AFFAIRE : N° RG 18/02386 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GEOR

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 28 Juin 2018 – RG n° 15/03255

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur E X

né le […] à […]

L’Eglise

[…]

Madame F G épouse X

née le […] à […]

L’Eglise

[…]

représentés et assistés de M^e C FOUET, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur Y, H A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z, K-L, I J épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 juin 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me O, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me O, Conseillère, faisant fonction de Président,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 14 Septembre 2021 et signé par M^me O, Conseillère, faisant fonction de président, et M^me M, greffier

* * *

Par acte authentique du 17 décembre 2011, M. et M^me X ont acquis auprès de M. et M^me A une maison d’habitation moyennant le prix principal de 410 000'.

Ces derniers en étaient propriétaires depuis le 28 juin 2000.

Alléguant l’existence de vices cachés affectant l’immeuble, M. et M^me X ont, sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 juin 2015 par M. B, fait assigner M. et M^me A devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 28 juin 2018, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :

— Condamné M. et M^me A à payer à M. et M^me X les sommes suivantes :

° 9 800' TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente payé correspondant au coût chiffré par l’expert judiciaire des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique,

° 500' en réparation de leur préjudice de jouissance,

° 3000' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes plus amples de M. et M^me X, ces dernières étant soit irrecevables (garantie décennale et bâtiment annexe) soit non fondées ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. et M^me A ;

— Condamné M. et M^me A aux entiers dépens, y compris les frais de l’instance en référé-expertise préalable et de l’instance au fond ;

— Dit toutefois que les frais de l’expertise judiciaire seront ventilés et supportés à hauteur d'1/4 par M. et M^me A (au titre des investigations expertales relatives à l’installation électrique) et à hauteur de 3/4 par M. et M^me X ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 31 juillet 2018, M. et M^me X ont interjeté appel partiel de cette décision.

Par acte authentique du 30 avril 2021, les appelants ont vendu l’immeuble litigieux moyennant le prix principal de 430 000', dont 1951,75' s’appliquant aux biens meubles et objets mobiliers.

Vu les dernières conclusions de :

— M. et M^me X déposées le 25 mai 2021 ;

— M. et M^me A déposées le 21 mai 2021 ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 26 mai 2021 ;

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la diminution du prix de vente de l’immeuble revendu

Compte tenu de la vente du bien litigieux en cours de procédure, les époux X ne sollicitent plus d’indemnité pour effectuer les travaux de reprise relatifs au bâtiment annexe et à l’assainissement autonome mais réclament l’indemnisation de la baisse du prix qu’ils disent avoir consentie à leurs acquéreurs à hauteur de 18 000' du fait des désordres.

1. Sur le bâtiment annexe pour animaux

a) le défaut de conformité de la couverture

Le tribunal a, par une appréciation pertinente des éléments de la cause, considéré à juste titre que la non conformité des matériaux de la couverture aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France (bardeaux bituminés au lieu d’ardoises) ne constitue ni un un vice caché ni un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme.

En effet, en l’absence de contestation de l’administration dans le délai imparti, la conformité de ces travaux ne peut plus être remise en cause de sorte qu’il n’existe aucune atteinte à la destination normale du bâtiment ni d’obstacle administratif à son utilisation effective.

En outre, comme exactement relevé par le premier juge, le respect des exigences de l’architecte des bâtiments de France n’a pas fait l’objet de stipulation contractuelle entre les parties.

Les appelants soutiennent encore que cette non-conformité au permis de construire entraînerait une dépréciation de la valeur de l’immeuble. Cette affirmation n’est étayée par aucune pièce, étant ajouté qu’aucune sanction, et partant aucune obligation de refaire la toiture, n’est encourue à ce titre.

Enfin, contrairement à ce qui est allégué, il ne ressort pas du rapport d’expertise que la déformation de la charpente et les désordres d’étanchéité constatés, nécessitant une remise en état, sont dus au matériau de couverture mis en oeuvre en violation des prescriptions administratives.

Par conséquent, toute demande en rapport avec le grief invoqué est rejetée.

b) la déformation de la charpente et le défaut d’étanchéité de la toiture

M. B constate que le clos et le couvert ne sont plus assurés en raison d’une déformation de la charpente due à une mauvaise conception de celle-ci (sections insuffisantes des éléments porteurs).

Les époux X sollicitent la réparation de ce désordre à titre principal sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Il ressort clairement du rapport d’expertise que la déformation de la charpente et les dégradations de la couverture étaient apparentes lors de la vente.

Les appelants font cependant valoir qu’ils n’ont pu se convaincre du défaut d’étanchéité qu’à l’occasion des opérations d’expertise qui ont mis en évidence les pénétrations d’eau dans les panneaux d’aggloméré support des bardeaux.

A supposer cette thèse fondée, il leur incombe de prouver que les vendeurs connaissaient l’existence de ces infiltrations ou leur caractère inéluctable afin de mettre en échec la clause de non garantie prévue au contrat.

Or, le seul fait que les époux A, non professionnels, aient réalisé eux-même la construction de l’ouvrage et que les problèmes techniques étaient apparents, ne suffit pas à caractériser cette preuve, étant rappelé que les entrées d’eau n’ont été révélées aux acquéreurs, également profanes, que deux ans et demi après la vente.

Il s’ensuit que la clause d’exclusion de garantie trouve ici à s’appliquer et que la demande fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil ne peut prospérer.

Subsidiairement, les époux X agissent sur le fondement décennal.

Le vendeur ayant réalisé lui-même les travaux litigieux, le point de départ du délai de la garantie décennale se situe, faute de réception, à la date d’achèvement desdits travaux, c’est à dire au moment où le bien construit était utilisable et propre à sa fonction.

En l’espèce, il résulte suffisamment des pièces produites, en particulier de l’attestation de M. C, de la photographie datée du 25 décembre 2001 (pièce des intimés n°9 b) et de la facture du 30 avril 2001 relative à la fourniture de quincaillerie pour la fermeture des ouvertures du bâtiment, que celui-ci, destiné à recevoir deux ânes, était édifié et apte à remplir sa fonction dès la fin de l’année 2001, ce malgré l’absence de réalisation de l’enduit et indépendamment du fait que M. A n’a déclaré l’ouvrage achevé auprès de l’administration qu’en 2008.

Il s’ensuit que le délai d’épreuve de dix ans a commencé à courir le 31 décembre 2001 et qu’il était expiré lors de l’assignation en référé-expertise délivrée le 4 décembre 2013.

Le jugement mérite donc confirmation en ce qu’il a déclaré la demande fondée sur l’article 1792 du code civil irrecevable comme tardive.

2. Sur l’installation d’assainissement autonome

Il résulte du rapport d’expertise et du diagnostic du SPANC annexé à l’acte de vente du 17 décembre 2011 que les problèmes affectant l’installation d’assainissement sont de deux ordres :

— un sous-dimensionnement de la fosse toutes eaux par rapport à la capacité d’accueil totale de l’habitation, nécessitant un entretien assidu avec une vidange de la fosse et un nettoyage du filtre chaque année ; le remplacement de l’installation est estimé par M. B à 11 600' ;

— des engorgements du réseau EU/EV du fait de la faible pente voire des contrepentes du collecteur enterré.

Le tribunal a considéré à juste titre que le premier désordre ne constitue pas un vice caché et n’est donc pas réparable au titre des articles 1641 et suivants du code civil puisque les époux X ont été informés, lors de l’acquisition, de l’insuffisance de capacité de la fosse, signalée par le SPANC, et des risques financiers liés à la nécessité de travaux de mise en conformité.

Les appelants invoquent subsidiairement le fondement décennal.

Ils prétendent que le sous-dimensionnement de la fosse est consécutif aux travaux d’aménagement des chambres d’hôte qui constituent un ouvrage.

Il est exact que la création de quatre chambres supplémentaires avec salles d’eau, à destination de chambres d’hôtes, comprenant notamment la réalisation d’évacuations et raccordements au réseau d’assainissement, caractérise un ouvrage.

Il est également établi que la réalisation de ces pièces, sans la prise en compte d’une capacité d’évacuation suffisante des eaux usées, porte atteinte à la destination de l’immeuble dès lors que la fosse, devenue sous-dimensionnée, n’est plus en mesure d’assurer normalement sa fonction d’assainissement, l’expert judiciaire mentionnant la nécessité de multiplier les opérations de vidange.

Il résulte par ailleurs des factures Leroy Merlin produites par les appelants (pièce n°22) que les travaux litigieux, exécutés par M. A, ont été terminés au plus tôt fin décembre 2005, de sorte que le délai décennal n’était pas expiré lors de l’assignation en référé du 4 décembre 2013 et que la demande présentée au titre de la garantie décennale n’est pas forclose.

Toutefois, les époux X ne justifient pas d’un préjudice personnel puisqu’avisés du sous-dimensionnement de la fosse et de la nécessité de procéder aux travaux de mise aux normes dans l’année de l’acquisition, ils ont obtenu, notamment à ce titre, une baisse de prix lors de leur achat ainsi qu’il résulte de la mention figurant dans le contrat au paragraphe 'raccordement au réseau d’assainissement’ : '(…) le prix de vente tient compte de cette situation dont l’acquéreur en fait son affaire personnelle.', et ont revendu le bien sans avoir effectué lesdites prestations.

Dans ces conditions, ils ne peuvent prétendre avoir subi une perte d’argent liée à la diminution du prix de vente qu’ils indiquent avoir eux-mêmes consentie à leurs acquéreurs compte tenu des travaux futurs à envisager.

S’agissant du second désordre qui est indépendant du premier, le tribunal a estimé de manière fondée que la preuve que les époux A ont rencontré des problèmes récurrents de canalisations bouchées avant la cession n’est pas rapportée, excluant ainsi l’application de la garantie légale des vices cachés.

Il convient d’ajouter que si M. B a confirmé la connaissance par les vendeurs des difficultés de fonctionnement de la fosse (cf rapport page 21), tel n’est pas le cas s’agissant des engorgements incriminés.

Par ailleurs, le fait que l’attestation de l’entreprise LEGUELINEL, visée par le jugement, ne respecte pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile (dactylographiée et absence de carte d’identité) ne suffit pas à douter de son authenticité dès lors qu’elle comporte le cachet de l’entreprise avec ses coordonnées et son numéro de siret.

Enfin, la demande des appelants sur le fondement de la garantie décennale est forclose dans la mesure où le réseau enterré, siège des vices, a été réalisé en 1990, soit plus de dix ans avant l’action en référé.

Les prétentions des époux X sont donc rejetées.

II. Sur les fuites des canalisations d’eau potable

Les époux X réclament le remboursement de la facture de M. D, plombier, établie en mars 2013 pour un montant de 3344,25', relative à la réparation des vannes fuyardes incorporées dans une cloison de doublage, et à la modification de l’installation pour réduire les engorgements.

La cour confirme le jugement qui a, par des motifs pertinents, retenu la bonne foi des vendeurs et, par voie de conséquence, rejeté la demande fondée sur la garantie des vices cachés.

La prétention ne peut pas non plus être accueillie au titre de l’obligation de délivrance conforme dès lors que les fuites sur le réseau d’alimentation en eau potable ne constituent pas une non-conformité aux stipulations contractuelles.

Il n’y a pas lieu d’examiner la demande sur le fondement de la garantie décennale, ce moyen n’étant pas invoqué par les appelants dans le corps de leurs conclusions mais seulement visé dans le dispositif.

III. Sur l’installation électrique

Les époux X sollicitent, à titre principal sur le fondement de l’article 1792 du code civil, le paiement de la somme de 11 706,62' correspondant aux factures de reprises de l’électricité qu’ils ont réglées avant la revente.

Il ressort du rapport d’expertise que l’installation électrique était affectée de désordres constitués par des disjonctions intempestives et des non conformités des câblages et protections des circuits, imposant des travaux de mise en sécurité.

Il résulte en outre dudit rapport et de la comparaison des actes de vente des 28 juin 2000 et 17 décembre 2011 que l’installation a été adaptée, complétée et modifiée au fur et à mesure des années et des aménagements exécutés par les époux A.

L’expert indique que ces derniers, non professionnels en la matière, ont réalisé les prestations litigieuses sans respecter les règles de l’art.

L’article 1792-1 2° du code civil assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, la transformation par les époux A d’une partie de leur maison habitation aboutissant notamment à la création de quatres chambres d’hôtes avec salles de bains et d’une cuisine-salle à manger, s’apparente, de par son importance et l’utilisation de techniques de construction, à l’édification d’un ouvrage.

Les travaux électriques sont intervenus dans le cadre de cette extension qui a été achevée au plus tôt fin décembre 2005, ainsi qu’il a été vu précédemment.

C’est à cette date que la garantie décennale a commencé à courir en l’absence de réception, les vendeurs ayant eux-mêmes procédé aux travaux, de sorte que le délai décennal n’était pas expiré lors de l’assignation en référé du 4 décembre 2013.

Les défauts électriques constatés sont susceptibles de provoquer des court-circuits et incendies, présentant en cela un danger pour la sécurité des personnes.

L’atteinte à la destination de l’ouvrage est ainsi caractérisée.

Le fait que les acquéreurs étaient avisés dans l’acte authentique de l’existence de certaines anomalies, revélées par ALLO DIAGNOSTIC, est sans incidence sur l’engagement de la garantie décennale.

Les conditions sont donc réunies pour retenir la responsabilité des époux A sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

M. B chiffre à 9800' TTC les travaux strictement nécessaires à la mise en sécurité complète de l’installation.

Il convient d’exclure la réfection totale de l’électricité, évaluée par l’expert à 21 800', car elle n’appararaît pas indispensable à la levée des désordres décennaux.

Les factures acquittées par les époux X de 2014 à janvier 2017 pour un montant de 11 706,62', non soumises au contrôle de l’expert, ne permettent pas d’établir l’insuffisance de son estimation.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner les époux A à payer aux époux X la somme de 9800' au titre des travaux de remise en état de l’installation électrique par eux engagés.

IV. Sur le préjudice moral et de jouissance

Les époux X réclament une indemnité de 100' par mois depuis le 17 décembre 2011 en réparation de leur préjudice de jouissance, financier et moral jusqu’au prononcé de l’arrêt.

Ils ne sont pas fondés à se prévaloir d’un préjudice de jouissance au titre du sous-dimensionnement de la fosse puisqu’ils ont obtenu une baisse du prix d’achat pour réaliser les travaux de mise aux normes qu’ils n’ont finalement pas entrepris.

En revanche, comme retenu par le premier juge, ils ont subi des tracas et troubles dans les conditions d’occupation de leur maison, où ils accueillaient des hôtes, du fait des problèmes électriques rencontrés.

Leur préjudice moral et de jouissance, éprouvé sur la période allant de juin 2013 (date de la première réclamation) à janvier 2017 (fin des travaux électriques), sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 3000'.

L’existence d’un préjudice financier n’étant démontrée par aucun élément, la demande à ce titre est rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

La disposition relative aux frais irrépétibles est confirmée.

M. et M^me A, partie succombante, sont condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel sans qu’il y ait lieu de les décharger d’une partie des frais d’expertise au motif que leur responsabilité n’a été retenue que pour un seul vice.

Il convient également de les condamner à payer aux époux X la somme de 2000' au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. et M^me A à payer à M. et M^me X la somme de 3000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à application de ce texte au profit des époux A ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

DECLARE irrecevables comme étant forcloses les demandes indemnitaires formées par les époux X sur le fondement de la garantie décennale au titre des vices affectant la charpente et la couverture du bâtiment annexe et des engorgements des canalisations ;

CONDAMNE M. et M^me A à payer à M. et M^me X la somme de 9800' au titre des travaux de remise en état de l’installation électrique par eux engagés ;

CONDAMNE M. et M^me A à payer à M. et M^me X la somme de 3000' en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;

DEBOUTE M. et M^me X du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. et M^me A à payer à M. et M^me X la somme de 2000' au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

CONDAMNE M. et M^me A aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’instance en référé-expertise et d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. M G. O