AFFAIRE : N° RG 24/00987

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge de l’exécution d'[Localité 12] en date du 03 Avril 2024

RG n° 18/00024

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

APPELANT :

Monsieur [P] [S]

né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 13]

[Adresse 14]

[Localité 10]

Représenté par M^e Catherine MASURE-LETOURNEUR, avocat au barreau de CAEN,

Assisté de M^e Daniel ROTA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMES :

Monsieur [U] [J] [I]

né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 18]

[Adresse 20]

[Localité 9]

Madame [Y] [O] [A] [N] [V] épouse [I]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 16] (75)

[Adresse 20]

[Localité 9]

Représentés par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de CAEN,

Assistés de M^e Benoît SEVILLIA de la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

S.A. CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE

N° SIRET : 315 769 257

[Adresse 2]

[Localité 11]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Florence GALLOT, avocat au barreau d’ALENCON,

Assistée de M^e Jean-Luc SABBAH, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. LE BOSQUET

[Adresse 17]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [R] [A] [L] [K]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 15]

[Adresse 14]

[Localité 10]

Non représentés, bien que régulièrement assignés

DEBATS : A l’audience publique du 12 décembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 13 février 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte d’huissier de justice du 5 avril 2018, la SA HSBC France a fait délivrer à M. [R] [K] un commandement de payer valant saisie immobilière la somme de 565.477,37 euros en principal et intérêts, outre les frais d’acte d’huissier et les droits proportionnels, en vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt du 26 juin 2015, publié au Service de la publicité foncière d'[Localité 12] (Orne) le 8 juillet 2015, volume 2015 P n°360.

Ce commandement a été publié au Service de la publicité foncière d'[Localité 12] 1 (Orne), le 24 mai 2018, volume 2018 S n°7.

Par jugement d’orientation du 27 janvier 2021, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Caen du 27 mai 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon a notamment constaté la créance de la SA HSBC France à la somme de 565.477,37 euros et a ordonné la vente forcée des biens saisis.

Par jugement du 12 janvier 2022, le même juge a notamment fixé la date d’adjudication au 4 mai 2022.

Par jugement d’adjudication du 4 mai 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon a adjugé le bien immobilier situé sur la commune de Macé, au lieudit La Cornière, cadastrée section ZW, numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], au prix de 848.000 euros à la SCI Le Bosquet.

Par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon, rendue sur requête de la SA HSBC Continental Europe, venant aux droits de la SA HSBC France, aux fins de réitération des enchères faute de consignation du prix d’adjudication, la nouvelle date de vente de l’ensemble immobilier a été fixée au 11 janvier 2023.

Par jugement d’adjudication sur réitération des enchères du 11 janvier 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon a adjugé le bien immobilier situé sur la commune de Macé, au lieudit La Cornière, cadastrée section ZW, numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], au prix de 251.000 euros à M. [U] [I] et Mme [Y] [V] épouse [I] pour lesquels Me [H], avocat, avait porté enchère.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 6 février 2023, le greffe a adressé un 'avis au bénéficiaire du droit de préemption sur un immeuble vendu à l’audience des saisies immobilières’ à M. [P] [S] en sa qualité de locataire ou occupant du bien saisi, l’informant de la vente par adjudication forcée de l’immeuble intervenue le 11 janvier 2023 au profit de Me [H], et lui rappelant le texte de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 24 mars 2014 aux termes duquel à défaut de convocation à l’audience adjudication, le locataire occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 février 2023 adressée au greffe, M. [P] [S] a déclaré user de son droit de préemption, conformément à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Par conclusions d’incident reçues le 1er septembre 2023, renouvelées le 22 septembre 2023, M. [P] [S] a saisi le juge de l’exécution aux fins de voir constater la nullité de la contestation de la déclaration de substitution par Me [H] et déclarer ladite contestation irrecevable.

Par jugement du 3 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— débouté M. [P] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC continental Europe de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [P] [S] à payer à M. [Z] [I] et Mme [Y] [V] épouse [I] la somme de trois mille euros (3.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [S] à payer à la SA CCF la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [S] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 19 avril 2024, M. [P] [S] a interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, M. [P] [S] a saisi en référé le premier président de la cour d’appel de Caen, aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement.

Par ordonnance de référé du 27 août 2024, rectifiée par ordonnance du 3 septembre 2024, le premier président de la cour d’appel de Caen, a :

— débouté M. [P] [S] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 3 avril 2024 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon ;

— condamné M. [P] [S] à payer à M. et Mme [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [S] à payer à la société CCF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demande de dommages et intérêts ;

— débouté M. [P] [S] du surplus de ses demandes ;

— condamné M. [P] [S] aux dépens.

M. [R] [K], débiteur, n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement par actes de commissaire de justice des 19 juin et 9 juillet 2024, délivrés à personne.

La SCI le Bosquet n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement par actes de commissaire de justice des 21 juin et 11 juillet 2024, déposés à l’étude.

Par ordonnance de caducité partielle du 3 septembre 2024, le président de chambre, au visa des articles 905-2 et 911 ancien du code de procédure civile a :

— prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [M] [G] et du Pôle de recouvrement spécialisé des finances publiques de [Localité 19], créanciers non constitués,

— dit que l’affaire se poursuit entre M. [P] [S] et M. [R] [A] [L] [K], M. [U] [J] [I], Mme [Y] [O] [A] [N] [T] [E] épouse [I], la S.A. CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe et la S.C.I. Le Bosquet.

Par dernières conclusions déposées le 25 novembre 2024, M. [P] [S] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC continental Europe de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— Ordonner la publication de l’arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 avril 2018 et publié au service de la publicité foncière d'[Localité 12] 1 (Orne) le 24 mai 2018 Volume 2018 S n°7,

— Déclarer irrecevable la contestation de la déclaration de substitution déposée par lettre du conseil de la SA HSBC Continental Europe et des consorts [I],

En conséquence,

— Déclarer irrecevables l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SA HSBC Continental Europe et des consorts [I],

En tout état de cause,

— Débouter la SA HSBC Continental Europe et des consorts [I], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Déclarer que l’exercice par M. [S] de sa faculté de substitution était régulier et encore bien fondé et lui faire produire l’ensemble des conséquences qui lui sont normalement attachées, savoir :

* ordonner la radiation du fichier immobilier du titre de vente publié au 1er bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 12] sous la référence d’enliassement 2023 P n° 3037,

* ordonner la remise du titre de vente radié au greffe du Juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Alençon, pour régularisation auprès du Centre des finances publiques, paiement des droits de mutation, frais et émoluments ainsi que du prix de vente,

— Condamner tout contestant à une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner tout contestant aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 13 novembre 2024, les époux [I] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M M. [P] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

* condamné M. [P] [S] à payer à M. [Z] [I] et Mme [Y] [V] épouse [I] la somme de trois mille euros (3.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [P] [S] aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que M. [P] [S] n’est titulaire d’aucun droit de substitution,

A titre subsidiaire,

— Juger que M. [P] [S] ne peut se prévaloir d’un droit de substitution en l’absence de consignation du prix de vente et est en conséquence inopposable à M. et Mme [I],

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger frauduleuses les demandes de M. [S],

En tout état de cause,

— Débouter M. [P] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contre M. et Mme [I],

— Condamner M. [P] [S] à verser à M. et Mme [I] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [P] [S] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 26 juillet 2024, la SA CCF demande à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [P] [S] recevable en ses demandes et a débouté la société concluante de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [P] [S] de ses demandes,

En tout état de cause,

— Débouter M. [P] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [P] [S] à payer à la société CCF les sommes suivantes :

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [P] [S] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes de M. [S] pour défaut de qualité à agir, soulevée par la SA CCF dans le corps de ses conclusions mais ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera donc pas examinée.

L’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose : 'A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.'

L’article R 311-6 du même code énonce : 'A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.(…)'.

Aux termes de l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 :

'I- Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

(…)

II- Lorsque la vente du local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l’occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.

A défaut de convocation, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l’adjudication a été prononcée en faveur d’un indivisaire.

III- Le présent article s’applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.

Il ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Il ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment. Il ne s’applique ni aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 831-1 du même code, aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.

IV – Un décret détermine les conditions d’application du présent article.'

Selon l’ article 7, II et IV du décret n° 77-742 du 30 juin 1977, pris pour l’application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :

'II. Tout jugement ou procès-verbal d’ adjudication doit être notifié au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence du greffier du tribunal ou du notaire devant lequel l’adjudication a été prononcée, entre le dixième et le quinzième jour suivant cette dernière.

Elle précise le montant de la dernière enchère, le nom et l’adresse de l’adjudicataire ou éventuellement de l’adjudicataire commandé, reproduit le texte du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée et indique, s’il y a lieu, que la convocation à l’adjudication n’a pas été faite.

IV. A défaut de convocation et dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification prévue au paragraphe II, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire, aux prix et conditions de l’adjudication. Cette déclaration faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est adressée au greffier du tribunal ou au notaire qui a prononcé l’adjudication.'

M. [S] soutient qu’en vertu de sa qualité de locataire titré et de bonne foi du bien saisi et de son absence de convocation à l’audience d’adjudication du 11 janvier 2023, il est bénéficiaire du droit de substitution fondé sur l’article 10 II susvisé, droit qu’il a valablement exercé par courrier du 14 février 2023 suite à l’avis du greffe du juge de l’exécution en date du 6 février 2023.

M. [S] soulève l’irrecevabilité de la contestation de sa déclaration de substitution formée par Me [H], par correspondance du 27 février 2023 adressée au juge de l’exécution, et l’irrecevabilité des demandes de la société HSBC et des époux [I] aux motifs :

— que cette contestation a été formée par voie de lettre simple, au lieu de l’être par voie de conclusions, comme le prévoit les dispositions de l’article R.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que par ailleurs ni la société HSBC ni les époux [I] ne peuvent régulariser cette difficulté, se trouvant hors délai pour formuler toutes contestations postérieurement au jugement d’orientation, conformément à l’article R.311-5 du même code.

La SA CCF et les époux [I] font notamment valoir que les dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne sont pas applicables faute de division de l’immeuble vendu ; que la notification par le greffe en date du 6 février 2023 résulte d’une erreur qui ne saurait être créatrice de droit, en l’espèce inexistant.

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 que le droit de substitution du locataire ou de l’occupant de bonne foi prévu par ce texte ne s’applique que s’il s’agit d’une vente de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un l’immeuble par lots.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il ressort du jugement d’adjudication du 11 janvier 2023 et du procès-verbal de description établi par huissier justice le 24 avril 2018 qu’il s’agit ici d’une vente en un lot unique visant toute la propriété constituée d’une maison à usage d’habitation dite '[Adresse 14]', d’une maison annexe et de dépendances, sans mention d’aucune division.

Il s’ensuit que M. [S] n’a jamais été titulaire d’un droit de substitution sur le fondement de l’article 10 susvisé.

La notification faite par erreur par le greffe ne peut conférer à l’appelant un droit dont il ne disposait pas. Elle ne lui a ouvert aucun droit de substitution.

D’ailleurs, ni le greffe ni le juge de l’exécution n’ont donné suite à la déclaration de substitution de l’appelant. En effet, le greffe a remis le titre de vente aux époux [I] avant l’expiration du délai de 2 mois laissé au locataire pour verser le prix de l’adjudication et n’a pas déféré à la demande de M. [S] sollicitant le jugement d’adjudication comportant en annexe sa décision de se substituer à l’adjudicataire.

Les époux [I] et la SA CCF sont parfaitement recevables, pour s’opposer aux demandes de M. [S] qui a saisi le juge de l’exécution de l’incident visant à voir consacrer la régularité de l’exercice par lui de son droit de substitution et à lui faire produire toutes les conséquences qui s’y attachent, à contester le droit revendiqué par ce dernier sans qu’il puisse leur opposer le délai de 15 jours prévu à l’article R 311-5 du du code des procédures civiles d’exécution.

Quant au simple courrier adressé le 27 février 2023 par Me [H] au juge de l’exécution 'pour attirer son attention sur le fait que le droit de préemption ne peut être exercé par M. [S] au visa de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975", il ne s’analyse ni en une contestation ni en en une demande incidente au sens des articles du code des procédures civiles d’exécution susvisés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [S] et de confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes.

La procédure engagée, quoique mal fondée, ne procède pas d’un comportement fautif ou négligent de la part de M. [S], de nature à faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice ou de contester une décision.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA CCF de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

M. [S] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. et Mme [I] la somme complémentaire de 2.000 euros et à la SA CCF la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris;

Y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] [S] ;

Condamne M. [P] [S] à payer à M. [U] [I] et Mme [Y] [V] épouse [I] la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [S] à payer à la SA CCF la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [S] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [P] [S] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE