ARRET N°

du 20 février 2024

N° RG 23/00870 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKZJ

[F]

c/

[D]

S.A.S.U. JESSICA IMMO

Formule exécutoire le :

à :

M^e Benoît GARCIA

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 20 FEVRIER 2024

APPELANT :

d’un jugement rendu le 21 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Troyes

Monsieur [M] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Clement HERVIEUX, avocat au barreau de L’AUBE, avocat postulant, et M^e Diane BOTTÉ; avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [H] [E] [D]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Benoît GARCIA, avocat au barreau de L’AUBE

S.A.S.U. JESSICA IMMO

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Benoît GARCIA, avocat au barreau de L’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 23 janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant compromis de vente sous seing privé signé le 5 décembre 2020 avec le concours de l’agence immobilière Jessica Immobilier, M. [M] [F] s’est engagé à acquérir un ensemble immobilier appartenant à M. [H] [D], situé à [Localité 6] moyennant le prix de 215 000 euros sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier de 211 800 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum de 2%.

Par courrier 12 mars 2021, M. [F] a informé M. [D] du refus de la banque CIC d’octroyer le prêt de 577 179 euros sollicité le 28 janvier 2021 ; il a justifié d’un second refus de cette banque daté du 27 mars pour un montant de 211 800 euros puis d’un troisième du 28 avril 2021 opposé par la BNP, enfin d’un quatrième déposé le 9 mars 2021 auprès de AXA.

Estimant que toutes les demandes de prêt avaient été déposées tardivement et de plus en méconnaissance des conditions contractuelles et donc que la non réalisation de la condition suspensive était imputable à M. [F], M. [D] a saisi le tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’obtenir la condamnation de ce dernier au paiement de la clause pénale pour un montant de 20 600 euros, d’une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros et des honoraires d’agence à hauteur de 9 000 euros.

La SASU Jessica Immo, agent immobilier, est intervenue volontairement à l’instance.

Le Tribunal judiciaire de Troyes, par jugement du 21 avril 2023, a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SASU Jessica Immo

— condamné Monsieur [F] à payer à Monsieur [D] la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale

— condamné Monsieur [F] à payer à Monsieur [D] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice du fait de l’immobilisation de l’immeuble

— condamné Monsieur [F] à payer à la SASU Jessica Immo la somme de 9 000 euros au titre de la commission d’agence

— condamné Monsieur [F] à payer à Monsieur [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur [F] à payer à la SASU Jessica Immo la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Monsieur [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur [F] aux entiers dépens.

Il a considéré que M. [F] ne justifiait pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, que le défaut de réalisation de la condition suspensive lui est exclusivement imputable, et que par conséquent il y a lieu d’appliquer la clause pénale, conformément aux dispositions contractuelles.

Il a toutefois, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, considéré que la clause pénale d’un montant de 20 600 euros était manifestement excessive par rapport au préjudice subi par M. [D], ce dernier demandant par ailleurs une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros, et l’a réduite à 6 000 euros.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, il a estimé que M. [D] aurait pu réduire la durée d’immobilisation de son bien en étant plus diligent dans sa mise en demeure de M. [F], et qu’en l’absence de justificatifs sur la valeur du bien ou d’information sur les éventuels autres acquéreurs qui auraient pu être intéressés par le bien, le préjudice d’immobilisation devait être réduit à 6 000 euros.

Sur la demande de paiement de la commission d’agence, le tribunal a relevé que M. [M] [F] ne contestait pas en être redevable et l’a par conséquent condamné à la verser à la société Jessica Immo intervenue volontairement à l’instance.

M. [M] [F] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 25 mai 2023 visant expressément l’ensemble des chefs de jugement.

Par conclusions en date du 31 juillet 2023, M. [F] demande à la Cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du Code civil, et 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du Nouveau Code de procédure civile de :

— Infirmer purement et simplement le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— A titre principal, dire et juger Monsieur [D] mal fondé dans ses demandes.

— Débouter Monsieur [D] en toutes ses demandes, fins et conclusions.

— A titre subsidiaire, si la clause pénale devait être appliquée, juger que Monsieur [F] est de bonne foi.

— Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 euros, d’ores et déjà séquestrée auprès de l’Etude du Notaire chargé de la vente.

— Juger les demandes de la Société Jessica Immo non fondées.

— Débouter la Société Jessica Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum Monsieur [D] et la Société Jessica Immo à verser à Monsieur [F] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

— Condamner in solidum Monsieur [D] et la Société Jessica Immo aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

— Autoriser Maître Clément Hervieux, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision.

Il explique que le projet d’acquisition était un projet global de réhabilitation de l’immeuble, conditionné par l’accord d’un prêt bancaire mais également par l’octroi d’aides à la rénovation, que ces différents financements ont pris du retard malgré les démarches entreprises en temps voulu par lui, que finalement les subventions n’ont pas été accordés et le prêt a été refusé, ce dont il a aussitôt informé M. [D] ; qu’il n’avait dans tous les cas que l’obligation de transmettre un refus de prêt; que M. [D], au lieu de prendre acte de l’inexécution de la vente en mars 2021, l’a contraint à justifier ses refus de prêt par trois fois, faisant inutilement durer le processus et ne se manifestant qu’en mars 2021 montrant qu’il connaissait le montage envisagé ; qu’il est dès lors malvenu à solliciter la mise en 'uvre de la clause résolutoire pour un montant de 20 600 euros.

Il conclut au débouté de M.[D] de sa demande tout au moins à la réduction du montant de la clause pénale à 5 000 euros, somme qu’il affirme actuellement consignée à l’étude du notaire.

Il estime que l’indemnité d’immobilisation ne peut se cumuler avec la clause pénale dans le cas de la non réalisation d’une promesse synallagmatique de vente, et que l’appliquer reviendrait à réparer deux fois le préjudice subi du fait de la non réalisation de la vente.

Par ailleurs, il conteste le versement des honoraires à la société Jessica Immo sur le fondement d’une jurisprudence et d’un principe constants selon lesquels en cas d’échec de la vente, l’agent immobilier ne peut recevoir sa rémunération, et en rappelant que la société Jessica Immo ne démontre pas la faute de M. [F] justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées par RPVA le 6 octobre 2023, M. [D] et la société Jessica Immo demandent à la Cour, au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, et 325 et 329 du code de procédure civile, de :

— Juger Monsieur [H] [E] [D] et la société JESSICA IMMO recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions

En conséquence et y faisant droit,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de TROYES en date du 21 avril 2023 ;

— débouter Monsieur [M] [P] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [M] [P] [F] à payer à Monsieur [H] [E] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Monsieur [M] [P] [F] à payer à la société Jessica Immo la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [M] [P] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit Maître Benoit GARCIA, Avocat au barreau de TROYES, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [D] fait valoir que M. [F] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive en déposant des demandes de financement non conformes aux dispositions contractuelles, à savoir hors délais, pour un montant ne correspondant pas au prix d’acquisition, ou sans indication du taux d’intérêt applicable.

Il conclut que le défaut de réalisation de la condition suspensive lui est imputable exclusivement et qu’il y a par conséquent lieu d’appliquer la clause pénale, qu’il admet voir fixer à 6 000 euros comme l’a fait le premier juge.

Il considère par ailleurs que M. [F] a fait preuve de déloyauté contractuelle en déclarant au compromis de vente que rien ne faisait obstacle à l’obtention du financement tout en arguant devant les juridictions que l’accord de prêt était conditionné à l’octroi de subventions, son taux d’endettement étant trop élevé pour lui permettre d’emprunter ; et estime que cette mauvaise foi a obligé M. [D] à immobiliser son bien pendant 6 mois, lui donnant droit à une indemnité d’immobilisation qu’il accepte de voir fixer à 6 000 euros conformément à la décision des premiers juges.

La société Jessica Immo soutient que les fautes de M. [F], qui n’a pas déposé de demandes de financement dans les conditions contractuellement prévues et a donc fait défaillir la condition suspensive, sont incontestables, justifiant l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 9 000 euros au titre de la commission d’agence.

La cour a proposé aux parties une médiation qui n’a pas abouti.

MOTIFS

Sur la réalisation de la condition suspensive

Suivant compromis de vente sous seing privé signé le 5 décembre 2020 avec le concours de l’agence immobilière Jessica Immobilier, M. [M] [F] s’est engagé à acquérir un ensemble immobilier appartenant à M. [H] [D], moyennant le prix de 215 000 euros sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier de 211 800 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum de 2% (hors assurance). Sous la réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elle contient la promesse devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 22 février 2021.

L’acte prévoit que l’acquéreur s’engage dans les plus brefs délais à déposer un dossier complet de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci avant définies auprès de la banque CIC ou de tout organisme bancaire et à en justifier au vendeur ou au rédacteur de l’acte dans un délai maximum de 7 jours à compter de la conclusion du compromis ; que la réception de cette ou ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 18 janvier 2021 ; qu’au cas où les parties décideraient de proroger la durée de validité de la condition, cette prorogation ne pourra se faire qu’à la demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et après acceptation écrite du vendeur et en tout état de cause avant le terme de la condition stipulé plus haut.

L’absence de demande de prêt ou un refus sans motif sérieux d’un prêt offert dans les conditions précitées caractérisent, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, l’empechement de la réalisation de la condition suspensive par celui qui y avait intérêt.

Il appartient dès lors à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du prêt de montrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies qui lui a été refusé.

Il est constant que M. [M] [F] ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt dans les 7 jours de la conclusion de l’acte ni même d’avoir informé le vendeur ou le rédacteur de l’acte d’un refus opposé à sa demande avant sa réponse du 17 mars 2021 en réponse à la mise en demeure de de M. [H] [D] du 15 mars 2021.

Notamment encore par mail du 15 février 2021, il s’inquiète du montant des subventions à attendre pour la rénovation de l’immeuble qu’il envisage d’acquérier aux fins de « boucler le dossier de prêt auprès de sa banque- (le vendeur commence à s’impatienter…) ».

Or, l’obtention de ces subventions ne constituait pas une condition suspensive de réitération par acte authentique du compromis de sorte que M. [M] [F] ne pouvait attendre la position de l’administration sur ses demandes pour solliciter son prêt, pas plus qu’il ne pouvait augmenter le capital au prétexte qu’il n’avait pas obtenu les subventions qu’il espérait.

Par ailleurs, en retenant une date de dépôt d’une demande de prêt au CIC du 28 janvier 2021 que la banque évoque dans ses courriers de refus du mois de mars 2021, il apparaît qu’elle ne répondait pas aux exigences contractuelles puisqu’elle portait sur une somme de 577 179 euros.

Aussi, le refus opposé par la banque à cette demande ne lui permet pas de se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive.

Les conditions de la demande d’un autre prêt qui aurait été déposée le même jour ne sont pas établies par le courrier de refus du CIC Est puisqu’au delà du montant de 211 800 euros, le taux n’est pas indiqué; en outre la durée est moindre soit 180 mois alors que la limite avait été de 240 mois;et aucune preuve de quelconques diligences accomplies pour l’obtention de ce prêt n’est développé.

Le caractère incomplet des courriers de refus opposés le 28 avril 2021 par la BNP et le 31 mars 2021 par AXA à des demandes de prêt qui leur auraient été faites mais qui ne sont pas produites doit de même être reproché à M. [M] [F].

Il apparaît ainsi que M. [M] [F], chirurgien dentiste né le 28 février 1972, a violé son obligation contractuelle qui lui imposait pour montrer le non financement de l’opération par un emprunt de justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés de produire trois refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et de préciser pour chacun d’eux de la date du dépôt de la demande de prêts ainsi que du montant de la durée et du taux du prêt sollicité.

A défaut, en conséquence, il ne justifie ni d’un dépôt de dossier complet conforme aux stipulations de la clause contractuelle ni d’un refus dans les conditions précitées.

Il s’en déduit qu’il a empêché la réalisation de la condition suspensive.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il dit que la clause résolutoire prévue au compromis de vente est réputée défaillie conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation du bien

L’article 1231-1 du code civil pose que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et itnérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans ce cadre, les parties peuvent convenir dans le cadre d’une clause pénale, que le préjudice lié à l’inexécution sera fixé à un montant forfaitaire conventionnellement convenu en application des dispositions de l’article 1231-5 du dit code. Celui qui se prévaut de l’inexécution pourra alors réclamer à l’autre le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts sans qu’il ne puisse lui être alloué une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, le compromis de vente prévoit une clause pénale aux termes de laquelle la partie non défaillante aura le choix entre poursuivre en justice la réalisation de la vente ou invoquer la résolution de plein droit sans qu’il soit besoin de la faire constater judicairement, et réclamer à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20 600 euros.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a accordé à M. [H] [D] tout à la fois le bénéfice d’une réparation fondée sur l’existence d’un préjudice d’immobilisation du bien et un montant au titre de la clause pénale, celui-ci incluant nécessairement et d’un commun accord des parties au moment de la formation du contrat, l’entier préjudice de M. [H] [D] lié à la résolution de plein droit de celui-ci du fait de l’autre partie.

Le montant de la clause pénale peut, sur le fondement de l’article 1231-5 précité, être, modéré ou augmenté par le juge, même d’office, si la pénalité ainsi convenue est manifestement excessive ou dérisoire.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Par ailleurs, il doit être tenu compte du fait que l’engagement a été ou non exécuté en partie et le cas échéant de l’intérêt que l’exécution partielle a pu procurer au créancier.

En l’espèce, la cour constate que M. [M] [F] avait justifié le 31 mars des trois refus de prêt dont il s’est prévalu pour considérer que la condition n’était pas remplie et qui étaient contractuellement attendus du vendeur; que le vendeur pouvait par ailleurs se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive dès le dépassement de la date limite de réitération du 22 février 2021 et que donc l’immobilisation de son bien en rapport avec le comportement de M. [M] [F] s’est limité à une courte période même s’il n’a signifié à l’appelant la résolution de plein droit du compromis que par acte d’huissier du 4 mai 2021.

Il pourra encore être retenu que M. [H] [D] a fixé son préjudice d’immobilisation à la somme de 6 000 euros.

Dans le même temps, l’absence de tout début d’exécution par M. [M] [F] de son obligation a été développée précédemment et il ressort des pièces produites et des écrits que M. [M] [F] savait dès la signature du compromis qu’il attendait des subventions et qu’en l’absence d’obtention de celles-ci il n’entendait pas réaliser l’opération.

Le défaut de bonne foi lors de la signature du compromis est ainsi souligné.

Finalement sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, le montant de la clause pénale de 20 600 euros, même en tenant compte de la mauvaise foi de l’appelant, apparaît manifestement excessive au regard du délai écoulé et du préjudice subi par le vendeur de sorte qu’il sera réduit à la somme de 12 000 euros.

Sur l’indemnisation forfaitaire due à la SASU Jessica Immo

Le compromis prévoit qu’à défaut de réitération par acte authentique, l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article « honoraire de l’agence » soit à la somme de 9 000 euros.

Cette somme n’est pas due lorsque l’absence de réitération résulte du défaut de réalisation d’une condition suspensive sans négligence ou défaillance de celui dans l’intérêt duquel elle a été édictée.

Dans le cas contraire comme en l’espèce, cette clause peut produire tous ses effets.

Cette somme n’apparaît pas manifestement excessive au regard du travail exécuté par l’agence de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il condamne M. [M] [F] à payer à la SASU Jessica Immo celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions si ce n’est en ce qu’il condamne M. [M] [F] à payer à M. [H] [D] la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale et 6000 euros au titre du préjudice d’immobilisation.

Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant,

Déboute M. [H] [D] de sa demande au titre de la réparation de son préjudice d’immobilisation en ce qu’il s’ajoute à sa demande au titre de la clause pénale.

Condamne M. [M] [F] à payer à M. [H] [D] la somme de 12 000 euros au titre de le la clause pénale.

Condamne M. [M] [F] à payer à M. [H] [D] et la SASU Jessica Immo la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Condamne M. [M] [F] aux dépens.

Le greffier La présidente