AFFAIRE : N° RG 21/00689 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7F-GWQ4

Code Aff. :

ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande

Instance du HAVRE en date du 26 Mai 2016 -

RG n° 12/3055

Arrêt de la Cour d’Appel de ROUEN en date du 21

Juin 2017 – RG n°16/3712

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 Mars

2019 – U 17-25.845

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2022

DEMANDEUR A LA SAISINE :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Christine CORBEL, avocat au barreau de CAEN

assisté de M^e Claude AUNAY, avocat au barreau du HAVRE,

DÉFENDEUR A LA SAISINE :

Le S.D.C de L’ENSEMBLE IMMOBILIER […]

pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS CRIC,

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-Jacques SALMON, substitué par M^e DELAUNAY, avocats au barreau de CAEN,

assisté de M^e Marie LESIEUR-GUINAULT, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. E, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 07 décembre 2021

GREFFIER : M^me C

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 15 Février 2022 et signé par M. E, président, et C, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant un acte authentique du 4 septembre 2009, M. A X est devenu propriétaire d’une maison d’habitation située au […], composant le lot n°5 d’un ensemble immobilier de cinq lots soumis à un état descriptif de division et à un règlement de copropriété, établis le 22 juin 1964 par M^e Fontaine, notaire au Havre. L’état descriptif de division a été modifié à plusieurs reprises entre 1968 et 2002.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2009, les comptes des charges de copropriété pour l’exercie 2007-2008 ont été approuvés, assemblée à laquelle ont assisté M. X et son vendeur M. Y. Le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne également qu’à la demande de M. Y, un géomètre expert serait consulté pour donner son avis sur la répartition des charges de copropriété et que le syndic en rendrait compte au conseil syndical pour suite à donner. Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 avril 2010 au cours de laquelle plusieurs résolutions ont été adoptées en l’absence de M. X et en particulier les résolutions N° 6, 7, 8, 9 et 15 concernant respectivement l’approbation des comptes de charges pour l’exercice 2008-2009, le quitus donné au syndic pour sa gestion dans le cadre de l’exercice

2008-2009, l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2009-2010, l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2010-2011 et l’absence de modification des charges comme définies par le règlement de copropriété.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2010, M. X a fait assigner devant le tribunal de grande instance du Havre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] pris en la personne de son syndic la Sas Cric aux fins d’obtenir l’annulation de la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964, la révision des charges et une nouvelle répartition de celles-ci en fonction des critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du syndicat au remboursement des charges indûment payées depuis le 04 septembre 2009, l’annulation des résolutions N°6 à 15 de l’assemblée générale du

27 avril 2010 et une nouvelle répartition des charges induites par les autres résolutions selon la nouvelle répartition ordonnée, la réalisation d’une expertise relativement à la répartition des tantièmes de copropriété et la répartition des charges afférentes aux parties communes.
Par ordonnance du 15 décembre 2011, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance du

Havre a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. Z avec pour mission notamment de rechercher si la répartition des tantièmes de copropriété prévue au règlement de copropriété et ses avenants était conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et dans la négative proposer un projet de répartition. L’expert a déposé son rapport le 26 octobre 2012.

Parallèlement, le président du tribunal d’instance du Havre a, par ordonnance du 12 septembre 2011, fait injonction à M. X de régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5 183,84 euros au titre des charges de copropriété impayées. M. X a fait opposition à cette ordonnance.

Par jugement du 12 mars 2013, le tribunal d’instance du Havre a sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du tribunal de grande instance du Havre.

Par jugement du 26 mai 2016, le tribunal de grande instance du Havre a :

- déclaré la demande en révision pour lésion de la répartition des charges de copropriété de l’ensemble immobilier situé au […] en date du 22 juin 1964 irrecevable ;

- débouté M. X de toutes ses autres demandes ;

- ordonné son déssaisissement au profit du tribunal d’instance du Havre concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] aux fins de paiement par M. X de ses charges de copropriété échues jusqu’au 4 juillet 2011 ;

- condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] la somme de 11 299, 44 euros au titre de ses charges de copropriété impayées échues entre le 5 juillet 2011 et le 9 février 2015 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

- condamné M. X aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 juillet 2016, M. X a formé appel de ce jugement.

Par arrêt du 21 juin 2017, la cour d’appel de Rouen a :

- confirmé le jugement frappé d’appel ;

y ajoutant :

- débouté M. X de sa demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] de respecter son engagement de consulter un géomètre expert ;

- débouté M. X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. X aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. X a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 14 mars 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

- cassé et annulé mais seulement en ce qu’il rejette les demandes en annulation de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges, l’arrêt rendu le 21 juin 2017 entre les parties par la cour d’appel de Rouen ; remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] aux dépens ;

- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] et l’a condamné à payer à M. X la somme de 3 000 euros ;

- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Vu la déclaration de saisine après renvoi en cassation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 novembre 2021, M. X demande à la cour de :

- le recevoir en son appel ;

- réformer le jugement entrepris ;

- dire et juger nulle avec toutes suites et conséquences de droit la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964 ;

- ordonner en tout état de cause la révision des charges et une nouvelle répartition en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les charges indument payées depuis le 4 septembre 2009 ;

- déclarer nulle les résolutions N°6 à 15 de l’assemblée du 27 avril 2010 et ordonner que la répartition des charges induites par les résolutions autres soit faite conformément à la nouvelle répartition ordonnée ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires conformément à l’engagement pris lors de l’assemblée du 14 mai 2009 (résolution N°6), (à la demande de M. Y), qu’un géomètre expert sera consulté afin de donner un avis quant à la répartition des charges), à « consulter un géomètre expert » qui aura pour mission complète de donner un « avis quant à la répartition des charges » ;

- condamner le syndicat au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise et d’incident dont distraction au profit de M^e Corbel aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au […] demande à la cour de :

- constater qu’aux termes de son arrêt rendu le 14 mars 2019 la Cour de cassation a cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 21 juin 2017 uniquement en ce qu’il a rejeté les demandes en annulations de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges ;

- constater en conséquence que les chefs du dispositif de l’arrêt non frappés par la cassation partielle subsistent et sont définitifs ;

- confirmer le jugement rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance du Havre en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes en annulations de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges ;

- débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner M. X à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 24 novembre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Considérant que la cassation partielle dont la cour est saisie, porte exclusivement sur le rejet des demandes en annulation de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges, présentées par monsieur X, la Cour de cassation ayant estimé que la cour d’appel de Rouen n’avait pas répondu aux conclusions par lesquelles monsieur X soutenait que la répartition des charges communes des lots N° 2 à 5, selon le critère de l’utilité évalué en fonction du nombre de logements par bâtiment, était devenue obsolète en raison des modifications successives de l’état descriptif de division ;

Considérant au regard de la cassation partielle intervenue, qu’il n’y a pas lieu de réexaminer l’action en révision soumise à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, pour laquelle les 1ers juges ont estimé que celle-ci était prescrite, dés lors que le règlement de copropriété applicable datait du 22 juin 1964 et que la 1ère mutation à titre onéreux du lot en cause avait eu lieu le 28 août 1964 et que monsieur X avait engagé son action le 16 juillet 2010 ;

Considérant dès lors que la problématique portant sur l’annulation de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et l’établissement de nouvelles charges doit être examinée selon les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’application de l’article 43 à cette fin n’étant plus à débattre compte tenu de la cassation partielle prononcée ;

Qu’il doit être constaté que le règlement de copropriété de la résidence du […] distingue les charges relatives aux parties ou choses communes à tous les copropriétaires (les impôts, les honoraires du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat, les frais afférents aux clôtures et à tous les murs de soutènement, les frais afférents aux compteurs, branchement et canalisations profitant à tous les lots, les honoraires et rémunérations des personnes chargées de l’entretien des parties communes générales) et les charges relatives aux parties ou choses qui ne sont communes qu’à certains propriétaires (les frais relatifs à certaines portes d’accès, aux voiries desservant les lots, aux branchements et canalisations profitant à des lots en particulier) ;

Que les premières ont été réparties entre les différents propriétaires de lots dans la proportion des millièmes indiqués dans l’état descriptif de division ;

Que s’il n’est pas contestable au regard des dispositions du règlement de copropriété qu’une distinction existe entre les charges communes à tous les copropriétaires, réparties entre eux à proportion des millièmes et les charges réparties entre certains d’entre eux en fonction de l’utilité, il s’avère cependant que la clause de répartition des charges ne correspond plus aux modifications opérées sur les parties privatives, ce qui aurait du modifier leurs valeurs relatives ;

Qu’en effet, la cour estime que le syndicat des copropriétaires ne peut pas soutenir que monsieur X est dans la plus stricte incapacité de démontrer en quoi le règlement de copropriété ne serait plus conforme, sachant qu’il résulte des conclusions de l’expert judiciaires désigné en l’espèce ce que suit :

- que l’état descriptif de division date du 22 juin 1964 et qu’il a été modifié à plusieurs reprises soit :

- le 24 juin 1964, le 27 novembre 1968, le 15 novembre 1974, le 11 janvier 1983, et le 6 mai 2002 ;

- que ces modifications ont eu pour effet d’ajouter, de supprimer ou de diviser les lots préexistants ;

Qu’en effet, par le modificatif du 24 juin 1964, le lot N°2 a été divisé pour créer les lots N°6 à 23, composés de trois appartements,

- que le 27 novembre 1968, les lots N°3et 4 ont été réunis pour former le lot N°100, qui a été divisé pour créer les lots N° 101 à 120, composés de 4 appartements,

- que le 27 octobre 1969, les lots 6 à 23 ont été remplacés par les lots 25 à 41 composés de 3 appartements avec caves, chambres mansardées, greniers et garages ;

- que le 15 novembre 1974, les lots N° 25, 30 et 41 ont été supprimés pour créer les lots N°42 et 43, 44 et 45 et 46 et 47 ;

- que le 11 février 1983, le lot N°31 a été divisé pour créer les lots N° 48 et 49 soit deux appartements, et que le 6 mai 2002, il a été créé le lot N°50 ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède que la valeur relative de chaque lot au vu des critères de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont : la consistance, la superficie et la situation de chaque lot, comme résultant des modificatifs précités, ne permet pas d’éviter une modification de la répartition des charges, suivants les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient deux types de charges applicables aux parties communes qu’elles soient générales ou particulières, soit celles qui sont réparties selon le critère de l’utilité, et celles qui sont relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, conformément à l’article 5 précité ;

Que les modifications apportées comme ci-dessus, qui ne sont pas contestables, permettent de retenir que la clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété d’origine n’est pas conforme à la loi et plus précisément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les modifications apportées devaient modifier les valeurs relatives des parties privatives et entraîner une nouvelle répartition des charges ;
Que le fait que l’état descriptif de division a fait l’objet de plusieurs modifications successives qui ont supprimé, ajouté ou divisé des lots, démontre que la répartition des charges communes aux lots N°2 à 5 ne correspond plus aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans lesdits lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de déclarer nulle, comme contraire à la loi, la clause de répartition des charges résultant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble en litige daté du 22 juin 1964 et d’ordonner une nouvelle répartition des charges conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division, opérées sur ces parties privatives depuis le 22 juin 1964 et cela en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté monsieur X de cette demande ;

Considérant sur les autres demandes présentées par monsieur X, que celle soutenue en remboursement de charges par l’intéressé sera écartée, en ce qu’elle n’est pas comprise dans la saisine de la cour résultant de la cassation partielle ;

Que par ailleurs, cette réclamation n’est pas déterminée dans son montant et n’est pas déterminable tant que la nouvelle clause de répartition des charges n’aura pas été établie ;

Que s’agissant de la demande d’annulation des résolutions N° 6 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2010, il convient de constater que le rejet de cette demande d’annulation formée devant les 1ers juges, n’est pas inclus dans la saisine de la cour après cassation, et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette prétention ;

Que pour la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires en cause de respecter son engagement de consulter un géomètre expert, pour donner son avis sur la répartition des charges, que celle-ci a été rejetée par la cour d’appel de Rouen au motif qu’il s’agissait d’une demande nouvelle ;

Que la saisine de la présente cour après la cassation partielle prononcée n’inclut pas le réexamen de cette prétention, sur laquelle il n’y a pas lieu de statuer ;

Que s’agissant de la demande en dommages-intérêts présentée pour résistance abusive par monsieur X, il est juste de relever que cette prétention a été écartée par les 1ers juges, ce qui a été confirmé par la cour d’appel de Rouen dans son arrêt du 21 juin 2017, et que celle-ci ne se trouve pas comprise dans la cassation partielle prononcée, ce qui conduit la présente juridiction à l’écarter ;

Considérant pour les frais irrépétibles que l’équité et les solutions apportées au litige conduisent la cour à allouer à monsieur X de ce chef la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, d’écarter la demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires qui partie perdante supportera non pas les dépens 1ère instance qui resteront à la charge de monsieur X mais uniquement et limitativement ceux d’appel à l’exclusion de tous autres comme les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, dans les strictes limites de sa saisine :

- Confirme le jugement du tribunal de grande instance du Havre en date du 26 mai 2016 sauf en ce qu’il a débouté monsieur X de ses demandes en annulation de la clause de répartition des charges prévues au règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges ;

- L’infirme de ce seul et unique chef et statuant à nouveau :

- Déclare nulle, comme contraire à la loi du 10 juillet 1965, la clause de répartition des charges résultant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble en litige, daté du 22 juin 1964 ;

- Ordonne une nouvelle répartition des charges conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division, opérées sur ces parties privatives depuis le 22 juin 1964 et cela en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Déboute monsieur X du surplus de ses demandes ;

- Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au […] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au […] représenté par son syndic en exercice à payer à monsieur X la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au […] représenté par son syndic en exercice aux seuls dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. C G. E