AFFAIRE : N° RG 22/02342 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-HB6R

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 07 Juin 2022

RG n° 20/03012

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

APPELANTE :

Madame [W] [L] épouse [M]

née le 18 Mars 1976 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7] (ROYAUME-UNI)

représentée et assistée de M^e Nicolas DELAPLACE, substitué par M^e MURIS, avocats au barreau de CAEN

NTIMÉE :

L’INSTITUTION [11]

N° SIRET : 302 566 229

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 21 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par prorogation du délibéré initialement fixé au 28 Janvier 2024, puis au 04 Février 2025 et signé par M^me DELAUBIER, Conseillère, pour le président empêché et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 16 août 2017 reçu par devant Me [N] [Y], l’association Institution [11] (ci-après l’association) a conclu avec Mme [W] [M] née [L], 'la bénéficiaire', assistée par Me [C] [D] notaire, une promesse de vente sous diverses conditions suspensives portant sur une propriété sise à [Adresse 12], cadastrée sous les numéros E[Cadastre 1], E [Cadastre 2] et E[Cadastre 6], 'autrefois à usage de maison de gardien et de dépendance du château situé à proximité, et aujourd’hui à usage de locaux administratifs et de vente’ et comprenant une maison, des dépendances et un jardin.

La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2019 à 16 heures, stipulait que la vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de 200 000 euros, payable comptant au jour de la réitération de la vente par acte authentique, outre 29 500 euros de frais de vente et de négociation demeurant à la charge du bénéficiaire.

Le 24 décembre 2019, le préfet du Calvados a informé l’association du non-respect de la procédure prévue par l’article 11 de ses statuts en cas d’aliénation d’un bien immobilier et, après avis du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques du Calvados estimant le bien immobilier à 305 000 euros, de son opposition à la vente envisagée au motif qu’elle était 'lésionnaire’ pour l’association.

Par courrier du 27 décembre 2019, Me [Y] a informé Me [D] de la décision rendue par le préfet du Calvados, concluant son courrier en ces termes : 'Par voie de conséquence, la promesse de vente régularisée par les parties le 16 août 2017 est caduque’ puis, le 15 janvier 2020, ajoutait procéder au virement de la somme de 10 194,27 euros représentant l’indemnité d’immobilisation et le solde créditeur de la provision sur frais de promesse de vente à l’intention de Mme [M], précisant que l’association avait décidé le 9 janvier 2020 d’annuler le projet de vente du bien.

Par lettre recommandée du 29 janvier 2020 adressé à Me [Y], Mme [M], par l’intermédiaire de son conseil, l’a mise en demeure 'd’avoir à procéder à la réitération de la vente promise', la dite lettre devant 'à ce titre être considérée comme la levée de l’option’ offerte en application de l’acte.

A défaut d’accord et par acte du 17 septembre 2020, Mme [M] a fait assigner l’Association l’Institution [11] devant le tribunal judiciaire de Caen pour obtenir à titre principal l’exécution forcée de la vente de cet immeuble et subsidiairement, sa condamnation à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral et la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 7 juin 2022 , le tribunal a :

— constaté la caducité de la promesse en l’absence de levée d’option régulière dans les délais ;

— constaté la nullité de la promesse à défaut de capacité pour agir ;

— débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [M] à verser à l’Institution [11] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] aux dépens.

Pour rejeter la demande d’exécution forcée de la vente, le tribunal a constaté la caducité de la promesse de vente dès lors que Mme [M] n’avait pas levé l’option dans le délai imparti, soit avant le 31 décembre 2019, et que sa mise en demeure adressée à l’association le 29 janvier 2020 apparaissait tardive mais aussi insuffisante en l’absence de versement cocommittant du prix de vente entre les mains du notaire.

Le premier juge a aussi constaté la nullité de la promesse en raison du défaut de capacité de l’association pour la signer sans la validation antérieure ou postérieure du préfet.

Enfin, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] en l’absence de faute commise par l’association à son encontre.

Par déclaration du 31 août 2022, Mme [M] a formé appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 octobre 2022, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles 1124, 1188, 1217 et 1589 du code civil, de réformer le jugement en l’ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence ;

A titre principal,

— ordonner l’exécution forcée de la vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8], cadastré sous les numéros E[Cadastre 1], E[Cadastre 2] et E[Cadastre 6], entre elle et l’Institution [11] au prix convenu à la promesse de vente du 16 août 2017, soit 200 000 euros outre 29 500 euros de frais de vente et de négociation demeurant à la charge du bénéficiaire, déduction faite des indemnités d’immobilisation et frais déjà versés par elle, et en conséquence ;

— condamner l’Institution [11] à se présenter par devant Maître [Y], notaire à [Localité 9], aux fins de signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8], cadastré sous les numéros E113, E114 et E345 au prix convenu à la promesse de vente du 16 août 2017, soit 200 000 euros outre 29 500 euros de frais de vente et de négociation demeurant à la charge du bénéficiaire, déduction faite des 'indemnités d’occupation’ et frais qu’elle a déjà versés ;

— dire et juger qu’elle-même sera tenue de régler la somme de 229 500 euros correspondant au prix de vente et frais convenus entre les parties entre les mains de Maître [Y], notaire rédacteur, au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique, ou à défaut au jour où le 'jugement’ aura un caractère définitif ;

— déclarer qu’à défaut de signature dans le délai de trois mois à compter de la signification du 'jugement à intervenir', 'ledit jugement’ tiendra lieu d’acte authentique de vente entre elle et l’Institution [11] ;

— déclarer en conséquence qu’elle-même sera à l’issue propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8], cadastré sous les numéros E[Cadastre 1], E[Cadastre 2] et E[Cadastre 6] ;

— ordonner les mesures de publicité du jugement et de la vente à intervenir au fichier immobilier;

— condamner l’Institution [11] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des nombreux soucis et tracas générés par son comportement fautif ;

A titre subsidiaire,

— déclarer que l’Institution [11] a manqué à ses obligations contractuelles, de loyauté et de bonne foi ;

— condamner en conséquence l’Institution [11] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des nombreux soucis et tracas générés par son comportement fautif ;

En tout état de cause,

— condamner l’Institution [11] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et 3 000 euros en cause d’appel ;

— condamner l’Institution [11] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, Mme [M] fait valoir à la lumière des stipulations de l’acte conclu le 16 août 2017 et du déroulement des relations entre les parties, que la promesse est demeurée valable au-delà du délai convenu de sorte qu’elle a pu régulièrement lever l’option par courrier du 29 janvier 2020. Elle ajoute que l’association ne pouvait pas se prévaloir de la caducité de la promesse au soutien de son refus de réitérer la vente, lequel ne résulte que de sa propre faute commise dans le cadre du processus de mise en vente du bien litigieux. Elle estime que dans ce contexte, l’absence de versement du prix de vente concomitamment à la levée de l’option ne pouvait lui être valablement opposée alors qu’elle disposait des fonds litigieux et se trouvait face au refus du promettant de poursuivre la vente comme à celui du notaire de percevoir les fonds au motif d’une prétendue caducité de la promesse.

Par ailleurs, Mme [M] prétend que le non-respect par l’association de son obligation d’obtenir l’accord du préfet pour céder son bien ne constitue pas un défaut de capacité pour agir. En tout état de cause, elle souligne qu’il revenait au promettant de s’assurer de sa capacité à conclure la vente d’un immeuble qu’elle initiait et à cette fin du respect de ses statuts, peu important par ailleurs les fautes éventuellement commises par les notaires mandataires qu’il lui appartenait le cas échéant d’appeler en la cause. Elle estime que le promettant ne peut se prévaloir de sa propre carence pour invoquer la nullité de l’acte litigieux, relevant de surcroît que celui-ci s’est opposé abusivement à la vente en raison du caractère lésionnaire allégué et non pas d’un éventuel défaut de capacité. Elle considère qu’une validation postérieure du préfet eut été possible et que la sous-évaluation du bien invoquée ne pouvait pas suffire à annuler la promesse de vente en application de l’article 1674 du code civil. Elle rappelle à cet égard qu’elle a proposé d’acquérir le dit bien au prix de 305 000 euros le 7 janvier 2020, proposition refusée par le président de l’association se prévalant alors de la caducité de la promesse de vente intervenue.

Elle soutient que si la nullité devait être prononcée, elle ne pourrait l’être qu’aux torts exclusifs de l’association qui devra être condamnée en conséquence à lui payer une indemnité de 20 000 euros en réparation du préjudice subi.

Enfin, Mme [M] estime que la dite somme devra lui être allouée au titre du préjudice subi résultant de la rétractation abusive de l’association.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 janvier 2023, l’Institution [11] demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen ;

— dire et juger que la promesse est caduque en l’absence de levée d’option régulière dans les délais ;

— dire et juger nulle la promesse signée à défaut de capacité pour agir de l’association ;

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— dire et juger que Mme [M] ne rapporte pas la preuve d’une faute et d’un préjudice en lien avec ladite faute ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— condamner Mme [M] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’intervention devant la cour ;

— condamner Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel.

L’association Institution [11] conclut en premier lieu à la nullité de la promesse de vente sur le fondement des articles 1128 et 1153 du code civil, dès lors qu’en application de l’article 11 de ses statuts et du décret 2007-807 du 11 mai 2017, son président qui la représentait à l’acte, n’avait pas la capacité pour procéder à la cession envisagée sans l’accord du préfet. Elle en déduit que les demandes tendant à voir exécuter la promesse et dire la vente parfaite doivent être rejetées ainsi que l’a jugé à bon droit le premier juge. Elle conteste toute régularisation possible telle qu’alléguée par Mme [M]

sauf à devoir signer une nouvelle promesse à un autre prix et avec l’accord du préfet.

Elle considère en conséquence que la promesse doit être déclarée nulle ou à défaut caduque, faute de validation par le préfet, en considérant cette condition suspensive nécessairement sous-entendue à l’acte conclu devant les notaires en possession des statuts.

L’association estime en second lieu qu’à défaut de statuer en ce sens, la cour devrait constater que Mme [M] n’a pas levé l’option dans les délais prévus à la promesse de sorte qu’elle ne saurait en solliciter l’application, relevant que la bénéficiaire a attendu plus d’une année pour agir à compter de l’expiration du délai, le 31 décembre 2019. Elle constate que Mme [M] ne démontre pas qu’elle était en droit d’attendre le 29 janvier 2020 pour lever l’option alors qu’en tout état de cause le prix n’a jamais été versé entre les mains du notaire de sorte que l’option n’a pas été levée.

Enfin, elle conteste le caractère abusif de sa rétractation alors qu’elle n’a fait que constater le refus du préfet et qu’aucun défaut d’information ne peut lui être reproché, le notaire de la bénéficiaire disposant de tous les éléments qu’il a nécessairement dû lui expliquer. En l’absence de toute faute de sa part, et en présence d’un contrat nul, l’association considère que l’appelante ne peut se prévaloir à son égard d’un quelconque préjudice à réparer.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 mai 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1124 du code civil, 'la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. (…)'

L’acte conclu entre les parties le 16 août 2017 stipule avoir pour objet 'une promesse unilatérale de vente', en ce que 'le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le ou les biens ci-dessous identifié(s)' , alors que 'le bénéficiaire accepte la présente promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant ce qu’il lui conviendra'.

Il était précisé que 'le promettant a définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes si ce dernier lève son option’ et que 'en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, nonobstant, dans les deux hypothèses, tous dommages et intérêts.'

A la lecture de l’acte litigieux et en l’absence de contestation des parties sur ce point, il doit être retenu que les parties ont bien entendu conclure une promesse unilatérale de vente portant en conséquence engagement de l’association à aliéner l’ensemble immobilier au prix de 200 000 euros.

— Sur la demande d’exécution forcée de la vente :

La demande d’exécution forcée de la vente formée par Mme [M] a été rejetée par le tribunal ayant fait droit aux moyens soulevés en défense par l’association se prévalant tant de la caducité de la promesse de vente et que de sa nullité, étant observé que dans les motifs de sa décision le premier juge prononçait la nullité de l’acte.

En cause d’appel, l’association reprend ses moyens en demandant à la cour dans la partie discussion de ses conclusions de prononcer ou déclarer la nullité de la promesse de vente et seulement à défaut, de la voir déclarer caduque.

Dès lors, il conviendra tout d’abord de statuer sur la validité de la promesse de vente avant, le cas échéant, d’examiner son éventuelle caducité, laquelle ne peut intervenir que pour un contrat régulièrement formé en application du premier alinéa de l’article 1186 du code civil.

— Sur la validité de la promesse de vente :

Aux termes de l’article 1128 du code civil, est nécessaire à la validité d’un contrat la capacité de contracter des parties.

Le deuxième alinéa de l’article 1145 du même code, dans sa version en vigueur du 01 octobre 2016 au 1er octobre 2018 et applicable au cas d’espèce, dispose que la capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d’entre elles.

Selon les termes de l’acte litigieux, la promesse de vente a été conclue par l’association Institution [11], association constituée aux termes d’un acte sous signatures privées en date à [Localité 10] du 30 septembre 1928, déclarée conformément à la loi du 1er juillet 1901 à la Préfecture du Calvados et reconnue d’utilité publique par décret du 9 août 1937.

L’association y était représentée à l’acte par son président 'spécialement habilité aux fins des présentes, aux termes d’une délibération du conseil d’administration en date du 14 juin 2017", laquelle bien qu’annexée à l’acte n’est pas communiquée par les parties.

Les statuts de l’association régulièrement versés aux débats prévoient en leur article 10 que 'les délibérations du conseil d’administration relatives aux (…)aliénations des immeubles nécessaires au but poursuivi par l’association, (…) de biens rentrant dans la dotation, doivent être soumises à l’approbation de l’assemblée générale'.

L’article 11 ajoute que 'les délibérations de l’assemblée générale relatives aux aliénations de biens mobiliers et immobiliers dépendant de la dotation, à la constitution d’hypothèques et aux emprunts ne sont valables qu’après approbation par décret simple. Toutefois, s’il s’agit d’aliénation de biens mobiliers et si leur valeur n’excède pas le vingtième des capitaux mobiliers compris dans la dotation, l’approbation est donnée par le préfet'.

Il résulte encore de l’article 8 du décret 2007-807 du 11 mai 2017 relatifs aux associations, fondations, congrégations et établissement publics du culte et portant application de l’article 910 du code civil, que 'lorsque les statuts des associations soumettent à autorisation administrative les opérations portant sur les droits réels immobiliers, les emprunts, l’aliénation ou le remploi des biens immobiliers dépendant de la dotation ou du fonds de réserve, cette autorisation est donnée par arrêté du préfet du département où est le siège de l’association ou de la fondation.

L’autorisation est réputée accordée si le préfet n’y a pas fait opposition dans les deux mois de leur notification par l’association ou la fondation.'

Enfin, par lettre datée du 24 décembre 2019, le préfet du Calvados répondant au président de l’association l’ayant interrogé par courrier du 24 octobre précédent sur sa crainte d’une vente lésionnaire, a :

— signalé que l’association n’avait pas respecté la procédure en ce qu’elle aurait dû dès la signature du compromis en 2017 solliciter les services de la préfecture 'voire du ministère de l’intérieur', lui rappelant l’article 11 des statuts précité ;

— constaté l’absence de décret ministériel figurant au dossier ;

— indiqué que le bien immobilier avait été évalué par le pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques du Calvados sollicité à la somme de 305 000 euros ;

— conclu son courrier en ces termes : 'je m’oppose à la vente envisagée, au motif qu’elle est 'lésionnaire’ pour l’association que vous représentez'.

Il est constant que la délibération de l’assemblée générale relative à l’aliénation du bien immobilier dont s’agit n’a pas été approuvée par le ministre de l’intérieur ni le préfet.

Il n’est pas allégué que la promesse de vente aurait été notifiée par l’association au préfet antérieurement au courrier de son président du 24 octobre 2019 sus évoqué dans la lettre de réponse de l’autorité administrative.

De surcroît, la promesse unilatérale de vente n’a pas stipulé de condition suspensive relative à l’autorisation du préfet, laquelle ne saurait être considérée comme 'sous-entendue’ au motif que les notaires ayant reçu l’acte étaient en possession des statuts de l’association ce, alors que celui-ci mentionne en sa page 2 que 'les parties attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l’exécution des engagements qu’elles prennent aux présentes’ et plus particulièrement, s’agissant de l’association :

'- que les représentants desdites personnes morales attestent pour eux-mêmes et leurs mandants avoir la capacité légale et avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires à la conclusion de l’acte, lesquelles ne font l’objet d’aucune contestation en demande en nullité. ;

— que la signature et l’exécution des présentes ne contreviennent pas aux statuts de la personne morale ou aux décisions des organes délibérants ou de leurs mandataires sociaux et (…) À aucune loi, réglementation, ou décision administrative (…) Qui leur serait opposable et dont le non-respect pourrait faire obstacle à la bonne exécution des engagements nés des présentes'.

Du tout, il doit être considéré que l’association n’avait pas le pouvoir ni la capacité de conclure la promesse de vente relative à l’aliénation de son bien immobilier au prix convenu sans autorisation préalable du préfet et en l’absence de toute autorisation 'réputée accordée’ dans les deux mois de la notification de l’acte litigieux.

L’argument soulevé par Mme [M] estimant que l’association ne peut se prévaloir de sa propre carence pour invoquer la nullité de la promesse est inopérant quant à la validité de l’acte, étant observé au surplus qu’aucun élément ne vient caractériser une volonté de la part du promettant de s’affranchir délibérément des règles d’ordre public précitées, ce pourquoi elle n’avait au demeurant aucun intérêt.

En application de l’article 1178 du code civil, la promesse de vente litigieuse, laquelle ne remplit pas les conditions requises pour sa validité, est nulle, la nullité ne pouvant qu’être prononcée par la cour dès lors que les parties ne l’ont pas constatée d’un commun accord.

L’association n’avait pas davantage le pouvoir de signer l’acte authentique de vente en cas de levée d’option prévue à la promesse de vente conclue en méconnaissance de l’article 11 des statuts de l’association et de l’article 8 du décret 2007-807 du 11 mai 2017 et déclarée judiciairement nulle et de nul effet.

Il en résulte que Mme [M] est mal fondée en sa demande tendant à voir exécuter la vente forcée de l’immeuble sur la base et aux conditions convenues résultant d’un accord que l’association n’avait pas la capacité de donner, alors que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé en application de l’article 1178 du code civil.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de Mme [M] tendant à voir exécuter la vente forcée de l’immeuble et dire la vente parfaite au regard de la nullité de la promesse de vente, sauf à préciser que la dite nullité est prononcée et non 'constatée'.

Par suite, faute d’un contrat régulièrement formé il n’y a pas lieu d’examiner la caducité de l’acte nul de sorte que les demandes formées par les parties à ce titre seront rejetées après infirmation du jugement ayant constaté la caducité de la promesse en l’absence de levée d’option régulière dans les délais.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] :

Mme [M] demande la condamnation de l’association au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts dans le cas où la cour prononcerait la nullité de la promesse, considérant que celle-ci résulte des torts exclusifs de l’association. Elle demande réparation de 'ses nombreux soucis et tracas’ générés par le comportement fautif de l’intimée caractérisé par 'sa légèreté et sa précipitation'. Elle invoque un préjudice moral du fait de la non conclusion de la vente alors que son projet était d’acquérir un bien immobilier pour rendre visite à ses parents âgés et accueillir ses enfants. Elle ajoute avoir engagé des frais pour avoir eu recours à l’assistance d’un notaire, et des déplacements depuis le Royaume-Uni pour effectuer les démarches auprès de la banque pour l’obtention de son prêt alors que l’indemnité d’immobilisation reste consignée chez le notaire, évoquant enfin la résistance abusive de l’association.

Liminairement, il doit être rappelé qu’en application du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil précité, la demande de dommages et intérêts présentée pour réparer un préjudice résultant d’un contrat nul n’ayant jamais existé doit remplir les conditions de droit commun de la responsabilité extra-contractuelle et ne peut résulter en conséquence de manquements contractuels.

Ensuite, il est manifeste que l’association ne s’est pas assurée préalablement à la signature de la promesse de vente de sa capacité à consentir préalablement à un tel engagement et qu’elle n’a pas plus procédé à la notification de l’acte signé au préfet pour tenter d’obtenir 'l’autorisation réputée accordée’ prévue par l’article 8 du décret du 11 mai 2007 précité. Ainsi, le préfet sera informé par le vendeur deux mois seulement avant le terme du délai de réitération de l’existence de l’acte annulé pour en définitive s’opposer à l’aliénation du bien le 24 décembre 2019.

Il reste que même à retenir une faute de l’association à ce titre, l’opposition du préfet empêchait toute aliénation du bien immobilier. Mme [M] ne caractérise pas de préjudice subi en lien avec cette faute, lequel n’aurait pu résulter, le cas échéant, que d’une perte de chance de ne pas contracter en l’occurrence non sollicitée.

La résistance abusive de l’association pour la réitération de la vente ne saurait être retenue alors que l’aliénation du bien ne pouvait intervenir au regard de l’opposition du préfet et de la nullité de la promesse. La légèreté reprochée à l’association ne peut être assimilée à de la mauvaise foi ni caractériser une quelconque intention de nuire de sa part, étant rappelé que la promesse de vente a été signée par acte authentique devant deux notaires en possession des statuts.

Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M].

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, les circonstances particulières de l’affaire et l’équité conduisent la cour à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il a  :

— fait droit à la demande de nullité de la promesse de vente pour défaut de capacité à agir de l’Institution [11] sauf à préciser que la nullité est prononcée et non constatée ;

— rejeté l’ensemble des demandes présentées par Mme [W] [M] née [L] ;

— condamné Mme [W] [M] née [L] à payer à l’Institution [11] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne Mme [W] [M] née [L] aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT EMPECHÉ

M. COLLET M-C. DELAUBIER