Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 30 avril 2025, n° 24/11529

TGI Paris 30 avril 2024

CA Paris
Infirmation partielle 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Absence de lien de responsabilité
La cour a constaté qu'il n'existait pas de procès potentiel à l'encontre de Groupama Immobilier, rendant sa mise hors de cause justifiée.
Accepté
Inadéquation de la demande d'expertise
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande d'expertise concernant Groupama Immobilier, confirmant ainsi l'absence de fondement juridique pour cette mesure.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la société Hôtel résidence La Sanguine à payer à Groupama Immobilier une somme pour couvrir ses frais d'avocat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 30 avril 2025, la société Groupama Immobilier a interjeté appel d'une ordonnance de référé qui avait ordonné une expertise judiciaire à son encontre. La question juridique principale était de savoir si Groupama Immobilier devait être partie à cette expertise, étant donné qu'elle contestait sa responsabilité. La juridiction de première instance avait ordonné l'expertise sans se prononcer sur la responsabilité des parties. La cour d'appel a considéré qu'il n'existait pas de motif légitime pour maintenir Groupama Immobilier dans la procédure, car aucune responsabilité personnelle n'était établie à son encontre. Elle a donc infirmé l'ordonnance sur ce point, tout en confirmant les autres dispositions. La cour a également condamné la société Hôtel Résidence La Sanguine à verser 1.000 euros à Groupama Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 30 avr. 2025, n° 24/11529
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/11529
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 30 avril 2024, N° 24/11529;24/52952
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Kyra RUBINSTEINMarie-Catherine VIGNESMichel BELLAICHEVirginie DOMAIN
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIESATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRESBELDEV ASSOCIATION D AVOCATS
Parties :	S.C.I., S.A. GROUPAMA IMMOBILIER c/ de l', S.A.R.L. HOTEL RESIDENCE LA SANGUINE, S.A. COMPAGNIE GENERALI IARD

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° 173 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11529 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJUZ7

Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 avril 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 24/52952

APPELANTE

S.A. GROUPAMA IMMOBILIER, RCS de Nanterre n°413114760, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BOUILLON de la SC ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.A. COMPAGNIE GENERALI IARD, RCS de Paris n°552062663, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R061

S.A.R.L. HOTEL RESIDENCE LA SANGUINE, RCS de Paris n°419251574, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. FONCIERE [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 13 septembre 2024 à personne habilitée à recevoir l’acte

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2024, la société de Surène, aux droits de laquelle est venue la société Foncière [M], a consenti à la société Hôtel de la Madeleine, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 11], un contrat de bail commercial comprenant divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situés [Adresse 6] à [Localité 12].

Après avoir constaté des infiltrations au sein des locaux qu’elle exploitait, la société Hôtel Résidence La sanguine a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la société Groupama Immobilier, Foncière [M] et Generali assurances Iard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer l’origine des désordres.

Par ordonnance contradictoire réputée contradictoire du 30 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

ordonné une mesure d’expertise,

désigné en qualité d’expert :

M. [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

01.42.71.45.04

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

convoquer et entendre les parties dans le respect du contradictoire,

se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

se rendre sur les lieux sis [Adresse 6],

examiner et décrire les désordres invoqués par la société Hôtel La sanguine dans le cadre de son assignation,

rechercher et indiquer l’origine, la/les causes et l’étendue des désordres, et plus précisément si ces désordres ont pour origine la vétusté ou un défaut d’entretien de l’immeuble,

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues,

préciser les moyens et travaux propres à remédier aux désordres subis, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés,

relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties

en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties,

dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou un note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés,

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai,

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations,

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai,

rappelé qu’aux termes de l’article 281 du code de procédure civile que si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge,

fixé la somme de 3.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie de ce tribunal avant le 1er août 2024,

dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de ce tribunal avant le 15 novembre 2024 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

rejeté les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la partie demanderesse aux dépens.

Par déclaration du 22 juin 2025, la société Groupama immobilier a relevé appel de cette décision en élevant critiques à l’encontre de tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la société Groupama immobilier a demandé à la cour, sur le fondement de l’article 150 du code de procédure civile, de :

la juger recevable et fondée en son appel,

y faisant droit, infirmer l’ordonnance entreprise au regard des chefs expressément critiqués dans sa déclaration d’appel,

statuant à nouveau,

la mettre hors de cause de ladite mesure d’expertise,

rejeter la demande d’expertise formée par la société [Adresse 11] au contradictoire de celle-ci ;

débouter la société Hôtel résidence La sanguine et Generali assurances de toutes leurs demandes ;

condamner la société [Adresse 11] à lui régler la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, la société Generali assurances Iard a demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la société Groupama immobilier ;

débouter la société Groupama immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

condamner la société Groupama immobilier au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la société [Adresse 11] a demandé à la cour de :

débouter la société Groupama immobilier de l’intégralité de ses demandes,

confirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à sa requête au contradictoire notamment de la société Groupama immobilier ;

débouter la société Groupama immobilier de sa demande de condamnation à lui payer une somme de 1.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Groupama immobilier aux dépens

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du même code, la cour statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de mise hors de cause de la société Groupama immobilier

La cour rappelle qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé'.

En application des dispositions qui précèdent, il entre dans les pouvoirs du juge d’ordonner une expertise, sous réserve pour le demandeur à la mesure de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès potentiel à venir entre les parties, plausible et non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

La décision ordonnant une mesure in futurum n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au cas présent, la société Groupama immobilier fait valoir qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble voisin de celui où l’hôtel est exploité par la demanderesse à la mesure d’expertise, alors que l’immeuble en question est la propriété de la société 9 Malesherbes à laquelle l’expertise a été rendue commune et opposable, ainsi qu’à l’assureur de cette dernière, soit la CRAMA Paris Val-de-Loire, par une ordonnance de référé du 26 septembre 2024. La société Groupama immobilier précise qu’elle n’est pas la société mère de la société 9 Malesherbes, alors que la totalité du capital social de cette société est détenue par les sociétés Gan Foncier et Groupama Gan vie, deux personnes morales distinctes d’elle. Elle ajoute que le seul fait d’être la gérante de la société 9 Malesherbes ne rend pas son intervention utile à la mesure d’expertise conformément au principe d’autonomie des personnes morales. Elle en déduit que sa mise hors de cause doit être prononcée.

La société [Adresse 11] confirme que lors de la première réunion d’expertise qui s’est déroulée le 12 juin 2024, la société Groupama Immobilier a précisé ne pas être la propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5], d’où paraissent provenir les désordres qu’elle subit, et que c’est dans ces conditions qu’elle a obtenu du juge des référés l’extension de la mesure à la société 9 Malesherbes et à son assureur. Mais, dès lors que la société Groupama immobilier est le représentant légal de la société 9 Malesherbes et que les différentes structures en cause appartiennent au même groupe, elle s’oppose à sa mise hors de cause. Elle précise qu’elle n’avait pas connaissance de l’organisation interne du groupe des sociétés constituant Groupama lors de l’introduction de la procédure aux fins d’expertise judiciaire et ajoute qu’on ne voit pas en quoi il serait inutile que la société Groupama Immobilier demeure partie l’expertise judiciaire, aux côtés de la SCI 9 Malesherbes et de son assureur.

La société Generali assurances Iard s’oppose à son tour à la mise hors de cause de la société Groupama immobilier, au motif qu’il n’est pas impossible que l’entretien des chéneaux ainsi que des gouttières lui incombe.

De ce qui précède et au vu des éléments en débat, la cour observe, d’une part, qu’il n’est pas discuté que la société Groupama immobilier n’a pas été assignée en qualité de représentante de la SCI 9 Malesherbes, dont la responsabilité civile est susceptible d’être recherchée pour répondre des désordres que la société [Adresse 11] allègue subir, mais à titre personnel.

D’autre part, il n’est apporté aucune précision quant à une éventuelle possibilité de rechercher la responsabilité civile de la société Groupama immobilier à titre personnel à raison des dommages invoqués par la société [Adresse 11].

Dès lors que l’existence d’un procès potentiel à venir à l’encontre de la société Groupama immobilier, plausible et sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, n’est aucunement caractérisée, il n’y pas lieu à référé sur la demande d’expertise formée par la société [Adresse 11] en ce qui concerne celle-ci et il convient d’infirmer la décision entreprise de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la société Hôtel résidence La sanguine, qui sera condamnée à payer à la société Groupama immobilier la somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la société [Adresse 11] et de la société Generali assurances Iard au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise seulement en ce qu’elle a ordonné la mesure d’expertise au contradictoire de la société Groupama immobilier et la confirme sur le surplus de ses dispositions soumises à la cour;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise formée par la société [Adresse 11] en ce qui concerne la société Groupama immobilier ;

Condamne la société [Adresse 11] aux dépens ;

Condamne la société Hôtel résidence La sanguine à payer à la société Groupama immobilier la somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société [Adresse 11] et de la société Generali assurances Iard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT