente est imputable à Monsieur Z, qui n’a pas respecté la condition suspensive incluse au compromis.

C’est également pour de justes motifs, en considération des dispositions contractuelles, qu’il a jugé que le dépôt de garantie doit rester acquis au vendeur:En effet, ce n’est que dans le cas où il aurait justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et où la condition n’aurait pas été défaillie de son chef que l’acquéreur pourrait récupérer la somme versée.

La clause pénale trouve à s’appliquer dans la mesure où elle est également prévue au contrat. Le premier juge l’a ramenée pour de justes motifs à la somme de 8000 ''; La société Terra

Bella, appelante incidente de ce chef de jugement, ne démontre pas que la somme retenue en première instance ne constitue pas une juste indemnisation de son préjudice.

La demande de dommages et intérêts de Monsieur Z et la SCI Gouillette ne saurait prospérer, puisqu’il n’est pas justifié de frais qui auraient été engagés par ceux-ci dans le cadre de la vente.

Les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens méritent confirmation.

L’équité permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel en faveur de la SCCV Terra Bella à hauteur de 3000 ' et en faveur de la SCP de M à hauteur de 3000 ' également.

Monsieur Z et la SCI Gouillette supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Déclare recevables la demande de Monsieur Z et la SCI Gouillette en versement de dommages-intérêts à hauteur de 9 000 euros';

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur Z et la SCI Gouillette formées contre la SCP «H I M N» au titre d’un manquement au devoir de conseil';

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions';

Y ajoutant':

Condamne in solidum Monsieur Z et la SCI Gouillette à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile':

la somme de 3 000 euros à la SCCV Terra Bella

la somme de 3 000 euros à la SCP «H I M N» ;

Condamne in solidum Monsieur Z et la SCI Gouillette aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT