AFFAIRE :N° RG 23/02979

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 28 Mai 2021 du TJ de LISIEUX

RG n° 19/00386

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. HDS [Localité 9]

N° SIRET : 528 651 722

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT, substitué par M^e Sabine CHASTAGNIER, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. DU [Localité 9]

N° SIRET : 450 891 346

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Isabelle GUERIN, substituée par M^e Alexandre PAUL-LOUBIERE, avocats au barreau de CHARTRES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 décembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 13 février 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

Par acte sous seing privé du 9 juin 2004, la SCI du [Localité 9] a donné à bail à la SAS Pierre & Vacances plusieurs locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier 'Le [5]' sis [Adresse 8] à [Localité 9] sur Mer (14360), moyennant un loyer annuel en numéraire de 7.201,14 euros HT et un loyer en nature intitulé 'fraction en séjours’ consistant en la mise à disposition du bailleur de son appartement ou d’un appartement similaire, avec droits de séjour.

Le contrat stipulait que le bail consenti devait prendre fin le 30 septembre 2014.

Par acte du 8 décembre 2010 la société Pierre & vacances a cédé le contrat de bail à la SARL HDS [Localité 9].

Par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2014, la SARL HDS [Localité 9] a signifié à la SCI du [Localité 9] une demande de renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 2014.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2017, la SARL HDS [Localité 9] a assigné la SCI du [Localité 9] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement en date du 28 mars 2019, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— déclaré la SARL HDS [Localité 9] irrecevable en son action engagée à l’encontre de la SCI du [Localité 9] ;

— débouté la SCI du [Localité 9] de sa demande de résiliation de la convention du 09 juin 2004 signée avec la société Pierre et Vacances Maeva France ;

— ordonné l’expulsion de la SARL HDS [Localité 9] et de tous occupants de son chef des lieux sis Lot 2085, suite 601-603 au sein de l’immeuble 'Le [5]', [Adresse 8] à [Localité 9] ;

— débouté la SCI du [Localité 9] de sa demande d’astreinte ;

— condamné la SARL HDS [Localité 9] à payer à la société civile immobilière du [Localité 9] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SARL HDS [Localité 9] aux dépens comprenant les frais de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 24 juin 2021 adressée au greffe de la cour, la SARL HDS [Localité 9] a fait appel de ce jugement.

Suivant ordonnance de référé du 16 novembre 2021, le premier président près la Cour d’appel de céans a suspendu l’exécution provisoire du jugement entrepris.

Sur demande conjointe des parties, l’affaire a été retirée du rôle par mention au dossier du 19 janvier 2023.

Par conclusions du 26 décembre 2023, la SCI du [Localité 9] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour.

Par dernières conclusions déposées le 8 novembre 2024, la SARL HDS [Localité 9] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions faisant grief, dévolues à la cour, et ce faisant,

— Déclarer opposable à la SCI du [Localité 9] la cession de fonds de commerce intervenue entre la société Pierre & Vacances et la société HDS [Localité 9],

— Déclarer la société HDS [Localité 9] recevable en son action engagée à l’encontre de la SCI du [Localité 9] et recevoir la société HDS [Localité 9] en son appel, l’y déclarer bien fondée,

— Juger que la soumission au statut des baux commerciaux est de l’essence même de toute exploitation d’un hôtel de tourisme, et que ce faisant le bail litigieux est soumis au statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des dispositions des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce,

— Déclarer valable la demande de renouvellement de la société HDS [Localité 9] qui bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial,

En conséquence,

— Déclarer recevable la société HDS [Localité 9] en sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé,

— Prendre acte que la SCI du [Localité 9] ne s’oppose pas au renouvellement du bail commercial,

— Juger monovalents les locaux litigieux,

Subsidiairement,

— Juger conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel, et a fortiori au montant pouvant découler de la règle du plafonnement,

— Juger qu’en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s’apprécier selon les critères découlant de l’article R. 145-10 du code de commerce,

— Juger qu’en tout état de cause, et quand bien même les locaux litigieux ne seraient pas considérés, par impossible, comme monovalents, la valeur locative au 1er octobre 2014 devra être appréciée en application de la méthode hôtelière, seule reconnue au regard des usages de la branche d’activité considérée et en tout état de cause pertinente avec l’activité économique exercée,

— Prendre acte que la SCI du [Localité 9] reconnaît la soumission du bail conclu avec la société HDS [Localité 9] au statut des baux commerciaux,

En conséquence,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal qui peut s’apprécier à 4.908 euros, valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes et prétentions particulièrement infondées,

Très subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée,

— Fixer, eu égard au rapport d’expertise amiable d’ores et déjà produit aux débats, le montant du loyer provisionnel dû à une somme qui ne saurait excéder 4.908 euros en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L. 145-57 du code de commerce,

— Condamner la SCI du [Localité 9] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascale Grammagnac-Ygouf.

Par dernières conclusions déposées le 30 septembre 2024, la SCI du [Localité 9] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée la société civile de sa demande d’astreinte et de sa demande de résiliation de la convention du 09 juin 2004 signée avec la société par actions simplifiée d’exploitation touristique Pierre et Vacances Maeva France ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Dire que l’expulsion de la société HDS [Localité 9] est ordonnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui sera due passé 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, jusqu’à la date de remise du bien,

— Condamner la société HDS à payer une indemnité d’occupation équivalente à la rémunération convenue avec la société Pierres et vacances le 9 juin 2004, indexation comprise, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Débouter la société HDS [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

— Juger que la convention conclue entre la SCI du [Localité 9] et la société Pierre & vacances le 4 juin 2004 s’analyse en une convention sui generis ne relevant pas du statut des baux commerciaux,

— Juger que la société HDS [Localité 9] doit respecter l’ensemble des clauses et modalités du contrat, y compris le paiement de la rémunération convenue,

— Débouter la société HDS [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la cour jugerait que la convention litigieuse s’analyse en un bail soumis aux statuts des baux commerciaux, que la cession de la convention conclue entre Pierre & vacances Maeva et la SCI du [Localité 9] en 2004 a été valablement transmise à la société HDS et est opposable à la SCI du [Localité 9],

— Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel,

En tout état de cause,

— Condamner la société HDS [Localité 9] à payer à la SCI du [Localité 9] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter la société HDS [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société HDS [Localité 9] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024.

Par arrêt du 12 décembre 2024, la cour d’appel a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et a écarté des débats les conclusions de l’intimée communiquées via le RPVA le 26 novembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il sera constaté que les demandes de 'juger’ ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer.

Sur la recevabilité de l’action de la société HDS [Localité 9]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La société HDS [Localité 9] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déclarée irrecevable en son action engagée à l’encontre de la SCI du [Localité 9] dès lors que la notification de la cession du bail a été faite conformément aux dispositions du contrat de bail et qu’en toute hypothèse, la signature portée sur les quittances de loyers et les nombreux échanges intervenus depuis 2010 entre le preneur et la bailleresse valent agrément tacite par cette dernière du cessionnaire.

La SCI du [Localité 9] fait valoir qu’elle n’a jamais reçu le courrier de notification de la cession dont se prévaut la société HDS [Localité 9] qui par ailleurs ne communique pas ledit acte de cession, que la lettre circulaire datée du 26 novembre 2010 est imprécise et qu’il n’y a eu aucun acte ultérieur confirmant l’acceptation de cessionnaire par la bailleresse qui conteste avoir signé les quittances de loyers, avoir participé aux pourparlers avec les autres co-propriétaires sur la modification du loyer et avoir échangé avec la société HDS [Localité 9] pour bénéficier de séjours dans le cadre du règlement du loyer par compensation avec le prix de prestations d’hébergement.

Le tribunal a jugé que la cession était inopposable à la SCI du [Localité 9] dès lors que le courrier d’information du 26 novembre 2010 était imprécis sur l’identité du cessionnaire et que l’agrément tacite du bailleur n’était pas établi, aucune quittance de loyer n’étant produite ni aucun document attestant de la nature exacte des relations entre la société HDS [Localité 9] et la SCI du [Localité 9] .

L’article 4-10 du contrat de bail signé le 9 juin 2004 entre la société Pierre et vacances et la SCI du [Localité 9] stipule que le bailleur 'autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son activité telle que définie ci-avant à l’article 3 et à céder son bail librement, restant garant de son cessionnaire pour l’exécution du bail jusqu’à son terme contractuel. En cas de cession, le preneur veillera à en informer en temps utiles le bailleur et à en assurer l’opposabilité au moyen d’un écrit précisant l’identité du cessionnaire par dérogation à l’article 1690 du code civil. Le bailleur autorise le preneur à sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués à toute société du groupe dont il fait partie et à tout autre exploitant exerçant les mêmes activités que lui telles que définies à l’article 3 des présentes.'

Il sera constaté que l’extrait Kbis de la société HDS [Localité 9] communiqué établit que le fonds de commerce de Pierre et Vacances Maeva tourisme exploitation a été racheté par la société HDS [Localité 9] .

Le courrier du 26 novembre 2010 signé par le directeur de la gestion des patrimoines du groupe Pierre et Vacances, dont il n’est pas argué qu’il serait un faux, établit par ailleurs la réalité de la cession du bail sans que la société HDS [Localité 9] ne soit tenue de communiquer l’acte de cession.

La société HDS [Localité 9] communique un courrier daté du 26 novembre 2010 adressé à la SCI du [Localité 9] par le directeur de la gestion des patrimoines du groupe [7], informant le bailleur de la cession du fonds de commerce [5] [Localité 9] à compter du 8 décembre 2010 et indiquant que le repreneur 'Hôtels du Soleil’ appartient au groupe Sofisol .

La SCI du [Localité 9] indique ne pas avoir reçu ce courrier simple et la société appelante ne rapporte pas la preuve de son envoi.

Il doit par conséquent être retenu que la société HDS [Localité 9] ne justifie pas d’un écrit reçu par la bailleresse lui permettant d’assurer l’opposabilité de l’acte de cession.

La société HDS [Localité 9] communique cependant plusieurs documents postérieurs à l’acte de cession.

Il est ainsi produit un courriel du 5 novembre 2012 adressé à Mme [P], associée de la SCI du [Localité 9], par l’assistante de direction de la société Sofisol-FSI (Foncière Soleil Invest) auquel sont jointes des photographies des parties communes du [5] après rénovation, la salariée de la société Sofisol indiquant 'j’espère que ces visuels vous donneront un aperçu des efforts réalisés'.

La société HDS [Localité 9] produit également des décomptes de loyers annuels de 2011 à 2019 qu’elle a adressés à la SCI du [Localité 9] et que celle-ci a retournés avec la signature de son gérant sous la mention 'Bon à payer'.

Il sera relevé que le contrat de bail prévoit en son article 5.3 que 'Le bailleur s’engage à quittancer la facture annuelle de loyer qui sera établie pour son compte par le preneur et à accepter la facture annuelle afférente aux séjours. Ces factures mentionneront la TVA aux taux en vigueur et seront compensées entre elles.'

La SCI du [Localité 9] conteste que la signature apposée sur ces décomptes soit celle de son gérant.

Cependant, la comparaison avec la signature de M. [L] [P] portée sur le procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire de la SCI du [Localité 9] du 31 décmebre 2020 (pièce 24 de l’appelante) fait apparaître averc certitude que c’est bien lui qui a signé les quittances de loyers en octobre 2014, octobre 2015, 2018 et 2019, étant précisé que la SCI avait plusieurs associés.

Les loyers ont ainsi été payés pendant 8 années à la société HDS [Localité 9], dont l’identité apparaît sans confusion possible sur les décomptes de loyer, sans aucune réserve de la bailleresse.

La société HDS [Localité 9] établit en outre qu’en 2011 et 2013, M. et Mme [P] ont bénéficié de séjours au [5]. Les documents communiqués établissent qu’il s’agissait de prestations d’hébergement prévues au contrat de bail comme constituant un mode de règlement du loyer dès lors qu’il est indiqué que le paiement est effectué par 'imputation compte propriétaire’ ou encore sur la fiche de réservation à la rubrique observations internes : 'Propriétaire à loger dans sa suite, peut venir le 14/07 car n’a pu être accueillie pour Pentecôte'. (pièce14 de l’appelante)

Par ailleurs, par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2014, remis à étude,la société HDS [Localité 9] a notifié à la SCI du [Localité 9] une demande de renouvellement de bail commercial, ledit acte précisant bien que la société HDS [Localité 9] vient aux droits de la société Pierre et Vacances.

Il n’a été opposé aucun refus de renouvellement du bail par le bailleur dans le délai de 3 mois prévu par l’article L145-10 du code de commerce dont les dispositions sont reprises dans l’acte de notification.

Il sera relevé que l’article L145-10 susvisé prévoit qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans le délai de 3 mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Mme [S] [P], associée de la SCI, a enfin été destinataire du courriel adressé par la société HDS [Localité 9] le 28 décembre 2015 relatif à une proposition de signature d’un avenant de renouvellement du bail, sans réaction de la part de la SCI qui a continué à percevoir les loyers alors qu’elle était sans conteste avertie de la cession de bail et de la qualité de la société HDS [Localité 9].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la bailleresse a eu connaissance de la cession du bail et qu’elle a par son comportement ultérieur renoncé à se prévaloir du défaut de signification régulière de ladite cession.

Dès lors, la cession lui est opposable et l’action engagée par la société HDS [Localité 9] est recevable.

Le jugement entrepris sera donc infirmé.

Sur la qualification de la convention

Selon l’article L145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

La société HDS [Localité 9] soutient que le bail conclu entre les parties est soumis au statut des baux commerciaux dès lors qu’elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu’elle exploite un hôtel de tourisme avec des services hôteliers inclus et qu’en toute hypothèse, la commune intention des parties a été de soumettre le bail au statut des baux commerciaux.

La SCI du [Localité 9] conteste la qualification de bail commercial expliquant que la convention signée par les parties est un contrat sui generis, qu’il s’agit d’un contrat de placement financier reposant sur les fonciers, que le contrat signé ne vise aucunement les dispositions des articles 145-10 et suivants du code de commerce, que le caractère d’ordre public attaché au bail commercial, destiné à garantir les droits respectifs du bailleur et du preneur, n’est pas respecté.

La société HDS [Localité 9] justifie de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés depuis le 1er décembre 2010.

Il résulte du contrat conclu entre le bailleur et la société Pierre et Vacances que le bailleur donne à bail au preneur des locaux meublés et aménagés et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux, y compris celles afférentes aux éléments d’équipements communs afin que le bailleur y exerce une activité d’exploitation en 'Hôtel de tourisme’ consistant en la mise à disposition desdits locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle ( laverie, locations diverses…).

La société HDS [Localité 9] indique qu’elle ne procède pas seulement à des locations de chambre mais qu’elle propose également des prestations telles que l’accueil-réception, des prestations de ménage, de fourniture de linge. Ces prestations sont précisées dans le contrat de bail qui indique que le bailleur en bénéficiera lorsqu’il réservera des séjours, ce qui n’est pas contesté.

En établissant ainsi l’existence d’une activité hôtelière et para hôtelière, la société HDS [Localité 9] justifie exercer une activité commerciale dans les lieux donnés à bail.

La société Pierre et Vacances était titulaire d’un bail sur l’ensemble des appartements et parties communes de la résidence.

Il existe bien au vu des pièces fournies un syndicat des copropriétaires ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (Règlement de copropriété).

Il est bien indiqué dans le contrat de location que le preneur ne peut faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l’accord du bailleur et il est prévu que le preneur s’acquitte de l’ensemble des charges de copropriété.

Le bailleur assume la charge de la quote-part des charges de copropriété afférentes aux grosses réparations, et la quote-part des charges de copropriété résultant de travaux, provisions ou dépenses présentant un caractère somptuaire ou qui ne seraient pas nécessitées par l’état de l’immeuble ou par sa mise aux normes.

Les travaux relatifs aux parties communes peuvent donc être décidés par le syndicat des co-propriétaires et les droits du preneur n’apparaissent pas compromis du fait de l’existence d’une copropriété.

En outre, le contrat signé par les parties prévoit que le bailleur renonce à se prévaloir des dispositions prévues par l’article L145-31 du code de commerce et qu’il renonce en conséquence à être appelé par le preneur à concourir aux actes consentis à ce titre.

Cette mention, tout comme la clause fixant à 9 années la durée du bail, établissent que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux bail.

Au vu de ces éléments, le bail est donc un bail commercial du fait de de la qualité de la société HDS [Localité 9], de l’activité commerciale exercée dans les lieux loués et du loyer payé en contrepartie peu important que le contrat ne précise pas le droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction qui sont des conséquences nécessaires de l’application du statut du bail ni ne comprenne une clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, le contrat de bail conclu par les parties est bien soumis au statut des baux commerciaux.

La société SCI du [Localité 9] ne conteste pas le renouvellement du bail au 1er octobre 2014.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI du [Localité 9] de sa demande de résiliation de la convention conclue le 9 juin 2004 avec la société Pierre et Vacances Maeva France.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société HDS [Localité 9] et confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande d’astreinte.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La société HDS [Localité 9] expose que les locaux sont monovalents et que l’évaluation de la valeur locative doit se faire selon la méthode hôtelière.

La SCI du [Localité 9] ne répond pas à cette argumentation se contentant de demander le maintien du loyer à son montant actuel dans l’attente de la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise.

L’immeuble donné à bail a été construit pour une exploitation hôtelière.

Il a été construit en vue d’une seule utilisation et tout autre usage apparaît exclu sans transformation profonde.

La transformation de chambres d’hôtel en appartements ne peut se faire sans des travaux de transformation importants et onéreux.

Il sera donc retenu que les locaux donnés à bail sont monovalents c’est à dire aménagés en vue d’une seule utilisation.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé, il est communiqué par le preneur une expertise non-contradictoire qui n’est confortée par aucun autre élément d’appréciation.

Dès lors, avant dire droit sur le montant du loyer, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Dans l’attente de la décision fixant le prix du loyer, le preneur sera tenu au paiement du loyer au montant actuel.

Sur les mesures provisoires

Il sera sursis à statuer sur les demandes accessoires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la société HDS [Localité 9] à l’encontre de la SCI du [Localité 9] et en ce qu’il a prononcé l’expulsion de la société HDS [Localité 9] ;

Le confirme en ce qu’il a débouté la SCI du [Localité 9] de sa demande de résiliation de la convention du 09 juin 2004 signée avec la société Pierre et Vacances Maeva France ainsi que de sa demande d’astreinte ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déclare la société HDS [Localité 9] recevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé ;

Dit que le bail conclu entre les parties est un bail commercial portant sur des locaux monovalents ;

Avant dire droit sur la fixation du prix du loyer renouvelé,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [N] [J] ([Adresse 2]) inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Caen , avec pour mission de :

— entendre les parties en leurs explications et prendre connaissance de tous documents utiles ;

— se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques , déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce ;

— fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative ;

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en s’attachant à faire application de la méthode hôtelière ;

— donner son avis sur les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et s’il y a lieu de prendre en compte ces modalités pour la fixation du prix du bail renouvelé ;

— donner son avis sur la méthode de calcul du prix du loyer la plus adaptée à la situation ;

— fournir tous autres éléments qu’il estimera utiles ;

— rédiger à l’issue de chaque réunion d’expertise une note aux parties en fixant un délai pour présentation d’éventuels dires ou observations ;

— annexer au rapport d’expertise les dires et observations des parties ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sachant ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d’appel de Caen dans un délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation , et en adresser une copie à chaque partie accompagnée de sa demande de rémunération ;

Dit que la société HDS [Localité 9] devra verser au régisseur d’avances et recettes de la cour d’appel de Caen une provision de 800 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 15 mars 2025 ;

Désigne le magistrat de la 2ème chambre civile et commerciale de la cour de céans chargé de la mise en état pour suivre les opérations d’expertise ;

Dit que durant l’instance, le preneur est tenu au paiement du loyer au montant actuel ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY