Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 29 juin 2021, n° 19/00818

TGI Chambéry 11 mars 2019

CA Chambéry
Infirmation partielle 29 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Impropriété à destination du local
La cour a estimé que l'impossibilité d'installer un conduit d'évacuation de fumée n'était pas due à un vice de construction, mais à un refus de l'assemblée générale des copropriétaires, et que la destination du local n'avait pas été convenue pour une activité de restauration.
Rejeté
Vice du consentement
La cour a jugé que l'erreur sur la substance n'était pas prouvée et que la demande de résolution pour vice du consentement n'était pas recevable.
Rejeté
Obligation de délivrance conforme
La cour a confirmé que le vendeur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, car la destination du local n'incluait pas l'activité de restauration.
Rejeté
Préjudice matériel
La cour a jugé que le préjudice allégué n'était pas fondé, car l'impossibilité d'exploitation était due à des raisons juridiques et non techniques.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1re ch., 29 juin 2021, n° 19/00818
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	19/00818
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Chambéry, 11 mars 2019, N° 16/02143
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel FICAGNA, président
Avocat(s) :	Damien DEGRANGE
Parties :	S.C.I. SAZ IMMO c/ Société SCCV LA CASCADE DU CORSUET

Texte intégral

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 29 Juin 2021

N° RG 19/00818 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GGZN

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 11 Mars 2019, RG 16/02143

Appelante

S.C.I. SAZ IMMO, dont le siège social est situé 2100 route de Droise – 73100 GRESY-SUR-AIX

Représentée par M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

SCCV LA CASCADE DU CORSUET, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP LAPORTE & BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 11 mai 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La SCCV La Cascade du Corsuet est une société appartenant au groupe Palmyr’Immo, constituée pour l’opération du Corsuet sur la commune de Grésy sur Aix comprenant la construction d’un ensemble immobilier comprenant deux groupes de deux bâtiments neufs dénommés Pôle Sud et Pôle Nord à usage de bureaux.

Le 15 juin 2012, la société Palmyr’Immo pouvant se substituer une SCI dont elle assurerait la gérance a signé au bénéfice de la SCI Saz Immo un contrat de réservation relatif à cet ensemble immobilier et portant sur le lot 06A d’une superficie de 52 m2 situé au rez de chaussée du bâtiment Sud pour un prix de 138 439,40 euros TTC.

Aux termes d’un acte notarié dressé le 3 octobre 2012 par M^e Touvet, notaire, la SCCV La Cascade du Corsuet représentée par son gérant la société Palmyr’Immo, a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI Saz Immo le lot n°122 dans le bâtiment Pôle Sud, soit un local portant le n°06A au plan du rez-de-chaussée

Il est précisé dans l’acte, que conformément au règlement de copropriété, la destination des lots est professionnelle ou commerciale, à l’exclusion de celle d’habitation.

Selon procès verbal de livraison signé le 9 octobre 2012, la SCI Saz Immo a pris possession du lot 06A situé au rez de chaussée du bâtiment le […] à Grésy sur Aix.

Selon un document établi le 23 juin 2016 par M. Y X, ingénieur en génie civil du bâtiment, il a été constaté que le local acquis par la SCI Saz Immo était dépourvu de gaine de ventilation pouvant servir à l’évacuation de la fumée et que des adaptations étaient techniquement envisageables sous réserve d’une autorisation de la copropriété de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juillet 2016, le conseil de la société Saz Immo a mis en demeure la société La Cascade du Corsuet d’accepter la résolution de la vente immobilière du 3 octobre 2012 et de régler une somme de 237 717,54 euros à titre d’indemnisation.

Le 29 juillet 2016, le conseil de la société La Cascade du Corsuet lui a répondu qu’elle contestait les termes de ses prétentions.

Aux termes de l’assemblée générale du 6 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a rejeté la résolution par laquelle la SCI Saz Immo sollicitait l’autorisation de créer un conduit d’évacuation de fumée en façade.

Selon acte d’huissier en date du 18 octobre 2016, la SCI Saz Immo a fait assigner la société La Cascade du Corsuet (SCCV) devant le tribunal de grande instance d’Albertville en sollicitant la résolution de la vente du lot 122 aux torts exclusifs de cette dernière en raison du caractère impropre du local à sa destination, à savoir l’ impossibilité d’y établir une activité de restauration.

Par jugement du 11 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Albertivelle a :

• Débouté la SCI Saz Immo de l’intégralité de ses prétentions,

• Condamné la SCI Saz Immo aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat d’huissier établi le 23 janvier 2018 par la SCCV La Cascade du Corsuet,

• Condamné la SCI Saz Immo à payer à la SCCV La Cascade du Corsuet la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Saz Immo a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 22 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Saz Immo demande à la cour de :

Vu les articles 1130 et suivants, 1194, 1224, 1604,1646-1, 1792 et 1792-1 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

' Déclarer recevable et bien fondée l’action en justice exercée par la SCI Saz Immo et en conséquence,

' Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Chambéry,

Statuant à nouveau,

' Dire et juger que le local acheté par la SCI SAZ IMMO en vertu de l’acte de vente du 3 octobre 2012 est impropre à sa destination « tous commerces » compte tenu de l’impossibilité d’y établir une activité de restauration en raison de l’absence de conduit d’évacuation des fumées,

' Dire et juger que la SCCV La Cascade du Corsuet a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu compte tenu de l’absence de caractère « tous commerces » du local faute d’exploitation possible d’un restaurant,

' Dire et juger que le consentement de la SCI Saz Immo, représentée par ses deux co-gérants, a été vicié pour cause d’erreur en raison du caractère substantiel de la destination « tous commerces » du local au moment de son acquisition et de l’impossibilité d’exploitation de la moindre activité de restauration du fait du vice de conception du local,

' Ordonner la résolution de la vente intervenue le 3 octobre 2012 entre la SCCV La Cascade du Corsuet et la SCI Saz Immo, portant sur le lot n°122 inséré dans l’ensemble cadastré Section D n°13, 1476, 1477, 1498, 1500, 1898, 1899, 1902, 2065, 2067, 2069, 2072, 2075, 2078, 2080 et 2093, situé sur la Commune de Grésy sur Aix(73100),

' Condamner la SCCV La Cascade du Corsuet à verser à la SCI Saz Immo dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

— Le remboursement du capital emprunté couvrant le prix principal du bien et les aménagements effectués : 138.439,40 euros,

— Les intérêts d’emprunt et frais de dossier de prêt : 31.120 euros,

— Les frais notariés et frais hypothécaires : 5.306,21 euros,

— Les travaux d’intérieur : 12.250 euros,

— Les charges de copropriété : 4.549,64 euros,

— Assurance du local depuis 2013 : 3.011,48 euros,

— Les taxes foncières depuis 2013 : 2782 euros,

— Frais d’expertise de M. X : 580 euros,

— Aménagement /agencement du local : 3630,66 euros,

Soit un total de 196.363,18 euros.

' Dire et juger que la SCI Saz Immo devra remettre les clés du local à la SCCV La Cascade du Corsuet dans le cadre de la résolution de la vente, une fois effectué le paiement intégral des condamnations indemnitaires incombant à la SCCV La Cascade du Corsuet,

' Dire et juger qu’à défaut de paiement de la condamnation par la SCCV La Cascade du Corsuet dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, elle sera condamnée au versement d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard,

' Condamner la SCCV La Cascade du Corsuet à verser à la SCI Saz Immo la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SCCV La Cascade du Corsuet aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions en date du 17 octobre 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCCV La Cascade du Corsuet demande à la cour de :

Vu les articles 1110 et suivants du code civil alors applicables,

Vu les articles 1604, 1792 et 1792-1 du Code civil,

' Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant,

' Condamner la SCI Saz Immo à payer à la SCCV La Cascade du Corsuet la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SCI Saz Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du constat d’huissier du 23 janvier 2018 ainsi que le coût de la sommation interpellative du 27 septembre 2019, sauf à condamner à la SCI Saz Immo à payer ses frais à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

L’ordonnance de clôture est en date du 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil

Aux termes de l’article 1792 du code civil, « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

La SCI Saz Immo fait valoir que l’absence de tout équipement en façade permettant l’installation d’un conduit d’extraction de fumée pour un local vendu avec une destination «tous commerces», dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, engage la responsabilité décennale du promoteur vendeur sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil et constitue ainsi un désordre qui rend son local impropre à sa destination dans la mesure où elle a fait l’acquisition d’un local tous usages et qu’elle ne peut le louer à usage de restauration.

S’agissant de l’impropriété à destination, en l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que :

— La convention de réservation du 15 juin 2012 fait mention de deux bâtiments à usage de bureaux et non pas d’un local à tous usages comme le soutient l’appelante.

— Si les plans annexés au contrat de réservation mentionnent des activités de commerce et des activités de service au niveau du rez-de-chaussée, à la différence des étages qui sont destinés à des activités de bureaux, pour autant ces plans ne font pas référence à une activité de restauration et ne font pas mention d’équipements liés à une telle activité.

Le document complémentaire régularisé par les parties « détail des prestations » en date du 2 mars 2011 fait état des prestations suivantes :

« Attente des vidanges et des alimentations des zones sanitaires

Amenée de l’alimentation électrique sur coffrets d’abonnés

Amenée du pré équipement téléphone

Attente de climatisation réversible sur réseau collectif avec groupe en toiture (ventilo-convecteurs intérieurs non fournis) »

Il n’est fait aucune mention d’un système d’extraction de fumées qui n’était pas prévu.

Il résulte de paragraphe 8 du contrat du 15 juin 2012 (« travaux non prévus au devis descriptif ») que : « les travaux complémentaires ou supplémentaires ou de modifications que peut désirer réaliser un réservataire devront avoir été exécutés par les entreprises du chantier, au plus tard lors de l’achèvement des travaux. Il est rappelé que le réservant vend les locaux dans l’état prévu au devis descriptif et au prix ferme et non révisable ».

Il incombait ainsi à l’appelante, dès la signature de l’acte de vente, de solliciter la réalisation d’équipements complémentaires dédiés à l’activité de restauration, ce qu’elle ne démontre avoir effectué, les pièces produites au débat montrant qu’elle n’a envisagé le développement d’une telle activité qu’au cours de l’année 2016.

Il résulte de l’acte de vente du 3 octobre 2012 et des pièces annexées (plans, notice descriptive) que la destination des lots est professionnelle ou commerciale à l’exclusion de celle d’habitation et que le local est livré brut. L’acte prévoit que dans le cas où l’acquéreur, postérieurement à la vente, désirerait que des modifications fussent apportées à son bien ou des travaux exécutés, il devra s’adresser au vendeur lequel fera apprécier par le maître d''uvre si les modifications demandées sont réalisables et le cas échéant, comme au cas de modification pour travaux supplémentaires, établira ces dernières par voie d’avenant écrit et préalable.

Il est d’ailleurs produit les justificatifs de ce qu’un autre acquéreur avait formalisé une demande d’aménagement dans le cadre d’une activité de restauration à laquelle il a été répondu favorablement.

Le règlement de copropriété auquel le contrat de vente fait référence, précise que l’immeuble est à destination à l’exercice à tous étages d’activités commerciales, artisanales ou libérales, à usage du bureaux commerciaux et de locaux à usage professionnel, administratif, culturel, éducatif et de formation à l’exclusion des activités dites de nuit et des activités de séminaires ou écoles réunissant plus de vingt personnes.

Il est par ailleurs précisé que le copropriétaire ou occupant du local souhaitant procéder à l’installation de tous appareils techniques , VMC, climatisation, ou autres, notamment à l’extérieur de son local, devra obtenir préalablement aux travaux envisagés, l’accord du promoteur et ultérieurement du syndic de copropriété.

C’est ainsi, à bon droit, que le premier juge a retenu que l’activité restauration n’avait pas été convenue entre les parties lors de l’acquisition du local et que l’impossibilité actuelle de procéder à l’installation d’un dispositif de ventilation et d’évacuation de fumée n’est pas technique mais uniquement juridique, du fait du refus de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il sera ajouté que cette absence d’ouvrage ne constitue en aucun cas un désordre au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil et qu’en tout état de cause ne relèvent de cette garantie que les désordres non apparents à la réception ce qui n’était manifestement pas le cas en l’espèce.

Le jugement qui a écarté la garantie décennale sera confirmé.

Sur l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1604 du code civil « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Selon l’article 1615 du code civil, la délivrance porte non seulement sur la chose mais aussi sur ses accessoires. Elle doit porter sur la chose vendue telle que celle-ci a été définie par les parties.

On entend par accessoires les objets (immeubles par destination) ou documents (titres de propriété) destinés à l’usage de la chose et sans lesquels cet usage ne serait pas possible.

Le juge doit s’attacher aux stipulations contractuelles et en cas de difficulté, il doit prendre en compte les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue, c’est-à-dire les qualités de la chose qui au regard de la nature de celle-ci sont présumées entrées dans le champ contractuel.

En l’espèce, ainsi que l’a relevé le premier juge, d’une part aux termes de l’acte de vente, il appartenait à la SCI Saz Immo de régulariser toute contestation relative à la conformité des biens livrés avec les engagements pris par le vendeur, dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession et d’engager toute action portant sur les défauts de conformité dans un bref délai et en tout état de cause dans un délai maximum d’un an à peine de forclusion, d’autre part, les éléments d’analyse relatif à la garantie décennale, précédemment exposés, conduisent à considérer que l’intimée n’a pas manqué à son obligation de délivrance, faute de convention entre les parties lors de la vente relative à l’aménagement d’un local à usage de restauration et de demande d’aménagement effectuée par la suite par l’acquéreur.

Il sera ajouté, que le local en question a une superficie de 52 mètres carrés, qu’il est situé dans une galerie, de sorte qu’il ne bénéficie d’aucun accès direct sur l’extérieur, et qu’au regard de ces éléments, l’installation d’une rôtisserie paraît difficilement envisageable.

Sur le vice du consentement

Selon l’article ancien 1110 du code civil, applicable aux faits de l’espèce, « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité, lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a l’intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. »

C’est par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément, que le premier juge pour rejeter la demande a retenu d’une part que l’erreur étant une cause de nullité, la SCI Saz Immo n’est pas recevable à solliciter la résolution de la vente pour un motif tenant à un vice du consentement, d’autre part que la preuve de l’existence d’une erreur sur la substance n’était pas rapportée.

Sur les demandes accessoires

Le constat d’huissier du 23 janvier 2018 et la sommation interpellative n’étant pas des actes indispensables à la présente procédure, ils ne peuvent être inclus dans les dépens et doivent être pris

en compte dans les frais irrépétibles.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCCV La Cascade du Corsuet, en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a inclus dans les dépens de première instance, le coût du constat d’huissier du 23 janvier 2018,

L’infirme de ce chef et statuant à nouveau,

Rejette la demande de la SCCV La Cascade du Corsuet tendant à voir le coût du constat d’huissier du 23 janvier 2018 inclus dans les dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Saz Immo à payer à la SCCV La Cascade du Corsuet la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la SCI Saz Immo aux dépens d’appel, lesquels n’incluent pas le coût de la sommation interpellative du 27 septembre 2019.

Ainsi prononcé publiquement le 29 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,