Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14846 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGPK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2023 -Tribunal de proximité d'[Localité 5] sous Bois – RG n° 11-21-1885

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic, la société CITY SAUSSET, Cabinet EVAM-GID, SASU immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 390 720 498

C/O Cabinet EVAM GID (Société CITY SAUSSET)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0167

INTIMES

Monsieur [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANT

Madame [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte d’huissier du 6 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] a fait assigner Mme [N] et M. [N] devant le Tribunal de proximité d'[Localité 5]-sous-Bois afin de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  2 027,51 euros au titre des charges de copropriété impayées, les charges et travaux échus, deuxième trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal,

—  1 343,14 euros de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 4986, 68 euros.

Par jugement du 15 février 2023, le juge du tribunal de proximité d'[Localité 5]-sous-Bois a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] en retenant que sa créance n’était pas certaine,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] tendant au paiement des frais conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8],

— ordonné l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 28 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] , appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, 220, 1231-6, 1240 du code civil, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement rendu le 15 février 2023 en toutes ses dispositions,

en conséquence et y faisant droit,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [N] et Mme [N] à lui payer :

la somme, en principal, de 2 153,12 euros – 4ème trimestre 2022 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

la somme de 2 653,56 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée,

y ajoutant,

la somme, de 1 502,45 euros pour les charges, régularisations et travaux échus sur la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a justifié de sa créance en produisant les pièces nécesssaires et rappelle qu’il lui est permis d’actualiser sa créance y compris en cause d’appel.

Il considère avoir également justifié des frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 etque l’absence de versement de charges depuis 2021 par les copropriétaires justifie leur condamnation à des dommages-intérêts.

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] , délivrée à M. [N] et à Mme [N], le 2 novembre 2023, remise à tiers présent à domicile ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] , délivrées à M. [N] et à Mme [N], le 27 novembre 2023, remise à étude ;

SUR CE,

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les charges dues au 4ème trimestre 2022 inclus :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M et Mme [N],

— les sommations de payer du 16 septembre 2020, 18 avril 2018,

— les lettres de mise en demeure des 6 mai 2020, 20 février 2020, 19 février 2019, 24 janvier 2019, 2 mai 2018, 31 janvier 2018, 29 novembre 2017, 14 décembre 2016 et 22 novembre 2016,

— le contrat de syndic,

— un relevé de compte arrêté à la date du 7 avril 2021

— un relevé de compte de charges arrêté au 3 octobre 2022

— un relevé de compte de charges arrêté au 8 novembre 2023,

— des appels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblée générale du 29 janvier 2021, 25 avril 2019, 4 juin 2018, 15 septembre 2022, 19 octobre 2023

— une lettre de mise en demeure du 4 mars 2022.

Il résulte des pièces de la procédure que le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [N] pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 2027, 51 euros 2ème trimestre 2021 inclus pour les charges et travaux échus et non réglés, cette créance ayant été actualisée à la somme de 2 153,12 euros au 4ème trimestre 2022 inclus.

En cause d’appel, le syndicat actualise une nouvelle fois sa créance évaluée à la somme de 1502,45 euros pour les charges, régularisations et travaux échus sur la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023.

Il résulte du relevé de compte arrêté au 1er trimestre 2021 (pièce 3) que la dette des époux [N] s’élevait à la somme de 2027, 51 euros.

Le relevé arrêté au 3 octobre 2022 (pièce 9) montre que les époux ont procédé à divers versements entre le 20 mai 2021 et le 5 octobre 2021 pour un montant global de 2680 euros (1200 + ( 370x4)). Au cours de la même période étaient appelés les charges et fonds travaux correspondant aux 3ème et 4ème trimestre 2021 (286,43+14,63= 301, 06x2=602,12 euros appelés).

L’affectation des fonds versés à hauteur de 2680 euros par les époux [N] montre que ceux-ci ont apuré la dette qu’ils avaient envers le syndicat des copropriétaires au 2ème trimestre 2021 inclus et qu’ils se sont acquittés du montant de leurs charges et des appels de fonds ALUR pour les 3ème et 4ème trimestre 2021 inclus :

2680 euros- (2027,51 +602,12) = 50,37 demeurant à leur crédit.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la créance du syndicat des copropriétaires au 2ème trimestre 2021 inclus n’était pas certaine pour avoir été réglée par M. et Mme [N].

S’agissant de l’année 2022, le relevé de compte des copropriétaires montre qu’ils n’ont procédé à aucun versement.

Après examen de la pièce 9, il apparait que leur dette (appels de charges et fonds de travaux loi Alur, régularisations de charges 2019, 2020, 2021) s’élève à la somme de 2051,32 euros, la cour ne prenant pas en considération dans cette somme la fourniture d’un émetteur pour la somme de 51, 60 euros non réglée par les époux [N].

Le syndic justifie par la production des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 janvier 2020, 15 septembre 2022 et 19 octobre 2023 que sa créance est bien certaine, liquide et exigible.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le carré d'[Localité 5] sis [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement des charges de copropriété.

M et Mme [N] seront condamnés à verser à ce syndicat la somme de 2051,32 euros au titre des charges impayés et fonds travaux Alur pour les 1er, 2è, 3è et 4è trimestre 2022 inclus.

La cour constate que la demande de condamnation des époux [N] au titre des charges impayées pour l’année 2023 ne figure pas dans le dispositif des dernières écritures du syndicat de sorte que la cour n’est saisie d’aucune prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile sur cette question.

Sur les frais nécessaires exposés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi d’une somme de 2 653, 56 euros sans toutefois indiquer le détail de celle-ci. Il ne peut donc être exclu qu’elle contienne des postes de dépense du syndic couverts par les dépens et les frais irrépétibles, dont ceux exposés au titre de la prise de conclusions ou de leur signification.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais d’honoraires du syndic pour la constitution du dossier avocat et huissier pour les montants respectifs de 240 et 100 euros (pièces 7). Ne seront pas pris en considération les frais de rejet d’impayés.

Seront en revanche inclus et justifiés les frais de rédaction d’un protocole transactionnel (96 euros + 149,50= 245,50), les frais de mise en demeures et lettre comminatoires (36x 5+ 96x5= 660), commandement de payer ( 148,57+135,49+100,57=384,63).

M et Mme [N] seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat la somme globale de 1290, 13 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi que le souligne le syndicat dans ses écritures, les époux [N] n’ont versé aucune somme depuis le 6 octobre 2021. Les versements antérieurs à cette date s’inscrivent pour les derniers d’entre eux dans l’apurement de leur dette de charges dans le cadre de l’instance judiciaire initiée par le syndicat.

Ces manquements répétés qui ne trouvent pas d’explications dans les revenus du couple qui ont été précisés devant le tribunal (2600 euros mensuels) causent nécessairement à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera réparé par l’octroi au syndicat d’une somme de 500 euros à laquelle les époux [N] seront solidairement tenus.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M et Mme [N], parties perdantes, doivent être solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne solidairement M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le carré d'[Localité 5]' sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2051,32 euros au titre des charges impayées du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2022 inclus ;

— Condamne solidairement M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le carré d'[Localité 5]' sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1290, 13 euros au titre des frais exposés par celui-ci au titre de l’article 10-1 de la loi du 25 juillet 1965 ;

— Condamne solidairement M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le carré d'[Localité 5]' sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M et Mme [N], solidairement aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le carré d'[Localité 5]' sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE