Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/13740

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2011 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/01274

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic le Cabinet DESLANDES SAS, SIRET 353 337 157 00138, ayant son siège social

XXX

XXX

Représenté par M^e Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042

Assisté de M^e Aurélie AUBOIN, de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P154

INTIMÉE

Madame G-H Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Denis B de la SELARL B BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : L013

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

lors du prononcé MME Viviane REA

ARRÊT : – CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente et par Madame Viviane REA, Greffière présente lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M^me Y est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis XXX de l’état descriptif de division correspondant à un appartement situé au 3^e étage.

Par exploit en date du 14 janvier 2010, M^me Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires pour demander qu’il lui soit fait injonction, sous astreinte, de rétablir les comptes de chauffage de l’immeuble à compter du 1^er janvier 2000 conformément aux stipulations du règlement de copropriété et de rectifier en débit et en crédit, selon ce qui ressortirait de ce rétablissement, les comptes individuels des copropriétaires.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a demandé que soient réputées non écrites la clause du règlement de copropriété afférente aux frais de chauffage ainsi que la grille de répartition des charges de chauffage adoptée par la 2^e résolution de l’assemblée générale du 7 juin 2004, et qu’un expert soit désigné afin de proposer une nouvelle répartition des charges de chauffage conforme à la loi.

Par jugement contradictoire, rendu le 16 juin 2011, dont le syndicat des copropriétaires a appelé par déclaration du 20 juillet 2011, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 2^e section :

Déclare M^me A irrecevable en sa demande principale, visant à ordonner au syndicat des copropriétaires de rétablir les comptes de chauffage à compter du 1^er janvier 2000, conformément aux stipulations du règlement de copropriété et de rectifier, en débit et en crédit selon ce qui ressortirait de ce rétablissement du compte des charges d chauffage, les comptes individuels des copropriétaires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, visant à voir déclarer nulles les deux répartitions des charges de chauffage, celle ressortant du règlement de copropriété, et celle ressortant de la 2^e résolution de l’assemblée générale du 7 juin 2004,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Ordonne un partage des dépens par moitié.

M^me Y, intimée, a constitué avocat.

Par arrêt en date du 27 février 2013, la Cour de céans :

Déclare le syndicat recevable dans sa demande tendant à voir réputer non écrites la clause du règlement de copropriété afférente aux charges de chauffage et la grille de répartition des charges de chauffage adoptée par l’assemblée générale du 7 juin 2004,

Avant dire droit, ordonne une expertise et commet en qualité d''expert M. C Z avec mission notamment de dire si la répartition des charges de chauffage, telle qu’elle est actuellement pratiquée, est conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et éventuellement proposer une nouvelle grille de répartition des charges de chauffage.

L’expert a déposé son rapport le 13 mai 2014.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

Du syndicat des copropriétaires, le 13 mai 2015,

De M^me Y, le 8 avril 2015.

L’ordonnance de clôture, initialement rendue le 8 avril 2015, a été révoquée par ordonnance du 22 mai 2015.

La clôture a été prononcée le 26 juin 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

Le syndicat demande, par infirmation partielle, de réputer non écrits d’une part le 4^e paragraphe de l’article 4 du règlement de copropriété et d’autre part la grille de répartition des charges chauffage adoptée par la 2^e résolution de l’assemblée générale du 7 juin 2004, d’ordonner la nouvelle répartition des charges de chauffage conformément à la grille proposée par l’expert Z en page 12 de son rapport, d’ordonner la publication du présent arrêt à la Conservation des hypothèques et de condamner M^me Y à payer au syndicat la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

M^me Y demande de déclarer le syndicat en toutes hypothèses mal fondé en son appel, subsidiairement de juger qu’une éventuelle nouvelle répartition des charges de chauffage ne prendra effet que du jour de sa publication au fichier immobilier ; elle demande, par infirmation, de faire injonction sous astreinte au syndicat de rétablir depuis le 01/01/2000 le compte d’appel de charges de chauffage conformément aux dispositions du 4^e paragraphe de l’article 4 du règlement de copropriété et de condamner le syndicat à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Sur les charges de chauffage et l’illicéité de leur répartition

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Il appert de l’examen des pièces produites que l’immeuble bénéficie d’un chauffage collectif qui dessert à la fois les parties communes (loge de la gardienne, hall) d’une part et les appartements d’autre part ; que les chambres de service ne bénéficient pas du chauffage collectif et ne peuvent techniquement y être raccordées ;

Le règlement de copropriété, établi en date du 15 juin 1953, stipule dans son article 4 que « les frais d’entretien et réparations des appareils de chauffage et des locaux affectés à ce service, la consommation de combustible » sont des charges communes générales devant être réparties entre tous les copropriétaires « dans les proportions de leurs droits de copropriété » ;

Lors de l’assemblée générale du 7 juin 2004, les copropriétaires ont adopté une 2^e résolution rédigée ainsi que suit : « A l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, l’assemblée générale valide la grille de répartition des charges spéciales (charges ascenseur, charges chauffage, etc') telle qu’existant à ce jour d’après la grille utilisée pour la répartition des charges spéciales relatives à l’année 2003'L’assemblée générale indique : que les charges ascenseur sont réparties en fonction de l’étage, que les charges chauffage sont réparties en fonction de la surface de chauffe, que si un copropriétaire désire retirer ou ajouter un radiateur, il devra en faire part au syndic afin que la nouvelle surface de chauffe soit calculée par la société d’entretien et ce aux frais dudit copropriétaire » ;

Lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 3 rédigée ainsi que suit : « Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de missionner la société X, chauffagiste, en vue d’étudier techniquement et financièrement la grille de charges de chauffage suivant la clé de surface de chauffe. La grille de chauffage sera validée lors de la prochaine assemblée générale ordinaire » et une résolution n° 3 bis ainsi rédigée : « A la suite de l’intervention de maître B représentant M^me Y, l’assemblée générale décide qu’en attendant la prochaine assemblée générale ordinaire, la répartition des charges de chauffage sera effectuée en fonction des tantièmes généraux » ;

La résolution n° 3 bis précitée, contestée par un autre copropriétaire au motif qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale, a été annulée par jugement du 26 mai 2011 ;

Le syndicat des copropriétaires, au soutien de son appel tendant à voir réputer non écrite la répartition des charges résultant tant de la clause du règlement de copropriété que de la répartition issue de l’assemblée générale du 7 juin 2004, fait valoir notamment que le règlement de copropriété ne respecterait pas le critère de l’utilité pour les chambres de service, dépourvues du bénéfice du chauffage collectif, et que la répartition en fonction de la surface de chauffe, retenue par l’assemblée du 7 juin 2004, exclurait les propriétaires non raccordés au chauffage collectif de toute participation aux charges de chauffage des parties communes, à savoir le hall de l’immeuble et la loge de la gardienne ; qu’il conviendrait que le règlement de copropriété distingue entre les charges de chauffage des parties privatives et celles des parties communes ;

M^me Y, pour sa part, conteste l’absence d’utilité du chauffage pour les chambres de service et fait valoir que le réseau de chauffage desservant, outre les logements des étages et du rez-de-chaussée, la loge du gardien et l’escalier, il ne serait ni absurde ni contradictoire que les chambres de service, bien que démunies de radiateurs collectifs, participent cependant aux charges de chauffage ;

Dans son rapport, l’expert Z, après avoir visité les lieux et examiné les pièces communiquées par les parties, notamment le règlement de copropriété, la surface de chauffe effectuée le 14 avril 2010 par l’entreprise X et le nouveau tableau de répartition proposé en décembre 2010 par le Cabinet E F, a constaté que les chambres de service n’ont jamais bénéficié du chauffage collectif et ne peuvent techniquement y être raccordées ; il indique que la répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété de 1953 sur la base des tantièmes de copropriété n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne répondant pas au critère de l’utilité, les chambres de service n’étant ni raccordées ni raccordables au système de chauffage ; il indique que la répartition basée sur la surface de chauffe appliquée jusqu’à présent n’est conforme ni au règlement de copropriété de 1953 ni aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965, le chauffage des parties communes (loge et hall au RDC) n’étant supporté que par les treize lots équipés d’un chauffage alors que ce chauffage commun doit être réparti entre tous les lots de la copropriété ;

Il appert des constatations de l’expert Z que, compte tenu de la configuration des lieux, la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété n’est pas conforme au critère de l’utilité posé par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il appert également des constatations de l’expert Z, que la grille de répartition des charges de chauffage retenue par la 2^e résolution de l’assemblée générale du 7 juin 2004, sur la base de la seule surface de chauffe des appartements bénéficiant du chauffage collectif, n’est pas non plus conforme aux critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la dépense de chauffage des parties communes (loge, hall d’entrée et escalier) devant être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur tantièmes de propriété ;

M^me Y ne peut pas valablement soutenir que le syndicat devrait être débouté de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 7 juin 2004 au motif que cette résolution n’aurait pas été publiée aux hypothèques et qu’il ne serait pas concevable que la grille ainsi retenue soit opposable aux seuls copropriétaires de l’époque et non à ceux arrivés depuis, laissant en service deux grilles différentes et inconciliables, alors que la modification au règlement de copropriété, adoptée par l’assemblée générale, même non publiée, s’impose aux copropriétaires, la publication n’étant nécessaire que pour rendre ladite modification opposable aux ayants cause à titre particulier de ces derniers à moins que leur acte d’acquisition ne constate expressément qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations qui en résultent, conformément aux dispositions de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

En conséquence, par infirmation, il y aura lieu de réputer non écrites la clause du règlement de copropriété (4^e paragraphe de l’article 4) et la répartition retenue par la résolution n°2 de l’assemblée générale du 7 juin 2004, dans les termes précisés au dispositif du présent arrêt ;

Sur la nouvelle répartition des charges de chauffage

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;

Dans son rapport, l’expert Z propose de retenir la grille calculée par le Cabinet E F qui a établi un nouveau tableau de répartition des charges de chauffage en retenant la méthodologie suivante : « les quotes-parts de charges de chauffage ont été calculées au prorata des surfaces de chauffe propre à chaque lot. La répartition a été faite sur la base d’une règle de trois mettant en rapport les surfaces de chauffe de chaque appartement à la surface de chauffe globale de l’appartement. Les surfaces de chauffe utilisées sont celles qui ont été transmises par le syndic de l’immeuble le 2 novembre 2010, soit le tableau de relevé de surfaces du chauffagiste L. X & FILS daté du 27 octobre 2010'ainsi la surface de chauffe des parties communes représente 12,21 % de la surface de chauffe totale de l’immeuble (parties communes et parties privatives). La colonne A du précédent tableau indique la quote-part des charges de chauffage sur les parties privatives. La base de répartition est de 8.779 °. La colonne B du précédent tableau indique la quote-part des charges de chauffage des parties communes réparties entre tous les lots de copropriété au prorata des tantièmes généraux. La base de répartition est de 1.221 °. La colonne A+B du précédent tableau indique la quote-part des charges de chauffage des parties privatives et des parties communes sur une base 10.000 » ;

L’expert Z estime que ce tableau basé sur le calcul des surfaces de chauffe établi par l’entreprise X (et non contesté par les parties) et qui tient compte des trois modificatifs nécessités par la configuration des lieux, répond aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dans ces conditions, il y aura lieu de retenir, non la grille en page 12 du rapport de l’expert comme demandé par le syndicat, mais la grille de répartition proposée par le Cabinet E F en décembre 2010 (pages 3/6 à 5/6) qui est plus explicite ;

En conséquence, il sera ordonné que la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage soit celle établie par le Cabinet E F dans son rapport du 23 décembre 2010 (pages 3/6 à 5/6) ;

Il sera dit que le syndicat devra faire publier auprès du service des hypothèques, à ses frais, la nouvelle grille précitée qui modifie le règlement de copropriété, ainsi que la méthodologie utilisée (page 6/6 du rapport E F du 23 décembre 2010), après établissement d’un modificatif du règlement de copropriété conforme par acte notarié ;

Sur les demandes de M^me Y

Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, la nouvelle répartition des charges ordonnée ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ;

En l’espèce, dans son rapport, l’expert Z a constaté que la répartition des charges de chauffage a été appliquée d’abord conformément au règlement de copropriété puis conformément à la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 7 juin 2004, ces deux méthodes étant contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; il a proposé une nouvelle grille de répartition ;

M^me Y ne peut pas valablement demander qu’il soit fait injonction au syndicat de rétablir le compte d’appel des charges de chauffage depuis le 1^er janvier 2000 conformément à la clause du 4^e paragraphe de l’article 4 du règlement de copropriété alors que depuis l’année 2000 le syndicat a réparti les charges de chauffage conformément au règlement de copropriété puis conformément à la résolution de l’assemblée générale de 2004 et que la nouvelle répartition ordonnée par la Cour ne vaut que pour l’avenir, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de rétablir le compte des charges de chauffage pour le passé ; cette demande sera donc rejetée ;

Sur les autres demandes

Il n’y a lieu à frais irrépétibles ;

Le syndicat supportera les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition au greffe CONTRADICTOIREMENT

INFIRME le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Vu l’arrêt de la Cour de céans en date du 27 février 2013,

Répute non écrit le 4^e paragraphe de l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble sis XXX faisant figurer au nombre des charges communes réparties dans la proportion des droits de copropriété « les frais d’entretien et réparations des appareils de chauffage et des locaux affectés à ce service, la consommation des combustibles » ;

Répute non écrite la répartition des charges de chauffage en fonction de la surface de chauffe retenue par la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2004 ;

ORDONNE que la nouvelle répartition des charges de chauffage soit faite pour l’avenir conformément à la grille établie par le Cabinet E F dans son rapport du 23 décembre 2010 (pages 3/6 à 5/6) ;

DIT que le syndicat des copropriétaires du XXX devra faire publier auprès du service des hypothèques, à ses frais, la grille de répartition des charges de chauffage précitée qui modifie le règlement de copropriété, ainsi que la méthodologie utilisée (page 6/6 du rapport E F du 23 décembre 2010), après établissement d’un modificatif du règlement de copropriété conforme par acte notarié;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE