Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2015

(n° 180 /2015, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/16051

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2013 -Tribunal d’Instance de Paris 16^e – RG n° 11-13-000321

APPELANTS :

Monsieur I-J K

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1250

Madame F G H

né le XXX à INGOLSTADT

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1250

INTIMÉS :

Monsieur B, M X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat postulant : M^e Elisabeth RUIMY-CAHEN, de la ASS CAHEN RUIMY-CAHEN , avocate au barreau de PARIS, toque': P 217

Madame D E

état civil non précisé par le représentant de l’appelant.

XXX

XXX

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 29 Novembre 2013, par procès verbal de recherches infructueuses, article 659 du Code de Procédure Civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Z A, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Z VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Z A , Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Hélène Y

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z VERDEAUX, présidente et par M^me Hélène Y, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 20 octobre 1993 à effet du 1^er novembre 1993 et pour une durée renouvelable de six années, le GAN a donné en location à Madame D E, des locaux à usage d’habitation sis à XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 3 658,78 € (24 000 francs), outre le versement d’un dépôt de garantie de 7317,56 € (48 000 francs).

Selon acte sous-seing privé en date du 25 juin 2006, le bail a fait l’objet d’un renouvellement entre la SCI BEAUSEJOUR venant aux droits de la NATIO-VIE d’une part et Monsieur B X et Madame D E son épouse d’autre part, pour une durée de six années à effet au 1^er novembre 2005, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 5 244,59 €, outre une provision mensuelle pour charges de 600'€.

Selon acte authentique en date du 3 septembre 2010, Monsieur et Madame I-J K ont acquis le bien immobilier, objet du bail.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 20 janvier 2011, Monsieur et Madame I-J K ont fait signifier à Monsieur B X et Madame D E son épouse, un congé pour reprise des lieux pour les habiter personnellement à effet du 31'octobre 2011.

Monsieur B X et Madame D E ont quitté les lieux le 31 janvier 2012.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le même jour, par Maître Eryck SCHEKLER, Huissier de Justice.

Alléguant que Monsieur B X et Madame D E s’étaient maintenus dans les lieux après la date de prise d’effet du congé, Monsieur et Madame I-J K leur ont, par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2011, fait délivrer assignation devant le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS, qui après radiation et rétablissement de l’affaire, a, par jugement rendu le 4 juin 2013 :

— constaté la validité du congé pour reprise délivré le 20 janvier 2011, à effet au 31'octobre 2011.

— dit que Monsieur B X et Madame D E ont été occupants sans droit ni titre des lieux, du 1^er novembre 2011 au 31 janvier 2012, date de leur départ des lieux.

— constaté que Monsieur et Madame I-J K se désistent de leur demande tendant à l’expulsion de Monsieur B X et Madame D E.

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamné solidairement Monsieur B X et Madame D E en deniers ou quittances au paiement de cette indemnité d’occupation.

— condamné Monsieur et Madame I-J K à restituer à Monsieur B X et Madame D E la somme de 7 317,07 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2013, au titre du dépôt de garantie.

— ordonné la compensation entre les sommes dues à hauteur de la plus faible des deux.

— débouté les parties de leurs autres demandes.

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

— débouté les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Monsieur et Madame I-J K ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 5 janvier 2015, ils poursuivent la confirmation du jugement, sauf sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation et sur le montant des réparations locatives et demandent en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur B X et Madame D E au 1^er novembre 2011 à 10 489,18 € par mois, charges en sus.

— condamner en conséquence in solidum Monsieur B X et Madame D E à leur verser cette indemnité d’occupation du 1^er novembre 2011 jusqu’au 31 janvier 2012, soit déduction faite des provisions versées, la somme de 20 978,36 €, charges en sus.

— condamner in solidum Monsieur B X et Madame D E à leur verser la somme de 42 986,87 € au titre des réparations locatives.

— ordonner la compensation des sommes dues par Monsieur B X et Madame D E avec le montant du dépôt de garantie de 7 317 €.

— condamner in solidum Monsieur B X et Madame D E à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Monsieur B X et Madame D E, intimés, par dernières conclusions du 8'janvier 2015, demandent à la Cour de :

— dire et juger Monsieur et Madame I-J K tant irrecevables que mal fondés en leur appel et les en débouter.

— confirmer le jugement rendu le 4 juin 2013 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel et en ce qu’il a rejeté la demande des bailleurs tendant à leur faire supporter le coût de travaux qui n’ont pas le caractère de réparations locatives.

y ajoutant

— condamner Monsieur et Madame O-J K à leur verser la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner Monsieur et Madame I-J K aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur et Madame I-J K.

L’appel de Monsieur et Madame I-J K ne portant que sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation et sur le coût des réparations locatives, il y a lieu d’examiner ces deux points précis.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation.

La validité du congé signifié le 20 janvier 2011 pour le 31 octobre 2011 n’a jamais été contestée.

À compter de l’expiration du délai de préavis, les locataires étant déchus de tout titre d’occupation des locaux loués, Monsieur B X et Madame D E sont effectivement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle du 1^er novembre 2011 jusqu’à leur départ effectif des lieux, le 31 janvier 2012.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 7 une clause pénale ainsi libellée : '….le preneur , dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux à la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d’occupation fixée de convention expresse entre les parties, forfaitairement au double du loyer….'.

Aux termes de l’article 1152 du code civil, '… Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.'

Monsieur et Madame I-J K reprochent au premier juge d’avoir réduit le montant de la clause pénale sans rechercher si elle présentait un caractère manifestement excessif. Ils prétendent que l’indemnité d’occupation qui a pour objet de compenser le préjudice subi par le bailleur n’ayant pu relouer le bien ou en jouir, en raison de l’occupation illicite, doit être fixée selon le prix du marché, qu’en l’espèce, la fixation de l’indemnité à la somme de 10 489,18 € reflète parfaitement le prix du marché et n’est dès lors pas excessive, soulignant que les offres de location d’appartements de 7 à 8 pièces dans le 16^e arrondissement de Paris s’élevaient pendant la période considérée à hauteur d’un loyer mensuel moyen au m² de 39,01 €. Ils concluent que l’appartement comportant une superficie de 321,40 m², la valeur locative était de 12 537,81 € soit une somme encore supérieure à celle résultant de l’application de la clause pénale.

En l’espèce, Monsieur et Madame I-J K ne sauraient sérieusement prétendre, que le prix du m² de leur appartement est de 39,01 €. Il y a lieu d’observer d’une part qu’ils invoquent cette valeur locative sans en justifier, d’autre part que le prix du m² de grands appartements situés à Paris comme le leur est moindre que celui de plus petits appartements, et qu’enfin le bien qui a été loué en 1993 n’est à l’évidence pas à l’état neuf.

La Cour estime manifestement excessive la clause pénale contractuelle aux termes de laquelle l’indemnité d’occupation sera fixée au double du montant du loyer, soit la somme de 10 489,18 €, outre les charges.

Néanmoins, l’indemnité d’occupation ayant à la fois une vocation indemnitaire et compensatoire, il y a lieu de la fixer au montant du loyer contractuel normalement dû si le bail s’était poursuivi, augmenté de 20%, outre les charges.

Monsieur B X et Madame D E doivent en conséquence être condamnés au paiement de la somme de 5 244,59 € majorée de 20% soit la somme de 6 303,98 € arrondie à 6 304 € x 3 = 18 912 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues du 1^er novembre 2011 au 31 janvier 2012.

Compte tenu de la somme qu’ils ont déjà versée à hauteur de 10 489,18 €, Monsieur B X et Madame D E doivent être condamnés à verser à Monsieur et Madame I-J K la somme de 8 422,82 €.

Sur les réparations locatives.

Monsieur et Madame I-J K sollicitent la condamnation de Monsieur B X et Madame D E à leur verser la somme de 42 986,87 € au titre du coût des réparations locatives, faisant référence à l’article 2 II des conditions générales du contrat de bail qui leur faisait obligation de maintenir l’appartement en bon état de réparations locatives.

En application des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1730, 1732 et 1754 du code civil, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail sauf cas de force majeure, faute du bailleur et fait d’un tiers et doit assurer l’entretien courant du logement, sauf dégradations imputables à l’usure, la vétusté, malfaçons et vices de construction ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultant de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux atteints après des années d’occupation.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence des locataires ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Cependant, le preneur n’est fondé à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui seraient imputables dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté.

Monsieur et Madame R-I K font valoir qu’il ressort de l’état des lieux dressé par l’huissier de justice lors de la sortie des locataires et en présence de leur représentant, que Monsieur B X et Madame D E ont restitué un appartement totalement dégradé, s’agissant notamment des peintures et des parquets, que la simple lecture de ce constat et la vision des photographies qui y sont annexées suffisent à établir que les locataires n’ont pas exécuté leurs obligations, que les peintures sont en très mauvais état, présentant les traces de dégâts des eaux non réparés, que le parquet est également en très mauvais état d’entretien et est dégradé à de nombreux endroits, que des vitres ont été détériorées.

En l’espèce, si en l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire, les locataires sont réputés en avoir pris possession en bon état d’entretien, il n’en demeure pas moins qu’ils les ont occupés durant dix huit ans.

Le constat d’état des lieux de sortie établi par l’huissier de justice auquel les bailleurs se réfèrent pour demander le coût des réparations locatives mentionne :

— s’agissant du parquet : qu’il est très ancien, en état d’usage dans certaines pièces et présente des rayures ou un certain nombre de marques, tâches et microsillons dans d’autres pièces.

— s’agissant des peintures : qu’elles sont soit en état d’usage, soit qu’elles sont vétustes et présentent des tâches, craquelures dues à des dégâts des eaux, des épaufrures, ainsi que des fissures sur les plafonds de certaines pièces.

— s’agissant des vitres, six sont cassées, à savoir deux vitres dans la chambre 2, une dans la salle à manger, deux dans la chambre 4, une dans la chambre 3.

Après 18 années d’occupation, la cause des dégradations doit être recherchée dans les effets normaux de la vétusté et de l’usure, étant observé qu’après un tel temps d’occupation, les bailleurs auraient dû en tout état de cause supporter le coût des travaux réfection des revêtements des parquets de l’appartement.

Compte tenu du fait que les locaux étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée des locataires et que la durée d’occupation des lieux pendant18 années justifie une usure des peintures, papiers et autres éléments d’équipements, il ne saurait être mis à la charge des locataires le coût des travaux ayant consisté non pas en une simple remise en état mais à une remise à neuf de l’appartement. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame R-I K de leur demande au titre du coût des travaux de réfection des peintures et parquets.

S’agissant du remplacement des vitres, Monsieur et Madame R-I K produisent une facture émise le 31 janvier 2012 pour un montant de 272,85 € TTC au nom de Monsieur X par la société Miroiterie de Montfort pour la fourniture et la pose d’une vitre en remplacement à l’identique d’une vitre cassée et sollicitent cinq fois cette somme pour le remplacement des autres vitres cassées. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande et statuant à nouveau Monsieur B X et Madame D E doivent être condamnés à leur verser la somme de 1 364,25 € à ce titre.

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame I-J K à restituer aux preneurs le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 7 317,07 € et en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties, à hauteur de la plus faible des deux.

Sur le coût du procès-verbal de constat.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire ou à défaut, par huissier de justice, à la remise et à la restitution des clés. Ce texte dispose également le partage des frais entre les parties lorsque le recours à l’état des lieux en la forme d’un acte extrajudiciaire a été rendu nécessaire par l’opposition de l’une des parties à son établissement.

Or, en l’espèce, Monsieur et Madame I-J K inversent la charge de la preuve en invoquant le fait que les preneurs ont accepté d’établir l’état des lieux sous la forme d’un constat d’huissier.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame I-J K de leur demande tendant à obtenir la prise en charge à hauteur de moitié par les preneurs du coût du procès-verbal de constat de l’huissier de justice.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur des parties.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur celles relatives au remboursement du dépôt de garantie, au coût du procès-verbal de constat par huissier de justice et à la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties.

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur B X et Madame D E à verser à Monsieur et Madame I-J K la somme de 18 912 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues du 1^er novembre 2011 au 31 janvier 2012, sous déduction de la somme qu’ils ont déjà versée à hauteur de 10 489,18 €, soit en définitive la somme de 8 422,82 €.

Les condamne à verser la somme de 1 364,25 € au titre du coût de la valeur de remplacement de cinq vitres cassées.

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Madame Y Madame VERDEAUX