AFFAIRE :N° RG 24/02339

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 05 Septembre 2024 du TJ de [Localité 10]

RG n° 23/00583

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Maître [G] [F] mandataire à la liquidation judiciaire de la société SOBAT

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.S. PROBENT TECHNOLOGY

N° SIRET : 880 789 409

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Emmanuelle BRUDY, avocat au barreau de CHERBOURG

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Président de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

Madame LOUGUET, Conseillère

DÉBATS : A l’audience publique du 04 septembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 30 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, président, et M^me LE GALL, greffier

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2007, la société Sobat a consenti au profit de la SAS Sominex un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 14] à [Localité 9], pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015, moyennant un loyer annuel de 51.000 euros HT, payable en 12 termes égaux de 4.250 euros HT.

Par jugement du 9 janvier 2019, le tribunal de commerce de Caen a ouvert à l’égard de la société Sobat une procédure de redressement judiciaire, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 8 juillet 2020, désignant Me [G] [F] en qualité de mandataire liquidateur.

Par jugement du 17 janvier 2020, le tribunal de commerce de Caen a arrêté le plan de cession totale des actifs de la procédure de redressement de la société Sominex au profit de la société Probent technology en ordonnant le transfert de plusieurs contrats dont le bail commercial conclu avec la société Sobat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 juin 2023, Me [F] ès qualités a rappelé à la société Probent technology qu’elle se trouvait redevable à l’égard de la société Sobat des loyers impayés depuis décembre 2020 outre le dépôt de garantie, et qu’elle entendait faire délivrer une assignation en paiement prochainement.

Parallèlement, la société Probent technology a fait valoir l’existence de plusieurs désordres d’étanchéité de la couverture des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, Me [F] ès qualités a fait assigner la société Probent technology devant le président du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé aux fins notamment de voir obtenir paiement d’une somme provisionnelle de 313.508,89 euros au titre du décompte des loyers demeurés impayés au 22 juin 2023, outre les dépens et une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen a ordonné une médiation entre Me [G] [F] ès qualités et la société Probent technology.

Les parties n’étant pas parvenues à trouver un accord, le président du tribunal judiciaire de Caen a, par ordonnance de référé du 5 septembre 2024 :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

— condamné la société Probent technology à payer à Me [G] [F] ès qualités la somme provisionnelle de 25.282, 98 euros avec intérêts au taux égal à compter de la signification de la décision ;

— débouté la société Probent technology de sa demande d’exécution d’une obligation de faire ;

— débouté la société Probent technology de sa demande de consignation ou de séquestre des loyers restant dus ou à échoir ;

— ordonné une expertise et désigné pour sa prise eu charge, l’EURL Imo concept ([Courriel 12]), expert près la cour d’appel de Caen, avec pour mission de :

* se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tout sachant,

* se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

* constater les désordres dénoncés dans l’assignation,

* fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer le cas échéant l’origine des désordres constatés,

* dire si ces désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* indiquer les travaux de réfection à engager,

* évaluer le coût de ces travaux,

* évaluer, le cas échéant, les préjudices subis,

* apporter toutes précisions utiles à la solution du litige,

— fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions ;

— rappelé que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, I’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

— rappelé qu’en application de I’article 276 du code de procédure civile, I’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

— dit que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de Caen dans les neuf mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 5 août 2025, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

— dit que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

— dit qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

— rappelé qu’en application des dispositions de l’article 282 al 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

— dit que la société Probent technology devra consigner la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire de Caen à la somme globale de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de I’expert et ce, avant le 5 novembre 2024 ;

— dit qu’à défaut de consignation dans les délais impartis, la désignation de I’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— indiqué que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

— commis, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— condamné la société Probent technology aux dépens de l’instance ;

— débouté la société Probent technology de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Probent technology à payer à Me [G] [F], en qualité de liquidateur judiciaire de société Sobat, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 20 septembre 2024, Me [F] ès qualités a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 mars 2025, l’appelante principale demande à la cour de :

— Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a :

*condamné la société Probent technology à payer à Me [G] [F] ès qualités que la somme provisionnelle de 25.282,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société Probent technology au paiement d’une somme provisionnelle de 313.508,89 euros au titre des loyers et dépôt de garantie dus à ce jour,

— Confirmer le surplus des dispositions de l’ordonnance querellée,

— Déclarer recevable mais non fondé l’appel incident de la société Probent technology,

— Débouter en conséquence la société Probent technology de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— Condamner la société Probent technology au paiement d’une somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mai 2025, la société Probent technology demande à la cour de :

— Dire recevable et bien fondé l’appel incident de la société Probent technology ,

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* condamné la société Probent technology à régler à Me [G] [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat la somme provisionnelle de 25.282,98 euros à valoir sur le paiement d’un dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter de la signification de la décision ;

* débouté la société Probent technology de sa demande d’exécution de travaux qualifiée de 'demande d’exécution d’une obligation de faire’ ;

* débouté la société Probent technology de sa demande de consignation ou de séquestre des loyers dus ou à échoir ;

* débouté la société Probent technology de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la société Probent technology à payer à Me [G] [F] ès qualités une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* débouté Me [G] [F] ès qualités de sa demande de provision au titre des loyers impayés,

* ordonné une expertise judiciaire,

— Rejeter toutes les demandes formées par Me [G] [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat envers la société Probent technology,

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

— Condamner Me [G] [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat à faire réaliser les travaux de réfection de la couverture tels qu’ils seront définis par l’expert judiciaire désigné M. [W] [S] (EURL Imo concept) au plus tard dans les 3 mois suivant le dépôt de son rapport d’expertise,

— Condamner Me [G] [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat à payer à la société Probent technology la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— Condamner Me [G] [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat aux dépens de première instance et d’appel,

Subsidiairement,

— Ordonner la consignation ou le séquestre judiciaire de l’arriéré de loyers tel qu’il sera retenu, entre les mains de tel consignataire ou séquestre qu’il plaira de désigner, et ce, à compter du second mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à ce qu’il soit mis fin aux infiltrations par la réfection complète de la couverture,

— Autoriser la société Probent technology à procéder à la consignation ou au séquestre judiciaire du loyer courant entre les mains de tel consignataire ou séquestre qu’il plaira de désigner, à compter du premier mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à ce qu’il soit mis fin aux infiltrations par la réfection complète de la couverture.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

I) Sur la demande en paiement des loyers et du dépôt de garantie à titre provisionnel

L’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a condamné la société Probent technology à payer à Me [G] [F] que la somme provisionnelle de 25.282,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, et réitère sa demande de condamnation de la société Probent technology au paiement d’une somme provisionnelle de 313.508,89 euros au titre des loyers et dépôt de garantie dus à ce jour.

Le preneur s’oppose au règlement de telles sommes en se prévalant de l’existence d’une contestation sérieuse au regard :

— de l’inexécution par le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance normale des locaux loués ;

— du quantum de la créance sollicitée comprenant des loyers impayés et le dépôt de garantie.

1°) Sur la contestation sérieuse liée à l’inexécution par le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance normale des lieux

Le premier juge a considéré qu’il existait une discussion entre les parties sur l’importance des désordres dénoncés rendant ou non les lieux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés ainsi que sur l’origine d’au moins une partie d’entre eux (possibilité d’un défaut d’entretien du preneur), ce qui constituait, au regard de l’inexécution de l’obligation de délivrance opposée par le preneur une contestation sérieuse sur au moins une partie de la condamnation provisionnelle sollicitée au titre des loyers.

Me [F] ès qualités conteste cette appréciation faisant valoir pour l’essentiel :

— qu’informée des désordres allégués, la société Sobat a mandaté une entreprise de couverture afin de remédier aux éventuelles infiltrations constatées, dont il est constant par ailleurs qu’elles sont demeurées sans effet sur les conditions d’occupation des locaux par le preneur et subséquemment sur l’exercice de son activité, excluant toute impropriété des lieux loués à leur destination ;

— que de surcroît, l’huissier de justice a constaté dans son procès-verbal du 17 novembre 2021 le défaut d’entretien manifeste de la couverture par la société Probent technology qui influe sur le système d’évacuation des eaux pluviales ;

— que les premières opérations expertales ont démontré que les troubles excipés par la société Probent technology sont inexistants ou à tout le moins insuceptibles de constituer une quelconque entrave aux conditions d’exercice de son activité.

Au contraire, la société Probent technology soutient à l’appui de sa demande visant à voir débouter intégralement Me [F] ès qualités de sa demande en paiement à titre provisionnnel :

— que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer une chose conforme à la destination contractuelle, ce qui ressort des constatations de l’huissier de justice quant à d’importantes infiltrations dans le bâtiment loué occasionnant des chutes de matériaux à proximité des opérateurs et des machines, ainsi que des mails adressés par le personnel à la direction de l’entreprise ;

— que ces infiltrations en provenance de la toiture empêchent la société Probent technology d’exercer son activité dans des conditions de jouissance normales et conformes à la destination des locaux dès lors que certaines machines doivent être mises à l’arrêt afin de prévenir tout risque d’électrocution des opérateurs, outre le fait que certaines zones ou postes de travail doivent être rendus inaccessibles ou neutralisées afin de ne pas exposer les salariés à des dommages corporels ;

— que dans sa note aux parties, l’expert judiciaire a considéré que le clos et couvert n’étaient assurés que de façon discontinue, que des incidents se sont produits et 'd’autres se produiront inévitablement de plus en plus', que les risques sont de deux ordres, électrocution ou départ de feu par court-courcuit, et choc important suite à la chute de l’isolant, situé sous la couverture et gorgé d’eau, au sol ou sur une personne ;

— qu’afin d’éviter un arrêt total de son activité, la société Probent technology a financé d’importantes mesures conservatoires coûteuses (remplacement des plaques tombées ou menaçant de tomber, installation de filets de protection) ;

— que les interventions de l’entreprise [R] mandatée par la société Sobat ont été très ponctuelles et n’ont pas mis fin aux infiltrations qui ont continué de s’aggraver provoquant des chutes aléatoires de matériaux ;

— que la toiture nécessite désormais une réfection globale pour assurer un couvert étanche comme l’ont préconisé deux sociétés qui ont établi un devis.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose :

'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article 1719 du Code civil prévoit :

'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’imputation non contestée de ces paiements sur l’impayé le plus ancien, il apparaît que la bailleresse sollicite le règlement à titre provisionnel, au jour de ses conclusions du 05 mars 2025, d’un arriéré de loyers de 27 mois qui porte donc sur les loyers de décembre 2022 à février 2025.

En l’espèce, pour démontrer l’existence des désordres invoqués ainsi que leur ampleur, la société Probent technology produit pour l’essentiel les éléments suivants :

— un procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2021 par Me [Y] [X], huissier de justice à [Localité 11], par lequel sont relevées des marques causées par des infiltrations (revêtement des plaques isolantes qui se craquèle et cloque, auréoles sur les plaques isolantes, peinture des menuiseries craquelée et bois endommagé, dalles du faux plafond craquelées, fissurées), ainsi que l’existence d’importants gouttes-à-gouttes (peinture sur la dalle au sol écaillée), outre plusieurs plaques isolantes placées derrière le bardage qui sont endommagées, vraisemblablement par des infiltrations, et quelques plaques isolantes qui sont tombées étant gorgées d’eau, ou menaçant de tomber, ces désordres affectant quasiment toutes les pièces tant de la partie des ateliers que celle des bureaux ;

— plusieurs mails adressés par le personnel à la direction de l’entreprise Probent technology alertant :

* le 25 juillet 2023 sur des fuites dans l’atelier suite à une averse, notamment dans la salle de soudure alu (l’eau passe au travers d’un plafonnier à néon), et dans le labo électrique (qui ressemble plus à une douche),

* le 21 septembre 2023 sur une plaque tombée la semaine précédente dans l’allée de circulation de l’atelier montage, et une autre prête à tomber au-dessus d’une zone de travail (risque de blessures pour les salariés),

* le 10 octobre 2023 sur un support de néon qui s’est rempli d’eau créant un court-circuit ;

— des photographies et extraits de vidéo montrant :

* le 26 février 2024 lors d’un épisode de vent et pluie, une plaque qui s’est détachée de la toiture du premier atelier entraînant une chute d’eau à l’intérieur du bâtiment ;

* le 19 décembre 2024, dans l’atelier [8], l’isolant qui est en train de se détacher sous le poids de l’eau, et une tôle qui s’est envolée de la couverture au cours des opérations d’expertise ;

* les 8 et 9 janvier 2025, un morceau de plaque de faux-plafond gorgée d’eau qui est tombé du plafond sur les sanitaires, alors que d’importantes infiltrations se produisent au niveau de la tôle qui s’est envolée.

Dans sa note aux parties n'°1, l’expert judiciaire a notamment relevé à la suite de la première réunion du 14 décembre 2024 :

— que les couvertures auraient 50 ans ;

— que des végétations et dépôts végétaux divers, plus ou moins importants, sont présents mais restent limités, traduisant un entretien irrégulier, mais restant courant et compatible avec ce type d’ouvrage ; qu’il faut en effet relativiser la notion d’entretien sur une couverture en fibrociment, dans la mesure où il est reconnu qu’il n’est pas possible de circuler dessus, et donc d’en assurer une visite annuelle exhaustive ; qu’un rythme de nettoyage tous les dix ans semble raisonnable, et que le coût d’entretien est d’autant plus élevé que le mode opératoire doit s’adapter (accès uniquement à la nacelle, ou mise en oeuvre de plaques de répartition pour pouvoir marcher sur la toiture) de sorte que se pose la qualification de cet entretien, simple entretien, ou gros travaux ;

— que pour ce qui est des ateliers, il est très probable voir avéré dès lors que l’on prend en considération les traces et coulures, ainsi que les phénomènes d’envols de tôles, dont un s’est produit lors de la première réunion (19 décembre 2024), que la couverture souffre d’un vieillissement important, en particulier au niveau de ses fixations, et qu’il en ressort que pour la couverture des ateliers, le clos et le couvert sont assurés, mais, de façon discontinue, dans la mesure où des incidents, certes localisés et épisodiques, ont été révélés (et constatés par voie d’huissier) et que d’autres se produiront inévitablement de plus en plus ;

— que les risques inhérents sont de deux ordres :

* une partie de la couverture peut s’envoler ou présenter des fuites aléatoirement, et provoquer des désordres sur les matériels ou stocks situés directement en dessous (je relève surtout le risque électrique : électrocution, ou départ de feu par court-circuit),

* l’isolant situé sous la couverture peut se gorger d’eau et finir par se décrocher et tomber ; à cette hauteur, le choc au sol, ou sur une personne peut être important ;

— pour ce qui est de l’étanchéité des bureaux : 'je note que la durée de vie d’une étanchéité sur toiture terrasse, protégée par gravillons, ne dépasse pas 50 ans (avec un entretien régulier, ce qui n’a pu être le cas ici, dans la mesure où elle n’est pas accessible et ne présenterait pas les ouvrages nécessaires pour la protection des salariés amenés à y accéder)' ; il apparaît que des traces d’infiltrations ont été mises en évidence ;

— pour les ateliers, les travaux de réfection, en première approche, sont évalués entre 150.379,50 € HT et 687.856 € HT selon les options possibles de la moins invasive à la plus radicale ;

— pour ce qui est de l’étanchéité du bâtiment bureau, au regard de son ancienneté, l’expert ne peut raisonnablement proposer que son entière réfection.

Il s’ensuit qu’à ce stade des opérations d’expertise judiciaire, l’expert a confirmé l’existence d’infiltrations à l’origine de perturbations majeures dans l’exploitation des lieux loués en ce qu’elles concernent la sécurité des salariés, et dont la responsabilité incombe principalement au bailleur au titre de son obligation de délivrance conforme à la destination des lieux et d’entretien en particulier de la toiture en amiante.

Par ailleurs, la société Probent technology justifie, au regard des risques et troubles occasionnés, avoir financé, dans un souci de protection de ses salariés, des travaux de remplacement ou de refixation des tôles ou plaques ayant chuté ou menaçant de tomber (factures de l’entreprise [R] couverture des 22 février 2022 et 31 janvier 2023 d’un montant de 378,10 euros TTC et de 1.980 euros TTC, et de l’entreprise Service ouest habitat du 21 décembre 2023, du 19 avril 2024 et du 04 février 2025 d’un montant de 1.054,19 euros TTC, de 777,80 euros TTC et de 405,61 euros TTC), ainsi que des travaux d’installation de filets de protection sur la totalité de la partie des ateliers de production (facture de Manche Echafaudage signalisation du 04 février 2025 pour un montant de 69.124,80 euros TTC).

De son côté, Me [F] ès qualités ne peut invoquer valablement les mêmes factures de travaux de la société [R] pour soutenir qu’elle a procédé à la réfection des désordres de manière durable, alors que ces documents ont été établis au nom de la société Probent technology et qu’en tout état de cause de nouveaux désordres sont survenus postérieurement comme l’établissent les courriels précités et la note aux parties n°1 de l’expert judiciaire. En outre, elle ne peut pas davantage se prévaloir du devis établi par la SARL Pimont couverture en date du 03 juin 2024 d’un montant de 180.455,40 euros TTC prévoyant des travaux de nettoyage de la mousse pour imputer la responsabilité des désordres au preneur, alors que d’une part, ce document mentionne qu’au vu de l’état de la couverture, il conviendrait de faire une rénovation complète pour garantir une étanchéité parfaite et durable, et que d’autre part, l’expert pointe principalement le vieillissement important des fixations de la couverture comme cause des infiltrations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si la société Probent technology n’a pas cessé totalement son activité, pour autant le bailleur a manifestement manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible du preneur, dès lors que le couvert de la quasi-intégralité des locaux est sérieusement affecté par des infiltrations générant un risque pour la sécurité des salariés et l’intégrité du matériel d’exploitation. La mise en oeuvre par le preneur, à ses frais, de mesures conservatoires n’est pas de nature à remettre en cause l’impropriété à destination des lieux loués et le manquement du bailleur à ses obligations issues de l’article 1719 précité.

Partant, la société Probent technology soulève une exception d’inexécution liée à l’état des lieux loués qui constitue une contestation sérieuse de son obligation au paiement des loyers.

Par conséquent, la cour confirmera l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté Me [F] ès qualités de sa demande provisionnelle au titre des loyers impayés, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse liée au quantum réclamé au titre des loyers impayés.

2°) Sur la contestation sérieuse liée au montant et au versement du dépôt de garantie

Pour condamner la société Probent technology à payer la somme provisionnelle de 25.282,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, correspondant au montant non sérieusement contestable du dépôt de garantie, le premier juge a retenu que la société Probent technology ne justifie pas que ce versement prévu par les dispositions contractuelles avait été préalablement exécuté par la société Sominex et qu’elle l’aurait désintéressée d’une telle somme dans le cadre du plan de cession intervenu, de telle sorte qu’elle apparaît redevable du versement de ce dépôt de garantie, dont elle ne justifie pas elle-même de l’exécution.

La société Probent technology sollicite l’infirmation de ce chef de l’ordonnance considérant que la demande en paiement de la somme de 25.282,98 euros au titre du dépôt de garantie se heurte à plusieurs contestations sérieuses, à savoir :

— qu’il existe une difficulté sur le montant contractuel du loyer ;

— qu’il n’est pas établi que ce dépôt de garantie n’aurait pas été versé par la société Sominex avant son placement en redressement judiciaire ou qu’il aurait été compensé avec des dettes locatives ou encore restitué au précédent preneur et devrait donc être reconstitué ;

— que le bail prévoit un dépôt de garantie de trois mois de loyers non productif d’intérêts, ce qui est contraire à l’article L145-40 du code de commerce selon lequel au-delà de deux termes de loyers, le dépôt de garantie est nécessairement productif d’intérêts au profit du preneur, alors qu’en l’occurence, le loyer payable d’avance (1 terme) ajouté à trois mois de loyer en dépôt de garantie (3 termes) représentent quatre termes de loyer.

Au contraire, Me [F] ès qualités sollicite la confirmation de la condamnation provisionnelle prononcée au titre du dépôt de garantie, faisant valoir pour l’essentiel que le bail commercial comportant une clause prévoyant le versement d’un dépôt de garantie à la charge du preneur a été transféré à la société Probent technology par le plan de cession, et que le montant du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer n’est nullement contraire aux dispositions de l’article L645-40 du code de commerce lequel prévoit que le montant du dépôt de garantie est librement fixé entre les parties sauf à prévoir qu’il soit productif d’intérêts lorsque son montant excéderait plus de deux termes de loyer.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L145-40 du code de commerce prévoit que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

En l’espèce, le bail commercial souscrit entre la société Sobat et la société Sominex à effet du 1er janvier 2007 stipule :

'Pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail, le bailleur pourra à tout moment exiger du preneur un dépôt de garantie d’un montant égal à trois (3) mois de loyer. Cette demande devra être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, le preneur devant alors verser ce dépôt au bailleur dans les huit (8) jours de la réception de la lettre.

Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu’elle soit que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des biens loués.

Elle ne sera productive d’aucun intérêt.

Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres.

Il est expressément convenu qu’en cas de variation du loyer en vertu de la clause ci-dessus stipulée, la somme versée à titre de dépôt de garantie devra être augmentée ou diminuée dans la même proportion, pour être mise en harmonie avec le nouveau loyer, de façon à ce que le dépôt de garantie soit toujours d’un montant égal à trois mois de loyer. En conséquence, en cas d’augmentation de loyer, le preneur devra verser lors du paiement du premier terme augmenté, la somme nécessaire pour compléter le dépôt et, en cas de diminution du loyer, le bailleur restituera au preneur la somme en excédant.'

Conformément aux règles de la charge de la preuve, il incombe au preneur de démontrer qu’il s’est acquitté du règlement du dépôt de garantie, tandis qu’il appartient à la bailleresse de justifier du montant qu’elle réclame au titre du dépôt de garantie.

Or, force est de constater :

— que la société Probent technology , venant aux droits de la société Sominex par suite d’un plan de cession arrêté par jugement du tribunal de commerce de Caen du 17 janvier 2020 comprenant transfert du bail commercial litigieux, ne produit aucun justificatif du paiement par la société Sominex d’une somme quelconque au titre du dépôt de garantie qui aurait été réclamé par la société Sobat, alors qu’il lui incombe de rapporter la preuve qu’elle se trouve libérée à ce titre ;

— qu’en ce qui concerne la bailleresse, si la SELARL Trajectoire, en qualité d’administrateur judiciaire de la société Sobat, a réclamé à la société Probent technology , par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 février 2020, la somme de 25.282,98 euros correspondant à trois loyers de 8.427,66 euros HT, pour autant, aucune explication ni aucun décompte ne sont fournis quant au montant du loyer pris en référence à cette date, alors en effet :

* que le loyer initial était de 4.250 euros HT,

* qu’aucune justification du calcul du loyer indexé qui est réclamé n’est apportée,

* et que le bail commercial conclu entre la société Sobat et la société Sominex à effet du 12 décembre 2012 prévoyant un loyer de 6.165 euros HT ne saurait constituer, ainsi que le soutient à tort Me [F] ès qualités, un avenant au bail litigieux dès lors qu’il porte sur des bâtiments sis [Adresse 5] à [Localité 9] et non [Adresse 2] à [Localité 9], objets du bail en cause à effet du 1er janvier 2007.

Il s’ensuit que la somme non sérieusement contestable dont justifie Me [F] ès qualités au titre du dépôt de garantie ne saurait excéder en l’état trois loyers de 4.250 euros, soit 12.750 euros.

Par ailleurs, le fait que la clause du bail commercial prévoyant le versement du dépôt de garantie exclut la production d’intérêts malgré la fixation d’un montant de plus de deux mois de loyer, ce en contradiction avec les dispositions de l’article L145-40 du code de commerce, ne remet pas en cause le principe de l’obligation du versement du dépôt de garantie.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée et la société Probent technology sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 12.750 euros au titre du dépôt de garantie.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024, date de l’ordonnance.

II) Sur la demande de consignation ou de séquestre judiciaire des sommes réclamées

La société Probent technology ne sollicite une telle mesure qu’à titre subsidiaire et uniquement pour l’arriéré de loyers et le loyer courant.

Or, la cour n’ayant fait droit au règlement provisionnel que d’une somme non sérieusement contestable au titre du dépôt de garantie, la société Probent technology a obtenu satisfaction à titre principal au titre des demandes en paiement des loyers.

Partant, sa demande présentée à titre subsidiaire sur ce point est sans objet, et ne sera donc pas examinée.

III) Sur la demande de réalisation de travaux

Le premier juge a débouté la société Probent technology de sa demande d’exécution de travaux, aux motifs de l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’étendue et la charge des travaux à réaliser qui ne permet pas, à défaut d’une analyse technique précise, de condamner Me [F], ès qualités, à réaliser les travaux tels que chiffrés par la société Bouteiller.

En cause d’appel, la société Probent technology réitère sa demande d’exécution par Me [F] ès qualités des travaux de réfection de la couverture mais tels qu’ils seront définis par l’expert judiciaire commis au plus tard dans les trois mois suivant le dépôt de son rapport d’expertise.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir :

— que les désordres et infiltrations dont l’existence n’est pas contestée par la bailleresse constituent une violation par cette dernière de ses obligations consistant à assurer à son preneur la jouissance normale et paisible des locaux loués et à réaliser les travaux assurant le couvert ;

— que si Me [F], ès qualités, a fait réaliser quelques réparations, celles-ci se sont révélées totalement insuffisantes compte tenu de leur caractère très limité alors que la couverture doit être entièrement refaite ;

— que ces désordres et infiltrations exposent les salariés et les machines à des risques et compromettent l’exploitation, constituant par conséquent un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ;

— que c’est nécessairement le bailleur qui devra faire réaliser, c’est-à-dire commander et assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux de réparation en tant que propriétaire des locaux, ce indépendamment de la question de la contribution au coût des travaux qui, le cas échéant, serait à trancher par le juge du fond.

Au contraire, Me [F] ès qualités, relevant qu’une telle prétention anticipe les conclusions expertales quant à l’existence des désordres, la détermination de leur origine, et l’imputabilité des travaux susceptibles d’être arrêtés, estime prématuré de se prononcer sur les responsabilités de chacune des parties alors au surplus que l’expert judiciaire ne saurait s’ériger en juge et se substituer à la juridiction de jugement qui sera éventuellement saisie au vu du rapport exclusivement technique qu’il sera amené à déposer.

Sur ce, il apparaît en effet prématuré de se prononcer sur la nature et l’étendue des travaux que l’expert pourrait proposer de faire réaliser alors que ses opérations ne font que débuter et que les parties n’ont pas pu lui faire part de leurs observations.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société Probent technology de sa demande de travaux.

IV) Sur les demandes accessoires

La société Probent technology étant condamnée au paiement d’une somme provisionnelle au titre du dépôt de garantie, le premier juge a pu à bon droit mettre à sa charge les dépens de première instance ainsi qu’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’ordonnance déférée étant confirmée de ces chefs.

En revanche, Me [F] ès qualités succombant en grande partie en son appel, les dépens d’appel seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société Sobat, ainsi qu’une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel par la société Probent technology.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Probent technology à payer à Me [F] ès qualités la somme provisionnelle de 25.282,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cette décision,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Probent technology à payer à Me [F] en qualité de liquidateur de la société Sobat la somme provisionnelle de 12.750 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 05 septembre 2024,

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus de ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Fixe au passif de la procédure collective de la société Sobat les dépens d’appel,

Fixe au passif de la procédure collective de la société Sobat la créance chirographaire de la société Probent technology à la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT