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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 13 MARS 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/06687

Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 JUILLET 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 10/00089

APPELANT :

Monsieur Z A

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Anne-Chloé MERCEY, avocat substituant la SCP PIJOT POMPIER, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEES :

Madame R-S G

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

34350 Valras-Plage

représentée par M^e Cécile BEAUVARLET, avocat substituant M^e Caroline FOURNIER, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2012/14694 du 20/11/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame F G veuve X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

assignée avec procès-verbal de recherches infructueuses le 17 décembre 2013

SARL AGENCE IMMOBILIERE RASPINI

représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e TALON, avocat substituant M^e Jean-Christophe GUIGUES de l’Association GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE de CLOTURE du 20 JANVIER 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le LUNDI 10 FEVRIER 2014 à 8H45, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bruno L, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno L, Conseiller

Greffier, lors des débats : R-Françoise COMTE

ARRÊT :

— par DÉFAUT,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par R-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation délivrée les 17 décembre 2009 et 4 janvier 2010 à M^me R-S G veuve C, M^me F G veuve X et à la SARL Agence immobilière Raspini devant le tribunal de grande instance de Béziers, par M. Y O, qui sollicitait notamment, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

— la condamnation de R-S G veuve C et M^me F G veuve X, qui lui avaient vendu le 26 décembre 2006 une maison d’habitation à Béziers, XXX, infestée par les termites, à lui payer la somme de 6.236,52 €, montant du traitement requis pour les éradiquer,

— leur condamnation à lui payer une somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant les frais de l’expertise de M. B, désigné par ordonnance de référé en date du 18 décembre 2007 ;

Vu la décision contradictoire en date du 9 juillet 2012, de cette juridiction qui a, notamment :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. Y O,

— condamné M. Y O aux dépens ainsi qu’à payer à R-S G veuve C et M^me F G veuve X, d’une part, à la SARL Agence Immobilière Raspini d’autre part, la somme de 1.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel de cette décision interjeté le 31 août 2012 par M. Y O ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 22 mars 2013, dans lesquelles M. Y O sollicite notamment, au visa de l’article 1382 et de l’article 1641 du code civil :

— qu’il soit constaté que les vendeurs ont caché l’ampleur du vice affectant leur immeuble, en l’espèce des termites, à l’acheteur et n’ont jamais répondu à l’expert judiciaire sur ce point,

— qu’il soit jugé que la responsabilité des venderesses était donc engagée, sans qu’elles puissent faire état de la clause d’exclusion de garantie,

— qu’il soit jugé que la responsabilité de l’agent immobilier était également engagée, pour manquement à ses obligations d’information et de conseil,

— la condamnation solidaire des venderesses et de l’agence immobilière Raspini à lui payer une somme de 6.236,52 € représentant le coût du traitement de la maison, avec intérêts de droit calculés sur l’indice BT01, ainsi qu’une somme de 4.000 ,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— la condamnation solidaire de M^me R-S G veuve C, M^me F G veuve X et la SARL Agence Immobilière Raspini au paiement de la somme de 2.000,00 € pour les frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 22 janvier 2013, dans lesquelles M^me R-S G veuve C demande notamment la confirmation de la décision entreprise et la condamnation de M. Y O à lui payer une somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que, subsidiairement, la condamnation de la SARL Raspini à la relever et garantir des condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 29 janvier 2013, dans lesquelles la SARL Agence Immobilière Raspini demande notamment la confirmation de la décision entreprise et la condamnation de M. Y O à lui payer une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification à M^me F G veuve X par acte d’huissier en date du 17 décembre 2013, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, de la déclaration d’appel et des conclusions de M. Y O ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 20 janvier 2014 ;

* * * * * * * * * * *

S U R C E :

Attendu qu’il résulte de l’acte notarié du 26 décembre 2006 versé aux débats que le nom de l’appelant a été mal orthographié dans cette procédure judiciaire et doit être rectifié comme étant exactement M. Z A au lieu de Y O ;

' Sur la DEMANDE PRINCIPALE :

' sur l’action en garantie des vices cachés :

Attendu que par acte authentique en date du 26 décembre 2006 passé par-devant M^e Jacques Boirat, notaire à XXX, M^me R-S G veuve C et M^me F G veuve X ont vendu à M. Z A une maison d’habitation ancienne sise Béziers (XXX, XXX, au prix convenu de 45.000,00 € ;

Qu’il était convenu dans cet acte (page 10) que l’acquéreur "prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

soit de l’état des constructions, de leurs vices cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après,

soit même de l’état parasitaire de l’immeuble vendu notamment concernant les termites ou autres insectes xylophages et ennemis des matériaux dans la mesure où les prescriptions de la loi n°99-471 du 8 juin 1999 sont respectées." ;

Que dans cet acte (page 11) un état sanitaire, notamment parasitaire, du bien était repris sur la base d’un rapport délivré par le cabinet D à Béziers le 14 juin 2006, renouvelé le 29 novembre 2006, annexé à l’acte de vente, et indiquant notamment :

— Bâti : la présence visible de termites.

Au rez-de-chaussée dans la cuisine sur une poutre plâtrée : traces (cordonnets et dégradations maçonnées) sans présence (au moment de notre contrôle) de termites de type souterrain (réticulitermes) contrôle non destructif, les poutres sont plâtrées ce qui ne permet pas de constater s’il y a activité.

La présence de traces visibles d’autres agents de dégradation biologiques du bois, tels que définis par la norme NF P 03-200.

Présence de traces d’humidité et/ou d’infiltration (facteur favorisant l’infestation d’insectes xylophages) » ;

Attendu que M. Z A, fonde ses demandes de dommages et intérêts pour vice caché sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ordonnée en référé, de M. L B, déposé le 19 mai 2009 ; que celui-ci a constaté, après l’engagement de travaux importants de rénovation par l’acquéreur, des attaques de vrillettes localisées en rez-de-chaussée sur une poutre du débarras de l’arrière cuisine, des traces d’attaques de capricorne des maisons sur certaines pannes mises à nu des combles aménagés au dernier niveau, des traces d’attaques de termites souterrains à la suite de la mise à nu d’une poutre du plancher haut du rez-de-chaussée, dans le placard de cuisine sous l’évier, ainsi que sur une baguette murale de protection de la cuisine, et préconisait un traitement curatif de lutte contre les termites d’un montant de 6.937,03 € TTC ;

Qu’il soutient qu’il s’agit d’un vice caché qui lui aurait été dissimulé dans son ampleur par les vendeurs, lesquels ne peuvent donc pas, en raison de leur mauvaise foi, invoquer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente de l’immeuble, au sens de l’article 1643 du code civil et sont tenus de lui payer des dommages et intérêts ;

Mais attendu, d’une part, qu’il ne ressort d’aucune des constatations de l’expert judiciaire ni d’aucun autre élément versé aux débats, que l’infestation de l’immeuble par des termites et autres insectes xylophages, clairement mentionnée dans l’acte authentique du 26 décembre 2006 ci-dessus repris, a été cachée à l’acquéreur lors de la vente ; qu’au contraire l’expert judiciaire conclut : « Question n°3 : L’activité consistant dans des Traces de termites de type souterrain a bien été signalée lors du contrôle parasitaire en juin 2006. » ;

Que son ampleur non plus n’a pas été dissimulée, le constat parasitaire indiquant tous les endroits où elle était constatée, sans destruction d’ouvrages et ayant conclu clairement à la présence possible de ces insectes et non seulement de traces d’activité passée, comme soutenu dans les conclusions de l’appelant ;

Qu’en effet, dans l’état parasitaire du 14 juin 2006, comme dans celui de contrôle effectué le 29 novembre 2006 et joints à l’acte authentique, il était également indiqué : « définition des traces : manifestation de la présence actuelle ou passée de termites » ….RECOMMANDATION : En cas de traces ou de présence de termites de type souterrain, il conviendra de ne pas négliger la déclaration en mairie (modèle joint). Il est recommandé de contrôler la résistance mécanique des bois mis en oeuvre dans le bâti et de se rapprocher d’une société de traitement curatif des bois mis en oeuvre, afin de vérifier l’utilité et le coût d’un traitement curatif.." ;

Que le vice était donc apparent et non caché et l’acquéreur régulièrement informé de la situation et des précautions à prendre ;

Que par ailleurs l’état parasitaire n’avait pas à indiquer une ampleur particulière de l’infestation, en procédant à un contrôle destructif, mais seulement tous les endroits où elle avait été constatée, dans le cadre réglementaire qui était le sien ; qu’il n’avait pas à prévoir le montant des travaux à réaliser, ce qui n’était pas l’objet de son contrôle ; qu’au demeurant si un traitement curatif est préconisé pour l’ensemble de l’immeuble touché, l’expert judiciaire ne précise pas lui non plus une ampleur particulière de l’infestation, indiquant seulement les endroits où celle-ci a été constatée ;

Que d’autre part les opérations de l’expert B ont eu lieu en septembre 2008, soit près de deux ans après la vente et l’entrée en jouissance immédiate dans les lieux de l’acquéreur, sans qu’il soit retenu par cet expert que ce qu’il avait relevé était déjà existant en décembre 2006 et n’apparaissait pas dans l’état parasitaire établi par la société D, joint à l’acte authentique du 26 décembre 2006 ;

Qu’ainsi il n’est pas prouvé que l’aggravation constatée par l’expert judiciaire résulte d’un vice caché antérieur à la vente, dont l’amplitude n’était pas apparente, plutôt que de l’évolution naturelle de l’infestation par ces insectes depuis la vente ;

Que le fait allégué par M A, que l’expert judiciaire avait transmis aux venderesses, profanes en matière immobilière et retraitées âgées respectivement de 87 ans et 83 ans lors de la vente,

des questions posées par son avocat sur l’historique des travaux effectués antérieurement dans cet immeuble, et qu’elles ne lui ont pas répondu sur ce point, ne suffit pas à caractériser leur mauvaise foi ni à rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché antérieur à la vente au titre d’une ampleur prétendument dissimulée de l’infestation par des termites de cette maison ancienne ;

Que comme l’a retenu le tribunal de grande instance de Béziers dans son jugement déféré, la preuve d’un vice caché et non apparent au sens de l’article 1641 du code civil n’est ainsi pas rapportée par l’acquéreur ; qu’il doit donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les venderesses sur ce fondement, outre que la mauvaise foi de celles-ci n’est pas non plus établie à cet égard par les pièces produites ;

Attendu en toute hypothèse qu’il n’est établi ni même allégué aucun élément de preuve d’une connaissance par les venderesses d’une infestation par des insectes xylophages, dont les termites, antérieurement à la vente, plus importante que celle mise en exergue dans les deux constats parasitaires établis le 14 juin 2006 et le 29 novembre 2006, joints à l’acte authentique ;

Que dès lors elles ne sont pas tenues, en application de la clause de non-garantie des vices cachés, conforme aux dispositions de l’article 1643 du code civil, à une telle garantie, même si elle était due, envers M. Z A, signataire de l’acte authentique comportant cette clause ;

Que M. Z A doit donc être débouté de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M^me R-S G veuve C et M^me F G veuve X ;

' sur l’action en responsabilité dirigée contre la SARL Agence Immobilière Raspini :

Attendu que M. Z A sollicite la condamnation de l’agent immobilier qui est intervenu en qualité d’intermédiaire pour la conclusion de la vente du 26 décembre 2006, la SARL Agence Immobilière Raspini, à lui payer la somme de 6.236,52 €, montant du coût du traitement curatif contre les insectes xylophages, et celle de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Qu’il soutient que l’agent immobilier a commis une faute, au visa de l’article 1382 du code civil, en manquant à son devoir de conseil à son égard, faute d’avoir attiré son attention sur la gravité de la situation résultant de l’état parasitaire établi le 14 juin puis le 29 novembre 2006 et sur les conséquences en résultant, en termes d’obligation de traitement curatif coûteux ; qu’il lui reproche d’avoir au contraire minimisé les conséquences de la situation et encouragé à contracter quand même, alors que lui-même, d’origine Ouzbek, prétendant mal maîtriser la langue française et profane en matière de construction immobilière, ne pouvait comprendre clairement cet état parasitaire ;

Qu’il considère que l’agent immobilier aurait dû lui conseiller de réclamer une réduction du prix de vente ou de séquestrer une partie de ce prix, dans l’attente d’un examen plus approfondi de l’infestation d’insectes xylophages ;

Mais attendu que la SARL Agence Immobilière Raspini conteste formellement les allégations de M. Z A quant à la prétendue banalisation de sa part du constat parasitaire, de même qu’en ce qui concerne sa maîtrise de la langue française, observant que lors de la passation de l’acte de vente il travaillait comme infirmier à la clinique Champeau à Béziers, ce qui supposait une maîtrise suffisante de la langue française, pour des raisons de sécurité médicale des patients ;

Qu’elle indique que les états parasitaires étaient en eux-mêmes suffisamment clairs et ayant été annexés par le notaire à l’acte de vente, l’information de l’acquéreur avait été assurée, sans que l’agent immobilier soit tenu d’intervenir à cet égard, lui-même n’ayant pas plus d’information sur l’infestation que ce qui résultait des états parasitaires et n’ayant pas de compétence technique particulière en ce domaine ;

Qu’elle précise qu’elle était la mandante des vendeurs et non de M. Z A ;

Qu’en l’espèce, dès lors que l’agent immobilier a veillé à ce que les désordres apparents de l’immeuble dont lui-même avait connaissance, en l’espèce la présence de traces de termites ou d’insectes xylophages, avait été portée régulièrement à la connaissance de l’acquéreur et qu’il n’avait pas connaissance de l’existence d’un vice caché, il ne peut être retenu qu’il a commis un

manquement à son obligation de renseignement et de conseil ou de mise en garde à l’égard de M. Z A, qui n’était pas son mandant ;

Qu’il convient donc, confirmant le jugement déféré, de débouter M. A de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SARL Agence Immobilière Raspini ;

' Sur les FRAIS de PROCÉDURE et les DÉPENS :

Attendu qu’il y a lieu de confirmer aussi le jugement déféré en ce qu’il a décidé d’allouer à M^me R-S G veuve C et M^me F G veuve X, d’une part, ainsi qu’à la SARL Agence Immobilière Raspini d’autre part, la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que devra lui payer M. Z A, condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il convient de condamner M. Z A à payer à M^me R-S G veuve C la somme supplémentaire de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en appel ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de M. Z A, comme à celle de la SARL Agence Immobilière Raspini, les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens d’appel ;

* * * * * * * * * *

P A R CES M O T I F S :

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1315, 1382, 1641 à 1645 du code civil,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Béziers prononcé le 9 juillet 2012, en toutes ses dispositions,

Condamne M. Z A aux dépens d’appel et à payer à M^me R-S G veuve C, la somme supplémentaire de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes des parties,

Autorise M^e Carole Fournier et M^e Jean-Christophe Guigues, avocats, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

BB