XXX

COUR D’APPEL de Z

Chambre commerciale

Arrêt du Mardi 22 Mars 2011

RG : 10/00960

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Z en date du 01 Avril 2010, RG 09/406

Appelante

XXX

représentée par Monsieur le Directeur départemental de la SAVOIE,

5 Q Jean Girard-Madoux – XXX – XXX

représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour

Intimés

M^me E Y

née le XXX à Z (Savoie),

XXX

M. C X

né le XXX à XXX,

demeurant 18 Q Berthe de Boissieux – 38000 GRENOBLE

représentés par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistés de M^e Bernard PLAHUTA, avocat au barreau de BONNEVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 février 2011 par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a entendu les plaidoiries en présence de Madame BRUGADE, Conseiller, avec l’assistance de Madame VIDAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a rendu compte des plaidoiries,

— Madame BRUGADE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— Monsieur GROZINGER, Conseiller.

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FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Madame I X K L est décédée à Z le XXX en laissant trois légataires pour lui succéder: Madame E X épouse Y, Monsieur C X et Monsieur S T.

Parmi les biens dépendant de sa succession figurent les 3/8^emes des biens immobiliers situés Q R à Z consistant dans les lots n°1 à 21 d’un ensemble immobilier en copropriété.

Maître B, Notaire agissant pour les héritiers, a adressé le 30 mars 2005 une déclaration de succession à l’administration fiscale en fixant à la somme de 375 000 € la valeur de ces biens en se fondant sur l’avis de l’expert immobilier Monsieur A commis par les consorts X qui a estimé le tènement immobilier 1 000 000 € soit pour 3/8^e = 375 000 €.

Suite à un contrôle de l’administration fiscale, Madame E X et Monsieur C X ont déposé le 12 juin 2007 après avis de Monsieur A une réclamation accompagnée d’une déclaration rectificative établie par Maître B en indiquant que leur déclaration initiale avait omis de prendre en compte la réduction applicable en matière de détermination de parts indivises soit une dépréciation de 20 %, que la valeur des biens n’était pas de 375 000 € comme déclaré par erreur mais de 300 000 €.

Cette déclaration rectificative a fait l’objet de deux décisions successives de rejet de l’administration les 19 juillet 2007 et 15 décembre 2008 qui a considéré que les consorts X n’apportaient pas la preuve du caractère exagéré de l’évaluation indiquée dans leur déclaration initiale, ces derniers ont exercé un recours devant le Tribunal de Grande Instance de Z par assignation du 09 février 2009 sollicitant au principal l’annulation de la décision de rejet et un dégrèvement de 39 600 € et à titre subsidiaire une expertise.

Par jugement du 01er avril 2010, estimant l’administration n’avait contesté lors du contrôle ni la valeur globale des biens initialement déclarée ni la méthode d’évaluation de l’expert commis par les consorts X, que celui-ci avait à juste titre choisi la méthode d’évaluation par le revenu s’agissant d’un immeuble de rapport, qu’est produite une estimation d’une agence immobilière très inférieure à la valeur déclarée, que la preuve est libre pour le déclarant, qu’il convient de tenir compte de la nature indivise des biens ce qui n’avait pas été fait lors de la déclaration initiale, que la somme déclarée initialement doit être rectifiée à la baisse en appliquant un abattement de 20 %, le Tribunal de Grande Instance de Z a:

— annulé la décision de rejet du 18 septembre 2007,

— constaté que les lots n° 1 à 21 de l’ensemble immobilier en copropriété sis à Z au 15, 29 et 31 de la Q R sont en indivision,

— dit que les 3/8^emes des-dits biens compris dans la succession en cause doivent faire l’objet d’une dépréciation de l’ordre de 20 %, eu égard à leur état d’indivision,

— ordonné au profit de Madame E X et au profit de Monsieur C X le dégrèvement des droits d’enregistrement formant surtaxe pour le montant de 39 600 €,

— condamné la Direction Générale des Finances Publiques à payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dans la limite des dispositions des articles L 207 et R 207-1 du livre des procédures fiscales.

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XXX a formé appel de ce jugement et, ses moyens et prétentions étant développés dans ses dernières conclusions déposées le 07 février 2011, soutient que les consorts X n’apportent pas la preuve qui leur incombe du caractère exagéré de l’évaluation de la valeur vénale du bien telle qu’elle résulte de leur première déclaration, qu’ils doivent produire des éléments de comparaison en s’appuyant sur des mutations de biens intrinsèquement similaires en tenant compte de l’état du bien au jour du fait générateur de l’impôt et de la nature indivise des biens ce qu’ils s’abstiennent de faire, que la méthode d’évaluation par le revenu utilisée par Monsieur A n’est admise qu’à titre exceptionnel lorsqu’il n’existe aucune mutation intrinsèquement similaire ce qui n’est pas le cas en l’espèce, que la méthode de la prise en compte de la nature indivise des biens par abattement forfaitaire doit être rejetée, que pour le cas où une expertise serait ordonnée elle devrait respecter ces règles d’évaluation, que telle est la pratique constante en matière d’expertise judiciaire ( la référence est faite à une étude du marché immobilier local ), qu’en appliquant ces principes l’administration démontre en s’appuyant sur l’étude du marché immobilier qu’elle communique aux débats que la demande de restitution ne peut qu’être rejetée.

L’appelant demande à la Cour au dispositif de ses écritures de:

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter les intimés de leurs fins et prétentions et les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

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Madame E X et Monsieur C X, leurs moyens et prétentions étant développés dans leurs conclusions déposées le 17 novembre 2010, font valoir que les modes de preuve compatibles avec la procédure écrite sont valables, que tel est le cas de l’avis donné par Monsieur A, expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de Z puis de sa lettre adressée à l’inspectrice des impôts, que l’obligation de produire des éléments de comparaison s’applique à la charge de l’administration dans les contentieux consécutifs à des redressements de valeur vénale, que l’administration n’a pas remis en cause la méthode d’évaluation par capitalisation suivie par Monsieur A lors du dépôt de la déclaration de succession ni lors du contrôle, que l’état d’indivision est un facteur de diminution de la valeur reconnu par la Cour de Cassation, que les 'contre-éléments de preuve’ versés aux débats par les services fiscaux accréditent la justesse de l’évaluation faite par Monsieur A, que de leur coté ils ne disposent pas du moyen de produire des références de ventes d’immeubles similaires en situation d’indivision.

Ils demandent à la Cour au dispositif de leurs conclusions de:

— confirmer en tous points le jugement entrepris,

— subsidiairement ordonner la mesure d’expertise prévue par les dispositions des articles R* 202-3 et R* 202-4 du livre des procédures fiscales et qui est de droit puisqu’ils l’avaient sollicité en première instance,

— condamner Monsieur le Directeur des Services Fiscaux de la Savoie à leur verser une indemnité de 4 000 € pour frais irrépétibles et de les condamner aux dépens.

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L’ordonnance de clôture de la procédure est en date du 14 février 2011.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu que les droits de mutation par décès sont assis sur une déclaration estimative des héritiers; qu’il ressort des dispositions de l’article R 194-1 du L.P.F. que, dès lors que l’imposition a été établie conformément aux énonciations de sa déclaration, le contribuable qui invoque une erreur d’évaluation d’un bien et demande la restitution de l’impôt supporte la charge de la preuve;

Attendu qu’il appartient par conséquent aux consorts X d’apporter la preuve du caractère exagéré de l’évaluation portée dans leur déclaration de succession initiale qui a fixé à la somme de 375 000 € les 3/8 ième en pleine propriété des biens et droits immobiliers situés Q R à Z et dépendant de la succession de feue Madame X, qu’ils sont libres dans cette preuve dans la mesure où elle est compatible avec la procédure écrite, qu’ils se fondent en l’espèce sur la valeur de l’immeuble ( 1 000 000 € x 3/8^e = 375 000 € ) en appliquant un abattement de la valeur vénale du bien litigieux eu égard à l’indivision ( 20 % d’abattement );

Attendu que la somme déclarée doit correspondre à la valeur vénale des biens, que celle-ci est définie comme le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer le bien évalué à d’autres similaires, qu’en l’espèce cette valeur vénale doit être évaluée au jour du décès;

Attendu qu’il s’agit d’une question de pur fait qui n’obéit à aucune règle impérative, qu’il existe plusieurs méthodes retenues par la jurisprudence et par la pratique, que la principale méthode est celle de l’évaluation par comparaison avec des mutations antérieures de biens intrinsèquement similaires, que les autres méthodes sont utilisées lorsque les résultats obtenus par celle-ci ont besoin d’être confortés, en raison notamment de la faiblesse de l’activité du marché local voire de l’inexistence de ce marché local ce qui conduit alors à exclure la méthode par comparaison et à lui en substituer une autre, que tel peut être le cas pour l’évaluation des droits immobiliers indivis du fait de leur singularité;

Attendu que peuvent être utilisées les méthodes d’estimation par le prix moyen au mètre carré, par le réajustement d’une valeur antérieure, par le revenu capitalisé pour les immeubles de rapport, que tous les résultats obtenus par ces différentes méthodes doivent être corrigés pour tenir compte de circonstances particulières (la situation de l’immeuble, la conjoncture immobilière, les servitudes diverses) dont celle de l’indivision;

Qu’en effet la valeur des droits indivis sur un immeuble ne correspond pas à la fraction de la valeur en toute propriété que ces droits représentent, que l’indivision est de nature à entraîner une minoration importante du prix, que pour tenir compte de la perte de la valeur vénale du bien du fait de l’existence d’une indivision un abattement forfaitaire peut ainsi être appliqué;

Attendu qu’il résulte de l’examen des pièces produites aux débats par les parties que:

— l’immeuble en pleine propriété a été évalué par Monsieur A 1 000 000 €,

— cet expert a utilisé la méthode d’évaluation par capitalisation des loyers,

— les 3/8 ièmes ont mathématiquement été fixés à 375 000 €,

— aucun abattement pour indivision n’a été déduit;

— la somme de 375 000 € a ainsi été portée sur la première déclaration de succession,

— l’administration fiscale a procédé à un contrôle en décembre 2006,

— elle n’a pas contesté cette évaluation, il n’y a eu aucun redressement,

— les droits réclamés par l’administration ont été calculés et payés par les consorts X sur cette valeur;

Attendu que les contribuables ne contestent pas la valeur vénale de l’immeuble qu’ils ont eux-même fixée à 1 000 000 € mais uniquement l’absence d’abattement de 20 % pour tenir compte de l’état d’indivision;

Attendu qu’ en se référant à la valeur vénale initiale d’un montant de 375 000 €, correspondant aux 3/8^emes de la valeur vénale de l’immeuble, soit 1 000 000 €, l’administration fiscale admet nécessairement cette dernière valeur;

Attendu qu’il est acquis aux débats que les consorts X ont omis de prendre en compte le caractère indivis des biens dans l’estimation de la valeur vénale alors que l’existence de l’ indivision entraîne une perte de la valeur vénale des biens litigieux; que dès lors ne pèse sur eux que la preuve du bien fondé de l’abattement retenu à ce titre;

Attendu que l’administration conteste par principe que cette perte de valeur puisse justifier un abattement de la valeur vénale alors que cet abattement est admis et pratiqué par les deux ordres de juridiction (jurisprudence administrative et judiciaire);

Attendu que les termes de comparaison que l’administration fiscale communique aux débats sous forme de tableau annexe en page 10 de ses écritures déposées le 07 février 2011 sont dépourvus de toute valeur probante puisque ne sont pas produites les pièces justificatives afférentes aux mutations qui y sont référencées;

Attendu qu’eu égard aux éléments communiqués aux débats par les consorts X et rappelés par le premier juge la dépréciation retenue est parfaitement justifiée, qu’il y a par conséquent lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 01er avril 2010;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts X les frais non compris dans les dépens;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 01er avril 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Z,

Condamne la Direction Générale des Finances Publiques, poursuites et diligences du Directeur des Services Fiscaux de la Savoie à verser à Madame E X-Y et à Monsieur C X la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Direction Générale des Finances Publiques, poursuites et diligences du Directeur des Services Fiscaux de la Savoie aux dépens d’appel avec distraction au profit de la S.C.P FORQUIN-REMONDIN, Avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 22 mars 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président et Madame VIDAL, Greffier.