COUR D’APPEL DE CAEN

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

MINUTE N°

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04 Novembre 2025

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DOSSIER N° N° RG 24/00486 – N° Portalis DBVC-V-B7I-HLZ2

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S.A.S. [Adresse 13] (groupement réunissant les sociétés SHEMA, NEXITY FONCIER CONSEIL et POZZO PROMOTION)

C/

[Z], [S], [P] [N]

[J], [T], [M] [K] épouse [N]

[V], [B], [U] [N] épouse [I]

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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ARRET DU

dix huit novembre deux mille vingt cinq

APPELANTE

S.A.S. [Adresse 13] (groupement réunissant les sociétés SHEMA, NEXITY FONCIER CONSEIL et POZZO PROMOTION)

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante représentée par M^e J-C LE COSTUMER, avocat plaidant inscrit au barreau du Havre et M^e Charles SOUBLIN, avocat postulant inscrit au barreau de Caen

INTIMÉS

Monsieur [Z], [S], [P] [N]

[Adresse 14]

[Localité 9]

comparant assisté de M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

Madame [J], [T], [M] [K] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante représentée par M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

Madame [G], [B], [U] [N] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante représentée par M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT représenté à l’audience par Madame [R] [A]

Direction régionale des finances publiques de Normandie

[Adresse 12]

[Localité 2]

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame H. BARTHE-NARI, Présidente de la Chambre déléguée par ordonnance du Premier président près la Cour d’appel de Caen en date du 3 juillet 2025,

Madame DELAUBIER, Conseillère,

Madame GAUCI-SCOTTE, Conseillère,

GREFFIER lors des débats :

Madame M. COLLET

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été débattue

ARRET :

rendu publiquement le dix huit novembre deux mille vingt cinq par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré fixé initialement le quatre novembre deux mille vingt cinq, les parties en ayant été avisées préalablement dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, et signé par Madame BARTHE-NARI, Présidente, et Madame FLEURY, Greffière à laquelle la minute a été remise.

* *

*

FAITS ET PROCEDURE

Par délibérations des 25 juin 2010 et 23 juillet 2011, la commune de [Localité 8] a créé une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) dite de [Adresse 13], dont elle a confié l’aménagement par traité de concession du 2 mars 2012 à la SAS [Adresse 13], sur une zone d’environ 35 hectares, au Sud-Est de l’agglomération, classée en zone 2AU, dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble destinée à accueillir des logements.

Par arrêté du 17 juillet 2015, le Préfet de la Manche a déclaré d’utilité publique les acquisitions nécessaires et cessibles les acquisitions concernées.

La déclaration d’utilité publique est devenue définitive en 2020, après épuisement des recours formés.

La commune de [Localité 8] a révisé son PLU par délibération du conseil municipal du 29 mai 2017, classant les parcelles en zone 1AUhz et 2AUz les parcelles de la ZAC de [Adresse 13], parmi lesquelles les parcelles AM [Cadastre 10], [Cadastre 11] et BS [Cadastre 6] appartenant aux consorts [N].

Par courriers du 14 janvier 2022, la SAS [Adresse 13] a proposé à Mme [J] [K] épouse [N] et à Mme [G] [N] épouse [I] une indemnisation à hauteur de 235 522 euros en valeur libre, et 211 970 euros en valeur occupée.

En l’absence d’accord des propriétaires, la SAS [Adresse 13] a engagé une procédure d’expropriation de l’immeuble et saisi le 21 février 2023 le juge de l’expropriation afin de fixer l’indemnité d’expropriation.

Par ordonnance du 15 mars 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 1er juin 2023.

Par conclusions du 12 mai 2023, Monsieur le Commissaire du gouvernement a demandé au juge de l’expropriation de fixer la valeur de l’immeuble en fonction de l’état d’occupation, aux sommes de 443 717 euros en valeur libre et 339 445,30 euros en valeur occupée.

M. [Z] [N], preneur à bail des parcelles objets de l’expropriation, est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 7 décembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Coutances a :

Fixé le montant total de l’indemnité d’expropriation due par la société [Adresse 13] des parcelles sises commune de [Localité 8] cadastrées comme suit, appartenant à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] aux sommes de :

Parcelle BS [Cadastre 6] :

Indemnité principale : 326 458 euros

Indemnité de remploi : 33 645,80 euros

Soit la somme totale de 360 103,80 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] :

Indemnité principale : 19 206 euros

Indemnité de remploi : 2 920,60 euros

Soit la somme totale de 22 126,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 11] :

Indemnité principale : 22 734 euros

Indemnité de remploi : 3 273,40 euros

Soit la somme totale de 26 007,40 euros

Débouté Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] et M. [Z] [N] du surplus de leurs demandes,

Condamné la SAS [Adresse 13] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure.

Par déclaration du 27 février 2024, la SAS [Adresse 13] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en l’ensemble de ses dispositions.

Par mémoire récapitulatif en date du 26 novembre 2024, la SAS [Adresse 13] sollicite de la cour qu’elle :

La déclare recevable en son appel,

Infirme le jugement du 7 décembre 2023 du juge de l’expropriation de la Manche en ce qu’il a :

Fixé le montant total de l’indemnité d’expropriation due par la société [Adresse 13] des parcelles sises commune de [Localité 8] cadastrées comme suit, appartenant à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] aux sommes de :

Parcelle BS [Cadastre 6] :

Indemnité principale : 326 458 euros

Indemnité de remploi : 33 645,80 euros

Soit la somme totale de 360 103,80 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] :

Indemnité principale : 19 206 euros

Indemnité de remploi : 2 920,60 euros

Soit la somme totale de 22 126,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 11] :

Indemnité principale : 22 734 euros

Indemnité de remploi : 3 273,40 euros

Soit la somme totale de 26 007,40 euros

Condamné la SAS [Adresse 13] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure.

Statuant à nouveau :

Fixe l’indemnité d’expropriation des parcelles BS [Cadastre 6], AM [Cadastre 10] et [Cadastre 11] à la somme totale de 154 081,80 euros + 20 088 euros = 174 169,80 euros (valeur occupée)

En toute hypothèse :

Déboute les expropriés de toutes leurs demandes.

Par leurs dernières conclusions en date du 24 mars 2025, Mme [J] [K] épouse [N], Mme [G] [N] épouse [I] et M. [Z] [N] sollicitent de la cour qu’elle :

Déboute la SAS [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Infirme le jugement du juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Coutances en ce qu’il a

Fixé le montant total de l’indemnité d’expropriation due par la société [Adresse 13] des parcelles sises commune de [Localité 8] cadastrées comme suit, appartenant à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] aux sommes de :

Parcelle BS [Cadastre 6] :

Indemnité principale : 326 458 euros

Indemnité de remploi : 33 645,80 euros

Soit la somme totale de 360 103,80 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] :

Indemnité principale : 19 206 euros

Indemnité de remploi : 2 920,60 euros

Soit la somme totale de 22 126,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 11] :

Indemnité principale : 22 734 euros

Indemnité de remploi : 3 273,40 euros

Soit la somme totale de 26 007,40 euros

Débouté Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] et M. [Z] [N] du surplus de leurs demandes,

Statuant de nouveau :

Chiffre comme suit l’indemnité de dépossession à allouer à l’indivision [N] dans le cadre de l’expropriation des parcelles cadastrées section AM [Cadastre 10], AM [Cadastre 11] et BS [Cadastre 6]

Parcelle BS [Cadastre 6] (14 706 m²) :

Indemnité principale : 14 706 x 121,5 = 1 786 779 euros

Indemnité de remploi :

jusqu’à 5 000 euros : 20% : 1 000 euros

de 5 000 à 15 000 euros : 15% : 1 500 euros

de 15 000 à 1 786 779 euros : 10% : 177 177,90 euros

Soit une indemnité totale de remploi de 179 677,90 euros

Indemnisation du bâtiment : 157 060,63 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] (1 067 m²) :

Indemnité principale : 1 067 x 121,50 = 129 640,50 euros

Indemnité de remploi :

jusqu’à 5 000 euros : 20% : 1 000 euros

de 5 000 à 15 000 euros : 15% : 1 500 euros

de 15 000 à 129 640,50 euros : 10% : 11 464 euros

Soit une indemnité totale de remploi de 13 964 euros

Parcelle AM [Cadastre 11] (1 684 m²) :

Indemnité principale : 1 684 x 54 = 90 936 euros

Indemnité de remploi :

jusqu’à 5 000 euros : 20% : 1 000 euros

de 5 000 à 15 000 euros : 15% : 1 500 euros

de 15 000 à 90 936 euros : 10% : 7 593 euros

Soit une indemnité totale de remploi de 10 093 euros

Condamne par conséquent la SAS [Adresse 13] à payer à Mesdames [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts les sommes ci-dessus,

Confirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SAS [Adresse 13] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner encore à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] unies d’intérêts une indemnité supplémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel.

Par conclusions du 4 septembre 2024, Mme le Commissaire du Gouvernement s’en réfère aux conclusions de première instance, aux termes desquelles il était sollicité de voir fixer l’indemnité de dépossession pour les biens immobiliers cadastrés BS [Cadastre 6], AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 11] comme suit :

Une indemnité principale de 402 470 euros

Une indemnité de remploi de 41 247 euros

Soit une indemnité totale de 443 717 euros

En cas d’occupation par un locataire l’indemnité principale serait réduite de 10% et l’indemnité de remploi à due proportion, soit :

Une indemnité principale de 362 223 euros

Une indemnité de remploi de 37 222,30 euros

Soit une indemnité totale de 399 445,30 euros.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2025, en présence de Mme le Commissaire du Gouvernement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d’expropriation :

La SAS [Adresse 13] forme appel du jugement déféré en ses dispositions fixant les indemnités d’expropriation dues aux consorts [N].

Elle expose que la parcelle cadastrée AM [Cadastre 10], d’une contenance de 1 067 m², est en nature de pré et dispose d’un accès sur la route départementale 472.

La parcelle AM [Cadastre 11], d’une contenance de 1 684 m², est en nature de pré et est desservie par un chemin partant de la route départementale 472.

La parcelle BS [Cadastre 6], d’une contenance de 14 706 m², possède un accès sur la route départementale 472 et supporte un bâtiment agricole et une aire bétonnée de stockage et de man’uvre. Le bâtiment, en parpaings et couverture en plaques de fibrociment, est d’une surface avoisinant les 450 m², et il existe également deux appentis accolés d’une surface de 90 et 110 m².

La SAS [Adresse 13] ne conteste pas la date de référence retenue par le premier juge, à savoir la date du 10 juin 2017, correspondant à la date de publicité de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 8], classant les parcelles en cause en zone 1AUhz à urbaniser.

Elle soutient que les parcelles appartenant aux consorts [N] ne peuvent être considérées comme terrains à bâtir, compte tenu des prescriptions du plan local d’urbanisme qui conditionnaient leur constructibilité à la réalisation des équipements nécessaires à la première phase de la zone d’aménagement concerté, mais également compte tenu de l’insuffisance des réseaux électriques, d’assainissement et d’eau potable à proximité de la zone.

De ce fait, la SAS [Adresse 13] affirme que les parcelles doivent être valorisées selon leur usage effectif, en l’occurrence comme terrain à usage agricole.

Elle ne conteste pas cependant que les parcelles se trouvent en situation privilégiée.

Pour déterminer la valeur des biens expropriés, la SAS [Adresse 13] considère qu’il faut recourir à la méthode par comparaison, et à cet effet produit des exemples d’accords amiables intervenus avec d’autres propriétaires de terrains dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique, et même pour des parcelles à proximité immédiate de celles des consorts [N].

La SAS [Adresse 13] précise que ces ventes sont intervenues pour un prix au mètre carré allant de 6,53 euros à 10 euros, soit une valeur moyenne d’acquisition des terres par l’expropriante de 8,46 euros/m².

Elle critique les conclusions du Commissaire du Gouvernement qui proposait de retenir un prix de 15 et 20 euros/m², en se fondant sur une expropriation réalisée sur une autre commune dont elle conteste la pertinence.

La SAS [Adresse 13] conteste également les termes de comparaison proposés par les expropriés, qui portent sur des ventes intervenues dans un lotissement, soit pour des terrains viabilisés.

Par conséquent, la SAS [Adresse 13] sollicite que l’indemnisation d’expropriation soit fixée sur la base d’un prix de 10 euros/m².

En réplique, les consorts [N] forment appel incident du jugement déféré, critiquant le montant des indemnités d’expropriation qui leur ont été allouées.

Ils sollicitent pour leur part que leurs terrains soient valorisés sur la base de 121,50 euros/m² pour les parcelles BS [Cadastre 6] et AM [Cadastre 10], et 54 euros/m² pour la parcelle AM [Cadastre 11], valeur occupée.

Comme la SAS [Adresse 13], les consorts [N] ne critiquent pas la date de référence retenue par le juge de l’expropriation, à savoir le 10 juin 2017.

En revanche, ils soutiennent que leurs parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir. Ils se prévalent de la classification au PLU en zone 1AUH, soit en zone constructible selon eux.

Ils contestent que le plan local d’urbanisme ait conditionné la constructibilité des terrains à la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, et considèrent donc que la capacité des réseaux existants ne doit pas être appréciée en considération de l’ensemble de la zone, mais en fonction de chaque parcelle expropriée.

Dès lors, les consorts [N] affirment que la valorisation de leurs terrains doit être majorée en conséquence.

Ils estiment que les termes de comparaison produits par la SAS [Adresse 13], constitués de ventes obtenues dans le cadre d’accords amiables, ne sont pas pertinents alors que les propriétaires ayant cédé leur bien ont été incités à vendre sans tenir compte du prix du marché.

Les consorts [N] produisent eux-mêmes des termes de comparaison, tirés de ventes réalisées à proximité immédiate de leurs parcelles, citant notamment un arrêt de la cour d’appel de Caen du 14 novembre 2017 ayant retenu un prix du mètre carré à 20 euros pour des terrains non constructibles présentant des atouts moindres que les parcelles concernées par la présente instance.

Ils contestent par ailleurs la décote de 10% appliquée par le juge de l’expropriation sur l’indemnité au motif que les terres sont données en location à M. [Z] [N].

Ils indiquent que, par jugement du 29 février 2024, le juge de l’expropriation a accordé au locataire une indemnité à hauteur de 4 744,80 euros de l’hectare, de sorte que c’est le montant effectif de l’indemnité allouée au locataire qui devra être déduit (soit 8 282,99 euros).

En outre, s’agissant de l’indemnité de dépossession du bâtiment situé sur la parcelle BS [Cadastre 6] accordée en première instance, les consorts [N] l’estiment insuffisante, et demandent que soit pris en compte le coût de reconstruction d’un bâtiment similaire.

Aux termes de ses conclusions, le Commissaire du Gouvernement propose de retenir que les parcelles en cause ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir, du fait de l’éloignement des réseaux sur la parcelle AM [Cadastre 11], et de la capacité insuffisante des réseaux pour alimenter la ZAC dans son ensemble.

Il reconnaît en revanche une situation privilégiée pour les parcelles BS [Cadastre 6] et AM [Cadastre 10].

Le Commissaire du Gouvernement retient trois termes de comparaison pour estimer la valeur des terrains, dont une vente opérée le 2 juin 2021 dans la zone de la ZAC de [Adresse 13], au prix de 10 euros/m², une vente intervenue le 21 juillet 2018 dans la zone de la ZAC au prix de 9 euros/m², et une décision de justice fixant une indemnité d’expropriation dans une ZAC située sur la commune d'[Localité 16], pour des prix variant de 11 à 20 euros/m².

Pour toutes ces ventes, les terrains concernés ne sont pas qualifiés de terrains à bâtir, et sont situés dans un zonage aussi favorable.

Sur ces bases, le Commissaire du Gouvernement a proposé une valeur de 20 euros le mètre carré pour les parcelles BS [Cadastre 6] et AM [Cadastre 10] considérées en situation privilégiée, et 15 euros le mètre carré pour la parcelle AM [Cadastre 11] qui n’est pas en situation privilégiée.

Il a par ailleurs proposé une indemnisation de 95 euros le mètre carré pour le bâtiment agricole.

Pour fixer l’indemnité de dépossession à allouer aux consorts [N], le premier juge a retenu que les parcelles se trouvaient en zone 1AUHz à urbaniser.

Il a constaté que les parcelles AM [Cadastre 10] et BS [Cadastre 6] possédaient un accès à la voie publique (bordure de la route départementale RD472), ce qui n’était pas le cas de la parcelle AM [Cadastre 11] desservie uniquement par un chemin rural.

Il a par ailleurs relevé qu’il existait un réseau d’eau potable de diamètre 250 longeant l’opération à l’Est et un réseau de diamètre 150 au Nord-Ouest, mais aucune liaison au réseau d’eaux usées possible pour l’opération. Un réseau électrique HTA aérien surplombait l’opération et nécessitait un enfouissement.

Il en a déduit que la qualification de terrain à bâtir ne pouvait être retenue au regard de l’insuffisance des réseaux existants.

En revanche, il a souligné l’accord des parties sur le fait que les parcelles se situaient en zone privilégiée.

En outre, les trois parcelles faisaient l’objet d’un bail rural consenti à M. [Z] [N] depuis janvier 1999.

Le premier juge a donc retenu une valeur de 15 euros le mètre carré pour la parcelle AM [Cadastre 11] et de 20 euros le mètre carré pour les parcelles AM [Cadastre 10] et BS [Cadastre 6].

S’agissant de l’indemnisation du bâtiment de 650 m², le juge a retenu une valeur de 61 750 euros, soit 95 euros le mètre carré.

Sur la date de référence :

En application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Selon ce texte, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence à retenir est la date de publication de la dernière modification du Plan Local d’Urbanisme de la commune de [Localité 8], soit le 10 juin 2017.

C’est en conséquence à cette date que sera appréciée la consistance et l’usage effectif de biens objets de l’expropriation.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

En application de l’article L322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1o Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2o Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2.

Il est constant que les trois parcelles objets de la présente instance était classée, à la date de référence, en zone 1AUHz du PLU en vigueur.

Selon les termes du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 8], la zone 1AUHz est définie comme « une zone où les équipements existants en périphérie ont une capacité suffisante pour desservir l’urbanisation à court terme, sous forme d’ensembles immobiliers nouveaux ainsi que la réalisation des équipements publics et privés correspondants.

Ce zonage correspond à la seule ZAC « Ecoquartier de [Adresse 13] », dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée par la réalisation ou la programmation des équipements internes à la ZAC ou à une des phases opérationnelles qui la constituent.

Cette zone est principalement destinée à l’accueil de nouveaux logements. Les constructions isolées ou anarchiques sont interdites, au profit d’opérations d’aménagement d’ensemble permettant un développement rationnel, cohérent et harmonieux de l’urbanisation.

L’urbanisation de toute ou partie de la zone ne pourra se faire qu’après la réalisation ou la programmation des équipements publics primaires donnant aux terrains un niveau d’équipement suffisant correspondant aux conditions particulières prévues par le présent règlement. »

Il résulte de ce document que, si les parcelles en cause étaient intégrées dans une zone dont l’urbanisation était rendue possible, elles n’étaient toutefois pas en l’état constructibles, dès lors que le PLU conditionnait l’urbanisation à la réalisation des équipements publics primaires nécessaires à l’implantation de constructions, qui n’étaient pas réalisés à la date de référence.

Il convient de noter par ailleurs que le PLU intégrait les parcelles dans une zone d’aménagement d’ensemble.

Les parcelles expropriées étant situées dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la cour doit donc rechercher si la capacité des réseaux les desservant est adaptée à l’ensemble de la zone, et non apprécier l’existence des réseaux en fonction de chaque parcelle.

S’agissant des voies d’accès existantes, il peut être constaté que les parcelles BS [Cadastre 6] et AM [Cadastre 10] sont desservies par un accès direct à la route départementale 472.

La parcelle AM [Cadastre 11] n’est en revanche desservie que par un chemin rural débouchant sur la route départementale 472, chemin dont il a été constaté lors du transport sur les lieux du juge de l’expropriation en date du 1er juin 2023 qu’il n’était pas carrossable.

Au titre des réseaux, la SAS [Adresse 13] a produit aux débats la notice de viabilisation réalisée pour la ZAC, en date du 13 juillet 2023, dont il ressort qu’il existe un réseau d’eau potable longeant la ZAC à l’Est, et un réseau au Nord-Ouest sur lesquels des raccordements sont possibles. Des extensions doivent cependant être réalisées pour desservir chacune des futures constructions.

De même, il existe un réseau électrique HTA aérien au Nord-Ouest de la zone. Il est indiqué qu’à partir de ce réseau un maillage souterrain de réseaux HTA sera créé pour desservir de nouveaux postes de transformation nécessaires à l’alimentation des futures constructions, la création de cinq nouveaux transformateurs étant prévue pour mettre en place des réseaux basse tension.

Quant au réseau d’assainissement, la notice de viabilisation mentionne qu’aucun raccordement n’est possible au réseau se trouvant au nord de la zone (situé plus haut que les terrains de la ZAC), et qu’il est nécessaire de créer de nouveaux réseaux d’eaux usées qui seront amenés vers un poste de refoulement existant au Sud de la zone.

Les consorts [N] critiquent les informations figurant à cette notice de viabilisation, sans toutefois produire de documentation de nature à la contredire.

La mention portée au PLU selon laquelle la zone classée 1AUHz est pourvue des équipements en périphérie d’une capacité suffisante pour desservir l’urbanisation à court terme ne suffit pas à elle seule à présumer de la suffisance des réseaux pour alimenter l’ensemble de la zone en projet.

La notice de viabilisation de la zone produite fait au contraire ressortir que de nombreux aménagements ou extension sont à créer, et ce pour l’ensemble des réseaux.

Ainsi, il résulte de ces éléments que les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, dès lors que les réseaux existants (et notamment électrique et d’assainissement) à proximité immédiate ne sont pas d’une capacité suffisante pour alimenter l’ensemble de la zone d’aménagement d’ensemble, et qu’ils ne sont pas classés en zone constructible.

C’est donc à juste titre que le premier juge a évalué la valeur des terrains expropriés en fonction de leur seul usage effectif.

Sur la détermination de la valeur des biens :

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En application de l’article L322-8, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Le juge de l’expropriation, qui est invité, aux termes de l’article L322-8, à prendre en considération les accords amiables et donc à s’y référer, conserve néanmoins un pouvoir d’appréciation sur le contenu des accords, puisqu’il peut tenir compte, notamment, de la situation particulière d’une parcelle en raison de sa configuration, de sa voie de desserte ou de sa localisation géographique pour fixer une valeur qui peut être supérieure à la moyenne des accords amiables conclus dans le cadre de l’opération.

Il convient de rappeler que les biens expropriés devant être estimés à la date de la décision de première instance, les cessions postérieures au jugement fixant l’indemnité de dépossession ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison.

La méthode privilégiée pour l’évaluation d’un bien exproprié est la méthode par comparaison qui consiste à se référer à des ventes de biens présentant des caractéristiques similaires, dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

La jurisprudence reconnaît que les terrains même non constructibles doivent être comparés à des terrains présentant des avantages similaires. Elle a dégagé une notion de terrain ayant une situation privilégiée, très privilégiée ou hautement privilégiée, qui permet de retenir des caractéristiques valorisantes. Ainsi, la proximité de zones urbanisées, des réseaux, de voies routières, de zones aménagées, et le zonage lui-même peuvent refléter un potentiel d’utilisation plus large qu’un espace naturel ou purement agricole, qui sont autant d’éléments valorisant pouvant être pris en compte.

Par ailleurs, selon l’article L321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, appréciée souverainement par les juges du fond.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire, dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier, selon la définition donnée par l’article R.322-5 du Code de l’expropriation.

En pratique, cette indemnité est fixée selon des taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale qui sont habituellement de l’ordre de 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au-delà.

Il n’est pas contesté en l’espèce que les accords intervenus entre l’expropriant et les propriétaires à l’intérieur de la zone de l’opération n’ont pas atteint les seuils visés à l’article L322-8 précité, de sorte qu’ils ne s’imposent pas comme base à la cour pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation.

Les parties proposent des termes de comparaison afin d’évaluer la valeur des parcelles expropriées.

La SAS [Adresse 13] verse ainsi plusieurs actes de vente passés avec d’autres propriétaires expropriés dans la zone d’aménagement concertée.

Est produit un acte de vente conclu le 27 juillet 2018 avec les consorts [W], portant sur la parcelle BS [Cadastre 7] située dans la ZAC, d’une contenance de 1 172 m². Cette parcelle disposait d’un accès à la voie publique [Adresse 15], et se trouvait à proximité immédiate des zones urbanisées et des réseaux.

La vente a été consentie au prix de 9 euros le mètre carré.

Cette vente est également retenue comme terme de comparaison par le Commissaire du Gouvernement.

L’expropriant produit aussi un acte de vente passé avec les consorts [C], daté du 21 septembre 2022, portant sur quatre parcelles comprises dans la ZAC, pour une superficie totale de 15 980 m². Les terrains présentaient des situations variables, l’une des parcelles étant enclavée, tandis que deux avaient un accès sur la route départementale 472 et la dernière un accès [Adresse 15].

La vente a été consentie au prix de 6,53 euros le mètre carré.

Parmi les termes de comparaison produits par la SAS [Adresse 13] se trouve également la vente conclue le 21 septembre 2022 avec les consorts [O], retenue aussi par le Commissaire du Gouvernement.

Cette vente portait sur trois parcelles contenues dans la ZAC, pour une superficie totale de 14 326 m². L’une des parcelles était enclavée et les deux autres avaient un accès par un chemin rural.

La vente a été consentie au prix de 10 euros le mètre carré valeur libre.

La SAS [Adresse 13] produit de même l’acte de vente passé le 1er juin 2023 avec les consorts [L], portant sur la parcelle BS [Cadastre 5] d’une superficie de 4 115 m², ayant un accès sur la [Adresse 15].

La vente a été consentie au prix de 10 euros le mètre carré.

La SAS [Adresse 13] cite une seconde vente conclut avec les consorts [L] le 12 janvier 2024, mais cette vente étant postérieure au jugement de première instance, elle ne peut être retenue comme terme de comparaison.

Les consorts [N] font état quant à eux d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Caen le 14 novembre 2017 en matière d’expropriation, ayant statué sur l’indemnité d’expropriation à régler dans le cadre d’une opération similaire de zone d’aménagement concerté sur la commune d’Yquelon, voisine limitrophe de Granville.

Dans cette espèce, la cour s’est prononcée sur la valeur de terrains pour lesquels elle a écarté la qualification de terrains à bâtir mais présentant une situation privilégiée.

Elle a ainsi fixé le montant de l’indemnité d’expropriation sur la base de 11 euros/m² pour les parcelles en situation la moins favorable, et sur la base de 20 euros/m² pour les parcelles les mieux situées.

Ce terme de comparaison est également retenu par le Commissaire du gouvernement.

Les consorts [N] mentionnent également un arrêt rendu le 7 décembre 2019 par la chambre de l’expropriation de la cour d’appel de Caen. Cependant, cette décision portant sur l’indemnité de rétrocession après annulation de la déclaration d’utilité publique, les critères d’évaluation appliqués par la cour étaient différents, ce qui ne rend pas pertinent ce terme de comparaison.

Le Commissaire du Gouvernement a par ailleurs illustré son avis par des exemples de ventes portant sur des terrains à bâtir (donc de plus grande valeur) et des terrains situés dans une situation moins favorable, permettant d’établir une fourchette de prix allant de 63,84 euros du mètre carré à 11,72 euros le mètre carré.

S’agissant des parcelles propriété des consorts [N], il doit être souligné que les parcelles BS [Cadastre 6] et AM [Cadastre 10] présentent un accès direct à la route départementale 472, et se trouvent ainsi à proximité immédiate des réseaux et des zones urbanisées.

La parcelle AM [Cadastre 10] est en forme de trapèze et est à usage de pré.

La parcelle BS [Cadastre 6] est de forme irrégulière avec deux pointes importantes. Un bâtiment agricole est édifié sur cette parcelle.

Compte tenu de ces éléments, ces deux parcelles peuvent être considérées en situation très privilégiée.

La parcelle AM [Cadastre 11] n’est quant à elle desservie que par un chemin rural non carrossable. Elle est plus éloignée des zones urbanisées. Elle présente une forme rectangulaire allongée et est en nature de pré.

Cette parcelle peut être considérée comme étant en situation privilégiée.

Les accords intervenus entre l’expropriant et les propriétaires dans la zone de l’opération font globalement ressortir un prix du mètre carré de 9 à 10 euros.

Toutefois, il peut être constaté l’absence de cohérence entre les ventes successives, quand aucune différence n’est faite selon qu’il s’agit de parcelles ayant un accès direct sur la voie publique en situation très privilégiée, ou de parcelles enclavées.

Les valeurs retenues par la cour d’appel de Caen en 2017 apparaissent quant à elles surestimées quand des ventes de terrains à bâtir en pleine agglomération intervenues depuis lors dans le secteur ont pu être négociées au prix de 23 euros ou 32,10 euros le mètre carré.

Aussi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et des caractéristiques des terrains objet de l’expropriation, l’indemnité d’expropriation sera fixée sur la base du prix de 10 euros le mètre carré pour la parcelle AM [Cadastre 11] et de 15 euros le mètre carré pour les parcelles AM [Cadastre 10] et BS [Cadastre 6].

Pour ces trois parcelles, il sera tenu compte de l’existence d’un bail rural consenti à M. [Z] [N], qui donnera lieu à l’abattement habituellement pratiqué de 10% du prix valeur libre.

Les protestations des consorts [N] sur ce point sont inopérantes, dans la mesure où il est communément admis qu’un terrain donné à bail se négocie à moindre prix pour le propriétaire qui le met en vente, du fait des limitations de jouissance que cette prise à bail implique.

L’indemnité d’éviction accordée au preneur à bail des terres tend à indemniser un préjudice distinct de celui du propriétaire du fonds, et doit donc être décorrélée de la diminution de valeur du bien que génère l’occupation des lieux.

S’agissant de l’indemnité réclamée au titre du bâtiment agricole implanté sur la parcelle BS [Cadastre 6], seul le Commissaire du gouvernement a proposé un terme de comparaison, à savoir une vente passée le 13 janvier 2017, au prix pour le bâtiment agricole de 95 euros le mètre carré.

Les consorts [N] sollicitent pour leur part une indemnité équivalente au coût de reconstruction d’un bâtiment identique, chiffré suivant devis du 15 juin 2023 à la somme de 157 060,63 euros.

Toutefois, les consorts [N] ne font nullement la preuve de la nécessité qu’ils auraient de reconstruire un bâtiment identique, alors même qu’ils ne sont pas eux-mêmes exploitants, et qu’il n’est pas démontré qu’ils donneraient à bail d’autres terres dont l’exploitation nécessiterait une telle structure.

L’indemnité, qui ne peut être allouée que pour un préjudice direct résultant de l’expropriation, ne saurait donc être équivalente au coût de reconstruction d’un bâtiment.

Au surplus, il n’est pas indiqué la date de construction du bâtiment existant, lequel se présentait en état d’usage lors du transport sur les lieux du juge de l’expropriation.

L’expropriant ne conteste pas en appel l’indemnité calculée par le juge de l’expropriation pour le bâtiment.

La base de 95 euros du mètre carré sera en conséquence retenue pour fixer l’indemnité due au titre du bâti.

Pour le calcul des indemnités de remploi, il sera fait application des tranches progressives habituellement appliquées, soit 20% de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 euros, 15% entre 5 001 et 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros.

Par conséquent, le montant des indemnités allouées aux consorts [N] sera fixé comme suit :

Parcelle AM [Cadastre 11] : total de 17 671,60 euros

Indemnité principale : 10 euros x 1 684 m², après abattement de 10% = 15 156 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 500 euros + 15,60 euros = 2 515,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] : total de 16 815,18 euros

Indemnité principale : 15 euros x 1 067 m² après abattement de 10% = 14 404,50 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 410,68 euros = 2 410,68 euros

Parcelle BS [Cadastre 6] : total de 281 134,10 euros

Indemnité principale : 15 euros x 14 706 m², après abattement de 10% = 198 531 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 500 euros + 18 353,10 euros = 20 853,10 euros

Indemnité pour la valeur du bâtiment : 95 euros x 650 m² = 61 750 euros.

Le jugement déféré sera ainsi infirmé s’agissant du quantum des indemnisations allouées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

L’équité justifie que la SAS [Adresse 13], qui succombe à l’instance, supporte les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 3 000 euros sera allouée à ce titre à Mme [J] [K] épouse [N] et à Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts.

Au surplus, la SAS [Adresse 13] est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé le 7 décembre 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Coutances, sauf en ce qu’il a fixé le montant total de l’indemnité d’expropriation due par la société [Adresse 13] des parcelles sises commune de Granville cadastrées comme suit, appartenant à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] aux sommes de :

Parcelle BS [Cadastre 6] :

Indemnité principale : 326 458 euros

Indemnité de remploi : 33 645,80 euros

Soit la somme totale de 360 103,80 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] :

Indemnité principale : 19 206 euros

Indemnité de remploi : 2 920,60 euros

Soit la somme totale de 22 126,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 11] :

Indemnité principale : 22 734 euros

Indemnité de remploi : 3 273,40 euros

Soit la somme totale de 26 007,40 euros

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant de l’indemnité d’expropriation due par la SAS [Adresse 13] à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I] au titre des parcelles expropriées sises sur la commune de [Localité 8] comme suit :

Parcelle AM [Cadastre 11] : total de 17 671,60 euros

Indemnité principale : 10 euros x 1 684 m², après abattement de 10 % = 15 156 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 500 euros + 15,60 euros = 2 515,60 euros

Parcelle AM [Cadastre 10] : total de 16 815,18 euros

Indemnité principale : 15 euros x 1 067 m² après abattement de 10% = 14 404,50 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 410,68 euros = 2 410,68 euros

Parcelle BS [Cadastre 6] : total de 281 134,10 euros

Indemnité principale : 15 euros x 14 706 m², après abattement de 10 % = 198 531 euros

Indemnité de remploi : 1 000 euros + 1 500 euros + 18 353,10 euros = 20 853,10 euros

Indemnité pour la valeur du bâtiment : 95 euros x 650 m² = 61 750 euros

Condamne en conséquence la SAS [Adresse 13] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts, les dites sommes,

Condamne la SAS [Adresse 13] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] et Mme [G] [N] épouse [I], unies d’intérêts, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamne la SAS [Adresse 13] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY H. BARTHE-NARI