AFFAIRE : N° RG 20/00109 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GPGQ

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 12 Décembre 2019

RG n° 16/00336

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 JANVIER 2023

APPELANTS :

Monsieur [C] [N]

né le 02 Février 1973 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [J] [M]

née le 01 Juin 1973 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Christophe LAUNAY, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉS :

Monsieur [U] [T]

né le 14 Novembre 1950 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [X] [I] épouse [T]

née le 01 Juin 1955 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés et assistés de M^e Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 novembre 2022

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 31 Janvier 2023 par prorogation du délibéré initialement fixé au 17 Janvier 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 10 septembre 2008, Monsieur [C] [N] et Madame [J] [M], ont acquis un immeuble situé à [Localité 7] (50), 60 avenue Lebel, cadastré section AH N°[Cadastre 2], dans un lotissement (lot N°33).

Monsieur [U] [T] et Madame [X] [I] son épouse, sont propriétaires de l’immeuble contigu, situé au [Adresse 3], cadastré section AH N°[Cadastre 1] depuis le 30 septembre 2004.

Ils ont déposé le 12 octobre 2004, une demande de permis de construire afin de réaliser une extension de leur maison d’habitation ainsi qu’une terrasse couverte.

Estimant que la terrasse couverte était implantée en partie en méconnaissance d’une servitude non aedificandi figurant au cahier des charges du lotissement, Monsieur [N] et Madame [M] ont assigné leurs voisins devant le tribunal de grande instance de Coutances suivant acte d’huissier du 11 février 2016, afin d’obtenir la démolition sous astreinte des ouvrages édifiés en violation de cette servitude et l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par ordonnance du 1er février 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 20 décembre 2018.

Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal a débouté Monsieur [N] et Madame [M] de leurs demandes et les a condamnés à payer aux époux [T] une somme de 1.500,00 € pour procédure abusive, une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’expertise, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 janvier 2020, Monsieur [N] et Madame [M] ont formé appel de la décision.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 13 octobre 2022, ils concluent au visa des articles L.442-9 du code de l’urbanisme, 1134 ancien du code civil, 1102,1103, 1193 et suivants du code civil, à la réformation du jugement, à la condamnation des époux [T] :

— à démolir les constructions édifiées en violation de la servitude non aedificandi prévue à l’article 5 du cahier des charges du lotissement, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

— au paiement d’une somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, et de 10.000,00 €en réparation de leur préjudice de vue et d’ensoleillement

— au paiement d’une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de leur conseil,

ainsi qu’au rejet des prétentions adverses.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 26 septembre 2022, les époux [T] concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la caducité du cahier des charges, et à sa confirmation pour le surplus.

Ils demandent à la cour de :

— constater la caducité du cahier des charges,

— déclarer irrecevable la demande indemnitaire nouvelle présentée par les appelants au titre de la perte de vue sur la mer et d’ensoleillement,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des appelants,

— condamner Monsieur [N] et Madame [M] au paiement d’une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la servitude non aedificandi

L’article 5 du cahier des charges du lotissement dans lequel demeurent les parties, a établi une servitude non aedificandi rédigée comme suit :

' Il est établi sur le plan annexé, une ligne composée de traits et de points rouges pour délimiter la zone non aedificandi, entre la voie projetée et la ligne. Il ne pourra donc, sur cette zone, être élevé aucune autre construction que les garages, remises, hangars dont il va être parlé ci-après.

La distance de la route à cette ligne est indiquée pour chaque lot.

Les lots N°23 à 43 étant les plus élevés au-dessus du niveau du sol de la voie projetée, leurs acquéreurs devront édifier leurs garages, remises ou hangars en bordure de la voie projetée, la hauteur de ces constructions ne devra pas dépasser quatre mètres au-dessus du sol, et elles devront être à toit plat.

Les acquéreurs de ces mêmes lots devront, pour accéder à la voie projetée à leur habitation, aménager à leurs frais, des rampes ou escaliers en maçonnerie, ciment ou en bois, d’aspect rustique.'

Le titre des époux [T] mentionne au paragraphe ' rappel des servitudes', l’existence du cahier des charges et ajoute :

' En outre dans le contrat de vente du 9 mai 1930 précité, il a été stipulé ce qui suit :

L’ACQUÉREUR ne pourra élever aucune construction principale à une distance moindre de vingt et un mètres cinquante centimètres de l’Avenue nouvelle. Il pourra néanmoins dans cette distance édifier un garage, hangar ou remise, dont la hauteur ne devra pas dépasser quatre mètres au-dessus du sol, et qui devra être à toit plat…'

Les époux [T] soutiennent que le cahier des charges serait caduque en application des dispositions de l’article L.442-9 du code l’urbanisme, les appelants soutenant quant à eux que conformément à la jurisprudence en la matière, ses stipulations ont une nature contractuelle et que ce texte n’est donc pas applicable.

Si l’article L.442-9 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir ou si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, l’alinéa 3 dudit article dispose :

' Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes'

Le dernier alinéa qui prévoit la caducité de toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire contenue dans un cahier des charges passé le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi du 24 mars 2014, ne concerne quant à lui que l’hypothèse d’un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, ce qui n’est pas le cas ici, le cahier des charges ayant été approuvé par un arrêté du préfet de la manche du 26 août 1929.

Il est constant que le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel, et non réglementaire, dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues et qui doit donc s’appliquer en l’espèce.

Les dispositions de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme qui ne visent que les règles d’urbanisme, ne lui sont donc pas applicables.

Il résulte clairement du rapport d’expertise, que la terrasse couverte a été construite par les époux [T] en zone non aedificandi pour la partie au droit de l’existant de 2004.

La cour estime contrairement aux premiers juges que cette terrasse, qui n’est ni un garage, ni un hangar ou une remise, doit être considérée comme une construction au sens de l’article 5 du cahier des charges qui est reproduit au titre rappel des servitudes dans l’acte de propriété des époux [T], et leur est donc opposable contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Le fait que cette clause mentionne l’interdiction d’une construction principale, le terme 'principale’ ayant été ajouté par rapport à l’article 5 du cahier des charges, est sans intérêt dans la mesure où la suite de cette clause est strictement identique à cet article, quant à la nature des seules constructions autorisées.

Pour autant, dans la mesure où, d’une part la terrasse litigieuse existait déjà lors de l’acquisition par Monsieur [N] et Madame [M] de leur propriété et qu’ils ont attendu plusieurs années avant de s’émouvoir de sa présence et solliciter sa démolition, étant ici relevé que s’ils n’ont eu connaissance du cahier des charges qu’en 2011, ils n’ont néanmoins assigné leurs voisins devant le tribunal que le 11 février 2016, et que d’autre part, l’expert judiciaire relève qu’on ne peut retenir de préjudice visuel généré par la couverture de la terrasse au regard de la proportion que représente la surface des poteaux relativement à l’ensemble de la vue sur la baie, la cour estime que sa démolition serait disproportionnée au regard du préjudice subi.

Monsieur [N] et Madame [M] seront donc déboutés de leur demande de démolition.

Sur les demandes indemnitaires des appelants

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les demandes d’indemnisation au titre du préjudice lié à la perte de vue et d’ensoleillement, ne constitue pas des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile puisque si les appelants ont divisé devant la cour, leurs différents postes de préjudices, les perte de vue et d’ensoleillement étaient évoquées par l’expert dans son rapport et nécessairement incluses dans la demande d’indemnité au titre de leur préjudice de jouissance, seule présentée en première instance.

En tout état de cause, il s’agit d’une demande accessoire à la demande principale, qui est donc recevable.

Il résulte du rapport d’expertise et des photographies qu’il contient, que la terrasse couverte n’occasionne pas actuellement de préjudice aux appelants sur leur propriété mais qu’il en va autrement de la canisse qui a été rehaussée, afin de mettre fin à la vue plongeante des époux [T] dans leur propriété.

Si l’expert ne conteste pas que la surélévation de la canisse, par sa hauteur, limite la vue sur l’extrémité sud-ouest de la baie, il a joute que si un préjudice devait être retenu, 'il devrait être modulé en fonction de sa durée, de l’impact sur l’ensemble de la vue sur la baie (très accessoire), de l’impact sur l’ensoleillement direct (le soir, les jours de beaux temps, essentiellement en hiver, depuis l’intérieur de la maison), et que devrait être pris en compte l’avantage dont ont bénéficié les appelants, à savoir sur la même période, la suppression de la vue plongeante sur leur propriété.'

Il sera par ailleurs rappelé que le préjudice de jouissance résultant de cette vue directe, a cessé en 2013, lors de l’installation de la canisse. Il est donc limité dans sa durée.

Il sera alloué aux appelants une somme de 1.500,00 € en réparation de ce préjudice.

Au regard de ces éléments et notamment de la hauteur de la canisse dont il apparaît au regard des photographies figurant au rapport d’expertise, qu’elle occulte la vue des appelants sur la baie, limitant dès lors l’ensoleillement, la cour estime que Monsieur [N] et Madame [M] ont subi un préjudice au titre de la perte de vue et d’ensoleillement qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.500,00 €.

Le jugement qui les a déboutés de leur demande indemnitaire sera donc infirmé.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La cour ayant partiellement fait droit aux demandes des appelants, la présente procédure ne peut être qualifiée d’abusive.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il en a jugé autrement, et les a condamnés au paiement d’une somme de 1.500,00 € de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [N] et Madame [M] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure, et de dire qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes respectives des parties sur ce point tant au titre des frais irrépétibles de première instance que d’appel.

Succombant, les époux [T] seront condamnés aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent en bénéficier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Coutances du 12 décembre 2019 sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [C] [N] et Madame [J] [M] de leur demande de démolition,

LE CONFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevable la demande indemnitaire présentée par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [M] au titre de la perte de vue sur mer et d’ensoleillement,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [X] [I] son épouse à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [J] [M] unis d’intérêts, une somme de 1.500,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 1.500,00 € en réparation de leur préjudice résultant de la perte de vue et, d’ensoleillement,

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [X] [I] son épouse de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre des frais irrrépétibles de première instance que d’appel,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [X] [I] son épouse aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent en bénéficier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON