MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Février 2020

N° RG 15/02042 – N° Portalis DBVY-V-B67-FIHQ

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 18 Septembre 2015, RG 13/00765

Appelante

SARL SOLEIL RESIDENCE LA TOUSSUIRE, dont le siège social est […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e BC FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par la SCP BACM AVOCATS, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE

Intimés

M. D E, demeurant […]

M^me Y F, demeurant […]

M. G F, demeurant […]

M. H I, demeurant […]

M. J K, demeurant […]

M. L M, demeurant […]

M. N O, demeurant […]

M. Q-N FE, demeurant […]

M^me Z P, demeurant […]

M. N P, demeurant […]

M. Q R, demeurant […]

M. S T, demeurant […]

M^me U V, demeurant […]

M. W AA, demeurant […]

M. AB AC, demeurant […]

M^me AD AE, demeurant […]

M. AF AG, demeurant […]

M. AH AI, demeurant […]

M. AJ AK, demeurant […]

M. H AL, demeurant […]

M. U AM, demeurant […]

M. AN AO, demeurant […]

M. AP AQ, demeurant […]

M. AR AS, demeurant […]

M. AT AU, demeurant […]

M. AN AV, demeurant […]

M. AW AX, demeurant […]

M^me AY AX – LE MOAL, demeurant 21 Place B Berry – 29500 ERGUE GABERIC

M^me U AZ, demeurant […]

M. BA BB, demeurant […]

M. BC BD, demeurant 111 Rue Saint-Jacques – 13006 MARSEILLE

M. BA BE, demeurant […]

M. BF BG, demeurant […]

M. H BH, demeurant […]

M. BI BJ, demeurant […]

M. BK BL, demeurant […]

M. BI BM, demeurant […]

M^me A BN, demeurant 11 Rue Lou Casteloun – Le BV Saouzé – 84120 PERTUIS

M. BO BN, demeurant 11 Rue Lou Casteloun – Le BV Saouzé – 84120 PERTUIS

M. Q BP, demeurant […]

M^me FC FD-EV, demeurant […]

LAYE

M. B-FA FB, demeurant […]

M^me BQ BR, demeurant 6 Avenue Saint BO – 13100 AIX EN PROVENCE

M. B-BZ FU-FV, demeurant […]

M. BS BT, demeurant […]

M. BU BV, demeurant […]

M. BW BX, demeurant […]

M. FI FJ-FK, demeurant […]

M. AB BY, demeurant […]

M. FL FM FN, demeurant 5 Boulevard FU – 13013 MARSEILLE

M. BZ CA, demeurant […]

M. CB CC, demeurant 40 Rue Saint BC – 56800 PLOERMEL

M^me CD CE, demeurant […]

M. X CF, demeurant […]

M. AJ CG, demeurant […]

M. X CH, demeurant […]

M. B-EO EP, demeurant […]

M. AJ CI, demeurant […]

M. X CJ, demeurant […]

M^me CK CL, demeurant […]

M. CM CN, demeurant 64 Avenue Charles de Gaulle – 92270 BOIS-COLOMBES

M. B-EU EV, demeurant […]

M. CO BF, demeurant […]

M. CQ CR, demeurant 13 Rue B-Jacques Rousseau – 25200 MONTBELLIARD

M. AJ CS, demeurant […] […]

Représentés par M^e EY EZ, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par M^e BI MUL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 25 novembre 2019 avec l’assistance de M^me FC LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. BC FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par courrier du 18 février 2010, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Mona Lisa Hotels & Résidences, M^e Gorrias, es qualité de mandataire liquidateur, a procédé à la résiliation de tous les baux commerciaux passés entre cette société et chacun des copropriétaires de l’immeuble «Les Terrasses des Bottieres», lequel ensemble immobilier est à destination de résidence de tourisme classée.

Les propriétaires des appartements ont alors confié la gestion et l’exploitation de la résidence de tourisme à la société Sofisol à laquelle de nouveaux baux commerciaux ont été consentis.

A la suite d’une restructuration, la société Soleil Résidence La Toussuire, filiale de la société Sofisol, est devenue titulaire des baux.

Par acte du 4 juin 2013, les propriétaires ont assigné devant le tribunal de grande instance d’Albertville la société Soleil Résidence La Toussuire en paiement de diverses sommes dues au titre des baux, en résiliation des baux et expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des lieux.

Les demandeurs ont soutenu que l’exploitante de la résidence aurait notamment minoré ou dissimulé une partie de son chiffre d’affaires hébergement servant de base à la détermination du loyer.

Par jugement en date du 18 septembre 2015, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— déclaré recevables les demandes des bailleurs,

— sursis à statuer sur les demandes concernant les loyers et les délais de paiement et ordonné avant-dire droit une expertise ayant pour objet de calculer le chiffre d’affaire hébergement réalisé, de rechercher les modalités de calcul du loyer mises en place pour ces exercices par la société et notamment les déductions opérées et indiquer si ces modalités correspondent aux stipulations des baux, de calculer le montant des loyers qui correspondait pour ces mêmes exercices aux stipulations des baux,

— prononcé la résolution judiciaire des baux conclus le 2 décembre 2010,

— ordonné la libération des lieux par la société Soleil Résidence La Toussuire et tous occupants de son fait,

— sursis à statuer sur le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’au dépôt du rapport d’expertise permettant de connaître le montant du loyer qui aurait dû être payé pour les exercices précédents,

— ordonné l’exécution provisoire en ce qui concerne la mesure d’expertise.

La société Soleil Résidence La Toussuire a formé appel de cette décision à l’encontre de tous les demandeurs, sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 4 mai 2017, confirmée par arrêt du 9 novembre 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire, Monsieur X, a déposé son rapport le 4 octobre 2018.

La société Soleil Résidence La Toussuire demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 1134, 1315 du code civil,

Vu les articles 1184 et 1714 du code civil,

Vu l’article 568 du code de procédure civile,

— de réformer la décision entreprise,

— dire qu’il n’y a pas lieu à évocation,

— d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X,

— de débouter en l’état les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— de les condamner in solidum à lui rembourser la somme de 37.094,71 € TTC réglée après mise en demeure au titre de la part variable de l’exercice 2011/2012,

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a désigné un expert judiciaire avec mission de se faire remettre l’ensemble des documents et pièces comptables exposées dans les documents contractuels liant les parties, donner tous éléments d’information sur l’exactitude et la conformité des dits documents comptables et/ou fiscaux avec les dites dispositions contractuelles, et notamment sur le bien fondé des déductions opérées par la société La Toussuire sur le chiffre d’affaire d’exploitation pour parvenir à la détermination du chiffre d’affaire net hébergement pour les exercices 2011/2012 et 2012/ 2013,

Réformant sur ce point,

— de dire et juger que les frais d’expertise seront intégralement supportés par les demandeurs à l’instance,

A titre infiniment subsidiaire, vu les dispositions de l’article 1244-1 du code civil,

— de dire et juger qu’elle pourra s’acquitter de sa dette locative en neuf mensualités égales, ou trois trimestres, en sus des loyers courants, et débouter en tout état de cause l’ensemble des demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire de l’ensemble des baux commerciaux,

— de condamner les intimés à lui payer chacun la somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, d’instance et d’appel, et dire que, Maître BC Fillard, avocat postulant pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance

sans en avoir reçu provision.

Elle soutient :

— que les intimés tentent d’induire la cour en erreur en voulant lui faire acter des points qui n’ont jamais été jugés par les premiers juges,

— qu’il n’a jamais été constaté par le tribunal de grande instance d’Albertville dans le jugement du 18 septembre 2015 qu’elle avait délibérément minoré son chiffre d’affaires hébergement net hors taxe au titre de la période du 1^er novembre 2011 au 31 octobre 2012 ainsi qu’au titre de la période du 1^er novembre 2012 au 31 octobre 2013,

— que le bail prévoit un chiffre d’affaire hébergement hors taxes NET des frais de commercialisation,

— que le bail prévoit la déduction de frais de commercialisation du chiffre d’affaire hébergement HT,

— que l’annexe 1 du bail ne donne pas une liste limitative des frais de commercialisation,

— qu’en déduisant des frais de commercialisation du chiffre d’affaire hébergement, la société Soleil Résidence La Toussuire a respecté les stipulations des baux,

— que c’est à tort que les intimés contestent le principe même de la déductibilité des frais commerciaux,

— qu’il ressort des éléments du litige que les bailleurs ont finalement admis le principe de déductibilité des frais de commercialisation et que leur position est contradictoire,

— que les audits réalisés par le cabinet PKF en dates des 9 avril 2013 et 15 mai 2014 ne lui sont pas opposables,

— que le rapport d’expertise n’a conclu à aucune fraude ni à aucune dissimulation du chiffre d’affaire hébergement,

— que le rapport d’expertise s’est borné à relever quelques erreurs minimes,

— que les baux ne prévoient pas la communication aux bailleurs du chiffre d’affaire hébergement net hors taxe au 31 octobre, date de clôture de l’exercice,

— que les intimés ne justifient pas de manquements graves et répétés pouvant justifier la résiliation des baux,

— qu’elle a respecté la législation fiscale et n’a commis aucun manquement en limitant la part variable du loyer pour l’exercice 2011/2012,

— que les demandes de règlement de loyers des intimés sont infondées et erronées.

Les intimés, à savoir, Monsieur CT E, Madame et Monsieur Y et G F, Monsieur H I, Monsieur J K, Monsieur L M, Monsieur N O, Monsieur Q-N FE, Madame et Monsieur Z et N P, Monsieur Q R, Monsieur S T, Madame U V, Monsieur W AA, Monsieur AB AC, Monsieur AD AE, Monsieur AF AG, Monsieur AH AI, Monsieur AJ AK, Monsieur H AL, Madame U AM, Monsieur AN AO, Monsieur AP AQ, Monsieur AR AS, Monsieur AT AU, Monsieur AN AV, Monsieur AW AX et Madame AY AX-Le Moal,

Madame U AZ, Monsieur BA BB, Monsieur BC BD, Monsieur BA BE, Monsieur BF BG, Monsieur H BH, Monsieur BI BJ, Monsieur BK BL, Monsieur BI BM, Madame et Monsieur A et BO BN, Monsieur Q BP, Madame FC FD-EV, Monsieur B FA FB, Madame BQ BR, Monsieur B BZ FU-FV, Monsieur BS BT, Monsieur BU BV, Monsieur BW BX, Monsieur FI FJ-FK, Monsieur AB BY, Monsieur FL FM FN, Monsieur BZ CA, Monsieur CB CC, Madame CD CE, Monsieur X CF, Monsieur AJ CG, Monsieur X CH, Monsieur B-EO EP, Monsieur AJ CI, Monsieur X CJ, Madame CK CL, Monsieur CM CN, C Monsieur B-EU EV-M^me FC FD EV, Monsieur CO BF, Monsieur CQ CR, Monsieur AJ CS, demandent à la cour :

Vu les articles 1134, 1184 et 1741 du Code civil,

Vu les baux commerciaux du 2 décembre 2010,

A titre principal,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance d’Albertville le 18 septembre 2015,

— de constater que la «société Résidence Soleil la Toussuire» a délibérément minoré son chiffre d’affaire hébergement net hors taxe au titre de la période du 1^er novembre 2013 au 31 octobre 2014 ainsi qu’au titre de la période du 1^er novembre 2014 au 31 octobre 2015,

— que les audits réalisés par le Cabinet PKF en date des 9 avril 2013 et 15 mai 2014 sont opposables à la «société Résidence Soleil la Toussuire»,

— de débouter l’appelante de sa demande d’homologation du rapport d’expertise,

En conséquence,

— de fixer le montant du loyer annuel global de la résidence pour l’exercice 2011/2012 à la somme de 155.181,44 € HT,

— de fixer le montant de la partie variable du loyer global de la Résidence pour l’exercice 2011/2012 à la somme de 99.928,40 € HT,

— de condamner la «société Résidence Soleil la Toussuire» au paiement, au titre de la partie variable du loyer pour la période du 1^er novembre 2011 au 31 octobre 2012, ainsi qu’il est dit aux conclusions,

— de fixer le montant de la partie fixe du loyer annuel global de la Résidence pour la période du 1^er novembre 2012 au 31 octobre 2013 à la somme de 85.349,79 € HT,

— de fixer à la somme de 24.583,60 € HT le montant de la différence entre la partie fixe globale réellement due et celle globale payée par l’exploitant pour la période du 1^er novembre 2012 au 31 octobre 2013,

— de condamner la «société Résidence Soleil la Toussuire» au paiement, au titre de la partie fixe du loyer pour la période du 1^er novembre 2012 au 31 octobre 2013 ainsi qu’il est dit aux conclusions,

— de fixer le montant du loyer annuel global de la résidence pour l’exercice 2012/2013 à la somme de

174.492,51 € HT,

— de fixer le montant de la partie fixe du loyer annuel global de la résidence pour la période du 1^er novembre 2013 au 31 octobre 2014 à la somme de 95.970,88 € HT,

— de fixer l’indemnité d’occupation, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire des baux commerciaux des propriétaires, à la somme mensuelle de 450 € par appartement,

— de dire et juger que la remise des clefs par le preneur aux copropriétaires sera assortie d’une astreinte de 100€ par bailleur et par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance d’Albertville le 18 septembre 2015 en ce qu’il a sursis à statuer sur les demandes concernant les loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise permettant de connaitre le montant du loyer qui aurait dû être payé pour chacun des exercices,

En tout état de cause,

— de rejeter la demande de délais de grâce formulée par la «société Résidence Soleil la Toussuire» en ce qu’elle est totalement illégitime et injustifiée,

— de condamner la «société Résidence Soleil la Toussuire» à payer la somme de 250 € par requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la «société Résidence Soleil la Toussuire» aux entiers dépens de l’instance, distrait au profit de Maître EY EZ sur son affirmation de droit et recouvrer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les compléments de loyers

Aux termes de l’article 568 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à l’instance , «lorsque la cour d’appel est saisie d’un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou d’un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.»

En l’espèce, la cour n’estime pas devoir évoquer, étant observé que l’article sus mentionné a été modifié par l’article du 12 du décret du 6 mai 2017, et précise désormais que la faculté d’évocation est réservée à la seule hypothèse de l’infirmation ou annulation de l’expertise.

Sur la demande de résolution des baux

Le tribunal a relevé que la société preneuse ne contestait pas :

— ne pas avoir payé l’intégralité des loyers

— et avoir payé avec retard.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, l’action en résiliation des baux est fondée sur les dispositions de l’article 1184 ancien du code civil et 1728 du code civil .

Aux termes du premier de ces textes, la résolution peut être demandée en justice, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement étant entendu, qu’il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance et est d’une gravité suffisante, pour que la résolution puisse être prononcée.

En l’espèce, il y a lieu de se référer au rapport d’expertise judiciaire (par préférence au rapport produit pas les intimés -rapport PKF- non contradictoire ), lequel a indiqué, aux termes d’une analyse exacte et pertinente des articles 6 et suivants et 13 et suivants des baux commerciaux :

- «que pour le premier exercice d’expoitation ( 01/11 2010 au 31 /10/2011) il n’existe aucun doute sur les modalités contractuelles de détermination du loyer qui correspond bien à 55 % du chiffre d’affaire hébergement hors taxe , net de frais de commercialisation»,

— que pour les deux exercices suivants, il existe un flou juridique quant à la détermination du loyer; qu’en effet, l’annexe 1 ainsi que la rédaction de l’article 13-2 laissent penser que les frais de commercialisation ne sont pas à déduire du chiffre d’affaire hors taxe; que par contre , dans l’article 6-2 , lorsqu’il est qustion du loer complémentaire annuel d’ajjustement du loyer , il est fait à nouveau mention de la déduction des frais de commercialisation; qu’il existe des incohérences au niveau de la rédaction du bail qui engendrent forcément des interprétations.

Il en résulte que la société preneuse avait un motif légitime a contester les réclamations des propriétaires quant au montant du loyer.

Sur le fond, l’expert conclut de la manière suivante :

— exercice 01/11/2010 au 31/10/2011 : le loyer calculé nous parait totalement justifié dans son montant,

— exercice suivant : le chiffre d’affaire hébergement est conforme , mais que la société preneuse a déduit des commissions, bancaires, des commissions d’affacturage et des frais de commercialisation correspondant à des cout salariaux de ménage, pour un montant d’environ 8 000 € sur un CA de 329 453 €, qui doivent être rejetés. Toutefois ces coûts ne sont pas dissimulés et apparaissent clairement dans l’annexe 6 du rapport d’expertise.

— exercice suivant : l’expert indique qu’une somme de 1 699 € ( libellé Kalikado) doit être déduite.

— en ce qui concerne la ventilation de la prestation ménage et frais de dossier : qu’il est impossible de savoir si cette ventilation opérée a eu des conséquences positives ou négatives pour le bailleur.

Il sera constaté que les intimés qui avaient soutenu l’irrégularité concernant ces trois exercices, se bornent devant la cour, dans le dispositif de leurs conclusions à demander qu’il soit constaté que la «société Résidence Soleil la Toussuire» a délibérément minoré son chiffre d’affaire hébergement net hors taxe au titre de la période du 1^er novembre 2013 au 31 octobre 2014 ainsi qu’au titre de la période du 1^er novembre 2014 au 31 octobre 2015.

Ils arguent de rapports d’audit réalisés par le Cabinet PKF qu’ils ont mandatés à cet effet, en date des 9 avril 2013 et 15 mai 2014, alors que ces rapports ne sont pas relatifs à ces périodes.

Il convient de constater que l’examen de ces exercices comptables n’entrait pas dans la mission de l’expert et qu’aucune extension de la mission de l’expert n’est intervenue.

Ces griefs ne sont donc pas démontrés.

En ce qui concerne la limitation de la part variable à 49,9% du loyer total, pour l’exercice 2011/2012,

il s’agissait selon la société exploitante de garantir aux propriétaires le maintien du bénéfice des avantages fiscaux attachés à leur investissement. Cette décision, quant bien même elle serait erronée, n’est pas constitutive d’un manquement grave étant observé que le différentiel a été depuis payé.

Par ailleurs, les retards de règlements, toujours régularisés, n’ont pas fait 'objet de commandement de payer, ni de demande de mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit figurant au bail et il n’est pas contesté qu’il n’y a pas de loyer impayés à fin 2019.

Le retard de transmission d’un « bon à payer», n’est pas constitutif d’un manquement grave. D’autre part le bail ne stipule pas la transmission à chaque copropriétaire des «documents comptables».

Au vu de ces éléments, il doit être jugé qu’il n’existe pas en l’état de manquements suffisamment graves de la part de la société Résidence Soleil la Toussuire, justifiant que la résolution soit prononcée, compte-tenu de la complexité des relations contractuelles.

Il appartiendra au premier juge d’apprécier les demandes formées au titre des loyers et des dommages et intérêts éventuels.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Réformant la décision entreprise, et statuant de nouveau sur les chefs du jugement dévolus à la cour,

Dit n’y avoir lieu à évocation sur les points relatifs aux sommes dues au titre des loyers, et en conséquence, déboute l’appelante de sa demande de remboursement de la somme de 37.094,71 € TTC réglée au titre de la part variable de l’exercice 2011/2012 et de sa demande relative aux frais d’expertise judiciaire,

Déboute les intimés de leurs demandes de résolution judiciaire des baux, et de leurs demandes accessoires et complémentaires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les intimés in solidum aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et dit que, Maître BC Fillard, avocat postulant pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 11 février 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par BC FICAGNA, Président et FC LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,