Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/18945

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/08221

APPELANTES

SAS TMC – LE CAP prise en la personne de ses représentants légaux

7 U V

XXX

Maître I J ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société TMC LE CAP

Intervenante volontaire

XXX

XXX

SELAFA MJA prise en la personne de Maître M N O, ès-qualités de mandataire judiciaire de la société TMC LE CAP

Intervenante volontaire

XXX

XXX

Représentées par M^e Y GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Ayants pour avocat plaidant M^e Caroline SPORTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0890

INTIMÉS

Monsieur A, AA, AB Y

Né le XXX à XXX

7 U V

XXX

Représenté par M^e Bernard CADIOT de la SELURL HANDS Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant

Assisté de M^e Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant

SELARL EMJ prise en la personne de Maître C Z, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société E F

62 U de Sébastopol

XXX

Représentée par M^e Y GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de M^e Naomi FABRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substituant M^e Gilles MOUSSAFIR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0562

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé du 23 janvier 1998, les consorts Y aux droits desquels se trouve aujourd’hui M. A Y, ont consenti aux époux X des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 7, U V à XXX, pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1997, moyennant un loyer annuel de 40.000 francs, soit 6.098 euros.

La société Nissim, ultérieurement dénommée la société E F France (SARL), est venue aux droits des époux X, par suite de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués réalisée à son bénéfice selon acte notarié du 6 janvier 1999.

Par un acte d’huissier de justice du 10 février 2012, M. A Y a fait délivrer à la société E F France une sommation, visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, d’avoir à exploiter les lieux et à les garnir .

Un jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 mai 2012, a ouvert la liquidation judiciaire de la société E F France et a désigné la SELARL EMJ prise en la personne de M^e C Z aux fonctions de liquidateur judiciaire.

C’est dans ces circonstances que, suivant assignation du 6 juin 2012, M. A Y a engagé la présente procédure aux fins de voir, à titre principal, constater l’acquisition au bénéfice du bailleur de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement grave de la société E F France à ses obligations contractuelles .

Par jugement contradictoire du 19 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté l’acquisition, à la date du 10 mars 2012, de la clause résolutoire du bail conclu le 23 janvier 1998 entre M. A Y et la société E F sur les locaux situés 7, U V à XXX,

— ordonné l’expulsion de la société E F France ainsi que celle de tous occupants de son chef , notamment la société TMC, occupant dont le titre est inopposable au bailleur, et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— dit que les objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé la créance de M. A Y à l’encontre de la société E F France à la somme de 5.205,16 euros,

— dit que l’acte de cession du fonds de commerce de la société E F France à la société TMC est inopposable à M. A Y,

— condamné la société TMC au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros charges et taxes en sus, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

— fixé la créance de M. A Y à l’encontre de la société E F France à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— fixé la créance de M. A Y à l’encontre de la société E F France au montant des dépens de la procédure qui comprendront le coût des états de privilège et de nantissement et la dénonciation aux créanciers inscrits et pour être directement recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société TMC – Le Cap (SAS) a relevé appel de ce jugement le 1^er octobre 2013 ; elle demande, par dernières conclusions signifiées le 7 juillet 2015 auxquelles s’associent par voie d’intervention volontaire M^e I J et la SELAFA MJA prise en la personne de M^e M N-O, respectivement désignées par jugement du tribunal de commerce de Paris du 10 février 2015 ès qualités d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société TMC-Le Cap, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner A Y au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La Selarl EMJ prise en la personne de M^e C Z ès qualités de liquidateur judiciaire de la société E F, intimée, par d’uniques conclusions du 3 mars 2014, poursuit l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande en conséquence à la cour de dire que la cession intervenue le 12 mars 2012 entre les sociétés TMC et E F est opposable à M. A Y, débouter M. A Y de l’ensemble de ses demandes, le condamner à payer à la société E F la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens .

A Y, intimé, par dernières conclusions signifiées le 27 juillet 2015, demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement déféré, à titre subsidiaire, de juger que la société E F France a manqué gravement à ses obligations contractuelles et prononcer en conséquence la résiliation du bail, en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la société E F France ainsi que de tout occupant de son chef , notamment la société TMC, au besoin avec l’assistance de la force publique, dire en ce qui concerne les meubles garnissant les lieux qu’il sera fait application des dispositions des articles L. 43361 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, fixer la créance de M. A Y à l’encontre de la société E F à la somme de 6.782,98 euros, dire que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée sur la variation positive de l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du 10 mars 2012, condamner la société TMC aux dépens de la procédure dont distraction, qui comprendront le coût des états de privilège et de nantissements et la dénonciation aux créanciers inscrits , ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile .

SUR CE :

Il importe de relever que, par arrêt du 22 janvier 2014 le premier président de la cour de céans a rejeté la demande de la société TMC aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel ; que, par jugement du 13 février 2014 le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a débouté la société TMC de sa demande tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux et qu’il a été procédé à l’expulsion le 18 mars 2014 ;

Le jugement dont appel est critiqué pour avoir, faisant droit aux prétentions de M. A Y, constaté l’acquisition au bénéfice du bailleur, à la date du 10 mars 2012, de la clause résolutoire du bail et avoir dit inopposable au bailleur la cession du fonds de commerce conclue à la date du 12 mars 2012 entre la société E F France et la société TMC-Le Cap ;

Le bail commercial contracté le 23 janvier 1998, oblige le preneur à 'tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, d’objets mobiliers, marchandises et matériels, en qualité et valeur suffisantes pour répondre à tout moment des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail’ outre de 'user des locaux suivant la destination prévue au bail et exploiter effectivement le fonds';

Selon procès-verbal de constat établi à la requête de M. A Y le 7 décembre 2011, l’huissier de justice instrumentaire a relevé, au pied de la boutique à l’enseigne E F située au droit de l’entrée du 7, U V à XXX, que la porte d’accès aux locaux se trouvait fermée et présentait une affichette sur laquelle on pouvait lire ' pour tout renseignement tel: 00 32 25 12 78 53', que l’intérieur des locaux apparaissait totalement vide de toute marchandise, installation électrique éteinte ;

L’huissier de justice s’est rendu à nouveau sur les lieux le 22 décembre 2011, puis le 4 janvier 2012 et a procédé aux mêmes constatations que celles précédemment rapportées ;

M. A Y a vainement tenté de faire délivrer à la société locataire, le 18 janvier 2012, une sommation d’avoir à garnir les lieux et les exploiter, visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce ; l’huissier de justice instrumentaire présent sur les lieux à 11 heures 15 ayant trouvé le magasin fermé et vide s’est vu confirmer par une employée de la pharmacie voisine que le commerce était sans activité depuis plusieurs semaines, et a dressé le 10 février 2012 un procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile ;

La Selarl EMJ prise en la personne de M^e Z ès qualités de liquidateur judiciaire de la société E F fait état d’un procès-verbal d’huissier de justice constatant le 8 mars 2012 la présence de marchandises dans le magasin, la réserve et au sous-sol, ce qui atteste selon elle, du garnissement des lieux loués et de reprise d’activité de la société alors en grande difficulté ;

Outre que ce procès-verbal n’est pas versé aux débats, il est démenti par celui qu’a fait établir M. A Y le 13 mars 2012 à 11 heures du matin, d’où il ressort que la porte d’accès à la boutique se trouvait fermée et l’installation électrique éteinte, que la vitrine se trouvait particulièrement sale, revêtue d’importantes projections en partie basse de la porte d’accès, que le soubassement de la vitrine était recouvert, sur toute sa longueur, d’une épaisse couche de poussière, que l’intérieur du magasin était vide de toute marchandise à l’exception de 7 shorts pendus sur crochets sur le côté droit ;

Aux termes de la clause résolutoire énoncée au bail du 23 janvier 1998 et reproduite à la sommation du 10 février 2012, les parties sont expressément convenues 'qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles qui sont toutes de rigueur, et de même qu’en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, et, notamment, par le décret du 30 septembre 1953, le bail sera résilié de plein droit après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier de justice restée sans effet ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge’ ;

Le 16 avril 2012, M. A Y a encore fait constater par huissier de justice, à 15 heures 10, que la porte d’accès à la boutique était fermée et recouverte de blanc d’Espagne ; des travaux étaient certes en cours, l’huissier de justice ayant relevé derrière la vitrine, la présence d’un ouvrier en tenue de travail et, sur la vitrine, l’inscription 'coming soon’ apposée en lettres blanches ; il demeure que le magasin n’était ni garni ni exploité et que la sommation visant la clause résolutoire du 10 février 2012 n’a pas été suivie d’effet par le preneur dans le délai d’un mois ;

En l’état des observations qui précèdent, c’est par une exacte application des clauses contractuelles, et à bon droit, que les premiers juges ont retenu que la clause résolutoire du bail était acquise au bailleur à la date du 10 mars 2012, un mois après que la sommation d’avoir à garnir et exploiter les lieux loués est restée sans effet ;

La société E F France et la société TMC-Le Cap prétendent vainement, pour combattre la mise en jeu par le bailleur de la clause résolutoire du bail, que la cession du fonds de commerce opérée entre ces parties suivant acte sous seing privé du 12 mars 2012 est opposable à M. A Y auquel elle a été notifiée à la requête de la société TMC-Le Cap suivant acte d’huissier de justice du 5 avril 2012 ;

Outre que la cession du fonds de commerce du 12 mars 2012 n’a pu valablement comporter la cession du droit au bail dès lors que le bail se trouvait résilié de plein droit le 10 mars précédent par l’acquisition de la clause résolutoire, force est de constater que la cession n’est pas opposable au bailleur faute d’avoir été faite dans le respect des conditions posées au contrat de bail qui prévoit à cet égard que 'le preneur qui entend céder son droit au présent bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable et écrit du bailleur, qui devra, dans tous les cas, être appelé à l’acte de cession. Enfin, en cas de cession de son droit au présent bail à un successeur dans son fonds de commerce, le preneur s’engagera dans l’acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement du loyer et l’exécution de ses conditions . Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur, dix jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition’ ;

Il ressort en effet de ces stipulations, que 'dans tous les cas', qu’il s’agisse d’une cession du seul droit au bail ou d’une cession du fonds de commerce, le bailleur devait être appelé à l’acte de cession ; or, il ne l’a pas été et la signification de l’acte de cession, intervenue a posteriori, le 5 avril 2012, sur les diligences de la société TMC-Le Cap, n’est pas de nature à régulariser les manquements du preneur à ses obligations à l’égard du bailleur ;

La société TMC-Le Cap n’est pas fondée à invoquer en la cause la prohibition, édictée à l’article L. 145-16 du code de commerce, des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce, qui ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives ;

En conséquence, le jugement entrepris doit être approuvé pour avoir dit inopposable à M. A Y la cession du fonds de commerce de la société E F France à la société TMC-Le Cap ;

Le jugement sera en revanche réformé en ce qu’il a fixé la créance de M. A Y à la somme de 5.205,16 euros ; la créance doit être portée à la somme de 6.782,98 euros correspondant aux loyers et charges arriérés compte arrêté au 24 mai 2012 et déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société E F France par courrier du 10 août 2012 ;

Le jugement n’est pas critiqué en ses autres dispositions sauf pour le bailleur à y voir ajouter que l’indemnité d’occupation, fixée à la somme mensuelle de 3.000 euros, sera indexée ;

Il n’y a pas lieu toutefois, compte tenu du caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, de l’assortir d’une indexation ;

Il sera fait droit aux demandes du bailleur au titre des dépens et des frais irrépétibles selon le dispositif ci-après.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toute ses dispositions à l’exception de celle fixant la créance de loyers et charges de M. A Y à l’égard de la société E F France à la somme de 5. 205,16 euros,

Statuant à nouveau du chef réformé,

Fixe la créance de M. A Y au passif de la liquidation judiciaire de la société E F France à la somme de 6. 782,98 euros,

Condamne in solidum, la SELARL EMJ prise en la personne de M^e C Z ès qualités de liquidateur judiciaire de la société E F France et la société TMC – Le Cap, M^e I J et la SELAFA MJA prise en la personne de M^e M N-O, ces dernières ès qualités, respectivement, d’administrateur et de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société TMC-Le Cap, aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à verser à M. A Y une indemnité complémentaire de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE