Cour d'appel de Chambéry, 27 septembre 2016, n° 14/02930

TGI Albertville 28 novembre 2014

CA Chambéry
Confirmation 27 septembre 2016

Arguments

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Rejeté
Offre d'achat faite lors de l'assemblée générale
La cour a estimé que l'assemblée générale n'a pas donné mandat au syndic pour conclure la vente, et que l'offre de M. Y n'a pas été formellement acceptée.
Rejeté
Violation des droits de l'acquéreur
La cour a jugé que le syndic a respecté son mandat et que M. Y n'a pas prouvé le préjudice causé par l'action du syndic.
Rejeté
Procédure abusive engagée par M. Y
La cour a estimé que M. Y n'a pas abusé de son droit d'agir en justice, et que les intimés n'ont pas prouvé le préjudice causé par l'action de M. Y.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 27 sept. 2016, n° 14/02930
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	14/02930
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Albertville, 28 novembre 2014, N° 12/00918

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline COLLOMBChristian ASSIER
Cabinet(s) :	CHEVASSUS - COLLOMBBOLLONJEON
Parties :	SAS SOGIMALP TARENTAISE

Texte intégral

XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 27 Septembre 2016

RG : 14/02930

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 28 Novembre 2014, RG 12/00918

Appelant

M. A Y, demeurant XXX

Représenté par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau D’ALBERTVILLE et la SCP MAZEN CANNET MIGNOT, avocats plaidants au barreau de DIJON

Intimés

M. C Z, XXX

Représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et la SELARL HB CONSEILS, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Syndicat des copropriétaires LE SLALOM, prise en la personne de son syndic en exercice la société SARL LCM CONSEIL, dont le siège social est situé, XXX

Représenté par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

SAS SOGIMALP TARENTAISE est représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés à cet effet au siège social de la SAS, XXX – XXX

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 juillet 2016 par Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller Faisant Fonction de Président, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller Faisant Fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Françoise VAUTRAIN, Président,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

M. A Y est l’un des copropriétaires de la résidence appelée « le Slalom » située à Tignes.

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2012, a voté une décision n°31 concernant la mise en vente de l’ancien appartement du gardien dans les termes suivants :

« L’assemblée générale après avoir entendu les explications du syndic, pris l’avis du conseil syndical, décide de fixer le prix de vente entre 110 000 à 130 000 euros net vendeur ».

M. Y a immédiatement déclaré au syndic qu’il était acquéreur au prix plancher de la résolution sans aucune condition suspensive sauf celle d’usage (droit de préemption de la commune) et lui a remis une lettre d’intention qui a été contresignée par le syndic à la fin de l’assemblée générale.

Le 30 mars 2012 M. Y a réitéré son offre dans les mêmes termes dans un courrier adressé au syndic.

Le 27 avril 2012 le conseil de M. Y demandait au syndic d’établir un acte de vente conforme à ses voeux.

Après réception du procès verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2012, qui d’après M. Y serait erroné, son conseil réitérait sa demande au syndic.

En effet, dans la rubrique questions diverses, figure la mention suivante :

« M. Y fait une offre de 110 000 euros pour l 'acquisition de l’ancien appartement de fonction qui sera soumise à l’approbation au conseil syndical compte tenu de la mise en vente récente du logement à ce nouveau prix et de la volonté de la copropriété de trouver un acquéreur pour un montant de 130 000 euros ».

Cette mention aurait, d’après lui, été ajoutée alors même qu’elle n 'a jamais été évoquée lors de l’assemblée générale du 29 mars 2012.

Cependant, le syndic a signé le 22 mai 2012 un compromis avec M. Z, gérant de la société Maria pour le prix de 122 000 euros.

M. Y a saisi le tribunal de grande instance d’Albertville d’une action visant à voir déclarer parfaite la vente à son profit.

Par jugement du 28 novembre 2014, cette juridiction a :

— déclaré recevable l’action de M. Y,

— débouté celui-ci de ses demandes,

— condamné M. Y à payer à la société Sogimalp, au syndicat des copropriétaires, et à M. Z, pour chacun une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. Y en a interjeté appel le 24 décembre 2014.

Vu les conclusions de M. Y signifiées le 6 juin 2016 qui tendent à voir :

— réformer la décision entreprise,

statuant à nouveau,

— constater le caractère parfait de la vente par la copropriété résidence Le Slalom à Tignes à son profit d’un appartement dans cette copropriété moyennant le prix de 110 000 euros sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption de la commune de Tignes,

— condamner le syndicat des copropriétaires, « la Société Gacon Immobilier Urbania ès-qualité de syndic » et M. Z à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— débouter la société Urbania de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires, la société Gacon immobilier Urbania ès qualité de syndic et M. Z à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction au profit de M^e Caroline Collomb, avocats au barreau d’Albertville, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées le 6 mai 2015 qui tendent à la confirmation du jugement déféré et au paiement par M. Y :

— d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens ;

Vu les conclusions responsives n°1 de la société Sogimalp Tarentaise, nouvelle dénomination de la société Urbania Tarentaise, signifiées le 4 mai 2015 qui tendent :

— à titre principal, à voir déclarer irrecevables les demandes pour défaut de qualité pour agir,

— à titre subsidiaire, à voir débouter M. Y de ses demandes et confirmer le jugement déféré, y ajoutant, le condamner à payer une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel comprenant notamment le timbre fiscal, le droit de plaidoirie et les actes d’huissier,

— infirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et statuant à nouveau, condamner M. Y à payer de ce chef une somme de 5 000 euros procédure abusive ;

Vu les conclusions en réponse n°2 de M. X Z signifiées le 16 juin 2016 qui tendent :

— à titre principal, à voir déclarer irrecevable l’action engagée contre lui,

— à titre subsidiaire, à voir confirmer le jugement déféré,

— dans tous les cas, condamner M. Y à lui payer une une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec application pour ceux d’appel de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon ;

Sur ce :

Attendu que les premiers juges ont retenu à juste titre que l’action contre M. Z était recevable dans la mesure où celui-ci figure comme acquéreur du bien à titre personnel dans le compromis du 22 mai 2012 ;

Attendu que les demandes formées contre la société Sogimalp ou Gacon Immobilier Urbania sont également recevables dans la mesure où l’irrégularité alléguée n’affecte pas la régularité de l’acte selon l’article 117 du code de procédure pénale, dès lors que cette société n’invoque aucun grief, puisqu’elle a conclu de manière exacte en considération de sa qualité de syndic de l’immeuble le Slalom ;

Attendu que la décision n°31, dont les termes sont reproduits en tête du présent arrêt, ne contient aucune offre de vente de l’ancienne loge du concierge, mais donne seulement mandat au syndic de rechercher un acquéreur au meilleur prix avec une marge de négociation ;

Attendu que M. Z était en droit de négocier l’acquisition de la vente par l’intermédiaire du syndic, dans la mesure où la vente n’était pas conclue, qu’il convient donc de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande de dommages-intérêts formée contre lui ;

Attendu qu’au soutien des demandes contre la société Gacon immobilier, M. Y fait valoir que cette société n’aurait pas respecté le vote de l’assemblée générale en refusant d’établir l’acte de vente, pour ensuite négocier avec M. Z dans le seul but de percevoir une commission ;

Attendu qu’il résulte des explications qui précédent que le syndic pouvait négocier la vente avec M. Z sans encourir le grief formé contre lui par M. Y ;

Attendu qu’il n’est pas établi que la promesse d’achat signée M. Z présentait un caractère synallagmatique mais devait probablement être ratifiée par l’assemblée générale, de sorte que le syndic est fondé à faire valoir qu’il a respecté son mandat, qu’il convient donc également de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande de dommages intérêts contre lui ;

Attendu que M. Y, certainement convaincu de son bon droit, n’a pas fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, qu’au surplus les intimés n’établissent pas le préjudice causé par l’action au-delà de celui qui est réparé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Par ces motifs :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Rejette les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. Y à payer au syndicat des copropriétaires et à M. Z, pour chacun, une indemnité complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Sogimalp de sa demande complémentaire d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats postulants des autres parties et renvoie, en tant que de besoin, les parties à faire liquider les dépens selon l’article 702 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 27 septembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Pascal LECLERCQ, Conseiller Faisant Fonction de Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,