AFFAIRE :N° RG 25/00253

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 24 Février 2025 du TJ de [Localité 1]

RG n° 23/01188

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

APPELANTE :

S.A.S.U. [V]

N° SIRET : 808 075 477

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Jonathan MINET, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.C.I. [O] [G] [J] [Y]

N° SIRET : 348 914 755

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de M^e Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 09 avril 2026

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 04 juin 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique des 16 et 18 mars 2009, la SCI [O] [G] [J] [Y] (ci-après dénommée la SCI EAZL) a consenti à la SARL Le Bouchon Normand un renouvellement de bail commercial pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 2009, portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation située [Adresse 3] (Calvados).

Le bénéfice de ce bail commercial a été cédé à la SASU [V] suivant acte du 8 décembre 2014.

Par exploit du 20 mai 2021, la SASU [V] a sollicité le renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2021.

Aucune réponse n’a été donnée par la SCI EAZL.

Se plaignant du mauvais état de l’immeuble, la SASU [V] a sollicité et obtenu, suivant ordonnance de référé du 20 janvier 2022, une expertise judiciaire confiée à M. [U].

L’expert a déposé son rapport le 25 juin 2023.

La SASU [V], par exploit de commissaire de justice du 1er décembre 2023, a fait assigner la SCI EAZL à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lisieux à l’audience du 11 mars 2024 afin d’être autorisée à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et d’obtenir sa condamnation au paiement du coût des travaux de reprise.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, la SCI EAZL a fait délivrer à la SASU [V] un commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 34.284,28 euros arrêté au 7 novembre 2023 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2024, la SASU [V] a notifié à la SCI EAZL la résiliation unilatérale du bail commercial aux torts de cette dernière à effet au 31 août 2024.

Par jugement du 24 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 9 mars 2024 par acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— débouté la SASU [V] de toutes ses demandes ;

— condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL les sommes suivantes:

* la somme de 34.284,28 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 31 décembre 2023, le montant du loyer et charges contractuellement fixé pour la période du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de résiliation de plein droit du bail,

* une indemnité d’occupation d’un montant de 5.463,94 euros par trimestre, outre la TVA et les provisions pour charges du 10 mars 2024 au 18 septembre 2024,

— débouté la SCI EAZL de sa demande d’expulsion,

— condamné la SASU [V] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3.991,26 euros,

— condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 3 février 2025, la SASU [V] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions hormis celle par laquelle la SCI EAZL a été déboutée de sa demande d’expulsion.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2026, la SASU [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 24 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 9 mars 2024 par acquisition de la clause résolutoire ;

* débouté la SASU [V] de toutes ses demandes ;

* condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL les sommes suivantes :

° la somme de 34.284,28 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 31 décembre 2023,

° le montant du loyer et charges contractuellement fixé pour la période du 1er janvier 2024 jusqu’ à la date de résiliation de plein droit du bail,

° une indemnité d’occupation d’un montant de 5.463,94 euros par trimestre, outre la TVA et les provisions pour charges du 10 mars 2024 au 18 septembre 2024 ;

* condamné la SASU [V] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3.991,26 euros ;

* condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

* rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

* rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement réformés :

A titre principal :

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 février 2024 ne peut produire effet compte tenu de la mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur de la clause résolutoire ;

— débouter la SCI EAZL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et appel incident ;

— juger que le bail liant la SASU [V] à la SCI EAZL a été résilié unilatéralement, aux torts du bailleur, à compter du 1er septembre 2024 ;

— condamner la SCI EAZL à payer à la SASU [V] la somme de 260.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’indemnité de remplacement ;

— condamner la SCI EAZL à payer à la SASU [V] la somme de 3.090,17 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— condamner la SCI EAZL à payer à la SASU [V] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire :

— juger que le bailleur ne justifie pas de la créance réclamée au titre des loyers et l’en débouter ;

A titre plus subsidiaire :

— limiter la créance de loyers de la SCI EAZL à la somme de 13.406,27 euros TTC après réduction du loyer de 70 % ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que la clause prévoyant que l’indemnité d’occupation sera égale au double du loyer constitue une clause pénale manifestement excessive et la réduire ;

— juger que l’indemnité d’occupation due entre le 10 mars 2024 et le 30 août 2024, date de libération effective des lieux, sera égale au montant du loyer, soit 3.901,24 euros TTC ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI EAZL à payer à la SASU [V] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [U], dont les frais ont été taxés à 3.991,26 euros.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 février 2026, la SCI EAZL demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 24 janvier 2025 en ce qu’il a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 mars 2024,

* débouté la SASU [V] de toutes ses demandes,

* condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 34.284,28 euros au titre de l’arriéré dû au 31 décembre 2023 ainsi que le montant du loyer et des charges contractuellement fixé pour la période du 1er janvier 2024 jusqu’à résiliation de plein droit du bail,

* condamné la SASU [V] à payer une indemnité d’occupation de 5.463,94 euros par trimestre, TVA en sus ainsi qu’une provision pour charges jusqu’au 18 septembre 2024,

* condamné la SASU [V] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

* condamné la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Y ajoutant,

— juger que la SASU [V] a exercé son droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce,

— débouter la SASU [V] de sa demande de résiliation unilatérale du bail aux torts du bailleur,

— débouter la SASU [V] de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui payer l’équivalent d’une indemnité d’éviction de 260.000 euros HT,

— débouter la SASU [V] de sa demande de paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SASU [V] de sa demande de paiement de la somme de 1.473,89 euros au titre des honoraires d’huissier de justice et d’expert amiable,

— débouter la SASU [V] de sa demande de condamnation de la SCI EAZL à lui payer la somme de 1.506,28 euros TTC au titre du coût du procès-verbal de constat et de l’état des lieux de sortie et d’intervention du cabinet d’expert Noreximmo,

— débouter la SASU [V] de sa demande de réduction de l’indemnité d’occupation à hauteur de 70 %,

— débouter la SASU [V] de sa demande de voir juger que le commandement de payer du 9 février 2024 ne peut pas produire d’effet,

— confirmer la décision du tribunal de condamner la société [V] à payer une indemnité d’occupation,

— fixer cette indemnité d’occupation à la somme de 6.000 euros par trimestre, TVA et provisions pour charges en sus jusqu’à la date à laquelle les lieux ont été libérés,

— condamner la SASU [V] à la payer à la SCI EAZL à ce montant,

— subsidiairement, juger que le bail de la SASU [V] sera résilié aux torts exclusifs de celle-ci,

— en tout état de cause, condamner la SASU [V] au paiement des dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pilot, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI EAZL la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

I. Sur la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoitre

Selon l’article L 145-41 du code de commerce: "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 606 du même code:

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur a comme obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour justifier le défaut de paiement des loyers et de régularisation dans le mois de la délivrance du commandement de payer et faire ainsi échec à l’acquisition de la clause résolutoire, la SASU [V] oppose l’exception d’inexécution tirée du manquement de la SCI EAZL à son obligation de délivrance conforme ainsi que la mauvaise foi de cette dernière dans la mise en oeuvre de ladite clause, faisant valoir que bien qu’alertée depuis 2017 sur l’état de dégradation de l’immeuble loué engendrant des infiltrations, humidité et fuites, et informée de l’âge du gérant de la SASU [V] et de son intention de céder son fonds de commerce pour faire valoir ses droits à la retraite, la bailleresse n’a entrepris aucun des travaux nécessaires.

La SCI EAZL réplique notamment qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme, que le délai pour exécuter les travaux de rénovation de la toiture est imputable aux contraintes administratives, notamment à la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, qu’elle est totalement étrangère à la survenance des autres désordres invoqués, que la SASU [V] a parfaitement pu exploiter son restaurant et dégager un bénéfice correct jusqu’à la restitution des clés et qu’elle n’a jamais justifié d’une quelconque tentative de cession avortée de son fonds de commerce.

Le bail des 16 et 18 mars 2009 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou accessoires à son échéance, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Il est constant qu’aucune régularisation totale des causes du commandement de payer signifié le 9 février 2024 pour la somme principale de 34.284,28 euros n’a eu lieu dans le délai d’un mois suivant la délivrance de celui-ci.

Concernant le moyen soulevé par l’appelante tiré de la mauvaise foi de la bailleresse, il convient de rappeler qu’en vertu du bail litigieux, les réparations prévues par l’article 606 du code civil et le ravalement sont à la charge du bailleur qui s’engage à tenir les lieux clos et couverts.

Il résulte des pièces du dossier qu’entre 2018 et le 9 février 2024, la SASU [V], déplorant le mauvais état de l’immeuble loué, a fait dresser deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice les 6 mars 2018 et 4 février 2020 et un rapport d’expertise amiable le 23 novembre 2018 qui ont relevé l’existence de désordres affectant le bien (grosses fissurations sur le mur de façade arrière, toiture dégradée et gondolée, ardoises cassées et manquantes, fissures et désordres d’humidité à l’intérieur du bâtiment : plinthe et papier peint décollés, marches de l’escalier gondolées, dans la salle de restaurant : murs au droit du radiateur et en bas de l’escalier pourris par l’humidité, remontées capillaires et cloques dans l’enduit peint ainsi que salpêtre, champignons au pied d’une poutre verticale etc).

Il est également établi que la SASU [V] a alerté la bailleresse sur la situation dès le mois de juin 2017 et qu’outre l’assignation en référé-expertise du 29 octobre 2021 et celle au fond du 1er décembre 2023, elle lui a adressé pas moins de 4 lettres de mise en demeure avant la délivrance du commandement de payer pour solliciter en vain l’exécution des travaux nécessités par la dégradation de l’immeuble, dont un courrier de son conseil du 21 août 2023, adressé postérieurement au dépôt en date du 25 juin 2023 du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] désigné en référé.

M. [U] relève principalement les désordres suivants :

— léger affaissement du pignon consécutif à une mauvaise conception de l’extension de la salle de restaurant par l’ouverture d’un mur réalisée il y a plus de 30 ans, provoquant des fissures à l’intérieur de la salle et à l’extérieur sur le mur le pignon ; la reprise du pignon et de la souche de cheminée est évaluée à 12.552,4 euros ; s’y ajoute le coût de la location de l’échaffaudage de l’ordre de 10.000 euros ;

— dégradation de la façade arrière consécutive à des non-façons lors de la destruction par la SCI Huet du garage accolé à l’immeuble litigieux, nécessitant la création d’un nouvel essentage pour protéger la partie laisée sans protection après la démolition moyennant un coût évalué à 11.109,66 euros ;

— enduit du mur de soubassement de la façade arrière réalisé après démolition du garage avec des matériaux non adaptés et présentant un faïençage et des microfissures ;

— dans la salle de restaurant : dégradation du mur derrière le radiateur ayant pour origine des remontées capillaires d’humidité liées à la vétusté et présence de salpêtre, nécessitant la réfection du mur évaluée à 3.000 euros ;

— pourrissement, à cause de l’humidité due à la vétusté, du limon de l’escalier réservé au personnel, devant faire l’objet d’une réfection prioritaire car devenu peu sécurisant ; l’expert estime les travaux de reprise à 4.920 euros et préconise une intervention sous 6 mois compte tenu de la dégradation avancée du limon ;

— ardoises de la toiture et couvertines en zinc qui se décrochent et qui sont de nature à entraîner des risques pour la sécurité des usagers des espaces situés à proximité du restaurant (piétons sur trottoir et parking, voitures dans la rue) ; l’expert chiffre les travaux de réfection à 1.645,20 euros ; il a demandé une intervention sous deux mois lors de la réunion du 15 mars 2023.

La cour considère que les travaux de reprise consécutifs à la destruction du garage, dont fait partie la réfection de l’enduit du mur de soubassement, sont imputables à la SCI Huet qui a pris seule l’initiative de cette démolition, à l’exclusion de la SCI EAZL.

De même, la SCI EAZL ne peut être tenue pour responsable des désordres résultant de l’extension de la salle du restaurant ni dès lors être tenue d’en supporter le coût de reprise dès lors qu’elle est étrangère à cette transformation qui a manifestement été effectuée par l’ancien locataire.

En revanche, l’ensemble des autres autres désordres liés à l’humidité et à la réfection des ardoises et couvertines en zinc, à l’origine d’un risque pour la sécurité des personnes, est imputable à un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance conforme, étant rappelé qu’elle s’était engagée à garantir le clos et le couvert et la jouissance paisible.

Force est de constater que malgré les nombreuses alertes et mises en demeure adressées par la SASU [V] à la SCI EAZL et le dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire circonstancié préconisant des travaux de remise en état à sa charge, pour certains dans des délais rapprochés, celle-ci s’est abstenue d’exécuter ou de financer les réfections lui incombant en sa qualité de bailleresse et que ce n’est qu’à la suite de l’assignation au fond délivrée à son encontre le 1er décembre 2023 qu’elle a fait signifier à sa locataire le 9 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers échus depuis le 1er octobre 2020 jusqu’au 7 novembre 2023, soit plus de 3 ans après le premier impayé, ce sans la moindre réclamation préalable, étant ajouté que le simple dépôt du projet de travaux auprès de l’architecte des bâtiments de France deux jours avant la délivrance du commandement est, dans ce contexte, insuffisant à caractériser sa volonté réelle de réaliser les réparations.

L’ensemble de ces éléments démontre que la SCI EAZL a délivré le commandement et mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur depuis plusieurs années.

Par suite, le commandement de payer est privé d’effet et la SCI EAZL doit être déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur la résiliation unilatérale du bail commercial par la locataire

L’article 1226 du code civil énonce : 'Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.'

L’article 1228 ajoute : 'Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.'

La SASU [V] demande de constater que le bail a été résilié unilatéralement aux torts du bailleur à compter du 1er septembre 2024 compte tenu de sa carence dans la réalisation des travaux.

La SCI EAZL prétend que cette résiliation s’analyse en l’exercice par la locataire de son droit d’option au sens de l’article L 145-57 du code de commerce et qu’elle a ainsi renoncé au renouvellement du bail ; qu’en outre elle n’a pas fait précéder sa résiliation d’une mise en demeure d’effectuer les travaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2024, la SASU [V] a notifié à la SCI EAZL la résiliation unilatérale du bail commercial à ses torts exclusifs à raison de la violation par cette dernière de ses obligations d’entretien, de délivrance conforme et de jouissance paisible, la plaçant dans l’impossibilité de poursuivre l’exploitation normale de son fonds de commerce et de le céder.

L’aticle L 145-57 du code de commerce invoqué par l’intimée dispose : 'Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.'

Faute de réponse de la SCI EAZL dans le délai de trois mois à la demande de la SASU [V] formée le 20 mai 2021 aux fins de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement (article L 145-10 du code de commerce).

Contrairement à ce que prétend la SCI EAZL, la lettre de résiliation unilatérale du 17 juin 2024 lui a été notifiée uniquement à raison de ses inexécutions contractuelles et ne contient nullement l’expression d’une volonté non équivoque de la SASU [V] de renoncer au renouvellement du bail au titre de l’exercice de son droit d’option dans le cadre d’une instance en fixation du loyer qui n’a jamais été engagée, la signification par l’intimée d’un simple mémoire ne pouvant introduire une telle instance.

Ce moyen est donc écarté.

S’agissant de l’absence de mise en demeure préalable à la résiliation, il convient de rappeler qu’une telle mise en demeure n’a pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit plus haut, en dépit d’une part des alertes et relances régulières adressées à la bailleresse aux fins d’exécution des travaux touchant notamment au clos et au couvert et dont la nécessité était déjà apparue depuis plusieurs années à travers les différents constats et rapport amiable, d’autre part des conclusions de l’expert judiciaire et de l’assignation au fond, la SCI EAZL n’a pas mis en oeuvre les travaux lui incombant, cherchant de mauvaise foi à mettre fin au bail par la délivrance d’un commandement de payer dans le but d’échapper à ses obligations contractuelles.

Au regard de la résistance de la bailleresse et de sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle, rendant impossible la continuation du contrat, la mise en demeure préalable exigée par l’article 1226 était, dans ces circonstances, parfaitement vaine.

Les manquements de la bailleresse à ses obligations d’entretien et de délivrance sont suffisamment graves pour justifier la résiliation unilatérale du bail à ses torts exclusifs au regard de la nature des désordres affectant l’immeuble, lesquels, même s’ils ne rendent pas le restaurant inexploitable, ainsi que l’a précisé M. [U], et n’ont effectivement pas empêché la SASU [V] de continuer à exploiter son commerce, impactent néanmoins sérieusement les conditions d’exercice de son activité.

En effet, l’expert indique que la présence de salpêtre dans un lieu réservé à la restauration n’est pas adaptée, que la chute d’éléments de la couverture font courir un risque pour la sécurité des usagers et que l’état très vêtuste de l’escalier nécessite une réfection prioritaire car devenu peu sécurisant.

Par ailleurs, la SCI EAZL ne peut légitimer son refus de réaliser les travaux par le fait que les loyers n’étaient plus payés et qu’elle était ainsi privée des revenus permettant de les financer dès lors que les premières réclamations de la locataire remontent au moins à l’année 2017 et que ce n’est qu’à compter de la fin de l’année 2020 que cette dernière a cessé de régler les loyers, ce sans aucune réaction de la bailleresse avant le 9 février 2024.

Au vu de ces éléments, il convient de constater la résiliation unilatérale du bail commercial aux torts du bailleur à compter du 1er septembre 2024.

III. Sur la demande de résiliation du bail aux torts de la SASU [V]

La demande subsidiaire de la SCI EAZL visant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la SASU [V] pour défaut de paiement des loyers est sans objet compte tenu de la résiliation unilatérale notifiée par la locataire le 17 juin 2024 et validée par la cour.

IV. Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation

Selon le relevé de compte détaillé arrêté au 7 novembre 2023 (pièce n°9 de l’intimée), la SASU [V] restait redevable à cette date de la somme de 34.284,28 euros au titre des loyers et charges, dernier trimestre 2023 inclus.

S’y ajoutent les loyers et charges ayant couru jusqu’au 1er septembre 2024, date de prise d’effet de la résiliation du bail, étant précisé que l’appelante justifie avoir quitté les lieux le 30 août 2024 et remis les clés à l’huissier de justice le jour même pour que la bailleresse les récupère à l’étude (pièces n° 18 et 20 de l’appelante), soit la somme complémentaire de 10.403,30 euros (3.901,24 TTC x 2 trimestres + 3.901,24 x 2/3).

En revanche, le bail n’étant pas résolu par l’acquisition de la clause résolutoire, l’intimée ne peut qu’être déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation pour la période entre le 10 mars 2024 et la restitution des lieux.

La SASU [V], qui a pu exploiter son restaurant dans les locaux jusqu’à son départ le 30 août 2024, n’est pas fondée à opposer l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers et charges dès lors que les désordres reprochés à la bailleresse n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Par suite, il convient de condamner la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 44.687,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2024.

V. Sur la demande d’indemnisation des préjudices de jouissance, financier et moral

En réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire pendant plus de 6 ans du fait des désordres de toiture et des problèmes d’humidité et de salpêtre dans le restaurant ayant entraîné la dégradation de l’escalier en bois et d’un mur intérieur et ayant affecté les conditions d’exploitation, il convient de lui allouer une indemnité de 13.406,27 euros correspondant à 30% des loyers dus, la réfaction de 70% sollicitée par la SASU [V] apparaissant excessive au regard de la nature et de l’importance des dommages.

Par ailleurs, la mauvaise foi de la bailleresse et sa résistance à mettre en oeuvre les travaux destinés à remédier aux vices ont incontestablement causé à la SASU [V] un préjudice moral qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, le préjudice financier invoqué par l’appelante constitué par les honoraires de commissaire de justice et le coût des expertises amiables sera indemnisé dans le cadre des frais irrépétibles.

Il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques.

VI. Sur l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du code de commerce dispose: 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

Sur le fondement de ce texte, la SASU [V] sollicite une indemnité d’éviction de 260.000 euros HT, sauf à parfaire, correspondant à 70% du chiffre d’affaires réalisé sur l’exercice clos au 30 septembre 2023, faisant valoir que la résiliation unilatérale du bail commercial qu’elle a été contrainte de prononcer aux torts exclusifs de la SCI EAZL a entraîné la disparition de son fonds de commerce qu’elle n’a pu ni céder ni valoriser par la faute de l’intimée.

La SCI EAZL s’y oppose au motif qu’aucun préjudice n’est démontré et que la locataire a exercé son droit d’option prévu à l’article L 145-57 du code de commerce et a renoncé au renouvellement du bail.

Ce dernier moyen a été écarté précédemment.

La demande de la SASU [V] au titre d’une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi du fait de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et de la perte corrélative du fonds de commerce est fondée en son principe.

Au regard de l’insuffisance des éléments produits et de la technicité du litige, la cour estime nécessaire de recourir à l’avis d’un spécialiste à l’effet d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI EAZL en application de l’article L 145-14 du code de commerce.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise avant dire droit sur ce chef de demande.

VII. Sur les demandes accessoires

Il convient de réserver les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles, y compris celle au titre des frais de commissaire de justice et d’expertises amiables exposés par la SASU [V].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles qui sont réservés;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute la SCI EAZL de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts de la SASU [V] ;

Déboute la SCI EAZL de sa demande tendant à voir dire que la SASU [V] a exercé son droit d’option prévu à l’article L 145-57 du code de commerce ;

Dit que le bail a été résilié unilatéralement aux torts du bailleur à compter du 1er septembre 2024 ;

Condamne la SASU [V] à payer à la SCI EAZL la somme de 44.687,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2024 ;

Déboute la SCI EAZL de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la SCI EAZL à payer à la SASU [V] une indemnité de 13.406,27 euros correspondant à 30% des loyers dus en réparation du préjudice de jouissance ;

Condamne la SCI EAZL à payer à la SASU [V] une indemnité de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Ordonne la compensation des créances réciproques ;

Déclare la demande d’indemnité d’éviction formée par la SASU [V] à l’encontre de la SCI EAZL fondée en son principe ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder M. [S] [K], expert près la cour d’appel de Caen, demeurant [Adresse 4] 14280 [Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 80 72 13 84

Fax : 09 81 70 70 53

Mèl : [Courriel 1]

lequel aura pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se faire remettre sans délai par les parties ou tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

afin de :

— visiter les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 4] (Calvados)

— décrire le local objet du bail litigieux ainsi que les conditions d’exploitation ;

— fournir tous éléments permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI EAZL au profit de la SASU [V] conformément à l’article L 145-14 du code de commerce ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en informer ;

Autorise l’expert, en tant que de besoin, pour lui permettre de remplir au mieux sa mission, à solliciter le service des Domaines afin de consulter les avis de mutations collectés par ce service dans le secteur géographique considéré ;

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès qu’il aura été avisé du versement de la consignation à valoir sur la rémunération,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du Code de Procédure Civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

« Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge »,

« Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties »,

« L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour dans le délai de 7 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

Dit que les frais d’expertise seront avancés par la SASU [V] qui devra consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour, avant le 13 juillet 2026 étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Dit que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise ;

Commet la présidente de la deuxième chambre civile et commerciale de la cour chargée du contrôle des opérations d’expertise pour surveiller les opérations d’expertise ;

Réserve les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile y compris celle au titre des honoraires de commissaire de justice et d’expertises amiables exposés par la SASU [V].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT