AFFAIRE : N° RG 23/01610

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 20 Juin 2023

RG n° 22/00328

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [X] [T]

né le 03 Février 1946 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN,

Assisté de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX,

INTIMES :

Madame [Z] [D] [V] [O] épouse [M]

née le 04 Janvier 1977 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [I] [U] [M]

né le 07 Mai 1977 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés et assistés de M^e Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 06 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 06 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2013, Mme [W] [A] a donné à bail à M. [X] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] une maison individuelle située [Adresse 2], pour une durée de trois ans renouvelable, commençant à courir le 15 octobre 2013, moyennant un loyer mensuel à la prise de possession de 800 euros.

Par acte notarié du 29 avril 2016, Mme [W] [A] a fait donation à Mme [R] [H] de la nue-propriété du bien loué.

Mme [F] [K] épouse [T] est décédée en janvier 2017.

Par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2020, Mme [W] [A] et Mme [R] [H] ont fait délivrer à M. [X] [T] un congé pour vendre pour le 14 octobre 2022 avec offre de vente au profit de ce dernier au prix de 270.000 euros net vendeur.

Suivant acte d’huissier de justice du 24 mars 2022, il a été rappelé à M. [X] [T] que son droit de préemption courait à compter du 14 avril 2022 pour un délai de deux mois prenant fin le 14 juin 2022 et s’exerçait dans les formes prévues au congé.

Par acte authentique du 14 octobre 2022, Mme [W] [A] et Mme [R] [H] ont vendu le bien loué à M. [I] [M] et Mme [Z] [O] épouse [M].

Par acte d’huissier de justice du 15 octobre 2022, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] ont fait dresser un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés aux termes duquel M. [X] [T] a déclaré occuper les lieux et ne pas avoir l’intention de les quitter.

Invoquant l’absence de libération des lieux, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] ont, par acte d’huissier de justice du 15 décembre 2022, fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection de Lisieux aux fins notamment de voir valider le congé délivré le 4 septembre 2020, de voir juger M. [X] [T] occupant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2022, de prononcer son expulsion et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et à des dommages-intérêts.

Par jugement du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, a :

— déclaré régulier en la forme et valable sur le fond le congé délivré le 4 septembre 2020 ;

— dit que M. [X] [T] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 15 octobre 2022 ;

— ordonné en conséquence à M. [X] [T] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [I] [M] et Mme [Z] [M] née [O] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [X] [T] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [M] née [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et accessoires de loyer à compter du 15 octobre 2022, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné M. [X] [T] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [M] née [O] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M. [X] [T] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [M] née [O] la somme de 1.200 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [X] [T] aux dépens tels que limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Par déclaration du 3 juillet 2023, M. [X] [T] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 20 novembre 2024, M. [X] [T] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement déféré en toute ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Juger que le congé délivré le 4 septembre 2020 est nul et de nul effet,

En conséquence,

— Débouter M. et Mme [M] de leurs prétentions,

— Juger que M. [X] [T] est bénéficiaire d’un droit au renouvellement,

En conséquence,

— Débouter M. et Mme [M] de leur prétention et juger que M. [X] [T] est régulièrement locataire du bien sis [Adresse 2] à [Localité 5] (14),

En tout état de cause,

— Débouter M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts,

— Condamner M. et Mme [M] à payer à M. [X] [T] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. et Mme [M] à payer à M. [X] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 29 novembre 2024, Mme [Z] [O] épouse [M] et M. [I] [M] demandent à la cour :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, en ce y compris la condamnation de M. [X] [T] aux dépens tels qu’ils ont été limitativement énumérés par le premier juge,

Y additant devant la cour,

— Condamner M. [X] [T] à payer en cause d’appel aux époux [M] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [X] [T] à payer en cause d’appel aux époux [M], la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens exposés devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la nullité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce :

'I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

En l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant que le congé litigieux était régulier en la forme est valable sur le fond.

En effet, d’une part, le congé comporte bien la désignation des locaux loués en reprenant exactement celle figurant dans le bail.

Les quelques différences relevées entre le congé, qui désigne notamment 'une maison individuelle comportant deux étages, d’une surface habitable de 73 m²', et l’acte de vente aux époux [M] du 14 octobre 2022, qui vise 'un appartement au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème étage constituant les 510/1000èmes des parties communes générales avec une superficie de la partie privative de 82,24 m²', ne sont pas de nature à affecter la validité du congé dès lors que l’offre comprise dans celui-ci correspond au bien loué dont M. [T] avait une parfaite connaissance lors de la délivrance de l’acte litigieux pour l’occuper depuis 2013.

D’autre part, le congé donné le 4 septembre 2020 pour le 14 octobre 2022 respecte bien l’exigence d’un délai de préavis de six mois au moins entre la date de notification du congé au locataire et le terme du contrat de location et d’une offre de vente faite au locataire conformément à l’article 15 II susvisé.

La délivrance anticipée du congé s’est traduite par un décalage du point de départ du délai de deux mois laissé au preneur pour l’exercice de son droit de préemption, ce délai ne partant pas de la date de réception du congé mais de la date du début du délai de préavis, soit en l’espèce à compter du 14 avril 2022, de sorte que M. [T] avait jusqu’au 14 juin 2022 pour opter.

Contrairement à ce que ce soutient l’appelant, le congé ne mentionne nullement qu’il avait l’obligation de répondre à l’offre dans le délai de 2 mois à compter de sa délivrance, c’est-à-dire au plus tard le 4 novembre 2020.

M. [T] disposait à cet égard de toutes les informations nécessaires, notamment par la reproduction dans le congé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, par la remise de la notice d’information spécifique relative aux obligations du bailleur prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 et par la signification le 24 mars 2022 d’un acte lui rappelant que son droit de préemption courait à compter du 14 avril 2022 pour un délai de 2 mois prenant fin le 14 juin 2022.

Enfin, M. [T] ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du bail prévu à l’article 15 III précité puisqu’à la date d’échéance du contrat, la bailleresse, Mme [A], née le 8 février 1954, était âgée de plus de 65 ans (68 ans), étant rappelé que cette condition d’âge s’apprécie en la seule personne de l’usufruitière qui a seule qualité pour louer l’immeuble, peu important que Mme [R] [H], nue-propriétaire, était partie au congé.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a validé le congé.

II. Sur les demandes d’expulsion sous astreinte et d’indemnité d’occupation

Au vu de ce qui précède, les dispositions ordonnant la libération des lieux et l’expulsion de M. [T] ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont confirmées.

Aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes d’expulsion sous astreinte et de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à 843,50 euros développées par M. et Mme [M] dans le corps de leurs conclusions ne figurant pas dans leur dispositif, ne seront donc pas examinées.

III. Sur les demandes indemnitaires

L’action de M. et Mme [M] est accueillie et M. [T] ne justifie pas des humiliations dont il prétend avoir été victime. Ce dernier ne peut donc qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il résulte suffisamment des attestations du proviseur du lycée de [Localité 6] en date des 28 novembre 2022 et 18 décembre 2023 que l’occupation sans droit ni titre par M. [T] du logement acquis par les intimés le 15 octobre 2022 a entravé leur projet de s’installer et de travailler en Normandie.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, M. et Mme [M] ne peuvent revendiquer un préjudice lié à 'des charges de copropriété et taxes foncières supportées en pure perte’ puisque l’indemnisation de leur préjudice de jouissance par l’octroi d’une indemnité d’occupation replace fictivement ces derniers dans la situation dans laquelle ils auraient été s’ils avaient occupé l’immeuble. Or dans cette hypothèse, ils auraient été tenus de régler les charges y afférent.

IV. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

M. [T] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. et Mme [M] la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [T] à verser à M. [I] [M] et Mme [Z] [O] épouse [M] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne M. [X] [T] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [O] épouse [M] la somme de 2.800 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [X] [T] à payer à M. [I] [M] et Mme [Z] [O] épouse [M] la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] [T] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [X] [T] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY