HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 30 Mai 2023

N° RG 22/01354 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBR2

Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 15 Juin 2022

Appelante

S.A.R.L. BERI, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

Intimée

S.C.I. JULIAN, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 janvier 2023

Date de mise à disposition : 30 mai 2023

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Le 27 avril 2017, la société Béri (sarl) prenait à bail auprès de la SCI Julian des locaux commerciaux situé [Adresse 2] à [Localité 6], consistant en un immeuble bâti et non bâti d’une surface de 400 m² avec annexe au rez de chaussée, 120 m² en mezzanine, terrasse et terrain attenant. Le bail était accordé moyennant une loyer annuel de 120 579, 96 euros HT et jusqu’au 26 avril 2026.

A la suite de son entrée dans les lieux, la société Béri constatait de nombreux désordres affectant le bâtiment, consignés dans un procès-verbal de constat d’huissier établi le 23 mars 2021.

Par acte en date du 23 juillet 2021, la société Béri assignait la SCI Julian devant le tribunal judiciaire d’Annecy statuant en matière de référé, aux fins que soit ordonnée une mesure d’expertise visant à constater contradictoirement les difficultés, établir les responsabilités au regard du bail et faire les remises en état nécessaires.

Par ordonnance rendue le 6 décembre 2021, la présidente du tribunal judiciaire d’Annecy constatait l’incompétence matérielle du tribunal judiciaire et renvoyait le dossier devant le tribunal de commerce d’Annecy conformément au bail.

Par ordonnance rendue le 15 juin 2022, le juge des référés du tribunal de commerce d’Annecy :

— déboutait la société Béri de sa demande d’expertise et de toutes ses autres demandes ;

— condamnait la société Béri au paiement d’une somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCI Julian en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnait la société Béri aux dépens.

Le juge des référés retenait que :

' le bail définissait l’article 606 du code civil comme seul à prendre en considération pour les travaux et réparations,

' aucun des éléments constatés par le procès-verbal établi par Me [J] le 23 mars 2021 n’affectaient la structure ou ne constituaient de grosses réparations, seuls éléments conformes aux demandes de l’article 606 du code civil, et aucun dégât ne correspondait aux articles 606 ou 145-35 du code civil.

Par déclaration au greffe en date du 19 juillet 2022, la société Béri interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 6 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Béri sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée et demande à la cour de :

— désigner tel expert qu’il appartiendra avec la mission de :

— vérifier si les désordres allégués existent,

— en indiquer les causes et,

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer leur origine et leur imputabilité, en indiquant notamment s’il s’agit de désordres imputables à un défaut d’entretien du preneur, à la vétusté, ou à l’obligation de délivrance à la charge du bailleur,

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’esthétique du bâtiment, et plus précisément quant à l’usage qui peut en être attendu,

— dire si ces désordres se traduisent par une atteinte à la sécurité des usagers du bâtiment (clientèle et personnel),

— le cas échéant, indiquer les solutions appropriées ainsi que les travaux urgents permettant de remédier à l’ensemble de ces désordres,

— évaluer le coût des travaux de reprise et les coûts induits notamment le coût de maitrise d’oeuvre,

— se prononcer sur les préjudices occasionés à la société preneuse,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Béri expose essentiellement que :

' elle justifie d’un intérêt légitime à solliciter la désignation d’un expert dans la mesure où :

— des aggravations affectant l’état de la terrasse en façade sont intervenues et mettent en danger la sécurité de la clientèle et du personnel.;

— l’expert qu’elle a mandaté a retenu que les désordres portent atteinte à la solidité de la partie d’ouvrage concernée à savoir le sol de la terrasse avant de l’établissement qui sert d’accès principal et de zone de circulation entre les terrasses latérales de restauration et les services communs, et mettent en jeu la sécurité des clients et du personnel au sein de l’établissement. En outre, le caractère évolutif de ces désordres affecte le gros oeuvre du bâtiment.

Par dernière écritures en date du 9 septembre 2022 , régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Julian sollicite de la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions ;

A défaut,

— se déclarer incompétente au profit du tribunal de commerce d’Annecy ;

— débouter la société Béri de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse,

— condamner la société Béri au paiement d’une somme au bénéfice de la SCI Julian de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat de la concluante en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Julian fait valoir essentiellement que :

' le tribunal de commerce a été déclaré compétent pour statuer sur la demande de révision du loyer pour cause d’imprévision et à défaut l’octroi des plus larges délais de paiement de l’arriéré de loyers formulées par la société Béri le 29 octobre 2021, par conséquent la demande de mesure d’instruction devrait être soutenue devant le juge chargé d’instruire l’affaire devant le tribunal de commerce par application des dispositions de l’article 865 du code de procédure civile ;

' le bailleur n’est tenu de procéder aux travaux nécessaires uniquement lorsqu’ils relèvent de l’article 606 du code civil, or aucun des éléments constatés par Me [J] n’affectent la structure et ne constituent de grosses réparations ;

' le preneur a déclaré que les locaux étaient conformes à l’usage pour lequel ils ont été pris à bail ainsi que conformes à la destination contractuelle.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour de réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 2 janvier 2023 clôture l’instruction de la procédure. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

La société Béri fait valoir qu’aux termes du bail, elle s’est engagée à prendre les lieux loués, dans l’état et sans garantie d’aucune sorte en étant privée de la possibilité de présenter quelque réclamation que ce soit « notamment à raison de l’état desdits locaux, mitoyenneté, vétusté ou autre raisons », mais que lors de son entrée dans les lieux et au cours de l’exécution du bail, elle a été amenée à constater l’existence de nombreux désordres affectant le bâtiment s’agissant en particulier de l’étanchéité des pans de toiture et de l’état de la terrasse en façade de nature, selon elle, à compromettre l’exploitation normale de son établissement. Elle soutient que nonobstant le bail, le bailleur est désormais tenu de prendre en charge la totalité des grosses réparations mais aussi des réparations imposées par une atteinte à la structure du bâtiment ou par la vétusté des lieux loués, y compris de la terrasse, cette règle (loi Pinel) étant d’ordre public. Elle soutient également que la SCI Julian a une obligation de délivrance des lieux en fonction de l’activité de sa preneuse, ces obligations pour la bailleresse constituant son intérêt légitime à solliciter une expertise, les parties étant en litige concernant les travaux à prendre en charge par le bailleur.

La SCI Julian s’oppose à cette demande d’expertise en estimant que la demande de mesures d’instruction doit être demandée au juge de la mise en état du tribunal de commerce en vertu des dispositions de l’article 865 alinéa un du code de procédure civile dès lors que la société Beri a saisi le tribunal d’une demande de révision du loyer pour cause d’imprévision. En outre, elle fait valoir que le bail précise que le bailleur n’est tenu qu’aux travaux nécessaires relevant de l’article 606 du code civil et que la violation de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur est inopérante, le preneur ayant déclaré que les locaux pris à bail récemment étaient conformes à l’usage pour lequel ils étaient pris. Elle allègue le fait que la terrasse est un élément d’équipement dissociable du bâtiment.

Sur ce,

Sur la compétence de la cour

La cour d’appel est parfaitement compétente pour connaître de l’appel d’une ordonnance de référé rendue en première instance, quand bien même un juge de la mise en état serait actuellement saisi de l’instruction d’une action judiciaire engagée devant la juridiction dont il dépend. En outre, l’action engagée actuellement devant le tribunal de commerce d’Annecy porte sur la validité d’un commandement de payer les arriérés de loyer et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, alors que la demande d’expertise concerne les réparations éventuelles à effectuer sur les locaux donnés à bail et sur leur nature.

En conséquence, cette exception d’incompétence soulevée par la SCI Julian est totalement inopérante et sera écartée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’article 146 du même code précise : 'une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'.

Il résulte du bail commercial conclu pour une durée de neuf ans le 27 avril 2017, pour des lieux destinés à l’exploitation d’une activité de bar restauration ventes à consommer sur place et vente à emporter de produits cuisinés, dans le paragraphe charges et conditions, lequel prévoyait un état des lieux contradictoire à l’entrée, notamment que :

— les preneurs 'prendront les lieux loués dans l’état où ils leur sont livrés sans garantie d’aucune sorte et ne pourront demander aucune diminution de loyer ci-après visé ni faire aucune réclamation pour quelque cause que ce soit, notamment à raison de l’état desdits locaux, mitoyenneté, vétusté, ou autres raisons et sans pouvoir exiger des bailleurs aucune réparation ni remise en état que celles relevant de l’article 606 du Code civil',

— les preneurs 'devront pendant le cours du bail maintenir les constructions et les abords en bon état d’entretien et des réparations locatives. Ils supporteront la charge financière et la mise en 'uvre de toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux lieux loués, grosses ou menues celles résultant de la vétusté, hormis les réparations relevant de l’article 606 du code civil restant seules à la charge des bailleurs. Les travaux d’embellissement sont à la charge du preneur…'

Cependant, ce contrat de bail commercial vise les dispositions de la loi Pinel dans son ensemble et plus particulièrement celles de l’article R 145'35 deuxièmement du code de commerce dont l’application est impérative.

Or cet article dispose notamment que :

'Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

…..

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique'.

La société Béri produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 mars 2021 dans lequel il est indiqué que des dégradations sont visibles au niveau des planches de rive des pans de toiture du bâtiment dans leur angle sud-ouest ce qui donne un aspect vétuste à l’immeuble alors même que les façades sont parfaitement entretenues. L’huissier a également remarqué que la terrasse située en façade principale présente des lames tuilées ou déformées sur leur longueur créant une vague avec des différences de niveau ce qui a pour conséquence la dégradation du garde corps de la coursive Ouest et de la structure des pergolas. L’huissier a pris plusieurs photographies qui confirment ses constatations.

La terrasse fait partie des lieux loués et la notion d’élément dissociable est une notion de droit de la construction étrangère à la présente procédure. En outre, les dommages présentés sur les bandes de rive ne ressortent pas d’un simple désordre esthétique comme qualifié par le premier juge au vu de l’examen des photographies versées aux débats.

En conséquence, la société Béri a un intérêt légitime d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, conformément à l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors, une expertise sera ordonnée, dont la mission sera définie ci-après, différente de celle proposée qui n’est pas adaptée.

En application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure d’instruction ainsi ordonnée sera confiée au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction du tribunal de commerce d’Annecy.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions, y compris accessoires.

La SCI Julian sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité procédurale présentée par la société Béri à hauteur de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la SCI Julian,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder, M. [N] [G], [Adresse 3] tel : [XXXXXXXX01] mel : [Courriel 5], expert inscrit près la cour d’appel de Chambéry,

Avec la mission suivante :

— recueillir les explications des parties, entendre tous sachant, visiter les lieux soit l’immeuble loué par la société Béri sis [Adresse 2], consulter le dossier et se faire remettre tous documents au besoin même détenus par un tiers et notamment les rapports d’expertise,

— vérifier et constater l’existence des désordres allégués par la société Béri et visés dans le constat d’huissier établi le 23 mars 2021,

— décrire les désordres en précisant leur nature et leur date d’apparition et leurs conséquences, et préciser leur localisation, de façon à permettre de déterminer ultérieurement s’ils relèvent ou non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, de la vétusté, ou d’un défaut d’entretien.

— déterminer les travaux susceptibles de remédier aux désordres en chiffrant leur coût et informer les parties au cours de la réunion de synthèse ou dans la rédaction du pré-rapport ou note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

— donner son avis sur le délai de leur réalisation,

— fournir tous éléments permettant d’évaluer les préjudices subis ou à subir par les demandeurs, y compris commercial le cas échéant,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier, il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport,

Dit que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations et s’expliquera techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qui seront recueillis,

Fixe à 2 000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, somme qui devra être versée avant le 31 juillet 2023 par la société Béri auprès de la régie du greffe du tribunal de commerce d’Annecy,

Dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la mission de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que lors de la première réunion d’expertise ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert évaluera de façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du suivi des expertises du tribunal de commerce d’Annecy et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

Dit que l’expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande de taxe par tout moyen permettant d’en établir la réception pour qu’elles puissent présenter, s’il y a lieu, leurs observations au juge taxateur dans le délai de quinze jours à compter de la réception dont l’expert devra produire le justificatif au juge taxateur (articles 282 et 284 du code de procédure civile),

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les cinq mois de sa saisine,

Confie le suivi des opérations d’expertise au juge chargé du suivi des opérations d’expertise du tribunal de commerce d’Annecy,

Condamne la SCI Julian aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Julian à payer à la société Béri une indemnité procédurale en cause d’appel à hauteur de 1 500 euros.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 30 mai 2023

à

M^e Pierre BREGMAN

la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 30 mai 2023

à

la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES