AFFAIRE : N° RG 19/01024 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GJLV

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de C A E N e n d a t e d u 0 1 M a r s 2 0 1 9 – R G n ° 1117001318

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur D E, F X

né le […] à […]

10 rue F Brunet

[…]

représenté et assisté de M^e Y-Jacques SALMON, substitué par M^e BAUGE, avocats au barreau de CAEN

INTIMES ET APPELANTS INCIDENTS :

Madame H Z

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019003884 du 23/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur T Q R

né le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019003883 du 23/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Association LES LUTINS DES ARTS représentée par M^me H Z

N° SIRET : 418 573 069

Madame H Z

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019003882 du 23/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur J A

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Y-S Z

né en à […]

Résidence Les Soleils – 25 rue S Loti

[…]

Tous représentés et assistés de M^e N O, substituée par M^e FEDELI, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2020, par prorogations du délibéré initialement fixé au 10 décembre 2020 puis 17 décembre 2020 sans opposition du ou des avocats, M^me DELAHAYE, Président de Chambre et M^me GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 17 décembre 2020 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Par acte sous seing privé du 2 août 201l, M^me L X, aux droits de laquelle vient M. D X, a donné en location à l’association Les Lutins du court métrage ainsi qu’à M. T Q R et M^me H Z des locaux à usage mixte professionnel et

d’habitation situé […], ce pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer mensuel de 1100 €.

Par actes séparés du même jour, M. Y-S Z et M. M A se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. T Q R, M^me H Z et Les Lutins du court Métrage en vertu du bail susvisé.

Le contrat de bail a été tacitement renouvelé le 1^er août 2014.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2017, M. X a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à l’association Les Lutins du court métrage, M. T Q R, et M^me H Z pour la date du 31 juillet 2017.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, M. X, par actes d’huissier du 12 août 2017 et des 28 et 30 novembre 2017, les a fait assigner en validation de congé ainsi que les cautions en paiement, devant le tribunal d’instance de Caen, lequel, par jugement du 1^er mars 2019, a :

— déclaré nul le congé signifié le 30 janvier 2017 ;

— condamné M. D X à payer à solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, unis d’intérêts, la somme de 3 .500 euros en réparation de leurs préjudices ;

— condamné solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X la somme de 1893,57 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1^er août 2017 et le 10 mars 2018, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1100 euros ;

— rejeté la demande de compensation des créances ;

— débouté M. D X du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné M. D X à payer à Maitre N O, en sa qualité de conseil de l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, la somme de 2.000 euros sur le fondement des article 37 et 75 de la loi de l991 sur l’aide juridique,

— condamné M. D X à payer à M. Y-S Z la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. D X à payer à M. M A la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens.

Entre temps, les locataires ont quitté les lieux le 10 mars 2018 et un état des lieux de sortie a été effectué le 19 mars 2018.

Par déclaration au greffe du 22 mars 2019, M. X a formé appel de cette décision, critiquant l’ensemble de ses dispositions ;

Par ses dernières conclusions dites conclusions d’appelant n°6 enregistrées au greffe le 13 mars 2020 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M. X demande à la cour de :

— dire et juger M. D X recevable et bien fondé en son appel,

— rejeter l’appel incident formé par l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A,

— debouter l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré nul le congé signifié le 30 janvier 2017 ;

*condamné M. D X à payer à l’Association Les Lutins des Arts anciennement dénommée Association les Lutins du Court Métrage, M. T Q R et M^me H Z, unis d’intérêts, la somme de 3 500 € en réparation de leurs préjudices ;

* débouté M. D X du surplus de ses demandes, et notamment de sa demande tendant à la condamnation solidaire de l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X:

**la somme de 2 392,21 € au titre des indemnités d’occupation et charges impayées ;

**la somme de 150 € au titre du défaut d’entretien de la chaudière et de ramonage de cheminée ;

**la somme de 25 410 € au titre de la pénalité journalière prévue par le contrat

de bail ;

**la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et

entiers dépens ;

* condamné M. D X à payer à Maître N O, en sa qualité de conseil de solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z à payer à M. D X la somme de 2 000 € sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi de 1991 sur l’aide juridique ;

* condamné M. D X à payer à M. Y-S Z la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* condamné M. D X à payer à M. J A la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile *condamné M. D X aux entiers dépens.

— Statuer de nouveau,

— dire et juger bien fondé le congé signifié par la SCP Beaufils, Driquert et Ribeton pour motif légitime et sérieux ;

— constater le terme du bail consenti à compter du 1 er août 2011 et renouvelé tacitement le 1^er août 2014, à la date du 31 juillet 2017 ;

— constater que les locataires ont quitté les lieux et rendu les clés le 19 mars 2018

— condamner solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X la somme de 1.893,57 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées.

— condamner solidairement solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X la somme de 150 euros au titre du défaut d’entretien de la chaudière et de ramonage de la cheminée ;

— condamner solidairement solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X la somme de 5.000 euros,au titre de la pénalité prévue par le contrat de bail,

— condamner solidairement solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A à payer à M. D X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement l’association Les Lutins des Arts anciennement dénommée association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z, et M. J A aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé, et de l’état des lieux de sortie ;

Par leurs dernières conclusions dites conclusions d’intimés et d’appel incident n°3 enregistrées au greffe le 3 mars 2020 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, l’association Les Lutins des Arts, M^me Z, M. Q R et Mrs Z et A, demandent à la cour de :

Vu les articles 4, 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2292 du Code civil,

Vu l’article R421-14 du Code de l’urbanisme,

— dire l’Association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, M. Y-S Z et M. M A recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— débouter purement et simplement Monsieur D X de l’intégralité de ses demandes ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné

M. D X à payer à l’association les Lutins des Arts, M. T Q R, M^me H Z la somme de 3.500 euros en réparation de leurs préjudices ;

— confirmer le jugement rendu le 1^er mars 2019 par le tribunal d’instance de Caen en toutes ses autres dispositions ;

— Statuant à nouveau :

— condamner M. D X à payer à l’Association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, unis d’intérêts, la somme de 5.000 euros au titre de leurs préjudices matériels et moraux du fait de la délivrance d’un congé frauduleux,

— condamner M. D X à payer à Maître N O, en sa qualité de conseil de l’Association Les Lutins du Court Métrage, M. T Q R, M^me H Z, la somme de 5.000 euros sur le fondement des article 37 et 75 de la loi de 1991 sur l’aide juridique,

— condamner M. D X à payer à M. Y-S Z la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner M. D X à payer à M. M A la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner M. D X aux entiers dépens ;

Par arrêt rendu séparément le 8 octobre 2020, la cour a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 mars 2020 et a fixé l’ordonnance de clôture au 8 octobre 2020.

MOTIFS

— Sur la validité du congé

L’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par la bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (…..). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur’ ;

En l’occurrence, le congé pour motif sérieux et légitime du 30 janvier 2017 est justifié 'par le motif légitime et sérieux de réalisation de travaux dans l’ensemble des locaux loués, travaux consistant dans la réhabilitation, la restructuration et la rénovation intégrale de l’intérieur de l’immeuble situé […] à Caen, avec création de sept logements dont deux en duplex’ ;

Le congé mentionne que :

— par devis du 23 janvier 2017, la société Globale Construction a chiffré à la somme de 266 710.83 € HT les travaux de réhabilitation intérieure de l’immeuble situé […] à Caen ;

— ces travaux consisteront notamment en : démolition de cloisons légères, dépose des réseaux de plomberie et d’électricité, dépose des menuiseries extérieures, démolition des marches d’accès à l’escalier commun des futures salles de bains, élévation de mur de séparation en parpaing au rez-de-chaussée, ouverture dans plancher en solivage pour création d’une trémie, augmentation de la hauteur sous plafond dans les combles, création de salles de bains, élévations de cloisons spécialement pour création de salles de bains, pose d’escalier pour logements en duplex, distribution électrique et éclairage des parties communes et des logements, distribution en eau des logements à partir de la colonne à monter, pose d’appareils sanitaires dont WC, remplacement des radiateurs de chauffage, installation d’un réseau d’extraction d’air dans les salles de bain, pose de sol en PVC ;

— selon ledit devis, la durée de réalisation des travaux s’établit à six mois ;

— la durée, la généralité et l’importance des travaux rendront impossible la présence des locataires pendant l’accomplissement de la réhabilitation de l’immeuble ;

— le requérant financera ces travaux par le produit de la vente d’un immeuble situé à Q Manvieu Norrey selon promesse de vente reçue le 13 décembre 2016 par Maître B notaire à Caen, et par l’utilisation des fonds détenus en plan d’épargne logement’ ;

La réalité du motif légitime et sérieux s’apprécie lors de la délivrance du congé,

Si la décision d’entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue un motif légitime et sérieux de congé, le bailleur doit cependant établir, lors de la délivrance du congé, la preuve de la réalité de son intention de réaliser des travaux.

En l’occurrence, à la date du 31 janvier 2017, M. X avait établi un devis estimatif de la société Global Construction le 23 janvier 2017, soit 8 jours avant la délivrance du congé ;

Ce devis, non signé par lui, comporte la description des différents lots de travaux nécessaires : démolition, charpente couverture, menuiseries extérieures et intérieures, peinture, électricité, plomberie et chauffage pour un coût ttc de 320 053 € ;

Ce n’est que postérieurement à la délivrance du congé que M. X a :

— le 29 avril 2017, fait procéder au relevé et mise au net informatique de la construction existante ;

— le 27 septembre 2017, déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de Caen qui lui a été accordé le 5 mars 2018 ;

— le 1^er juillet 2017, un contrat de louage d’ouvrage avec le cabinet de maîtrise d’oeuvre Kheops Habitat pour la construction neuve et intervention sur l’existant;

— le 17 juillet 2018, a déclaré l’ouverture du chantier ;

Concernant le financement de ses travaux, comme l’a relevé le premier juge, M. X ne disposait pas, lors de la délivrance du congé, du financement suffisant pour les travaux prévus. En effet, le financement mentionné dans le congé, soit la vente d’un bien immobilier pour 154 000 € qui est effectivement intervenue le 16 mars 2017 et l’utilisation de son PEL qui était au 29 juin 2017 de 55 472.09 €, était insuffisant pour financer les travaux de réhabilitation mentionnés dans le congé.

M. X justifie avoir sollicité de sa banque un prêt de 320 000 € le 30 janvier 2018, qu’il n’a cependant pas donné suite malgré l’accord de principe de sa banque, puisqu’il soutient finalement financer les travaux grâce à une indemnisation d’une assurance à la suite d’un sinistre survenu en juillet 2018 d’un bien immobilier qu’il loue. Il justifie ainsi avoir perçu une somme totale de 223 325 € versée en quatre fois en août et octobre 2018, et février et septembre 2019, une somme de 177000 € devant être également perçue, sans précision de date.

Ainsi, ce n’est que courant 2018, compte tenu d’un événement lié à un sinistre ayant donné lieu à indemnisation qu’il a pu mettre en place le financement des travaux.

Si les travaux prévus sont aujourd’hui achevés, le constat d’huissier du 11 février 2020 démontrant que la création des 7 logements prévus a eu lieu, force est toutefois de constater que, à la date de délivrance du congé le 31 janvier 2017, M. X n’avait sur les travaux prévus aucun projet abouti, tant sur le plan des autorisations administratives (non sollicitées), d’un projet de réhabilitation

concret et accepté que sur le plan du financement de ce projet.

Son intention de réaliser les travaux décrits sur le congé n’était pas suffisamment établie. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé le congé.

C’est par une juste appréciation des éléments de la cause et des pièces produites que le premier juge a évalué à 3500 € le montant des dommages et intérêts en conséquence du préjudice matériel et moral subi par les locataires.

En effet, M. Q R et M^me Z ne produisent aucun élément établissant les frais de remise en état de l’appartement qu’ils ont loué suite au congé et qui sont restés à leur charge, l’attestation de M. C étant muette sur ce point. Leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 € sera rejetée.

— Sur les autres demandes

La disposition du jugement ayant fixé les loyers et charges dus jusqu’au 19 mars 2018, date de restitution des clés, après déduction du dépôt de garantie, à une somme de 1893.57 € n’est pas discutée par les parties, ni en ce qu’il a rejeté la demande de compensation entre les condamnations prononcées.

Le congé ayant été annulé, les sommes réclamées par le bailleur ne constituent pas des indemnités d’occupation mais des loyers et charges, si bien que la contestation formée par M. Z et M. A sur la portée de leur engagement de caution en ce qu’il n’inclue pas les indemnités d’occupation apparaît sans objet ;

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il condamné solidairement l’association Les Lutins des Arts, M. Q R, M^me Z, M. Z et M. A à payer à M. X la somme de 1893.57 € et en ce qu’il a rejeté la demande de compensation ;

En ce qui concerne l’entretien annuel de la chaudière, le bail contient une clause aux termes de laquelle les preneurs s’engagent à réviser les appareils de chauffage et de production d’eau chaude au moins une fois par an et également en fin de jouissance.

Ils ne justifient avoir procédé à cet entretien, ne répondant pas sur ce point.

Ils seront condamnés au paiement d’une somme de 150 € correspondant au coût de cet entretien.

Les cautions, au vu des actes produits, se sont engagées solidairement avec les locataires, sans bénéfice de division ni de discussion, à régler 'les loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités’ dus par les locataires en vertu du bail ;

Il convient ainsi, par infirmation du jugement, de condamner solidairement l’association Les Lutins des Arts, M. Q R, M^me Z, M. Z et M. A à payer à M. X la somme de 150 €.

Le bail contient la clause pénale suivante : 'Si à l’expiration du congé, le locataire ne libère pas les lieux, ou pour tout autre occupation sans titre, ou s’il obtient des délais à son départ, il versera, outre les loyers et charges, à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation, une pénalité journalière égale à dix pour cent du dernier loyer mensuel, et ce, malgré la résiliation de la location’ ;

Toutefois, le congé étant considéré comme nul, il ne peut être reproché aux locataires de ne pas avoir libéré les lieux à l’expiration du délai de six mois, dès lors, sans même examiner la validité de la clause contestée par les intimés, il convient, par confirmation du jugement, de débouter M. X

de sa demande d’indemnités sur le fondement de cette clause ;

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées ;

En cause d’appel, M. X qui perd le procès sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

L’association Les Lutins des arts, M^me Z et M. Q R bénéficient de l’aide juridictionnelle totale. L’équité conduit à allouer, en application de l’article 700-2° du code de procédure civile, à Maître O, avocate au bareau de Caen, une somme de 1200 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ;

L’équité conduit enfin M. X à régler à M. Z et à M. A, unis d’intérêts, une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire.

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 1^er mars 2019 sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande en paiement de 150 € au titre de l’entretien de la chaudière.

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant

Condamne solidairement l’association Les Lutins des Arts, M. Q R, M^me Z, M. Z et M. A à payer à M. X la somme de 150 € au titre de l’entretien de la chaudière.

Condamne M. X à payer, en application de 700-2° du code de procédure civile au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, une indemnité de 1200 € au profit de Maître N O avocate au Barreau de Caen.

Condamne M. X à payer à M. Z et M. A unis d’intérêts la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le déboute de ce chef de demande.

Condamne M. X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE