COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 22/07095 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VREQ

AFFAIRE :

S.C. BELINVEST

C/

COMMUNE DE [Localité 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/01646

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Baudouin DE SANTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Louis DELVOLVE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C. BELINVEST

N° SIRET : 819 793 324

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Baudouin DE SANTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 522

Représentant : M^e Alexia DROUX, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

APPELANTE

****************

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Louis DELVOLVE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 48

Représentant : M^e Philippe BLANCHETIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1121

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 8 mars 2018, reçu par Me [B], notaire, la commune de [Localité 1] (78) a consenti à M. [T] [C], avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d’un immeuble lui appartenant, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le prix de 450 000 euros.

Le projet immobilier mené par le bénéficiaire consistait dans la démolition de l’existant et l’édification d’un ensemble hôtelier de tourisme comprenant des espaces de réception et de loisirs.

La promesse de vente a été consentie pour un délai expirant le 28 juin 2019 et assortie de deux conditions suspensives particulières :

— l’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire avant le 30 avril 2019, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 octobre 2018,

— l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total maximum de 13 000 000 euros, sur une durée de 15 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 2% hors assurances, au plus tard le 29 mars 2019.

L’acte prévoyait par ailleurs que la promesse serait réalisée :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente,

— soit par la manifestation par le bénéficiaire, auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, de sa volonté de réaliser la vente, cette manifestation devant être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire de l’intégralité de son apport personnel visé dans la promesse.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, la date d’expiration de la promesse a été prorogée au 1er mars 2020 et le délai pour l’obtention du permis de construire au 18 décembre 2019.

Par actes sous seing privé signé du bénéficiaire le 29 février, et de la promettante le12 mars 2020, une nouvelle prorogation de ces délais, respectivement au 1er octobre 2020 et au 15 septembre 2020 est intervenue.

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2020, notifié à la commune de [Localité 1] le 28 septembre suivant, M. [C] s’est substitué la société Belinvest, dont M. [C] est le gérant, dans le bénéfice de la promesse.

Par courrier recommandé du 29 septembre 2020, Me [W] [R], notaire du bénéficiaire, a indiqué à Me [O] [E], notaire de la commune, que la société Belinvest avait renoncé à l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse et levé l’option en versant l’intégralité du prix de vente et des frais d’acquisition en la comptabilité de l’étude notariale de [Localité 5].

Me [F] [E] a répondu à son confrère, par courriel du 16 octobre 2020, qu’il rassemblait les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de vente.

Par courrier du 15 décembre 2020, Me [O] [E] a indiqué que la commune de [Localité 1] refusait de régulariser l’acte de vente aux motifs, d’une part, qu’elle estimait la caducité de la promesse acquise au 1er mars 2020 en l’absence de prorogation régulière, et, d’autre part, que le prix de vente était lésionnaire.

La commune de [Localité 1], sommée par acte d’huissier de justice du 2 février 2021 de comparaître au rendez-vous de signature fixé au 9 février 2021, ne s’est pas présentée et un procès-verbal de carence a alors été établi par Me [W] [R].

Par acte du 8 mars 2021, la société Belinvest a assigné la commune de Gargenville devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre les parties et de la voir condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 2 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 8 mars 2018 entre la commune de [Localité 1] et M. [C] à effet au 1er octobre 2020,

— autorisé Me [Z] [W] [R], notaire, à restituer à la société Belinvest, le prix de vente séquestré entre ses mains,

— débouté la société Belinvest de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Belinvest aux entiers dépens,

— condamné la société Belinvest à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, plus amples ou contraires.

Par acte du 29 novembre 2022, la société Belinvest a relevé appel de cette décision et demande à la cour, par dernières écritures du 9 mai 2023, de :

— infirmer le jugement et débouter la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes,

Statuant à nouveau,

— dire parfaite la vente intervenue entre elle et la commune de [Localité 1] portant sur le bien immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 3], cadastré section AC N°[Cadastre 1] pour 75 ares 62 centiares, pour le prix principal de 450 000 euros,

— dire que la décision à intervenir vaudra vente et sera publiée au service de la publicité foncière de [Localité 6] (78),

— condamner la commune de [Localité 1] à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la commune de [Localité 1] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 16 mars 2023, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement,

Y ajoutant,

— condamner la société Belinvest à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En toute hypothèse (sic),

— infirmer le jugement,

Et, statuant à nouveau,

— dire et juger irrégulière la prorogation de la promesse intervenue le 12 mars 2020,

— constater qu’aucun permis de démolir ou de construire n’a été déposé par la requérante à la date d’introduction de la présente instance,

— dire et juger irrégulière la renonciation intervenue le 28 septembre 2020, postérieurement à la date impartie pour procéder aux dépôts susvisés,

En conséquence,

— déclarer caduque la promesse de vente du 8 mars 2018,

— dire et juger n’y avoir lieu à déclarer parfaite la vente intervenue entre elle et la société Belinvest portant sur le bien immobilier situé à [Localité 1],

— ordonner la restitution, à la société Belinvest, du prix versé et séquestré entre les mains de Me [W] [R], notaire,

— condamner la société Belinvest à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer au transfert de propriété dans l’attente du rapport des experts qu’il plaira au tribunal de désigner en vue de l’établissement de la preuve de la lésion invoquée.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de vente forcée

Sur la caducité pour défaut de prorogation régulière

Le tribunal a retenu que la commune avait renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse en signant une prorogation quelques jours après l’expiration du délai initial et qu’il ne peut donc être retenu que la promesse serait caduque pour n’avoir pas été réitérée ou prorogée dans le délai prévu.

La société Belinvest soutient cette argumentation en ajoutant que le signataire de la prorogation était maire de [Localité 1] le jour où la signature a été apposée et qu’il importe peu de savoir qu’il a été battu à l’élection municipale quelques jours plus tard. Par ailleurs, l’acte de prorogation a été préparé par le notaire de la commune et les discussions entre la société Belinvest et le service urbanisme de la commune sur le projet se sont poursuivies pendant ce temps-là.

La commune de [Localité 1] soutient que la promesse était caduque avant la signature du dernier avenant de prorogation, qu’il a été signé par un maire « par intérim » puisqu’il n’a pas été réélu, ce quelques jours après. Elle soutient qu’il n’avait pas le pouvoir de signer un tel acte de prorogation en application de l’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales (CGCT), pendant le cours des élections municipales, ni pendant la période de prorogation prévue par les dispositions relatives à la pandémie de Covid-19, ne s’agissant pas d’un acte sur une affaire urgente ou courante. Elle réfute avoir tacitement renoncé à se prévaloir de la caducité, la poursuite des pourparlers avec un service de la mairie n’étant nullement de nature à prouver la volonté de la commune de poursuivre la vente. Elle ajoute qu’il n’est démontré aucune instruction donnée à son notaire dans le sens d’une prorogation, ledit notaire ayant préparé l’acte dans la continuité des précédents.

Sur ce,

Sur la validité de la signature du maire sur l’acte de prorogation du 12 mars 2020 d’abord, selon l’article L. 2122-21 du CGCT, « sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : (…) 7° De passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code. »

Or, il y a lieu de relever que l’autorisation du conseil municipal pour la vente de la parcelle litigieuse, donnée le 19 décembre 2017 au maire de la commune, ne mentionne pas de dates mais « autorise le maire à signer tous les documents relatifs à ce dossier ».

Par ailleurs, s’il est soutenu que M. [Q] aurait agi en tant que maire « par intérim », force est de constater que la signature de l’avenant de prorogation a eu lieu le 12 mars 2020, soit avant le 15 mars 2020, date d’élection du nouveau maire, de sorte qu’il était encore maire à cette date, et pas par la prorogation de mandat prévu par les dispositions propres à la Covid-19 et reportant la prise de fonction des nouveaux conseillers.

Enfin, la jurisprudence citée par la commune concerne l’article L. 5211-8 du CGCT applicable aux établissement publics de coopération intercommunale et ne s’applique donc pas aux maires.

Par ailleurs, selon l’article L. 2122-15 de ce même code, il est prévu qu’après des élections, « le maire et les adjoints continuent l’exercice de leurs fonctions jusqu’à l’installation de leurs successeurs, sous réserve des dispositions des articles L. 2121-36 (annulation des élections), L. 2122-5 (dispositions propres aux agents ayant à connaître de la comptabilité communale), L. 2122-6 (agents salariés du maire), L. 2122-16 (suspension de fonctions par arrêté ministériel) et L. 2122-17 (absence, suspension, révocation). »

Outre le fait que ces dispositions n’évoquent que la période postérieure aux élections et non antérieures comme dans le cas présent, elles indiquent bien que le maire continue d’exercer ses fonctions, sous réserve des hypothèses listées et qui ne concernent pas la présente espèce.

Il n’est donc pas démontré que M. [Q] n’avait pas le pouvoir de signer l’avenant de prorogation le 12 mars 2020.

En outre, selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et selon l’article 1104 du même code, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Il est de jurisprudence constante qu’en application de ce premier texte, la renonciation à un droit peut être tacite dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.

Or, d’une part, l’avenant signé par la mairie le 12 mars 2020 est clair sur la volonté de la mairie d’accepter une prorogation de la promesse de vente et du délai d’obtention d’un permis de construire, et d’autre part, comme l’ont justement relevé les premiers juges, la mairie a manifesté de manière non équivoque, antérieurement à cela, sa volonté de proroger la durée de validité de la promesse puisque c’est le notaire de la commune, dans le cadre des échanges sur ce projet, qui a envoyé au notaire du bénéficiaire l’acte de prorogation, et que les services de la mairie, dont on ne peut soutenir, comme le fait la commune, qu’ils seraient étrangers à celle-ci, ont poursuivi les échanges sur le projet hôtelier de la société Belinvest.

Dès lors, même si la prorogation a été signée par la mairie après l’expiration du délai précédent, il apparaît qu’elle a renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse en signant cet avenant.

Il y a donc lieu de considérer, par ces motifs et ceux adoptés des premiers juges, que la promesse a bien été prorogée le 12 mars 2020 par les deux parties.

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire

Le tribunal a retenu que la clause suspensive relative à la demande et à l’obtention d’un permis de construire était stipulée dans l’intérêt des deux parties de sorte que la société Belinvest ne pouvait y renoncer. Il considère, pour cela, que seule la clause suspensive d’obtention de prêt est stipulée expressément dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire de la promesse, qu’il est par ailleurs prévu que le non-respect des délais de dépôt de permis de construire pourrait être considéré, « si le promettant le souhaite », comme une renonciation du bénéficiaire à cette condition, et qu’au regard de la nature du projet immobilier, consistant dans l’édification d’un ensemble hôtelier d’envergure, la commune promettante avait de toute évidence intérêt à voir la condition relative à la délivrance du permis de construire se réaliser.

La société Belinvest soutient que cette clause était stipulée dans son intérêt exclusif puisqu’autrement, la mairie étant en charge de la délivrance des permis de construire, cette condition deviendrait potestative. Elle ajoute que les échanges se sont poursuivis sur le projet, malgré les difficultés liées à la pandémie, et qu’il y a nécessairement des échanges entre les parties pour un tel projet avant le dépôt d’une demande de permis de construire. Elle ajoute qu’il était notamment prévu qu’en cas de délivrance d’un permis non conforme à la demande, la condition suspensive était réputée non réalisée de sorte que la clause ne pouvait qu’être stipulée dans son seul intérêt. Elle ajoute que du fait du refus de la commune de procéder à la vente, elle n’a effectivement pas fait de demande de permis de construire ultérieurement.

La commune de [Localité 1] soutient qu’elle s’est engagée sur la base d’un projet précis que le bénéficiaire devait mettre en 'uvre et réaliser, ledit projet constituant la cause déterminante de l’engagement de la commune de vendre. Elle ajoute qu’aucun permis de construire n’a, au jour des conclusions, été déposé par la société Belinvest et qu’au jour de sa renonciation à la clause suspensive, le délai pour faire une demande de permis de construire était dépassé.

Sur ce,

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1304 du code civil, "L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple."

Selon l’article 1304-2, « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

Selon le premier alinéa de l’article 1304-3, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Et enfin, l’article 1304-4 prévoit que « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. »

Dans le cas présent, comme il a été indiqué ci-dessus, la société Belinvest a renoncé au bénéfice de toutes les conditions suspensives par courrier du 29 septembre 2020.

Il n’est pas discuté que la clause suspensive d’obtention de prêt était au bénéfice exclusif du bénéficiaire et qu’il pouvait y renoncer.

La promesse contenait en effet deux clauses suspensives:

— l’une d’obtention d’un prêt de 13 millions d’euros couvrant le prix d’achat du terrain et le projet de construction ;

— l’autre, comprise dans les « autres conditions suspensives », ainsi libellée : "Obtention d’un permis de démolir des constructions existantes et d’un permis de construire devenu définitif. La présente convention est soumise à la condition suspensive :

a) que le bénéficiaire obtienne au plus tard le 30 avril 2019 un permis de démolir des constructions existantes et un permis de construire autorisant la réalisation de deux hôtels de tourisme (deux étoiles plus et trois étoiles plus) de 180 chambres minimum, avec l’ensemble des équipements y afférent : restaurants, salons de séminaires, réceptions, SPA et Fitness d’une surface de plancher minimale de 8 000 m².

b) qu’il n’existe aucun recours ni aucune procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

Le bénéficiaire s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2018 [délai prorogé par les deux avenants au 18 décembre 2019 et 15 septembre 2020] et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance, conformément aux dispositions légales.

Tout dépassement par le bénéficiaire de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré, si le promettant le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le promettant ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse.

Si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée; il en serait de même si le permis faisait l’objet d’une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours.

En toute hypothèse, le bénéficiaire resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non."

Sur la date de la renonciation, il est jugé que la renonciation à une clause suspensive doit intervenir avant le délai de réalisation de la vente (3e Civ., 17 décembre 2008, pourvoi n° 07-18.062, Bull. 2008, III, n° 211), mais aussi avant qu’elle ne soit défaillie dès lors que la promesse devient automatiquement caduque à cette date (Soc., 29 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.398, publié).

Néanmoins, dans le cas présent, le contrat ne prévoyait pas une caducité automatique si la date butoir pour demander le permis de construire était dépassée, mais une simple possibilité pour le promettant de considérer qu’il y avait été renoncé, mais ce uniquement huit jours après une mise en demeure. Or, il n’y a pas eu de mise en demeure de la sorte.

Dès lors, à la date où la société Belinvest a renoncé à se prévaloir de cette clause, la promesse n’était pas caduque de sorte que cette possibilité lui était toujours ouverte.

Ensuite, il ne peut être déduit du simple fait que la clause apparaisse dans les « autres conditions suspensives » qu’elle serait, contrairement à celle relative au financement, nécessairement dans l’intérêt des deux parties.

Par ailleurs, il sera relevé que la clause prévoit deux sanctions distinctes en cas de non- réalisation de cette clause :

— une première, en cas de non-respect par le bénéficiaire de ses propres obligations, à savoir faire la demande de permis de construire et afficher celui-ci dans les délais qui lui sont impartis, et qui donne ici un choix au promettant : la clause n’est pas considérée comme défaillie, à tout le moins elle n’est considérée en cette hypothèse que comme exprimant une renonciation implicite du bénéficiaire à s’en prévaloir, mais ce uniquement si le promettant le souhaite, c’est-à-dire qu’il peut se prévaloir du non-respect de ces deux délais pour mettre en demeure le bénéficiaire d’exécuter ses obligations et à défaut, forcer la vente malgré la défaillance de la condition;

— une seconde, en cas de non-réalisation de la clause par une cause extérieure au bénéficiaire, à savoir la non-délivrance du permis de construire à la date prévue, le refus, le sursis à statuer, ou la délivrance non conforme de celui-ci: en ce cas la condition suspensive est réputée ne pas être réalisée.

En application de l’article 1304-6, dans cette seconde hypothèse, l’obligation du bénéficiaire serait donc réputée n’avoir jamais existé.

Il en ressort l’équilibre suivant :

— pour les obligations à la charge du bénéficiaire au titre de cette clause (faire la demande de permis et afficher le permis), le promettant peut décider de passer outre et vendre tout de même. C’est ici une sécurité pour le vendeur qui ne peut être tenu sans délai d’attendre une diligence du bénéficiaire pour qu’il enclenche le mécanisme de ladite clause qui est donc stipulée à son bénéfice mais le vendeur peut décider de ne pas se prévaloir de cette sécurité et de laisser courir ces délais si bon lui semble.

— pour ce qui ne relève pas du bénéficiaire, mais nécessairement ici du promettant qui se trouve être aussi celui en charge de la délivrance des permis de construire, en cas de défaillance de la condition à ce titre, le promettant ne peut pas obliger à la vente.

Il en ressort que la présence de cette clause au contrat n’est pas stipulée au bénéfice des deux parties mais du seul bénéficiaire. En effet, le seul fait qu’il n’y ait pas d’automaticité à la défaillance de la clause en cas de non-respect par le bénéficiaire des délais qui lui incombent, le promettant pouvant ne pas la soulever, n’impliquant pas qu’elle soit stipulée dans son intérêt également.

Ce d’autant qu’une clause d’obtention d’un permis de construire qui doit être délivré par l’une des parties au contrat ne pourrait qu’être potestative.

Enfin, lorsque la mairie a refusé de se présenter à la signature de l’acte de vente, elle ne s’est nullement prévalue de ladite clause.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la société Belinvest ne pouvait pas renoncer à cette clause comme n’étant pas stipulée dans son intérêt exclusif.

Dès lors, toutes les conditions suspensives étant réalisées et la société Belinvest ayant versé la totalité du prix de vente, ce avant l’issue du délai pour réitérer la vente, il y a lieu de constater que la vente est parfaite.

Sur la demande de rescision pour lésion

Le tribunal ne s’est pas prononcé sur cette question puisqu’ayant retenu la caducité de la promesse de vente.

La commune de [Localité 1] soutient que le prix de cession prévu à la promesse de vente serait lésionnaire et produit pour ce faire une estimation du service du Domaine de 2020 qui évalue à 1 735 000 euros la parcelle, au vu d’un projet de construction d’un ensemble immobilier pour du logement collectif. Elle ajoute que c’est nécessairement au vu du projet que le Domaine évalue les parcelles.

La société Belinvest indique qu’il ne lui avait pas été fourni l’estimation des Domaines de 2017 au vu duquel la vente avait été autorisée par le conseil municipal mais qu’elle se l’est procurée et que le prix de vente est parfaitement conforme à ce qui y était prévu, soit 490 000 euros avec une marge de 10%. Par ailleurs, la nouvelle estimation est faite au vu d’un autre projet de sorte qu’elle n’est pas comparable.

Sur ce,

Selon l’article 1674 du code civil, « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

Selon l’article 1675 ensuite, "Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation.»

En application de ce texte, s’il a été jugé que le moment de la vente visé par l’art. 1675 est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspond normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d’une condition suspensive (3e Civ., 30 mars 2011, pourvoi n° 10-13.756, Bull. 2011, III, n° 55), en cas de promesse unilatérale de vente, la lésion s’apprécie au jour de la levée de l’option (3e Civ., 29 septembre 1999, pourvoi n° 97-21.738, Bull. civ. 1999, III, n° 195).

L’article 1678 dispose par ailleurs que « Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. »

En matière de vente d’immeuble, le vendeur doit exercer son action dans un délai de deux ans à compter du « jour de la vente » (article 1676, alinéa 1). En cas de vente sous condition suspensive, le délai court du jour de la réalisation de la condition ou de la renonciation à son bénéfice (3e Civ., 16 novembre 2005, pourvoi n° 04-11.152, Bull. 2005, III, n° 224) et pour la promesse unilatérale de vente, au jour de la levée de l’option (3e Civ., 29 mars 2000, pourvoi n° 98-16.741, Bull. 2000, III, n° 79).

Dans le cas présent, l’action a été introduite dans les délais puisqu’au plus tard le 27 janvier 2022, date des dernières conclusions devant le tribunal, soit moins de deux ans avant la renonciation et la levée d’option de la société Belinvest du 29 septembre 2020.

Il y a donc d’abord lieu d’apprécier si les faits articulés par le demandeur à l’action sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, qui doit, comme l’indiquent les textes et la jurisprudence précitée, s’apprécier au jour de la réalisation de la vente et non pas au jour de la promesse, soit au jour de la levée d’option par le bénéficiaire et donc ici au 29 septembre 2020. Il s’agit d’une condition de recevabilité de l’action. Si c’est le cas, alors il y a lieu de désigner trois experts afin de rechercher la preuve de la lésion.

Il est produit, au soutien de l’action en rescision, un avis de valeur vénale du Domaine du 30 novembre 2020, effectué à la demande du maire de [Localité 1], retenant une valeur vénale de la parcelle de 1 735 000 euros, « assortie d’une marge d’appréciation de 15% ».

Il y est indiqué que cet avis est donné « à l’aune des informations communiquées par le consultant, notamment l’étude de faisabilité pour un programme d’habitations collectives » et qu’ « une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus » et donc d’un an. Ledit service a été sollicité par la mairie « dans l’hypothèse de la réalisation d’un programme d’habitations collectives développant une surface de plancher de 5 600 m². Pour mémoire, ce bien a déjà fait l’objet d’une étude en 2017 par le service pour définir la charge foncière admissible, dans le cadre d’un projet de création d’un complexe hôtelier de 70 chambres avec restaurant et salles de séminaires, projet abandonné depuis (avis 2017-267V1294) ».

L’avis de 2017 mentionné, produit par la société Belinvest et non par la mairie, date du 22 décembre 2017 et a été établi par le même service.

Il retient une valeur vénale « de l’ordre de 490 000 euros, assortie d’une marge d’appréciation de 10% ». Il est indiqué que le service a été sollicité par le maire alors pour un projet de cession de la parcelle « afin d’y développer un hôtel économique supérieur, comprenant 70 chambres, un restaurant et des salles de réunion et de réception ». Il est indiqué que ledit bien avait déjà été évalué à cette même valeur en 2015.

Ladite évaluation, de 2015, est également produite et mentionne la même valeur et il est indiqué que celle-ci « correspond à la valeur vénale actuelle de l’ensemble de la propriété dans le cadre d’une vente libre de toute location ou occupation ».

La valeur du Domaine est en général conditionnée par la nature du projet, comme le sont celles de 2017 et 2020, un même bien n’ayant pas une valeur mais plusieurs valeurs selon le projet.

Le prix de vente à 450 000 euros, s’il est conforme à l’avis du Domaine à l’époque de la promesse, selon le projet indiqué, est de moins de 7/12ème de l’estimation faite par le Domaine, certes pour un projet différent, mais de reconstruction et d’augmentation de la surface habitable, à l’automne 2020, pour 1 735 000 euros, date de levée de l’option, ce seulement deux ans après la promesse.

Cet élément laisse donc présumer l’existence d’une lésion et il y a donc lieu, par application de l’article 1678 du code de procédure civile, de désigner trois experts chargés de donner leur avis sur la valeur du bien vendu à la date de la vente, soit en 2020, et à toutes fins également à la date de la promesse en 2018.

Sur les autres demandes dont la demande de dommages-intérêts de la société Belinvest et la demande d’infirmation de la condamnation de la société Belinvest à payer à la commune de [Localité 1] des dommages-intérêts

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, statuant dans les limites de l’appel et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 8 mars 2018 entre la Commune de [Localité 1] et M. [C] à effet au 1er octobre 2020,

— autorisé Me [Z] [M], notaire, à restituer à la société Belinvest, le prix de vente séquestré entre ses mains,

Statuant à nouveau sur ces points,

Constate que la vente intervenue entre la commune de [Localité 1] et la société Belinvest portant sur le bien immobilier sis à [Localité 1] (78), [Adresse 3], cadastré section AC N°[Cadastre 1] pour 75 ares 62 centiares, pour le prix principal de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000 €) est parfaite à la date du 29 septembre 2020,

Dit qu’il existe des faits laissant présumer l’existence d’une lésion et en conséquence,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

— [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.16.16.74.73

Fax : 09.51.22.40.93

Mèl : [Courriel 1]

— [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.01.82.25.18

Mèl : [Courriel 2]

— [Localité 9] [I]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX03]

Port. : 06.86.89.99.19

Mèl : [Courriel 3]

Avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, et s’être fait remettre tous documents utiles, de se rendre ensemble sur place, en présence des parties, et d’établir un procès-verbal commun donnant un avis commun sur la valeur vénale du bien sis à [Localité 1] (78), [Adresse 3], cadastré section AC N°[Cadastre 1] pour 75 ares 62 centiares à la date du 29 septembre 2020, mais aussi du 8 mars 2018, en expliquant la méthode retenue pour la valorisation dudit bien,

Dit qu’en cas de difficulté, les experts en référeront au Président ou au Conseiller qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

Dit que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de quatre mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif qui doit intervenir dans les six mois de l’acceptation de la mission,

Fixe à 3 000 euros la provision à consigner au Greffe par la commune de [Localité 1], à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai de six semaines à compter de l’ordonnance, sous peine de caducité de la mesure,

Rappelle que la charge définitive des frais d’expertise sera définie dans la décision au fond,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 24 septembre 2026 pour vérifier qu’il a bien été procédé aux diligences requises,

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,