1^re Chambre

ARRÊT N°158/2020

N° RG 19/03647 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P2GM

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3

C/

M^me A F G B épouse X-B

M. Z E X

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE RENNES ENSEIGNANTS

MUTUELLE DU LOGEMENT – MUTLOG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame F-H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mai 2020 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 12 mai 2020, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, SNC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH, LEBATTEUX, SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Madame A F G B épouse X-B

née le […] à MARSEILLE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Monsieur Z E X

né le […] à MARSEILLE

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE RENNES ENSEIGNANTS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne DAUGAN de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, avocat au barreau de RENNES

La MUTUELLE DU LOGEMENT – MUTLOG, agissant poursuites et diligences de ses

représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François-Genêt KIENER de AARPI PARRNIELLO VILAIN & KIENER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 septembre 2017, les époux Z X et A B ont acquis en l’état futur d’achèvement, de la société Kaufman & Broad Promotion 3 (le promoteur), pour le prix de 292 040 euros, un appartement de type 4 situé au 15^e étage d’un immeuble de 17 étages en construction à Rennes dénommé 'Le Panoramik’ ainsi qu’un parking couvert. Pour financer cette opération, ils ont souscrit trois prêts de respectivement 110 259 euros, 58 000 euros et 92 000 euros auprès de la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants (la banque) et contracté auprès de la société Mutuelle du logement Mutlog un contrat d’assurance crédit. Ils ont pris livraison de l’appartement le 24 janvier 2018 et ont dénoncé, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 février 2018, une nuisance résultant du grincement de la structure métallique extérieure de l’immeuble sous l’effet du vent. Se plaignant de la persistance de nuisances sonores liées à la conception du bardage métallique enveloppant l’immeuble, les époux X ont, les 7 et 8 février 2019, fait assigner le promoteur, la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants et la Mutuelle du Logement aux fins de voir prononcer l’annulation ou la résolution de la vente et obtenir le paiement d’indemnités.

Le 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a avec exécution provisoire :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

— prononcé la résolution de la vente consentie par acte authentique du 28 septembre 2017,

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à restituer aux époux X la somme de 292 040 euros correspondant au prix de vente outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à verser aux époux X les sommes de :

• 5 400 euros au titre des frais de notaire,

• 2 033 euros au titre des droits d’enregistrement et contribution de sécurité immobilière,

• 5 639,53 euros au titre des factures des meubles et équipements de cuisine,

• 558,80 euros au titre des frais de déménagement,

• 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

— rejeté toute autre demande des époux X ;

— prononcé la résolution des trois prêts immobiliers consentis par la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants aux époux X le 29 août 2017 ;

— prononcé la résiliation du contrat d’assurance souscrit en garantie de ces prêts auprès de la Mutuelle du Logement ;

— condamné les époux X à restituer à la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants les

sommes prêtées, d’un montant total de 260 259 euros, déduction faite des échéances déjà versées ainsi que des frais, les dettes réciproques se compensant de plein droit ;

— rejeté la demande en restitution des primes d’assurances versées à la Mutuelle du logement ;

— dit que la caution de la SA CNP Assurance au profit de la Caisse de Crédit mutuel Rennes enseignants est prorogée jusqu’à restitution des sommes restant dues par les emprunteurs ;

— rejeté la demande reconventionnelle de la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants à l’encontre de la société Kaufman & Broad promotion 3 ;

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 4 000 euros aux époux X et une somme de 2 000 euros à la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants et à supporter les dépens comprenant les frais de publicité foncière imposés par l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et les frais proportionnels de recouvrement relevant du créancier en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La société Kaufman & Broad a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l’infirmer et :

— in limine litis, de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M^me Y désignée par ordonnance de référé du 3 mai 2019,

— sur le fond, vu les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, de débouter les époux X de leur demande de résolution ou d’annulation de la vente et de toute autre demande ;

— subsidiairement, de débouter les époux X de leur demande de voir la créance de restitution du prix de vente porter intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que de remboursement des charges de copropriété dont ils se sont acquittés depuis la vente et de réduire l’indemnité qui leur a été attribuée au titre du trouble de jouissance ;

— de débouter la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants de toutes ses demandes présentées à son encontre ;

— de débouter la société Mutuelle du Logement-Mutlog de toutes ses demandes présentées à son encontre ;

— de condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Les époux X ont formé appel incident, demandant à la cour à titre principal de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

— prononcé la résolution de la vente consentie par acte authentique du 28 septembre 2017,

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à leur restituer la somme de 292 040 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à leur payer les sommes de :

• 5 400 euros au titre des frais de notaire,

• 2 033 euros au titre des droits d’enregistrement et de contribution de sécurité immobilière,

• 5 639,53 euros au titre des meubles et équipements de cuisine,

• 558,80 euros au titre des frais de déménagement,

• 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

— prononcé la résolution des trois prêts souscrits auprès de la Caisse de crédit mutuel de Rennes enseignants le 29 août 2017 ;

— prononcé la résiliation du contrat d’assurance souscrit en garantie de ces prêts auprès de la Mutuelle du Logement ;

— les a condamnés à restituer à la Caisse de crédit mutuel de Rennes enseignants la somme de260 259 euros correspondant au capital prêté déduction faite des échéances déjà versées ainsi que des frais, les dettes réciproques se compensant de plein droit ;

— condamné la société Kaufman & Broad promotion 3 à leur payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance y compris les frais de publicité foncière et les frais proportionnels de recouvrement relevant du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A titre subsidiaire, ils concluent à la réformation du jugement et à l’annulation de la vente consentie par acte authentique du 28 septembre 2017 et des contrats de prêts et d’assurance avec pour conséquence les mêmes condamnations pécuniaires réciproques.

En toute hypothèse, quel que soit le fondement juridique de l’anéantissement de la vente, ils sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de remboursement des charges de copropriété, demandant en conséquence la condamnation de la société Kaufman & Broad promotion 3 à leur rembourser une indemnité provisionnelle de 1.645,35 euros au titre des charges de copropriété payées depuis leur achat immobilier.

Y additant, ils réclament outre le débouté des demandes adverses contraires, la condamnation de la société Kaufman & Broad promotion 3 à leur verser une indemnité complémentaire de 249,20 euros au titre de leurs frais de déménagement, une somme de 10 000 euros au titre du préjudice physique et moral subi du fait des nuisances sonores subies entre mars 2019 et l’arrêt de la cour et une indemnité de 1.500 euros au titre du temps consacré à leur déménagement et des troubles subis dans leurs conditions d’existence du fait du changement de lieu de vie provisoire et enfin une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants demande, dans l’hypothèse de nullité ou résolution du contrat de vente, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux X à lui restituer le capital emprunté, sauf à les y condamner in solidum et en conséquence de :

— juger qu’elle devra restituer aux époux X les échéances en capital et intérêts payées déterminées en fonction des tableaux d’amortissement à la date du prononcé de l’arrêt ;

— ordonner la compensation ;

— dire que la caution solidaire de la société CNP Caution prise pour les contrats de prêts est prorogée jusqu’à restitution complète par les époux X des sommes versées en exécution des contrats de prêts.

Formant appel incident, elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle formée à l’encontre de la société Kaufman & Broad promotion 3 et la condamnation de celle-ci à lui payer :

• le montant des frais de dossier, soit 250 euros,

• le montant des intérêts contractuels devant être remboursés aux emprunteurs tels que stipulés dans les tableaux d’amortissement réglés par les emprunteurs jusqu’à la date d’effet de la nullité ou de la résolution ;

• le montant de l’indemnité de remboursement anticipé calculée conformément à l’article VIII
-10 des conditions générales du prêt.

Elle demande en outre l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de prorogation des effets du contrat d’assurance et en conséquence de dire que la garantie de délégation d’assurance emprunteur auprès de la société Mutuelle du Logement sera prorogée jusqu’à restitution complète par les époux X des sommes versées en exécution des contrats de prêts.

Enfin, elle sollicite la condamnation des parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société mutuelle La Mutuelle du Logement – Mutlog fait valoir que l’appel incident des époux X ne porte pas sur les chefs de jugement ayant prononcé la résiliation et non la résolution rétroactive du contrat d’assurance souscrit en garantie du remboursement des prêts et rejeté la demande de restitution des primes versées. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement sur ce point et sur le rejet de la demande de la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants concernant le maintien de sa garantie jusqu’à restitution complète des sommes prêtées.

Subsidiairement en cas de prolongation des effets de sa garantie, elle conclut à la condamnation des époux X à lui verser les cotisations mensuelles dues au titre des trois prêts depuis le 30 avril 2019, date de la résiliation des garanties Mutlog, jusqu’à la restitution par ces derniers des sommes prêtées.

Elle forme appel incident, demandant la condamnation de la société Kaufman & Broad promotion 3 à lui payer la somme de 11 806,49 euros au titre de la perte de chance de percevoir des cotisations d’assurance outre une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la société Kaufman & Broad promotion 3 le 20 janvier 2020, par les époux X le 22 janvier 2020, par la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants le 8 janvier 2020 et par la société Mutuelle du logement – Mutlog es le 7 août 2019.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

La société Kaufman & Broad promotion 3 expose que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Panoramik a pris l’initiative de solliciter, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire qu’il a obtenue par ordonnance du 3 mai 2019. Cette expertise porte sur les désordres acoustiques déplorés par les acquéreurs. Elle en déduit que la solution du litige dépend directement du résultat des dites opérations d’expertise, s’agissant de la solution à mettre en oeuvre pour mettre fin aux désordres, le syndicat des copropriétaires ayant d’ailleurs refusé toute intervention sur les parties communes n’ayant pas reçu l’aval de l’expert judiciaire.

Le promoteur admet que son engagement de réparer les vices dont la prise en charge financière est d’ores et déjà assurée par l’assureur dommage-ouvrages, ne pourra être utilement formulé que lorsqu’une solution technique définitive, viable, conforme aux règles de l’art, acceptée par l’architecte qui revendique un droit de propriété intellectuelle et validée par un bureau d’études acoustiques et/ou un bureau de contrôle aura été définie . Il souligne qu’il a, dans l’attente, relogé les acquéreurs à ses frais suivant protocole d’accord transactionnel signé le 4 novembre 2019.

Mais l’obligation de délivrance d’un immeuble exempt de vices est due par le vendeur d’un immeuble à construire dès sa livraison à l’acquéreur dont la date est elle-même contractuellement fixée. Les conditions de mise en oeuvre de la garantie accordée par l’article 1642-1 du code civil, destinée à faire assurer le respect de cette obligation, ne dépendent pas de l’issue du litige concernant la responsabilité des constructeurs dans la survenance des désordres et leurs modalités de reprise. Il s’ensuit que la solution du litige n’est pas subordonnée au dépôt du rapport d’expertise judiciaire dans le cadre de cette procédure parallèle à laquelle les époux X ne sont d’ailleurs pas parties, étant relevé que le dépôt du rapport d’expertise, dont la date n’est pas en l’état prévisible eu égard à la complexité et de l’ampleur des désordres, ne donnera aucune garantie quant à la nature et à la date de réalisation des travaux de reprise indispensables à la suppression des vices. La demande de sursis de statuer sera en conséquence rejetée.

Sur l’application de l’article 1642-1 du code civil

L’article 1642-1 du code civil énonce : ' Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.'

L’article 1648 alinéa 2 du code civil précise : 'Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices'.

Le promoteur ne conteste pas l’apparition, moins d’un mois après la prise de possession, d’un vice de construction affectant le bien livré au titre duquel l’action en garantie formée à son encontre a été introduite dans le délai imparti. Il fait néanmoins valoir que l’assurance dommage-ouvrages prendra à terme en charge le coût des travaux de reprise de ce vice pour conclure au rejet de la demande de résolution du contrat.

Mais plus de deux ans après la livraison d’un appartement impropre à l’usage auquel il était destiné, le promoteur est toujours dans l’impossibilité de proposer des modalités de reprise du vice, fût-ce à titre provisoire puisque la solution d’attente initialement envisagée, sans garantie en ce qui concerne la suppression du bruit, a été définitivement écartée comme de nature à générer des désordres supplémentaires affectant les conditions d’habitabilité de l’appartement. A fortiori, la société Kaufman & Broad est dans l’incapacité de s’engager concrètement à réparer ou faire réparer les désordres en cause dans un délai déterminé, ni même prévisible.

Le fait, non discuté, que l’assureur dommage-ouvrages du promoteur assumera à terme le coût des travaux de reprise dont la nature et la date d’exécution sont à ce jour impossibles à déterminer, ne constitue pas un engagement personnel du promoteur de réparer les vices graves qui rendent l’immeuble impropre à sa destination. En effet, le caractère réalisable et satisfactoire au regard des prestations contractuelles promises, des travaux de reprise offerts par le vendeur et leur date de réalisation, qui doit intervenir à bref délai, doivent s’apprécier au jour où le juge statue, le constructeur ne pouvant reporter sur les acquéreurs le risque inhérent à l’opération de construction dont il a assumé la charge et choisi les caractéristiques et s’exonérer ainsi de son obligation de livrer dans les délais, un bien exempt de vices et conforme aux stipulations contractuelles.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente et

par voie de conséquence celle des contrats de prêts souscrits pour son financement.

Dans le dispositif de leurs écritures, les époux X concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé non pas la résolution mais la résiliation pour l’avenir du contrat d’assurance souscrit en garantie du remboursement des prêts et en conséquence rejeté leur demande de restitution des cotisations d’assurance payées, leur appel incident portant uniquement sur le rejet de la demande de remboursement des charges de copropriété. Les développements contraires contenus dans le corps de leurs écritures sont donc sans objet.

Sur l’indemnisation du préjudice des acquéreurs

Formant appel incident de ce chef, les époux X demandent la condamnation du promoteur à leur rembourser les charges de copropriété de 1 645,35 euros qu’ils ont payées depuis leur acquisition. Mais ils ne produisent pas le décompte récapitulatif annuel des charges qu’ils ont réglées, se bornant à justifier de provisions réclamées. Au demeurant ces charges concernent essentiellement voire exclusivement, s’agissant d’un immeuble neuf ne nécessitant aucun renouvellement des équipements, les charges dites locatives (eau, électricité, entretien des parties communes et des ascenseurs, assainissement,…) correspondant à des prestations dont ils ont bénéficié en leur qualité d’occupants des lieux. Il y a lieu dès lors en application de l’article 1229 du code civil de confirmer le jugement sur ce point.

A titre subsidiaire en ce qui concerne les indemnités allouées par le tribunal, la société Kaufman & Broad critique le point de départ des intérêts sur la créance de restitution du prix de vente et le montant alloué en réparation du préjudice de jouissance. Elle fait valoir que la créance de restitution du prix naît au jour du prononcé de la résolution de la vente. Mais la résolution prend effet, en application de l’article 1229 du code civil, à défaut d’autre demande, à la date de l’assignation en justice. La créance de restitution du prix consécutive à la résolution du contrat produit dès lors intérêts du jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer.

L’indemnité allouée par les premiers juges en réparation du préjudice de jouissance des époux X tient compte du caractère certes intermittent mais aléatoire de la survenance des désordres, lesquels sont la conséquence de conditions météorologiques banales, suscitant ainsi une appréhension permanente même en période d’accalmie au moins tant que les occupants n’ont pas eu l’assurance de bénéficier d’une solution, les protégeant fût-ce à titre provisoire de ces nuisances. Il sera en outre rappelé que ces désordres surviennent tant la nuit que le jour et peuvent se prolonger pendant des périodes de temps relativement longues sans que la durée variable du phénomène ne puisse être anticipée. Or dans ses documents publicitaires, le promoteur vantait le 'cadre apaisant dédié à la sérénité, au milieu d’un paysage végétal paisible', 'un cadre de vie rare et privilégié' et des appartements dotés 'd’une isolation acoustique performante', promesses qui n’apparaissaient pas illusoires malgré la proximité de la ligne ferroviaire dont rien n’établit que les bruits en provenant, pour un appartement situé au 15^e étage, aient pu présenter une gêne. La demande de réduction de la somme allouée sera en conséquence rejetée.

En revanche, l’indemnité ayant été fixée en considération du préjudice subi à la date du jugement rendu le 4 juin 2009, de son délai d’exécution et de la nécessité de déménager et de changer de cadre de vie, ceci ne constituant d’ailleurs pas en l’espèce un trouble mais la réalisation d’un voeu de nature à soulager la tension liée à l’appréhension de nouveaux désordres, il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité complémentaire du chef de la période comprise entre le mois de mars 2019 et la date du présent arrêt alors que les acquéreurs ont bénéficié d’un relogement et de la prise en charge de leurs frais de déménagement dans leur nouveau logement.

Cependant, les frais de déménagement alloués par le tribunal seront complétés en ce que la facture produite s’élevait à 838,80 euros dont 250 euros versés en acompte, de sorte que la demande de paiement d’un complément de 249,20 euros sera accueillie.

Sur la demande de la banque

La société Kaufman & Broad soutient que doit recevoir application l’article 1186 du code civil de sorte que les contrats de prêts seraient caducs en conséquence de leur interdépendance et non d’une faute de sa part. Mais le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Or le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu d’une obligation de résultat dont la défaillance suffit à caractériser l’inexécution de son contrat et partant un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

En l’espèce, la banque qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel du promoteur, à savoir l’absence de livraison d’un immeuble exempt de vices, et le dommage qu’elle subit constitué, d’une part, par l’obligation de restituer les intérêts et frais versés par les acquéreurs et, d’autre part, par l’impossibilité d’obtenir l’indemnisation fixée conventionnellement en cas de remboursement anticipé du prêt, n’est pas tenue de démontrer une faute délictuelle distincte de ce manquement.

Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef et la société Kaufman & Broad promotion 3 condamnée à indemniser la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants à concurrence des frais et intérêts payés par les époux X jusqu’au 30 avril 2019 qu’elle devra leur restituer et d’un montant équivalent à l’indemnité de remboursement anticipé dont elle a été privée. Elle sera en conséquence condamnée à lui rembourser les frais de dossier, les intérêts versés par les acquéreurs jusqu’au 30 avril 2019 sur production des pièces justificatives et une indemnité égale à un semestre d’intérêts au taux du contrat (respectivement 1,77 % pour le prêt de 110 259 euros et 1,25 % pour le prêt de 58 000 euros) sur le capital restant dû au jour du jugement au titre des deux prêts productifs d’intérêts, le troisième prêt d’un montant de 92 000 euros étant un prêt à taux zéro au titre de la résolution duquel elle ne justifie d’aucun préjudice.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la banque de maintien du bénéfice du contrat d’assurance Mutlog postérieurement à sa résiliation prenant effet à la date du jugement, le contrat d’assurances emprunteur ne constituant pas une sûreté réelle ou personnelle dont la banque pourrait revendiquer le maintien jusqu’au remboursement du capital prêté.

Sur l’appel incident de la Mutuelle du Logement – Mutlog

Aux termes de l’article 1229 alinéa 3 du code civil, lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les cotisations d’assurance versées par les époux X à la société Mutuelle du Logement étaient la contrepartie de l’aléa dont elle a garanti la survenance pendant l’exécution du contrat et dont elle aurait dû, le cas échéant, assumer la prise en charge. En revanche à compter de la résiliation du contrat, elle ne fournit plus aucune prestation, ni ne garantit aucun aléa justifiant la perception de nouvelles cotisations, étant de surcroît rappelé que la résiliation d’un contrat d’assurance est possible annuellement sans aucune pénalité. Il s’ensuit que la résiliation du contrat litigieux n’est pour elle la cause d’aucun préjudice indemnisable. Son appel incident sera en conséquence rejeté.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X l’intégralité des frais exposés par eux à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens. En revanche, la société Kaufman & Broad qui succombe dans son appel supportera les dépens et ne peut dès lors bénéficier de ces dispositions. En équité, les demandes de la banque et de l’assureur seront également rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 30 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Rennes en toutes ses dispositions hormis celle portant sur le rejet de la demande formée par la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants à l’encontre de la société Kaufman & Broad promotion 3 ;

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant au jugement,

Condamne la société Kaufman & Broad promotion 3 à payer à la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants les sommes suivantes :

• une somme de 250 euros correspondant au montant des frais de dossier à restituer par la Caisse ;

• une indemnité correspondant au montant des intérêts contractuels payés par les époux X jusqu’au 30 avril 2019 au titre des prêts de 110 259 euros et 58 000 euros sur présentation du tableau d’amortissement du prêt correspondant et du décompte de la créance due à la banque par les époux X après compensation ;

• une somme égale au montant des intérêts calculés pendant une période de six mois au taux de 1,77 % sur le capital restant dû au 30 avril 2019 au titre du prêt de 110.259 euros et au taux de 1,25 % sur le capital restant dû au 30 avril 2019 au titre du prêt de 58 000 euros dans la limite d’un montant total de 3 % du capital restant dû au titre de ces contrats ;

Dit que M. Z X et de M^me A B épouse X seront tenus in solidum des condamnations prononcées à leur encontre par le jugement rendu le 30 avril 2019 ;

Condamne la société Kaufman & Broad promotion 3 à payer à M. Z X et M^me A B épouse X une somme complémentaire de 249,20 euros au titre de leurs frais de déménagement;

Condamne la société Kaufman & Broad promotion 3 à payer à M. Z X et M^me A B épouse X une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Caisse de Crédit mutuel de Rennes enseignants et la société La Mutuelle du Logement ;

Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ;

Condamne la société Kaufman & Broad promotion 3 aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT