Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 22 MAI 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/21881

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 6^e arrondissement – RG n° 11-16-000085

APPELANTE

SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE 'CFP', agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

SIRET: 345 199 673 00103

[…]

[…]

Représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant Maître Sylvie MITTON SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1136

INTIMES

Madame B Z

née le […] à PARIS

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829

Monsieur Y N O X, décédé le […] à Vaison-la-Romaine (Vaucluse)

[…]

84110 VAISON-LA-ROMAINE

Madame D E veuve X

née le […] à PARIS

12, Allée Saint-Quenin

84110 VAISON-LA-ROMAINE

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829

PARTIES INTERVENANTES (interventions forcées)

Madame D E épouse X

[…]

84110 VAISON-LA-ROMAINE

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 09/11/2017, remise à personne.

Madame F X

[…]

[…]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 08/11/2017, remise à personne.

Madame G X

[…]

[…]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 07/11/2017, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Monsieur H X

[…]

[…]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 07/11/2017, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Monsieur I X

[…]

[…]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 07/11/2017, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Sophie GRALL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Sophie GRALL, conseillère

M. Philippe JAVELAS, conseiller

qui en ont délibéré.

En application de l’ordonnance de M^me La Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS, en date du 05 janvier 2018.

Le rapport ayant été lu par Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me J K

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par M^me J K, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2011 à effet au 2 novembre 2011, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a consenti à Monsieur Y X un bail à usage de résidence secondaire pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour un an, portant sur un appartement de trois pièces avec cave situé au 5^e étage du bâtiment sur cour du […] à Paris 6^e arrondissement pour l’occupation de Madame B Z.

Par acte d’huissier du 3 avril 2015, la bailleresse a signifié un congé pour vente à Monsieur Y

X, ainsi qu’à son épouse pour le 1^er novembre 2015 à l’adresse des lieux loués.

Le congé a également été signifié le 8 avril 2015 sur le lieu de leur résidence principale à Vaison-la-Romaine.

La SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a adressé le 30 octobre 2015 aux locataires un courrier recommandé pour organiser la remise des clés, ce à quoi Madame Z, occupante des lieux, a répondu le 1^er novembre 2015 en sollicitant un délai supplémentaire jusqu’au 31 août 2016 afin de trouver un nouveau logement.

Par lettre du 6 novembre 2015, la bailleresse a indiqué au locataire qu’elle refusait de reporter la date d’effet du congé.

Par lettre recommandée du 27 novembre 2015, le conseil de la bailleresse a adressé une mise en demeure de restituer les clefs de l’appartement, qui est restée sans réponse.

Par actes d’huissier en date des 25 et 29 janvier 2016, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a fait assigner Monsieur Y X, Madame D X et Madame B Z devant le tribunal d’instance de Paris 6^e arrondissement en validation de congé et expulsion.

Par jugement du 4 octobre 2016 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Paris 6^e arrondissement, a :

— requalifié le contrat signé le 27 octobre 2011 par Monsieur X et soumis au code civil, en bail à usage d’habitation principale de Madame B Z soumis à la loi du 6 juillet 1989,

— enjoint à la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE et à Madame B Z de régulariser un bail à usage d’habitation principale expressément soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, avec le maintien des conditions en cours d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte,

— prononcé en conséquence la nullité du congé délivré le 3 avril 2015, à effet du 1^er novembre 2015,

— rejeté les demandes subséquentes,

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à payer à Monsieur Y X, Madame L X et Madame B Z une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— laissé les dépens à la charge de la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE.

La société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 2 novembre 2016.

Monsieur X est décédé le […] et l’appelante a assigné les héritiers en intervention forcée le 8 novembre 2017.

Par conclusions du 22 mars 2018, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, appelante, sollicite la réformation du jugement dont appel en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de:

— ordonner l’expulsion de Madame D E veuve X, Madame F X, Madame G X, Monsieur H X et Madame I X ainsi que tous occupants du chef de feu Monsieur Y X,

— fixer l’indemnité d’occupation forfaitaire journalière à deux fois le montant du loyer contractuel jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces conclusions ont été dénoncées le 23 mars 2018. aux héritiers de Monsieur Y X qui n’ont pas constitué avocat. L’acte n’a pas été délivré à la personne de tous les héritiers et le présent arrêt sera rendu par défaut.

Par conclusions déposées le 2 mars 2018, Mesdames B Z et D E épouse X sollicitent la confirmation du jugement dont appel sauf sur le débouté de leur demande en dommages-intérêts et demandent à la cour, statuant de ce chef, de condamner l’appelante à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive , outre celle de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 27 mars 2018.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Mesdames D X et B Z invoquent la fraude de la bailleresse qui a consenti à Monsieur X, un bail prévoyant que les lieux loués seront la résidence secondaire de ce dernier pour, selon elles, échapper aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’elles rappellent que les locaux ont été donnés en location à l’usage exclusif de Madame Z, qui est la seule à avoir payé le dépôt de garantie ainsi que les loyers et les charges, qui font l’objet d’un prélèvement sur son compte depuis l’origine et les impôts fonciers ; qu’elles font valoir que Madame Z établit avoir fixé sa résidence principale dans les lieux ;

Qu’elles prétendent que c’est à Madame Z que la bailleresse aurait dû consentir un bail pour sa résidence principale et estiment que c’est donc à bon droit que le tribunal de première instance a re-qualifié les relations contractuelles entre les parties ;

Considérant que l’appelante fait valoir, quant à elle, que l’interprétation d’un contrat n’est justifiée qu’en cas de clauses obscures, équivoques ou incomplètes, ce qui n’est pas le cas du bail litigieux qui exclut expressément de son champ d’application, la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’elle prétend qu’en re-qualifiant le bail pour le soumettre au régime de la loi de 1989, le tribunal a dénaturé le contrat et a méconnu la volonté des parties, qui souhaitaient conclure un bail pour une résidence secondaire et non une résidence principale ;

Qu’elle souligne que Mesdames X et Z demandent tour à tour la conclusion d’un nouveau bail puis la poursuite de l’ancien bail alors même que la cohabitation de deux baux sur le même logement est impossible ;

Qu’elle explique qu’elle n’a entendu contracter qu’avec Monsieur Y X, seul signataire du contrat pour l’habitation de Madame Z et affirme qu’elle n’a jamais exigé la signature de Monsieur X, qui contrairement à ce que soutiennent les intimés, n’aurait de toute façon pas pu être caution d’une société bailleresse, de telle sorte que toutes les accusations de fraude sont sans fondement ;

Qu’elle rappelle à ce titre que ce n’est pas Madame Z qui lui a remis les justificatifs nécessaires pour devenir locataire en titre mais le cocontractant Monsieur X, qui a donc régulièrement été le seul signataire du bail, peu important que Madame Z occupe effectivement les lieux ;

Qu’elle fait valoir que le présence de Madame Z, pas plus que son intervention en règlement des loyers, ne fait d’elle une partie contractante au bail et que la novation ne se présume jamais et ne pouvait être opérée que par un accord écrit de sa part ;

Considérant qu’en effet le bail conclu entre la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE et Monsieur Y X domicilié à Vaison-la-Romaine est expressément conclu à usage de résidence secondaire et précise que la location de l’appartement est consentie exclusivement pour l’habitation de Madame B Z et est exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, ce que le locataire reconnaît expressément dans contrat ;

Considérant que Madame Z n’est pas partie au contrat et que les parties au bail sont libres de prévoir quel usage sera fait des lieux loués ; que le bailleur a ainsi autorisé l’usage prévu par Monsieur X, son cocontractant ; que l’occupation de Madame Z entre dans le champ contractuel mais n’est pas de nature à contredire la commune intention des parties clairement exprimée dans le bail ; que la liberté contractuelle autorise la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à choisir son cocontractant ;

Considérant que le paiement des loyers ne suffit pas à prouver un bail et qu’il est donc indifférent que Madame Z les ait acquittés depuis l’origine comme le dépôt de garantie ;

Que les intimés ne prouvent pas que l’intention commune des parties, à savoir la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE et Monsieur X, était de consentir un bail à Madame Z, puisqu’au contraire les parties ont expressément exprimé leur volonté contraire de permettre uniquement une occupation à celle-ci ;

Que l’occupation et le paiement des loyers par Madame Z ne confèrent en effet pas à celle-ci un titre de locataire; que l’existence d’un bail au profit de Madame Z ne peut donc être valablement invoquée ;

Qu’il ne pouvait y avoir de novation et changement de locataire sans un accord exprès de la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE permettant d’établir l’intention de celle-ci ;

Considérant que les intimés ne rapportent donc pas la preuve, qui leur incombe, d’une fraude de la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, qui n’a contracté qu’avec Monsieur X ;

Considérant que le premier juge ne pouvait donc, sans dénaturer la commune intention exprimée des parties, imposer la signature d’un autre bail au profit d’un tiers, Madame Z ;

Considérant que le contrat est donc soumis aux dispositions du Code civil comme il le prévoit et le congé pour vente délivré le 3 avril 2015 est en conséquence valable ;

Considérant que les héritiers de Monsieur Y X sont donc dénués de tout titre d’occupation depuis le 2 novembre 2015 et qu’il y a lieu de ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef dont notamment de Madame Z mais qu’il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte pour cette expulsion, l’assistance de la force publique étant autorisée ;

Que le sort des meubles trouvés sur place lors de cette expulsion sera régi par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Considérant que l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer mensuel qui

aurait été dû si le bail s’était poursuivi et qu’elle sera due in solidum par les consorts X et Madame Z, intimés, du 2 novembre 2015 jusqu’à libération effective des lieux de toutes personnes et de tous biens ;

Considérant que Madame D X et Madame B Z qui succombent sont mal fondées à soutenir que la procédure engagée par l’appelante est abusive ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la compagnie foncière parisienne la totalité des frais de procédure qu’elle a été contraint d’exposer ;

PAR SES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Déclare régulière la procédure d’appel à l’égard des héritiers de Monsieur Y X décédé le […], à savoir Madame D E veuve X, Madame F X, Madame G X, Monsieur H X et Madame I X ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Valide le congé pour vente délivré les 3 et 8 avril 2015 par la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE et dit qu’à compter du 2 novembre 2015, les consorts X sont dénués de tout titre d’occupation des lieux litigieux situés au 5^e étage gauche du bâtiment sur cour de l’immeuble du […] à Paris (6^e arrondissement) ainsi que de la cave ;

En conséquence ordonne l’expulsion des lieux loués de Madame D E veuve X, Madame F X, Madame G X, Monsieur H X et Madame I X et de tout occupant de leur chef et notamment de Madame B Z, si besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de sa demande d’astreinte pour cette expulsion ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés sur place lors de l’expulsion est réglé par le code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum les consorts X et Madame D Z au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 2 novembre 2015 jusqu’à libération effective des lieux loués de tous biens et de toutes personnes ;

Déboute les intimés de toutes leurs demandes ;

Condamne in solidum les consorts X et Madame D Z à verser à la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT