ARRÊT N°

R.G : 13/00202

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

10 décembre 2012

RG:11/04381

SARL LNO F

C/

SCI A B

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 15 MAI 2014

APPELANTE :

SARL LNO F

Ayant son siège social 10 Avenue de Reinbach 30400 F LES AVIGNON,

Poursuites et diligences de son représentant légal Madame X, désignée en qualité de mandataire ad hoc selon ordonnance du 18 mars 2013 du Président du Tribunal de commerce de NIMES

XXX

30400 F LES AVIGNON

Représentée par la SCP ODYSSEE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SCI A B

XXX

30400 F LES AVIGNON

Représentée par M^e Roland MARMILLOT de la SELARL SELARL MARMILLOT-HANOCQ-ANAV, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e I J K de la SCP NOUGIER & J-K, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Mars 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Mars 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 15 Mai 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

Vu le jugement rendu le 10/12/2012 par le tribunal de grande instance de Nîmes dans l’affaire opposant la S.A.R.L E F à la S.C.I. A B,

Vu l’appel en date du 14/01/2013 par la S.A.R.L E F,

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 11/04/2013 par la S.A.R.L E F, et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 7/06/2013 par la S.C.I. A B, et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 13/03/2014,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Il convient de se reporter au jugement entrepris et aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits de la cause et le développement de leurs argumentations de fait et de droit et il convient ici de rappeler pour la compréhension autonome du présent arrêt pour l’essentiel :

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2009, la SCI Dl B s’est engagée à donner à bail commercial un local sis à F LES AVIGNON aux consorts C X et Y Z, devenus ultérieurement par substitution la SARL LNO F.

La promesse contenait notamment trois conditions suspensives à réaliser avant le 31 octobre 2009 les parties considérant indifférente aux débats une quatrième condition.

1 – L’obtention par les consorts X-Z (LNO F) d’un prêt d’au moins 100.000,00 euros.

2 – L’obtention par les mêmes d’un crédit-bail destiné à financer le matériel professionnel.

3 – La justification par le bailleur de l’obtention d’un certificat de mise en conformité du local avec le permis de construire obtenu par la SCI DU B.

Un avenant signé le 28 octobre 2009 laissait un délai supplémentaire pour la mise en conformité et repoussait la signature du bail définitif à deux jours après obtention de l’attestation de conformité visée à la condition n° 3.

Le 16 mars 2010 la commune de F LES AVIGNON accordait à la SCI un permis de construire modificatif ; un tiers à la promesse de bail, la SCI DAVID, avait formé devant le Tribunal Administratif de NÎMES un recours contentieux contre le permis modificatif.

Les parties s’opposent sur les conséquences d’une telle situation.

Le 18 juillet 2011, la SARL LNO F a assigné la SCI A B devant le Tribunal de Grande Instance de NÎMES afin de faire juger abusive la rupture de la promesse de bail commercial et solliciter le paiement de 60.000, 00 euros en réparation du préjudice subi , outre 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile , sollicitant enfin

l’exécution provisoire du jugement .

La SCI Dl B concluait en réponse que la rupture de la promesse de bail était exclusivement imputable à la SARL LNO F et sollicitait reconventionnellement la somme de 35.880,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers et 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Tribunal de grande instance par jugement en date du 10/12/2012, a jugé:

DÉBOUTE la SARL LNO F de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la SCI Dl B.

DÉBOUTE la SCI Dl B de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

DIT n’y avoir lieu à allocation de dommages et intérêts complémentaires au profit de l’une ou l’autre partie ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une ou l’autre partie ;

CONDAMNE la SARL LNO F aux entiers dépens, dont distraction au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE toute prétention contraire ou plus ample.

La S.A.R.L E F – appelante – fait valoir essentiellement que la S.A.R.L E F tente de faire abstraction de la non réalisation de la 3 ème condition et de l’impossibilité de réaliser la vente ; elle reproche à la S.C.I. A B de n’avoir pas attendu la fin du recours administratif , d’avoir fautivement rompu les relations contractuelles pour traiter avec un tiers un bail commercial du local qu’elle espérait légitimement devoir lui revenir .

Elle demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures:

(…)

Vu les dispositions de l’article 1176 du Code Civil, relativement aux conditions suspensives sans stipulation de temps fixe et 1719 et suivants relatifs aux obligations du bailleur, et 1134 du même code pour ce qui est de l’application de la promesse,

Vu l’article 1382 du code civil relativement à la rupture abusive, en matière de pourparlers,

Statuant sur l’appel formé par la concluante à l’encontre du Jugement rendu le 10 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de Nîmes,

Le déclarer recevable et bien fondé.Y faisant droit :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel. Statuant à nouveau :

Tenant à l’accomplissement des conditions suspensives n° 1 et 2 de la promesse de bail du 11 septembre 2009,

Tenant à l’absence de condition de temps fixe pour que soit accomplie la condition 3 telle que modifiée lors de l’avenant du 28 octobre 2009,

Tenant aux motifs fallacieux invoqués pour alléguer une résiliation, à savoir le fait qu’il n’aurait pas été justifié de la réalisation des conditions suspensives n° 1 et 2, alors qu’il avait été conventionnellement admis par les parties dans le cadre de l’avenant que ces conditions étaient réalisées.

Tenant au fait que la condition suspensive n°3 était stipulée, à la charge du bailleur, et au profit tant du preneur que du bailleur, qui devait assurer la délivrance du bien et garantir le preneur de toute éviction,

Déclarer la demande recevable et bien fondée.

Dire et juger que la rupture de la promesse de bail commercial est abusive.

Dire que la responsabilité de la SCI A B se trouve ainsi engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil

Condamner la SCI A B au paiement de la somme de 30.000 € en réparation du préjudice matériel subi par la SARL LNO F.

Outre 60.000 € pour préjudice moral, aggravé par la mauvaise foi adverse.

Le tout avec anatocisme à compter de l’assignation délivrée.

Débouter la SCI A B de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Condamner la SCI A B à payer à la SARL LNO F la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner la SCI A B aux entiers dépens, [ avec distraction ] .

* * *

La S.C.I. A B – intimée et appelante incidente – fait essentiellement valoir que la 3 ème condition a été remplie et que seule la S.A.R.L E F s’est opposée à la signature d’un bail commercial, malgré toute la patience dont elle a fait preuve ; que la S.A.R.L E F en parlant de garantie d’éviction se situe bien dans un contexte ultérieure à la réalisation d’un contrat ; que le recours contre le permis de construire n’empêchait en aucun cas le bail, d’autant qu’il était indifférent à l’objet du bail commercial ; qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations, d’autant que la réalisation des deux premières conditions à charge du locataire n’ont pas non plus été réalisées; qu’elle est la seule à avoir subi un préjudice par la perte de loyers attendus et qu’elle a été obligée de retarder la réalisation avec un tiers d’un bail commercial des locaux concernés.

Elle demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures:

(…) Vu les articles 1134, 1147 et 1315 du Code civil,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NIMES, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Dl B de ses demandes reconventionnelles,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

CONSTATER que la rupture de la promesse de bail et des négociations relatives à la conclusion d’un bail commercial est exclusivement imputable à la SARL LNO F,

En conséquence

DEBOUTER la SARL LNO F de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SARL LNO F à verser à la SCI Dl B la somme de 35.880€, au titre de la perte de loyers,

CONDAMNER la SARL LNO F à verser à la SCI Dl B la somme de 5 .000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SARL LNO F au paiement des entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître I J-K,

DIRE que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations par le jugement à intervenir, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant de sommes retenues par l’huissier par l’application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers), devront être supportées par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile .

La S.A.R.L E F , désormais dissoute , est désormais en la procédure représentée par un mandataire ad hoc désigné à cette fin par ordonnance sur requête du Président du 18/03/2013 : C X [ à titre personnel par ailleurs associée de la société et signataire de la promesse synallagmatique ] ;

SUR CE

Attendu qu’il ne ressort pas des pièces de la procédure d’irrecevabilité de l’appel que la Cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point ;

Sur les conditions suspensives initiales

Attendu que la convention initiale des parties énonçait :

XXX

La présente promesse synallagmatique est faite sous les conditions suspensives suivantes , la date limite initiale étant le 31 octobre 2009 :

1°) De l’obtention pour le trente et un Octobre deux mil neuf (31.10.2009) inclus au plus tard par le preneur d’un prêt d’un montant d’au moins cent mille (100 000) €uros sur sept (7) ans (…)

2°) De l’obtention pour le trente et un octobre deux mil neuf (31.10.2009) inclus au plus tard par le preneur d’un crédit bail pour un montant d’environ cent cinquante mille (150 000) €uros, relatif à du matériel professionnel nécessaire à l’activité du preneur, (…)

3°) de l’obtention pour le trente et un octobre deux mil neuf (31.10.2009) inclus au plus tard, du bailleur d’une attestation de mise en conformité du permis de construire déposé par la SCI A B;

Sur l’avenant à la convention initiale du 28/10/2009

Attendu que cet avenant, à proximité de la date d’échéance du 31/10/2009 précitée , énonce essentiellement :

'A ce jour, la condition suspensive numéro 3 relative à l’obtention, pour le 31.10.2009 inclus au plus tard, d’une attestation de mise en conformité du permis de construire déposé par la SCI A B ne pourra pas être réalisée dans le délai prévu aux termes dudit compromis.

Les conditions 1 et 2 ayant pu elles être réalisées.

Ceci étant exposé, il est convenu ce qui suit :

CONVENTION

Par les présentes, les soussignés conviennent expressément :

— de proroger, à la date d’obtention de l’attestation de mise en conformité du permis de construire déposé par la SCI A B, le délai de réalisation de cette condition suspensive n°3

— et de proroger, en conséquence, de deux (2) jours au plus tard après l’obtention de ladite attestation, la signature de l’acte définitif.

Toutes les autres charges et conditions stipulées et prévues aux termes de la promesse synallagmatique du bail commercial intervenue le 11.09.2009 demeurant inchangées.

Les parties entendent, en outre, que les présentes soient incorporées audit acte et ne fassent qu’un avec lui.'.

Attendu que la S.C.I. A B conteste vainement que les deux premières conditions n’auraient pas été remplies, contre l’accord rappelé ci dessus, et contre sa propre thèse de l’échec de la vente du seul fait du refus de signature par la S.A.R.L E F alors que pourtant selon elle les 3 conditions suspensives étaient remplies ;

Sur la survenance de la 3^e condition

Attendu que l’article 1176 du code civil , dont se prévaut en permanence la SARL LNO F , dispose:

'Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.';

Attendu que les parties sont concordantes pour dire que la 3^e condition était accomplie avec le permis de construire modificatif obtenu le 16 mars 2010 que la commune de F LES AVIGNON accordait à la S.C.I. ; que la discussion porte sur le fait de savoir si le recours d’un tiers – 2 mois plus tard- contre cette décision administrative modifie les termes de leur accord et remet en cause l’existence même de la réalisation de la 3 ème condition au 16/03/2010 ;

Attendu qu’en droit, une décision administrative de ce type est exécutoire immédiatement, même si un retrait peut encore intervenir sous réserves de délais et de certaines conditions, et même si un recours contentieux est engagé à son encontre par un tiers ( en l’espèce seulement le 17/05/2010 et de plus pour invoquer un problème de véranda et de parkings ) ; que les parties sont présumées connaître la particularité d’une décision administrative et des conséquences sur leur convention ;

Sur l’imputation de l’échec du projet et les responsabilités des parties

Attendu que la contestation par un tiers – d’ailleurs ne contestant pas l’essentiel du permis – n’empêchait pas la réalisation acquise [sic] de la condition dans les termes de la promesse s synallagmatique, qui est seule la loi des parties ; que la S.A.R.L E F ne pouvait ajouter unilatéralement et ultérieurement une condition ou une modalité à la condition suspensive qui ne figurait pas en la promesse synallagmatique signée par les parties ;

Qu’à tort la SARL LNO F fait écrire par son conseil le 24/12/2010 : ' Seule une décision définitive de la juridiction administrative pourra purger cette question ' ;

Attendu qu’après le 16 mars la troisième condition était accomplie et l’a toujours été sans discontinuité jusqu’à la rupture du processus contractuel unilatéralement par la S.A.R.L E F ;

Attendu que refusant de signer l’acte définitif de bail commercial alors que toutes les conditions suspensives étaient réunies, la S.A.R.L E F est mal venue de prétendre que la non -réalisation de la vente n’est pas due exclusivement de son fait ;

Attendu que la S.C.I. A B était fondée de se prévaloir des dispositions contractuelles seules en cause et ne saurait se voir reprocher d’avoir demandé l’accomplissement par la S.A.R.L E F de sa promesse ; qu’il ne peut lui être a fortiori reproché de n’avoir pas attendu – outre et contre la convention des parties – la solution du litige administratif susceptible de durer plusieurs années ; qu’à cet égard encore la S.A.R.L E F appelante est aussi bien mal venue d’invoquer sur le fondement délictuel une rupture de négociations contractuelles ;

Sur la sanction financière du non respect de la convention

Attendu que l’exécution loyale de la loi des parties a amené la S.C.I. A B a accepté un délai intermédiaire de réflexion commune des parties avant qu’elle ne se résolve en l’état du refus de signature de l’acte définitif de considérer comme définitivement abandonné le projet de la S.A.R.L E F et de passer un accord avec un tiers pour la location litigieuse ;

Attendu que contre toute attente la S.A.R.L E F a pris l’initiative d’une procédure judiciaire pour demander une indemnisation et persiste en cause d’appel , en amplifiant même très sensiblement ses demandes ;

Attendu que ces prétentions bien excessives sont sans fondement contractuel ou délictuel, et le jugement qui l’a déboutée de toutes ses prétentions sera confirmé ;

Attendu que la S.C.I. A B a pris l’option de patienter dans l’intérêt commun des parties avant d’estimer que la promesse synallagmatique pouvait être considérée comme désormais sans portée entre les deux parties et prendre l’initiative de rechercher un autre partenaire contractuel ; qu’il n’en demeure pas moins qu’elle a certainement subi un préjudice lié à la défaillance contractuelle de la S.A.R.L E F en ses obligations ;

Attendu que le jugement entrepris doit être réformé en conséquence sur ce point en son principe ; que pour le quantum la S.C.I. A B n’est pas fondée à imputer à la S.A.R.L E F toutes les pertes de loyer consécutives à fin mars 2011 , la prolongation de l’incertitude de la situation contractuelle étant partie aussi de son fait ; qu’elle est en droit par contre, en l’état d’une situation provisoire acceptée par elle dans l’intérêt commun des parties et dont la S.A.R.L E F demandait la prolongation sine die , de solliciter une indemnisation mais à seule hauteur de 10 000 € correspondant à un peu plus de 3 mois de loyer ;

Sur les frais et dépens

Attendu que la S.A.R.L E F qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel , et à payer une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la Cour n’ayant pas à connaître de l’exécution de ses décisions, ni à statuer par anticipation sur un litige qui n’est pas encore né, sera rejetée la demande présentée par S.C.I. A B aux fins de prise en charge par avance de frais d’huissier non engagés à ce jour et éventuels pour l’exécution du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et contradictoirement , en dernier ressort,

Dit recevable l’appel de la S.A.R.L E F,

Donne acte à l’administrateur ad hoc de son intervention pour la S.A.R.L E F,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la S.A.R.L E F de toutes ses prétentions,

Réformant le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau ,

Condamne la S.A.R.L E F à payer à la S.C.I. A B la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles,

Condamne la S.A.R.L E F à payer à la S.C.I. A B la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L E F aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Déboute la S.C.I. A B de sa demande de prise en charge de frais éventuels d’exécution forcée,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou autres,

Dit que Maître I J-K pourra recouvrer contre la partie ci dessus condamnée ceux des dépens dont il aura été fait l’avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,