AFFAIRE : N° RG 07/02114

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 01 Juin 2007 – RG n°

04/00506

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2009

APPELANTES :

La SARL E ET BN L

14, rue M 75017 PARIS

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués

assistée de M^e Emily CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CARAVELLE DE TOUQUES DEAUVILLE

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e E .TESNIERE, avoué

assisté de M^e Jérôme CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur AX AY

XXX

Madame CB AS FS C

XXX

Monsieur Q X

639 Chemin de la Rouguière 06570 SAINT EU

Madame S AO FS X

639 Chemin de la Rouguière 06570 SAINT EU

Madame AT AU

XXX

Monsieur AZ ER G

9 Place AH XIII 94150 RUNGIS

Madame BP EA FS G

9 Place AH XIII 94150 RUNGIS

Monsieur AP D

XXX

Madame BB BC FS D

XXX

Monsieur CR F

XXX

Madame W AA FS F

XXX

Madame AR AS FS K, ès qualités d’héritière de M. CX K

XXX

Monsieur O K, ès qualités d’héritier de M. CX K

XXX

Madame CT K, ès qualités d’héritière de M. CX K

XXX

Monsieur BD K, ès qualités d’héritier de M. CX K

XXX

représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués

assistés de M^e Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS

La S.A.R.L. GESIP

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués

assistée de la SCP HELLOT- ROUSSELOT, avocats au barreau de CAEN

La SCP E-AZ CO et CN CO, Notaires

Résidence Foch-Bellevue, B.P. 34

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D’OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistée de M^es PILLON et VALERY, avocats associés au barreau de CAEN

XXX

Madame BP BQ FS A

XXX

Monsieur AB H

Allée de la Roche Perdue Les Grosliers 63140 CHATEL-GUYON

Madame M V FS H

Allée de la Roche Perdue Les Grosliers 63140 CHATEL-GUYON

Monsieur AL AM

XXX

Monsieur AF AG

XXX

Monsieur AV Y

XXX

Madame BV BW FS Y

XXX

Monsieur FC FD-FE

XXX

Monsieur E EU EV

XXX

Monsieur CL FA CM

XXX

Madame EN EO FQ Y FR FS CM

XXX

Monsieur AH B

XXX

Madame AJ AK FS B

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur DT EG DU

XXX

Mademoiselle BF BG

XXX

Monsieur EK EL BG

XXX

Madame EI FM EJ

XXX

représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués à la Cour

assistés de M^e Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS

Vu la communication de la procédure à Monsieur le Procureur Général

DEBATS : A l’audience publique du 11 Juin 2009 tenue, sans opposition du ou des avocats, par M. BOYER, Président de Chambre et M. VOGT, Conseiller, chargés du rapport, qui ont rendu compte des débats à la Cour

GREFFIER : Madame J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur

Madame BEUVE, Conseiller,

Monsieur VOGT, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2009 et signé par M. BOYER, Président, et Madame J, Greffier

XXX

Le litige concerne principalement la validité de diverses clauses inscrites dans le règlement de copropriété régissant la résidence La Caravelle de Touques Deauville, dressé par M^e CK, notaire associé de la société CJ CK et E AZ CO, aux droits duquel vient la SCP E AZ et CN CO sur la comparution de M. E L en qualité de gérant de la société d’Etudes et de Programmation (EPRO) aux droits de laquelle vient la société E et BN L et des dommages intérêts sollicités par les copropriétaires.

Ce règlement du 9 juillet 1993 devait régir un ensemble de trois bâtiments destinés à accueillir des personnes plus ou moins dépendantes. Il prévoyait des services communs divers : animation, restauration, commandes de matériel médical ou para-médical, aides ménagères et aides soignantes, médecins, infirmières, kinésithérapeutes, etc…

En annexe au règlement figurait l’engagement de M. E L en qualité de gérant de la société EPRO, de donner à bail au syndicat divers lots qui restaient attribués à sa société et paraissaient destinés à ces services communs.

Les articles 33 et suivants prévoyaient que lots de copropriété des bâtiments non achevés ou à construire étaient exclus des charges.

Seul un bâtiment a été construit.

Par ordonnance du 19 juillet 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux a décidé la suppression des services aux personnes détaillées dans ce règlement de copropriété.

Le 1^er juin 2007 le tribunal de grande instance de Lisieux a :

' constaté le désistement d’action de certaines parties, constaté l’intervention d’autres,

' dit n’y avoir lieu à nullité de l’assignation

' dit que les clauses du règlement insérées aux articles 33 et 36 excluant de la répartition des charges les copropriétaires des lots à construire sont réputées non écrites,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Caravelle à payer diverses sommes à titre de restitution de charges à certains copropriétaires mais dit n’y avoir lieu à nullité des clauses du règlement imposant la conclusion d’un bail,

' prononcé la nullité d’une résolution de l’assemblée générale du 22 février 2002,

' dit n’y avoir lieu à nullité d’autres résolutions,

' condamné la SARL E et BN L, venant aux droits de la société EPRO, à payer des dommages intérêts à des copropriétaires avec garantie pour moitié de la SCP de notaires E AZ et CN CO.

Le tribunal a débouté les parties de leurs demandes à l’encontre du syndic.

Le tribunal a notamment relevé que certaines charges ne sont pas liées à l’occupation et que si la société E et BN L ou son auteur n’a pas construit les deux autres bâtiments, c’est de son propre fait.

Le syndicat de copropriété et la société E et BN L ont interjeté appel de ce jugement

Le syndicat demande de constater que les époux D n’entendent pas continuer l’instance.

Il conclut à l’irrecevabilité des demandes en nullité faute de publication préalable au bureau des hypothèques, et des demandes pécuniaires pour cause de prescription, l’action en contestation des charges de copropriété devant être requalifiée selon lui en action en révision de la répartition des charges.

Subsidiairement, il conclut à la validité des articles 33 et 36 du règlement de copropriété et plus subsidiairement à la limitation à l’avenir du nouveau calcul de répartition, à la réduction des dommages intérêts et à la garantie de la SCP de notaires.

Il conclut également à la validité de la résolution relative à la scission de la copropriété.

La société E et BN L conclut également à l’irrecevabilité de la demande d’annulation des articles 33 et 36 du règlement de copropriété et subsidiairement au débouté de ses demandes et à la réformation de la décision sur le calcul des charges, pour éviter un enrichissement sans cause, les dommages intérêts et ne pouvant dépasser en toute hypothèse la somme globale de 29'860 €. Plus subsidiairement, elle sollicite une expertise.

Elle conclut également à la validité de la délibération ayant statué sur la scission de la copropriété et à titre subsidiaire sollicite la garantie de la société GESIP.

La société de notaires E-AZ et CN CO conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et la société E et BN L à son encontre, au débouté des autres copropriétaires à l’instance de leurs demandes de restitution de dommages intérêts, à la réformation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’article 29 du règlement et du contrat de location ; à titre subsidiaire elle conclut à une expertise, elle-même ne pouvant être condamnée à plus de 10 % des dommages intérêts alloués à l’exclusion de toute restitution de charges.

La société GESIP conclut également au débouté les demandes formées à son encontre et à l’irrecevabilité des demandes du syndicat.

Elle rappelle qu’elle a été désignée en qualité de syndic dans une situation délicate et estime cette demande nouvelle.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas un professionnel du droit, et conteste toute responsabilité sur l’éventuelle nullité de la décision sur la scission de la copropriété.

Les autres copropriétaires parties à l’instance concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé les articles 33 et 36 du règlement excluant les locaux non bâtis des charges et à la condamnation du syndicat à restituer divers montants aux frais de la société E et BN L.

Ils sollicitent une expertise.

Ils concluent également à la confirmation du jugement sur la nullité de la résolution ayant prononcé la scission de la copropriété et à la confirmation sur les dommages intérêts sauf à en augmenter les montants.

L’argumentation des parties sera rappelée au fur et à mesure de la motivation, sauf les réponses à des moyens ou demandes qui ne sont pas repris.

Par ordonnance du 3 juin 2009, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

A l’audience, les parties l’ont dispensé de rapport.

SUR QUOI

Attendu que l’article 30 – 5° du décret du 4 janvier 1955 dispose : 'les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément à l’article 28 – 4° s’il est justifié de cette publication par un certificat de conservateurs ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité’ ; que le règlement de copropriété est soumis à la publicité foncière ; que cependant cette irrecevabilité ne s’applique pas lorsqu’il s’agit seulement de faire déclarer non écrites des clauses relatives à la répartition des charges, clauses qui n’affectent pas la propriété des lots ;

Attendu que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété concernent trois bâtiments dont un seul a été construit ;

Attendu que la société L invoque le 'système très particulier’ de 'résidence retraite’ ou 'résidences avec services pour personnes âgées', tout en rappelant que la société EPRO n’a pas voulu créer une EHPAD, résidence de services soumise à réglementation surveillée alors par la direction des affaires sanitaires et sociales ;

Mais que si la société EPRO n’a pas voulu créer une telle structure qui pouvait entraîner quelques contraintes, il lui incombait de se conformer au cadre juridique choisi, en l’espèce la copropriété ;

Que, en choisissant ce cadre tout en organisant des services qui lui permettaient selon le règlement de conserver les locaux de ces services en incluant le bail dans le dit règlement et la faculté de ne pas payer les charges des locaux non bâtis, elle créait une situation qui supposait la compatibilité des deux types d’organisations et comportait les risques de ne pas y parvenir dans le sens de son projet ;

Attendu que, contrairement à l’argumentation du syndicat de copropriété, les demandes tendant à faire déclarer non écrites les clauses dispensant les lots non bâtis du paiement des charges ne constitue pas une action en nullité de délibérations ultérieures ;

Que les délibérations ultérieures sur la répartition des charges ne couvraient pas le vice initial, dont il n’est pas prétendu qu’il ait été invoqué et débattu ;

Que la prescription affectant ces délibérations n’affecte pas l’action tendant à faire déclarer non écrites certaines clauses du règlement ;

Attendu que le syndicat soutient que l’action constitue en réalité une demande en révision de la répartition des charges prévue par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 et soumis à une prescription quinquennale écoulée ;

Mais que l’action prévue à l’article 12 de la loi, soumise à des conditions de proportion de plus ou moins un quart d’excès des charges du copropriétaire ou d’insuffisance des autres obéit ainsi à des conditions spécifiques qui ne se trouvent pas ici, l’action étant régie par l’article 43 de cette loi qui ne les impose pas ;

Que l’objet de chaque action est différent ; que cette irrecevabilité n’est pas constituée non plus ;

Attendu que la société E et BN L fait aussi valoir la délibération prise par l’assemblée générale le 21 novembre 1994 ; que la 7^e résolution invoquée est ainsi libellée : 'suppression du bâtiment C . Possibilité pour la société EPRO de construire éventuellement à la place quelques pavillons Vote : cette résolution est adoptée à l’unanimité’ ;

Attendu que le procès verbal mentionne que 3.736 dix millièmes sur 3.928 que représente le bâtiment A sont représentés ; qu’il ne s’agit donc que de l’unanimité des présents et non des copropriétaires ;

Attendu que la résolution ouvre seulement une option à la société EPRO qui ne l’a pas levée puisque aucune construction, de pavillons ou autres, n’est intervenue ; que la modification de la répartition des charges aurait dû faire l’objet d’une délibération ultérieure spécifique qui n’est jamais intervenue ; que cette répartition en cas de construction de pavillons n’est d’ailleurs pas aussi simple que la présentation qu’en fait la société E et BN L selon laquelle les pavillons seraient dispensés des charges ; que rien n’empêchait d’inclure ces pavillons dans un ensemble d’accueil de personnes dépendantes, la notion de pavillon n’excluant pas l’habitation par une personne dépendante ; qu’il resterait d’ailleurs à calculer la répartition avec le bâtiment B qui n’a jamais été édifié non plus ;

Que l’option n’a pas été levée et que la modification de la répartition des charges n’a pas été votée ;

Attendu en conséquence que cette résolution n’est pas nulle mais dépourvue d’effet sur la répartition des charges ;

Attendu que la société E et BN L invoque encore la délibération du 22 février 2002 concernant la scission, résolution annulée par le tribunal ;

Que cette résolution a été adoptée par la majorité des copropriétaires dans ces termes 'l’assemblée générale des Copropriétaires de l’ensemble de la Copropriété décide la scission de la Copropriété entre le Bâtiment A et les Bâtiments B et C et prend note que les actes de géomètre et le nouveau Règlement de Copropriété seront soumis à une prochaine assemblée générale et que tous les frais occasionnés par cette scission seront à la charge de la SARL E ET BN L.';

Attendu que cette délibération prévoyait que le nouveau règlement de copropriété serait soumis à une prochaine assemblée générale ; que la société E et BN L soutient qu’un nouvel état de répartition des charges n’était pas nécessaire dans la mesure où il ne changeait pas ; mais que ce n’était pas l’avis de l’assemblée générale, seule habilitée à en décider ;

Attendu que là encore, si la délibération n’est pas nulle, elle est dépourvue d’effet tant que l’assemblée générale n’a pas statué comme elle le prévoyait sur le nouvel état de répartition des charges dans les conditions fixées par l’article 11 6^emement du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que la société E et BN L sollicite la garantie du syndic, faute pour celui-ci d’avoir adressé les documents exigés par ce texte ;

Mais que la société E et BN L ne prétend pas avoir fourni ces documents pour une délibération ultérieure ni demandé et financé quoi que ce soit, contrairement au texte de la délibération ; que l’absence de prise d’effet de la délibération lui est donc imputable ; que sa demande à l’encontre du syndic est donc infondée ;

Attendu que l’absence de construction de certains lots ne dispense pas de la participation aux charges puisqu’ils existent en tant que lots et que leur édification dépend du copropriétaire concerné ;

Attendu que les dispositions du règlement de copropriété dispensant les lots des bâtiments B et C de la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réputées non écrites en application des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun sont dues dans la mesure de leur utilité à l’égard de chaque lot ;

Que l’utilité diffère de l’utilisation ;

Attendu qu’en l’espèce, la société E et BN L avait conservé des locaux destinés à abriter des services communs divers de soins, d’animation et de restauration notamment ;

Que si elle affirme que la construction des autres bâtiments aurait nécessité des locaux destinés aux services supplémentaires dans les bâtiments à construire, le règlement de copropriété ne désigne pas de tels lots dans les bâtiments B et C qui devaient comprendre des chambres, des studios ou des appartements ; que ce sont les lots 1 à 8 du bâtiment A qui sont à usage de cuisines, bureau, laverie, local médicament salle polyvalente ou salon restaurant ;

Attendu que dans un document annexé au règlement, M. L, ès qualités, s’engage à louer les lots 2, 3, 4, 5, 7 et 8 à la copropriété à concurrence de 65.000 F HT par mois, et les lots 1 et 6 à une société de restauration ;

Que ces locaux étaient destinés à l’ensemble des copropriétaires des trois lots ; que les lots restant à construire devaient en bénéficier ; que l’utilité de ces locaux concernait l’ensemble des lots ;

Que le coût de la location et de l’entretien de ces locaux incombe à l’ensemble des trois bâtiments composant la copropriété ; qu’il en est de même des locaux les desservant ;

Que ces données sont indifférentes au caractère récupérable ou non des charges à l’encontre des locataires invoqué par le syndicat de copropriété et la société E et BN L ;

Que les dispositions du règlement de copropriété dispensant les lots non encore bâtis de ces charges sont également réputées non écrites en application des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu en conséquence que le décompte des charges de copropriété doit être repris ;

Que le décompte ne doit pas être repris seulement pour l’avenir ; que la dispense bénéficiait à un copropriétaire précis, la société E et BN L et que la remise en l’état antérieur ne se heurte à aucune impossibilité ;

Attendu qu’il importe peu à ce moment du litige de savoir si cette modification enrichirait les copropriétaires ; qu’en effet le remboursement de sommes indûment payés résulte de l’annulation de la clause et non des mécanismes propres à l’action en enrichissement sans cause ; que l’on peut observer que l’annulation des clauses entraîne que la conservation des sommes par le copropriétaire illégalement dispensé constituerait aussi une détention de sommes sans cause, et qu’il n’y a pas à préjuger des rapports entre les copropriétaires et leurs locataires ;

Attendu qu’une expertise est nécessaire pour procéder au décompte ;

Attendu que la société professionnelle de notaires E AZ et CN CO fait valoir que la répartition des quotes-parts doit se faire en application des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est exact ; mais que le règlement de copropriété prévoyait les millièmes attribués à chaque lot, chambre, studio ou appartement ; qu’il s’agissait bien d’une référence au type de lot plus ou moins important et que l’on peut retenir qu’ils étaient fixés en fonction de leur valeur ; que le notaire rédacteur ou même récipiendaire du règlement ne pouvait d’ailleurs pas ignorer cette règle et accepter un règlement qui ne l’aurait pas appliquée ; que, la répartition devra être calculée selon ces millièmes ;

Attendu que les autres copropriétaires en la cause reprochent aussi à la société E et BN L d’avoir décidé que les lots 9 à 12, 21,22,28 et 29, affectés à des services collectifs, paieraient des charges en fonction de leur utilisation et estiment cette disposition contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais qu’ils ne visent pas de disposition précise ;

Que cette question pourra être abordée au cours de l’expertise ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite la garantie du notaire qui a établi le règlement de copropriété comprenant les clauses réputées non écrites et du syndic de copropriété :

Que la société E et BN L s’associe à cette demande en rappelant que le notaire avait été averti de ce que les bâtiments B et C n’étaient pas construits, ce qui est d’autant plus crédible que c’est la raison d’être des clauses dispensant de participer aux charges ;

Mais que la société E AZ et CN CO répond avec raison que la société E et BN L se trouvera seulement dans la situation de payer les charges qu’elle devait, ce qui ne constitue pas un dommage et ne peut pas, comme tel, donner lieu à garantie ;

Que la société E et BN L fait valoir que, à défaut d’information suffisante par le notaire sur l’illégalité des clauses, elle a été privée de la possibilité d’envisager d’autres solutions comme la distinction de copropriétés, principale et secondaire ou une scission de terrain ;

Que cependant, elle reste extrêmement vague sur de tels choix et leurs conséquences, et plus généralement sur les possibilités d’autres solutions ; que, dirigée par un architecte, elle savait nécessairement que, tant que les autres bâtiments n’étaient pas construits, un nombre restreint devait payer les charges destinées à un ensemble plus vaste ;

Que le principe d’une perte de chance d’éviter ce payement n’est pas suffisamment établi, alors que la logique de sa démarche était de constituer un ensemble unique procurant des services aux occupants des trois bâtiments ;

Attendu que le syndicat de copropriétaires doit procéder à une nouvelle répartition de charges, mais que les modifications doivent seulement concerner cette répartition ; qu’il n’est pas établi que la répartition finale laisse une dette à la charge du syndicat ; que cependant, afin de préserver toute possibilité, il faut surseoir à statuer sur cette demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Attendu que la société GESIP, syndic, ne pouvait pas appeler les charges autrement que selon les clauses du règlement tant qu’il n’était pas jugé que certaines d’entre elles étaient réputées non écrites ;

Qu’aucune faute à son encontre n’est retenue de ce chef ;

Attendu que les copropriétaires sollicitent également l’indemnisation du dommage résultant de la perte de valeur des lots ;

Qu’ils reprochent à la société d’avoir :

' créé, sous couvert d’une résidence service, une maison de retraite médicalisée dont la destination réelle ne pouvait être respectée, sauf à réaliser des travaux de mise aux normes particulièrement coûteuses et l’on est à obtenir des autorisations d’exploitations spécifiques,

' conçu ladite résidence de façon à bénéficier d’avantages financiers considérables au détriment des copropriétaires acquéreurs (et in fine et des résidents), dont les charges se sont trouvées considérablement aggravées en contrepartie,

' vendu les lots de copropriétés à des investisseurs aspirant à des placements stables dont la location dans de bonnes conditions était assurée, alors qu’elle n’avait aucune visibilité sur le devenir de la résidence ;

Attendu que la société E et BN L soulève la prescription de ces demandes, les appartements ayant été acquis entre 1994 et 1996 ;

Que les copropriétaires répondent que la prescription n’est pas acquise dans la mesure où le dommage ne s’est manifesté que lorsque, courant 2006, l’administration a refusé les agréments nécessaires au 'fonctionnement initial de la résidence qui s’apparentait à une maison de retraite’ ; que la prescription pour le surplus n’est pas discutée ;

Que, dans cette mesure, l’action n’est pas prescrite ; mais que le sont les actions en dommages intérêts relatives aux prix de vente, à la rentabilité des logements sur la plaquette publicitaire initiale, aux charges de copropriété, à la commercialisation des logements, à l’inadaptation ou l’insuffisance d’éléments de confort allégués et relevés dans un document intitulé calcul préjudice copropriétaires ; qu’en effet, ces données et les préjudices pouvant en résulter étaient connus dès l’acquisition ;

Que les difficultés de location ne sont pas prouvées pour la période antérieure au refus d’agrément administratif, aucune pièce en ce sens n’étant versée au dossier, sauf un relevé dépourvu de valeur probante ;

Que l’absence de construction des bâtiments B et C, si elle dispensait pas des charges correspondantes n’était pas nécessairement fautive ;

Que les pertes de valeur sont des conséquences non des fautes ;

Que les absences d’agrément ne peuvent être reprochées à la société E et BN L que dans la mesure où elle ou son auteur en était en charge ;

Que le préjudice invoqué au soutien de cette action qui n’est pas prescrite n’était donc pas constitué lorsque l’ensemble s’apparentant à une maison de retraite fonctionnait ;

Qu’il résulte donc du défaut de fonctionnement de cette structure ;

Qu’il ne peut être imputé à la société E et BN L que dans la mesure où elle peut avoir une responsabilité dans ce défaut de fonctionnement, courant 2006 ;

Que le raisonnement des copropriétaires demandant des dommages intérêts suppose que l’arrêt de fonctionnement résulte d’un vice de conception initial ;

Attendu que la société E et BN L répond à juste titre que la structure a fonctionné pendant douze années en 'résidence service pour personnes âgées’ avec des associations de résidents et une SARL d’exploitation ; qu’il y avait des animations et une restauration ; que des locaux étaient loués à des médecins, infirmières et kinésithérapeutes ; que ces données ne sont pas contestées ; qu’elle ajoute quelques arguments inopérants sur les avantages fiscaux et le bénéfice pour les propriétaires de répercuter sur les locataires les charges de loyers des locaux de service sans avoir à en acheter de quote-part, indifférents au reproche formulés ;

Qu’elle rappelle les difficultés rencontrées lorsque des personnes qui lui sont étrangères ont commis des détournements de fond, étant observé qu’une nouvelle société d’exploitation a été créée ultérieurement ;

Qu’elle rappelle aussi que la résidence fonctionnait en foyer logement pour personnes âgées, suivant autorisation d’ouverture du 4 octobre 1999 ;

Qu’en effet, par arrêté du 4 octobre 1999, le maire de Touques avait délivré une autorisation d’ouverture 'à la résidence Touques Deauville, anciennement ' la Caravelle', logement foyer pour personnes âgées sis XXX à Touques’ ; que cette donnée n’est pas contestée ;

Attendu que les copropriétaires ne font pas état de difficulté avec l’administration durant les premières années de fonctionnement de cette structure ;

Attendu que par lettre du 17 février 2006, le directeur général des services du département du Calvados a adressé à M^me Z, gérante de la SARL Touques Deauville Exploitation la lettre explicitant les motifs la décision implicite de rejet de sa demande d’exploiter un service des prestataires d’aide à domicile ; que les motifs sont les suivants :

' le dossier ne précise pas les modalités d’évaluation des besoins de la personne aidée,

' les documents produits notamment la plaquette de présentation du service, le tarif des prestations, le contrat de services et documents individuels de prise en charge sont mal différenciés, ne prennent pas assez en compte le respect du droit des usagers,

' le fonctionnement de la société auprès de la copropriété continue à induire des confusions conduisant à assimiler ce service un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes générant encore des plaintes des résidents auprès de l’autorité de tutelle,

' la confirmation de ne pas souhaiter adhérer actuellement la convention collective des services d’aide à domicile,

' l’inscription du service réseau de partenaires du champ gérontologique restant à formaliser ;

Attendu que ces motifs ne permettent pas de retenir un refus pour des vices et résultant de l’organisation mise en place par la société E et BN L ou son auteur ; que même le fonctionnement de la société auprès de la copropriété pouvait faire l’objet de modifications ne permettant pas de retenir une telle causalité ;

Qu’ils ne permettent pas de retenir des difficultés de vente ou de location ou une rentabilité trop faible pour la période qui ne soit pas prescrite ;

Attendu en conséquence que les reproches formulés par les copropriétaires à l’encontre de la société E et BN L pour des dommages qui ne sont pas couverts par la prescription ne permettent pas de retenir un lien de causalité avec le refus d’agrément intervenu en 2006 et causant la perte de valeur alléguée ;

Attendu cependant que ces demandes n’étaient pas abusives et ne justifient pas de dommages intérêts de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Déboute la société E et BN L et le syndicat de copropriété de leurs conclusions en irrecevabilité des demandes tendant à faire déclarer non écrites des clauses du règlement de copropriété faute de publication de l’assignation,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 1^er juin 2007 en ce qu’il a dit que les clauses règlement insérées aux articles 33 et 36 excluant de la répartition des charges des copropriétaires des lots à construire sont réputées non écrites,

Dit que les résolutions n° 17 de l’assemblée générale du 22 février 2002 et n° 2 du 21 février 2003 ne sont pas nulles mais dépourvues d’effet,

Dit que la nouvelle répartition des charges n’a pas effet seulement pour l’avenir mais depuis la fondation de la copropriété et le premier appel de charges,

Déboute la société E et BN L de ses conclusions fondées sur l’enrichissement des copropriétaires et de leur perception de charges à l’encontre de locataires,

Dit que la nouvelle répartition des charges doit se faire en tenant compte des millièmes de copropriété figurant au règlement de copropriété,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. O P, XXX

avec mission de :

— prendre connaissance du dossier, entendre les parties,

— déterminer les charges payées par chaque copropriétaire depuis l’achat et le début de la copropriété jusqu’à ce jour,

— déterminer les charges qu’aurait dû payer chaque copropriétaire en excluant les clauses réputées non écrites, selon les millièmes de copropriétés,

— proposer un décompte,

— contradictoirement faire toutes investigations utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai de un mois pour présenter leurs observations, puis dresser son rapport définitif qu’il adressera à la cour,

Fixe à 1.500 euros la consignation que devront opérer M. AX AY, M^me CB C, M. CZ X, M^me S X, M^me AT AU, M. AZ G, M^me BP G, M. AP D, M^me BB D, M. CR F, M^me W F, M^me AR K, M. O K, M^me CT K, M. BD K, M^me BP A, M. AB H, M^me M H, M. AL AM, M. AF AG, M. AV Y, M^me BV Y, M. FC FD-FE, M. E-EU EV, M. CL CM, M^me EN EO CM, M. AH B, M^me AJ B, la XXX, M. DT DU, M^lle BF BG, M. DR BG, M^me EI EJ, au greffe de cette cour, par chèque à l’ordre de Monsieur le régisseur d’avances et de recettes avant le 30 octobre 2009,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de AA mois de sa saisine,

Commet le magistrat de la mise en état de la première chambre de la cour pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou d’office,

Déclare prescrites les demandes de dommages intérêts formulées par les copropriétaires pour les dommages résultant des difficultés relatives aux prix de vente, à la rentabilité des logements sur la plaquette publicitaire initiale, aux charges de copropriété, à la commercialisation des logements, à l’inadaptation ou l’insuffisance d’éléments de confort relevés dans un document intitulé 'calcul préjudice copropriétaires’ antérieures au 17 février 2006 et les déboute des demandes à ces titres non prescrites.

Déboute la société E et BN L de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société E et BN L de ses demandes à l’encontre de la SCP de notaires E AZ et CN CO et de la société Gesip,

Déboute le syndicat de copropriété de ses demandes à l’encontre de la société GESIP et le condamne in solidum avec la société E et BN L à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance à l’égard de cette société avec application de l’ article 699 du code de procédure civile,

Sursoit à statuer sur la demande du syndicat de copropriété à l’encontre de la société E AZ et CN CO,

Réserve les autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. J J. BOYER