Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 16 MARS 2022

N° RG 21/00061

N° Portalis DBVE-V-B7F-B774

FL – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du

01 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00468

S.C.I. LE CLOS DES ROSES

C/

S.C. G H I J

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANTE :

S.C.I. LE CLOS DES ROSES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Lieudit Fontana I Fratti – Route du Village

[…]

ASSOCIES, avocate au barreau de BASTIA substituée par M^e Pierre-Marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

INTIMEE :

S.C. G H I J

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
Cruciatta

20215 J

Représentée par M^e F MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

substitué par M^e Thomas GOUBET, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 janvier 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et B C, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l’un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

Françoise LUCIANI, Conseillère

B C, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2022

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par D E, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 29 décembre 2014, la société civile G H I J s’est engagée à vendre à la SCI Le Clos des Roses un immeuble non bâti situé à J cadastré B 1222, d’une contenance de 54 a 38 ca, au prix de 300'000 € payable par la remise en dation d’un lot de terrain issu de ladite parcelle avec une maison jumelée livrée clé en main, comprenant deux lots d’habitations d’une superficie d’environ 66 m² par lot avec garage. Lesdites constructions devaient être réalisées au plus tard 24 mois après la signature de l’acte de vente authentique. Il était spécifié que la promesse de vente est consentie pour un délai expirant à 16 heures le 31 décembre 2015.

Par acte authentique du 26 octobre 2017, la société civile G H I J a vendu à la SCI Le Clos des roses un terrain à bâtir situé à J , […], d’une surface de 39 a 87 ca, et à titre indivis, pour 7/8e, les parcelles B 1592 et 1593, d’une superficie totale de 6a 77ca. L’acte précisait que le terrain provient de la division de la parcelle originairement cadastrée B 1222. La vente était conclue au prix de 300'000 € par la remise en dation d’une maison à usage d’habitation jumelée livrée clé en main comprenant deux lots d’habitation d’une superficie d’environ 72 m² par lot, avec garage, sur le terrain section […] restant la propriété de la société demanderesse. La livraison était prévue au plus tard le 31 décembre 2017.

Faisant valoir qu’aucune déclaration d’ouverture de chantier n’a été faite, qu’il n’est pas justifié d’une assurance décennale par le constructeur, et que les constructions ne sont pas achevées, la SCI G H I J a fait assigner la société Le Clos des Roses par acte du 30 mai 2018 devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir la résolution de la vente ainsi que la remise en état des parcelles sous astreinte.

Par acte du 3 juin 2019, la SCI G H I J a fait assigner en intervention forcée M^e Julie Anne X, notaire suppléant de feu M^e F X, pour obtenir la requalification de la vente du 26 octobre 2017 en vente en l’état futur d’achèvement, obtenir l’annulation de cette vente, subsidiairement la résolution de la vente, voir condamner in solidum la SCI Le Clos des Roses avec M^e X à remettre les parcelles en état sous astreinte, à payer à la demanderesse la somme de 24'800 € au titre de la perte d’une chance sérieuse de percevoir un loyer, ou au titre du préjudice de jouissance. À titre infiniment subsidiaire elle demandait la condamnation in solidum des mêmes parties à lui payer la somme de 380'000 € à titre d’indemnisation de la perte de valeur vénale immobilière et l’indemnisation de la perte de chance de percevoir un loyer, ou l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a':

- constaté que la SCI Le Clos des Roses a commis des fautes en ne veillant pas à livrer la construction qu’elle a fait édifier pour le compte de la demanderesse sur sa parcelle située à J cadastrée section […] et en ne pouvant ni justifier d’une assurance valable relativement à la couverture de sa garantie décennale ni d’une déclaration d’achèvement des travaux,

- l’a condamnée en conséquence à payer à la SCI G H I J les sommes de 54'250 € au titre de la perte de jouissance éprouvée au cours de la période du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020, et de 76'000 € au titre du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné la SCI Le Clos des Roses à payer à la SCI G H I J la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Le Clos des Roses aux dépens qui incluront le coût du procès verbal de constat du 21 février 2019 mais dont seront exclus les frais liés à la mise en cause de M^e X qui seront supportés par la SCI G H I J.

Par déclaration du 28 janvier 2021, la SCI Le Clos des Roses a relevé appel de tous les chefs du jugement, à l’encontre de la SCI G H I J.

Dans ses dernières conclusions transmises le 23 décembre 2021, la SCI Le Clos des Roses demande à la cour’de :

- infirmer le jugement sur tous ses chefs,
- statuant à nouveau, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions, aux motifs que la construction a été édifiée dans le délai prévu, qu’elle justifie d’une garantie décennale pour la construction et du dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, qu’elle n’a commis aucun manquement,

- subsidiairement sur les préjudices, dire que seuls les intérêts légaux à compter de l’assignation et jusqu’au dépôt des premières conclusions de la SCI Le Clos des Roses peuvent être réclamés,

- dire que la perte de chance de ne pas conclure le contrat ou de le conclure à d’autres conditions ne saurait excéder 5'% du prix de vente,

- en tout état de cause, condamner la SCI G H I J au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel,

- ordonner la radiation de la publication effectuée au service de la publicité foncière par la SCI G H I J aux frais de l’intimée.

Dans ses dernières conclusions transmises le 30 novembre 2021, la SCI G H I J demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf sur les sommes allouées au titre de la perte de jouissance et du préjudice financier,

Statuant à nouveau de ce chef':

- condamner la SCI Le Clos des Roses au paiement de la somme de 61'225 € au titre de la perte de loyer, à tout le moins de la perte de jouissance éprouvée du 1er janvier 2018 au 13 avril 2021,

- la condamner au paiement de la somme de 2625,20 euros au titre des frais engagés par la SCI G H I J pour achever le bien et le mettre en location,

- la condamner au paiement de la somme de 100'000 € au titre de la perte de valeur vénale immobilière des deux lots,

- la condamner au paiement de la somme de 7500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel comprenant le coût du constat d’huissier du 13 avril 2021.

SUR CE':

Le tribunal n’a pas fait droit à la demande initiale de résolution de la vente, ni à la demande de remise des parcelles en état, et il n’est pas sollicité d’infirmation du jugement sur ces points.

Le tribunal a en revanche retenu trois fautes à la charge de l’acheteur, ce que celui-ci conteste':le retard de livraison, l’absence de justification de l’assurance, l’absence de déclaration d’achèvement des travaux.

- Sur le retard de livraison':

Il appartient à la débitrice de l’obligation, en l’espèce la SCI Le Clos des Roses, de démontrer qu’elle a procédé à la remise de l’immeuble, prévue dans le cadre de la dation en paiement, au plus tard le 31 décembre 2017. Cette remise ne peut, en droit, et en vertu de l’article 1605 du code civil, s’entendre que de la remise des clés et non pas de l’achèvement de l’immeuble.

Le constat d’ huissier dressé le 21 février 2018 à la requête de la SCI G H I J concerne bien le terrain où devait se situer la construction, ainsi qu’il est

précisé en page 1. L’officier ministériel a visualisé et photographié plusieurs maisons dont aucune n’est totalement achevée. Il est donc certain, même en l’absence de mention des numéros de lots, que celui revenant à la SCI G H I J n’était pas encore remis.

Les deux attestations de conformité «Consuel» versées aux débats par l’appelante ne peuvent démontrer une remise des clés en temps voulu. Elles sont remplies et signées par l’entreprise qui a réalisé les travaux d’electricité, mais ne peuvent constituer la preuve d’une livraison, comme l’a exactement jugé le tribunal.

Les justificatifs de mesure de la perméabilité de l’air, l’attestation de conformité à la réglementation thermique, ne permettent pas non plus d’établir la livraison de l’immeuble en temps voulu.

Les attestations de Messieurs Y (agent immobilier mandaté par le gérant de la société Le Clos des Roses)et Makki relatent une visite des lieux en octobre 2017-sans préciser pour autant le lot exact-. Elles décrivent des villas totalement achevées, ce qui est en contradiction flagrante avec le constat d’ huissier du 21 février 2018. Ces attestations ne peuvent servir à établir la preuve de la remise du bien avant le 31 décembre 2017.

L’attestation de Monsieur Z est, elle, en contradiction avec la réponse de la société Le Clos des Roses à la sommation interpellative du 10 février 2021, en ce que la première évoque une remise des clés dans la salle commune de l’agence immobilière Massoulier, et la seconde dans l’étude du notaire…

En l’absence de démonstration contraire et au vu des pièces produites, notamment le procès verbal de constat d’huissier du 13 avril 2021, il convient de considérer que la remise des clés a eu lieu à cette même date.

- Sur l’absence de justificatif d’une assurance garantissant le bien':

En vertu de l’acte du 26 octobre 2017, Monsieur A, gérant de la société Le Clos des Roses, s’est engagé à fournir à la SCI G H I J au plus tard le jour de l’achèvement de la construction tous documents relatifs aux assurances liées à la construction du bien.

Le tribunal a considéré, au vu des attestations d’assurance produites, que la société Le Clos des Roses ne justifiait pas de l’exécution de cette obligation puisque la garantie de l’assureur ne peut être acquise en l’absence de déclaration réglementaire d’ouverture de chantier, intervenue en l’espèce le 6 novembre 2018, hors période de couverture.

Or, devant la cour, l’appelante produit un courrier de l’assurance Axa du 18 février 2021 certifiant':

que Monsieur A a été assuré pour la période du 1er juin 2006 au 1er janvier 2017 au titre des chantiers ouverts durant cette période';
que les garanties demeurent acquises même si la date réglementaire d’ouverture du chantier a été faite postérieurement au début réel des travaux entrepris par l’assuré, sous réserves que les travaux aient eu lieu pendant la période ci-dessus mentionnée.

En l’espèce le permis de construire a été affiché en avril 2015, une facture Kyrnolia du 26 mai 2015, des factures du 9 avril 2016, du 5 décembre 2016, du 20 décembre 2016, démontrent que les travaux ont bien débuté pendant la période de couverture de l’assurance Axa.

La SCI G H I J ne peut soutenir que ces pièces ne sont pas probantes puisque lors de la revente du lot numéro 1 à un tiers, le 12 octobre 2021, (au cours, donc, de la procédure d’appel), elle a déclaré que la société A qui a réalisé la construction de la maison bénéficie d’une assurance de responsabilité civile décennale'; en annexe de l’acte en question figure une copie de son attestation d’assurance.

Aucune faute ne peut être par conséquent retenue sur ce point contre la SCI Le Clos des Roses.

- Aucun délai n’est prévu par la loi pour le dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Cette déclaration a été déposée le 10 février 2021 postérieurement au jugement déféré. Ce caractère tardif n’est pas fautif.

Le préjudice subi par SCI G H I J résulte du seul retard de livraison, soit 39 mois. Le tribunal a évalué la perte locative et à tout le moins le préjudice de jouissance, sur la base d’une attestation d’un agent immobilier, à la somme de 54'250 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2020, soit 775 euros par mois pour chacun des deux lots.

La SCI G H I J demande l’actualisation de cette somme au 13 avril 2021.

L’appelante soutient, à tort et en contradiction avec l’article 1611 du code civil, que s’agissant d’un contrat de vente qui ne prévoit aucune sanction en cas de retard de paiement, seul les intérêts au taux légal ont vocation à réparer le préjudice subi.

Subsidiairement elle fait valoir que seule la perte de chance de percevoir des loyers pourrait être retenue, perte non établie en l’espèce puisque l’appelante a revendu le lot n°1 le 12 octobre 2021.

Cependant, soit le simple préjudice de jouissance, soit la perte locative, s’agissant d’une SCI, peuvent être indemnisés sur la base retenue par le premier juge, nonobstant le fait que l’un des lots ait été vendu postérieurement.

La cour ajoutant au jugement condamnera la SCI Le Clos des Roses à verser le complément de l’indemnisation soit (775x2)xquatre mois et demi = 6 975 euros.

La SCI G H I J réclame le remboursement des frais engagés pour acheter le bien et le mettre en location.

Un courrier d’EDF du 20 mai 2021 indique que le Consuel, expiré le 2 octobre 2018, n’est plus aux normes en vigueur. Par conséquent eu égard à la livraison effectuée en avril 2021 la SCI G H I J a dû faire contrôler et remettre en conformité l’installation, ce qui est l’objet de la facture du 21 septembre 2021 dont elle sollicite le remboursement. La demande est bien fondée et il sera accordé la somme de 2 470 euros.
La location d’un groupe électrogène pour août, septembre et octobre 2021, selon facture du 25 novembre 2021, peut également être remboursée pour les mêmes motifs, même s’il est seulement mentionné que le règlement se fait par virement, et même si 5 voisins ne l’ont pas vu ou entendu fonctionner.

En l’absence de faute concernant la couverture d’assurance il ne peut y avoir d’indemnisation de la perte de la valeur vénale du bien et le jugement sera infirmé sur ce point.

Les dispositions du jugement relatif aux frais irrépétibles et aux dépens méritent confirmation.

En appel l’équité permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI G H I J pour un montant de 5 000 euros. La SCI Le Clos des Roses supportera les dépens, qui comprendront le coût du constat d’ huissier du 13 avril 2021.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la radiation de la publication effectuée au service de la publicité foncière aux frais de l’intimée, eu égard à ce qui précède.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a':

«- constaté que la SCI Le Clos des Roses a commis des fautes en ne veillant pas à livrer la construction qu’elle a fait édifier pour le compte de la demanderesse sur sa parcelle située à J cadastrée section […].

- l’a condamnée en conséquence à payer à la SCI G H I J la somme de 76'000 € au titre du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.» ;

Statuant à nouveau sur ces chefs':

Rejette les demandes fondées sur l’absence de justification d’une couverture d’assurance et sur l’absence de production de la déclaration d’achèvement des travaux ;

Rejette la demande d’indemnisation de la perte de valeur vénale immobilière (préjudice financier) ;

Ajoutant au jugement':

Condamne la SCI Le Clos des Roses à payer à la SCI G H I J la somme de 6 975 euros au titre de la perte de jouissance éprouvée au cours de la période du 1er décembre 2020 au 13 avril 2021 ;

Condamne la SCI Le Clos des Roses à payer à la SCI G H I J la somme de 2 625,20 euros en remboursement des frais engagés pour permettre l’achèvement du bien et sa mise en location ;

Condamne la SCI Le Clos des Roses à payer à la SCI G H I J la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n’y avoir lieu d’ordonner la radiation de la publication effectuée au service de la publicité foncière aux frais de l’intimée ;

Condamne la SCI Le Clos des Roses aux dépens, comprenant le coût du constat d’ huissier du 13 avril 2021.