NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/707

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Décembre 2025

N° RG 23/00099 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFHK

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 20 Décembre 2022

Appelant

M. [G] [R]

né le 24 Avril 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]

Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL LEONEM, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG

Intimés

Mme [J] [F]

née le 10 Janvier 1965 à [Localité 9] (SUISSE), demeurant [Adresse 4]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Compagnie d’assurance GENERALI FRANCE ASSURANCES, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de l’AIN

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par M^e Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 novembre 2025

Date de mise à disposition : 16 décembre 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Le 6 novembre 2006, la société CAP développement a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier composé de 4 immeubles sur la commune d'[Localité 5] qui constituent la copropriété [Adresse 8].

Les travaux ont été réceptionnés le 19 septembre 2008 avec réserves.

Par acte authentique du 15 février 2013, Mme [J] [F] a acquis au sein de cet ensemble immobilier le lot 37 correspondant à un appartement de type T3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, le lot 57 correspondant à un garage en sous-sol, et le lot 65 correspondant à une cave.

A compter du mois d’août 2015, Mme [F] a entrepris d’importants travaux de rénovation.

Au mois de mars 2017, l’appartement de Mme [F] a subi des infiltrations d’eau ayant pour origine une fuite sur une canalisation privative d’alimentation d’eau chaude en dalle située dans l’appartement du dessus, propriété de M. [G] [R].

Ces infiltrations ont endommagé les embellissements de la salle de bain, du couloir et de l’une des chambres de l’appartement de Mme [F].

Le syndic du syndicat des copropriétaires a déclaré le sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, la société Generali France assurances. Mme [F] a également déclaré ce sinistre à son assureur habitation, qui l’a indemnisée à hauteur de 2.154,45 euros.

Un nouveau dégât des eaux provenant d’un désordre au niveau de la bonde de la baignoire située dans l’appartement de M. [R] a eu lieu en avril 2018. Il a été immédiatement remédié à cette fuite.

Toutefois Mme [F] a dénoncé la persistance d’une forte humidité dans son appartement.

Par acte des 7 et 18 mars 2019, Mme [F] a assigné le syndicat des copropriétaires, la société Générali, et M. [R] devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Thonon les-Bains aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 7 mai 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, sur saisine de Mme [F], a fait droit à cette demande.

M. [G] [P], expert judiciaire, a déposé son rapport définitif le 11 janvier 2020.

Par actes des 6 novembre et 7 décembre 2020, Mme [F] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], la société Generali France Assurances et M. [R] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 20 décembre 2022, le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains a :

— Prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société Generali France Assurances ;

— Condamné M. [R] à verser à Mme [F] la somme de 4.128,14 euros au titre du coût de reprise des désordres et la somme de 8.688 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamné M. [R] à verser à Mme [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [R] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire et le coût du procès-verbal de constat du 21 janvier 2019, dont distraction au profit de M^e Juliand et de la SELARL Francizos-Cullaz-Rouge ;

— Dit que l’exécution provisoire est de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il est démontré que les désordres ont pour origine la partie des canalisations affectées à l’usage exclusif de M. [R] qui constituent des parties privatives de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut être recherché pour les désordres ;

Compte tenu des fondements des demandes de Mme [F], les garanties de l’assurance dommages-ouvrage ne trouvent pas à s’appliquer ;

M. [R], propriétaire de l’appartement et gardien des canalisations au sens de l’article 1242 du code civil, doit indemniser les préjudices matériels et de jouissance subis par Mme. [F] et dont elle justifie ;

Les désordres trouvant leur origine dans les parties privatives, les demandes de M. [R] à l’encontre de la société Generali Iard ne peuvent prospérer.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 18 janvier 2023, M. [R] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 26 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [R] demande à la cour de :

In limine litis,

— Juger que ses prétentions sont recevables devant la Cour, en application des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile ;

— Débouter la société Generali Iard de ses moyens d’irrecevabilité de ses prétentions ;

Au fond,

— Juger son appel recevable et bien fondé ;

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 20 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société Generali France Assurances ;

— Condamné M. [R] à verser à Mme [F] la somme de 4.128,14 euros au titre du coût de reprise des désordres et la somme de 8.688 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Débouté M. [R] de ses demandes ;

— Débouté Mme [F] de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la compagnie Générali ;

— Condamné M. [R] à verser à Mme [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [R] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire et le coût du procès-verbal de constat du 21 janvier 2019, dont distraction au profit de M^e Juliand et de la SELARL Francizos-Cullaz-Rouge ;

Statuant à nouveau et dans les limites de son appel,

— Débouter Mme [F] de l’intégralité de ses fins et prétentions dirigées à son encontre ;

— Condamner la société Generali Iard à supporter les conséquences dommageables des sinistres subis par Mme [F] ;

— Condamner la société Generali Iard d’avoir à lui payer la somme de 35.545,25 euros ;

Sur appel incident de Mme. [F],

— Juger que la Cour n’est pas saisie d’une demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état et du prétendu préjudice de jouissance de Mme [F] à son encontre ;

— Débouter Mme [F] de son appel incident.

En tout état de cause,

— Débouter Mme [F], la société Generali et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de l’ensemble de leurs fins et prétentions ;

— Condamner Mme [F] et la société Generali à lui payer chacun la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [R] fait notamment valoir que :

' sa demande à l’encontre de Generali n’est pas nouvelle en cause d’appel et est dès lors recevable ;

' le tuyau d’alimentation en eau siège du premier sinistre, est encastré dans une dalle de l’immeuble et donc dans les parties communes et non pas dans son appartement privatif, et il n’a aucun pouvoir de contrôle, de vérification ou même d’accès à ce tuyau, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être recherché et non le propriétaire ;

' à la date du second sinistre, son appartement était loué à un locataire auquel la garde de la chose avait donc été transférée et contre lequel Mme [F] devait diriger ses demandes sur le fondement de l’article 1242 du code civil ;

' aucun trouble anormal du voisinage n’est caractérisé et ne peut fonder les demandes indemnitaires ;

' le premier sinistre relève de la garantie décennale et Générali doit donc en supporter les conséquences dommageables ;

' Mme [F] ne formule pas de demande de condamnation au paiement de la somme de 33.666 euros dans le dispositif de ses conclusions d’intimées prises en application de l’article 911 du Code de procédure civile, lequel lie la cour qui n’est donc saisie d’aucune demande de ce chef ;

' Mme [F] ne justifie ni de son préjudice matériel ni de son préjudice de jouissance et a participé à leur aggravation ;

' il est recevable à agir contre Generali dès lors que le sinistre trouve sa cause dans une partie commune, que le désordre est de nature décennale et qu’il justifie subir un préjudice ;

' les conditions de mobilisations de la garantie de l’assureur dommages ouvrages pour le second sinistre, dont l’origine est un désordre à caractère décennal, sont également réunies.

Par dernières écritures du 12 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Generali Iard demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu le 20 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu’il a :

— Mis Générali hors de cause,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Juger irrecevable les demandes formulées par M. [R] comme étant nouvelles en cause d’appel et les rejeter ;

— Débouter Mme [F] de son appel incident ;

A titre subsidiaire, statuant à nouveau,

— Débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre en ce qu’elles sont injustifiées tant dans leur principe que leur quantum ;

— Débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, comme étant mal dirigées, infondées et injustifiées ;

— Rejeter toute demande dirigée à son encontre, et la mettre hors de cause ;

En toute hypothèse,

— Condamner M. [R], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens distraits au profit de M^e Dormeval, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que :

' la demande de M. [R] tendant à la mobilisation de sa garantie et l’indemnisation de son préjudice, n’est ni accessoire, ni complémentaire aux demandes précédemment formulées mais est nouvelle en cause d’appel et comme telle irrecevable ;

' les demandes formulées par M. [R] sont en tout état de cause infondées et injustifiées ;

' elle a admis que sa garantie était due s’agissant du premier sinistre compte tenu de l’origine des désordres et a formulé des propositions d’indemnisation que l’expert a jugées conformes mais Mme [F] ne leur a pas réservé une suite favorable, omettant d’indiquer à l’expert qu’elle avait été indemnisée par son propre assureur, de sorte qu’elle ne saurait être indemnisée deux fois pour le même préjudice ;

' aucun trouble de jouissance n’est démontré alors que l’appartement était inoccupé et en cours de rénovation et que Mme [F] a participé à ce préjudice en ne poursuivant pas les travaux ;

' le second sinistre trouve son origine dans un élément dissociable -la bonde de douche de la baignoire de M. [R]- et n’a pas un caractère décennal, de sorte que sa garantie n’est pas mobilisable, le préjudice de Mme [F] n’étant en tout état de cause pas justifié.

Par dernières écritures du 23 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] demande à la cour de :

— Déclarer l’appel principal de M. [R] mal fondé en conséquence l’en débouter ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause ;

— Déclarer l’appel incident de Mme [F] mal fondé ;

— En conséquence l’en débouter,

Subsidiairement et statuant à nouveau,

— Se déclarer irrecevable pour connaître de la contestation formée par Mme [F] au sujet de la recevabilité de son appel incident au profit du conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Chambéry ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Déclarer recevable son appel incident ;

— Débouter purement et simplement Mme [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait considérer qu’un sinistre devait concerner les parties communes,

Vu l’indemnisation déjà survenue en 2017,

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Mme [A] une somme de 4.128,14 euros au titre du coût de la reprise des désordres ;

— Débouter Mme [F] des demandes formulées à ce titre ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Mme [F] la somme de 8.688 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Débouter Mme [F] des demandes formulées à ce titre ;

— Condamner in solidum M. [R] et tout succombant à lui payer une somme de 5.000 euros en réparation de ses frais irrépétibles ;

— Condamner in solidum M. [R] et tout succombant aux entiers dépens au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civiles, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, il fait notamment valoir que :

' la demande de Mme [F] tendant à voir déclarer son appel incident irrecevable faute d’avoir été interjeté dans le délai prévu par l’article 909 du Code de procédure civile, n’est pas recevable en ce qu’elle aurait dû être soumise au conseiller de la mise en état ;

' si la cour s’estimait compétente pour connaître de cette fin de non recevoir, son appel incident n’est nullement formé hors délai puisqu’il a été développé dans les trois mois suivant la notification des premières conclusions formulant des demandes à son encontre ;

' la canalisation siège du premier sinistre est une partie privative en application du règlement de copropriété, ce que Mme [F] reconnaît d’ailleurs dans ses écritures quand bien même elle recherche le syndicat des copropriétaires de manière contradictoire ;

' le second sinistre trouve également son origine dans une partie privative ce qui n’est pas même contesté par M. [R] ;

' subsidiairement les demandes indemnitaires sont mal fondées.

Par dernières écritures du 4 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [F] demande à la cour de :

— Réformer le jugement du tribunal judicaire de Thonon les Bains du 20 décembre 2022 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et de la société Generali et limiter son préjudice de jouissance à la somme de 8.688 euros ;

— Juger qu’une canalisation encastrée dans un plancher qualifié de partie commune est réputée revêtir ce même caractère ;

— Juger que les dégâts des eaux ayant affecté son appartement les 23 février 2017 et 23 avril 2018 sont imputables au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] pour le premier et à M. [R] pour le second et en tout état de cause à M. [R] pour les deux désordres si la Cour confirmait le jugement ;

— Juger que si la responsabilité de M. [R] ne pouvait être retenue sur le fondement de l’article 1242 du code civil du fait du transfert de la garde de la chose au locataire, sa responsabilité sera en toute hypothèse retenue sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

— Condamner, in solidum, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], la société Generali Iard et M. [R] à lui payer les sommes de :

—  4.128,14 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;

—  33.666 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, du mois de mars 2017 au mois d’octobre 2019 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], M. [R] et la société Generali de l’ensembles de leurs demandes ;

— Condamner, in solidum, du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], de la société Generali Iard et M. [R] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers frais et dépens de l’instance en ce y compris les dépens de référé, le coût du procès-verbal de constat de la SCP Mottet ' Duclos ' Tissot du 21 janvier 2019 d’un montant de 400 euros TTC, les frais d’expertise judiciaire de M. [P] d’un montant de 2.084,84 euros TTC, avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé.

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que :

' en demandant à la cour dans le dispositif de ses écritures de réformer le jugement (…) en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires et de la Compagnie GENERALI et limité son préjudice de jouissance à la somme de 8.688 euros, et de ' Juger qu’elle est recevable et bien fondée à solliciter la condamnation, in solidum, du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], de la Compagnie GENERALI IARD et de Monsieur [G] [R] à lui verser les sommes de 4 128,14 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement et 33 666 € à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, du mois de mars 2017 au mois d’octobre 2019", elle a bien émis une prétention et saisi la cour d’une demande de condamnation ;

' l’appel incident du syndicat des copropriétaires n’a été formulé qu’au cours du mois d’octobre 2023 soit au delà du délai pour ce faire et le syndicat des copropriétaires est donc irrecevable en cet appel ;

' le règlement de copropriété, en ce qu’il déclare parties privatives les canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements, ne vise que les canalisations extérieures ou apparentes et non les canalisations encastrées dans le gros oeuvre comme c’est le cas en l’espèce s’agissant du siège du premier sinistre ; ainsi cette canalisation doit être qualifiée de partie commune et le syndicat des copropriétaires ne peut être mis hors de cause ;

' M. [R] ne communique pas le bail et les éléments d’information permettant d’identifier son locataire et il peut en tout état de cause, voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ;

' elle justifie des préjudices dont elle demande l’indemnisation.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 octobre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Motifs de la décision

Il est précisé à titre liminaire que les dispositions du Code de procédure civile visées ci-après le sont dans leur rédaction applicable avant l’entrée en vigueur du décret du 29 décembre 2023, compte tenu de la date de la déclaration d’appel.

I- Sur la recevabilité de l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si dans la partie discussion de ses écritures, Mme [F] évoque l’irrecevabilité de l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires, force est de constater que le dispositif des conclusions ne comporte aucune demande en ce sens et n’oppose aucune fin de non recevoir d’aucune sorte. La cour n’est donc pas saisie d’une demande d’irrecevabilité de l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires.

Si par ailleurs l’article 914, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, permet à la cour de relever d’office une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci, il peut être relevé en l’espèce que le syndicat des copropriétaires n’avait aucun intérêt à interjeter appel d’un jugement qui avait fait droit à ses demandes et n’a vu aucune demande formée à son endroit par les parties avant la notification des conclusions de Mme [F] le 7 juillet 2023, de sorte que son appel incident sur ce point, formé par conclusions du 5 octobre 2023, paraît recevable de sorte qu’il n’y a pas lieu à saisine d’office.

II – Sur la recevabilité des demandes formées par M. [R] contre Generali

L’article 564 du Code de procédure civile énonce que 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Les articles 565 et 566 précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

M. [R] formule deux demandes au fond contre Générali à hauteur de cour, ainsi libellées dans le dispositif de ses écritures :

— Condamner la société Generali Iard à supporter les conséquences dommageables des sinistres subis par Mme [F] ;

— Condamner la société Generali Iard d’avoir à lui payer la somme de 35.545,25 euros

Devant le premier juge, les conclusions de M. [R] étaient ainsi formulées s’agissant de ses demandes au fond à l’égard de Générali :

' dire et juger que la société Générali doit garantie du paiement à M. [R] de la somme de 6.165,23 euros au titre des conséquences matérielles dommageables du 1er sinistre et de 6.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et au besoin l’y condamner', ces montants correspondant à l’évaluation de son propre préjudice à la suite des deux dégâts des eaux.

Ainsi, M. [X] demandait bien en première instance la condamnation de Générali à l’indemniser de son préjudice et la demande qu’il forme à hauteur de cour, qui n’est différente qu’en son quantum, n’est donc nullement nouvelle de sorte qu’elle n’encourt aucune irrecevabilité.

En revanche, il ne s’évince nullement des conclusions de première instance de M. [R], qu’il ait formulé une demande tendant à être relevé et garanti par Générali des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Mme [F], ses demandes contre l’assureur DO ne portaient que sur son propre préjudice matériel et de jouissance. Aucune de ses demandes devant le premier juge n’est assimilable à la demande de relevé et garantie qu’il forme devant la cour et qui n’est ni le complément, ni l’accessoire de l’une des demandes en première instance, ses seules demandes concernant Mme [F] tendant au débouté pur et simple.

La demande de M. [R] tendant à voir 'condamner la société Générali à supporter les conséquences dommageables des sinistres subis par Mme [A]' est donc nouvelle en cause d’appel et comme telle irrecevable.

II – Sur l’existence d’un appel incident de Mme [F] saisissant la cour

M. [R] soutient que si Mme [F] demande bien la réformation du jugement en ce qu’il a limité les condamnations prononcées en leur quantum, elle ne formule néanmoins aucune demande de condamnation saisissant la cour.

L’article 562 du Code de procédure civile, qui vaut tant pour l’appel principal que pour l’appel incident, énonce que 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.'

L’article 954 du même Code dispose pour sa part que 'Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

Il est jugé que la demande d’infirmation de tel ou tel chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement ( voir par ex 2e civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230)

Il résulte en outre de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement l’ayant déboutée d’une contestation de la validité d’un acte de procédure et accueillir cette contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel. La cour de cassation a ainsi jugé que 'Par conséquent, se trouve légalement justifié l’arrêt d’une cour d’appel qui confirme un tel chef de jugement frappé d’appel, dès lors que les appelants se bornaient, dans le dispositif de leurs conclusions d’appel, à solliciter l’infirmation du jugement frappé d’appel, sans réitérer leur contestation, rejetée par le premier juge, de la validité de la signification d’une précédente décision.' (2e Civ., 4 février 2021, pourvoi n° 19-23.615).

Enfin, en application de l’article 910-4 du Code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Le dispositif des écritures de Mme [F], notifiées conformément aux dispositions de l’article 909 du Code de procédure civile le 7 juillet 2023, est ainsi libellé :

— réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Thonon les Bains du 20 décembre 2022 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et de la Compagnie GENERALI et limiter le préjudice de jouissance de Mme [F] à la somme de 8.688 €.

— juger qu’une canalisation encastrée dans un plancher qualifié de partie commune est réputée revêtir ce même caractère.

— juger que les dégâts des eaux ayant affecté l’appartement de Madame [F] les 23 février 2017 et 23 avril 2018 sont imputables au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] pour le premier et à Monsieur [G] [R] pour le second ; et en tout état de cause à Monsieur [G] [R] pour les 2 désordres si la Cour Confirmait le jugement.

— juger que si la responsabilité de M. [R] ne pouvait être retenue sur le fondement de l’article 1242 du Code Civil du fait du transfert de la garde de la chose au locataire, sa responsabilité sera en toute hypothèse retenue sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

— juger que Madame [F] est recevable et bien fondée à solliciter la condamnation, in solidum, du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], de la Compagnie GENERALI IARD et de Monsieur [G] [R] à lui verser les sommes de :

—  4 128,14 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;

—  33 666 € à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, du mois de mars 2017 au mois d’octobre 2019.

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeubLe [Adresse 7], M. [R] et la C^ie GENERALI de l’ensembles de leurs demandes outre les demandes au titre des frais et dépens.'

Il n’est pas contestable que Mme [F] ne demande pas expressément à la cour de 'condamner’ in solidum Générali, le syndicat des copropriétaires et M. [R], à lui payer les sommes de 4.128,14 euros et 33.666 euros. Elle soutient néanmoins que malgré la formulation de son dispositif, la cour est bien saisie d’une demande de condamnation laquelle n’est soumise à aucune formule sacramentelle.

Dans un arrêt du 13 avril 2023, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’il appartient au juge, indépendamment de la formulation, de rechercher si la demande ainsi formulée renferme une prétention saisissant la cour. ( 2e Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En l’espèce, Mme [F] demande à la cour de la juger non seulement recevable mais également bien fondée à solliciter la condamnation …, cette demande, en dépit d’une formulation maladroite qui a été clarifiée dans les dernières écritures, suppose que la cour examine le fond et se prononce sur la 'sollicitation de la condamnation’ ce qui doit s’entendre comme une demande de condamnation.

La cour est donc bien saisie d’une demande de réformation du jugement et de la demande tirant les conséquences de cette réformation, pour les quantums visés, supérieurs à ceux retenus par le premier juge.

III – Sur le sinistre survenu en février 2017

Les parties ne contestent pas que le sinistre survenu le 27 février 2017 est dû à la rupture mécanique au niveau d’une alimentation en eau chaude encastrée dans la dalle béton et desservant la salle de bain de l’appartement de M. [R]. A la suite de cette rupture, l’eau s’est propagée entre la chappe et la dalle. L’expert [E], dont l’expert judiciaire reprend les conclusions sur ce point, indique que la fuite a été décelée 'sur la ligne d’alimentation eau chaude encastrée desservant l’espace salle de bains du privatif depuis les nourrices d’alimentation présentes dans le secteur cuisine, cette alimentation gravitant en dalle au niveau du cheminement couloir du privatif'.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que 'dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (…) le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs'.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, qui peut parfaitement déroger à cette présomption, définit les parties communes et vise notamment 'le gros oeuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement du sol et des plafonds des parties privatives', 'les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité (sauf toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et servant à l’usage exclusif de ceux-ci).

Sont par ailleurs définies comme parties privatives, 'les plafonds et les planchers (à l’exception des gros oeuvres qui sont parties communes), les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries, radiateurs et accessoires ; tous les réseaux et canalisations'.

Si un tuyau d’alimentation en eau chaude desservant la salle de bains depuis les nourrices présentes dans la cuisine, est bien destiné à l’usage exclusif de l’appartement de M. [R], il n’apparaît pas en revanche que ce tuyau se soit trouvé dans le lot privatif constitué par l’appartement. Il était au contraire invisible dans le dit appartement et se trouvait encastré dans la dalle, laquelle constitue un élément de gros oeuvre et comme telle une partie commune. Il sera observé que les travaux de reprise ont consisté en la 'création d’une nouvelle conduite d’eau chaude en apparent depuis la chaudière à la salle de bains et la cuisine'.

Cette canalisation se trouvant dans une partie commune (la dalle), est elle-même partie commune en application de l’article 4 du règlement de copropriété de sorte son entretien relève du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et ce dernier ne saurait donc être mis hors de cause.

Contrairement aux conclusions de l’expert qui retient que le dommage ne présente pas un caractère décennal, sans au demeurant expliquer pour quel motif et alors que cette qualification juridique ne ressortit pas de sa mission, il peut être relevé que la rupture affecte une canalisation faisant indissociablement corps avec un ouvrage d’ossature puisque sa dépose ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage, et qu’en application de l’article 1792-2 du code civil, il doit être considérer que le désordre est de nature décennal et doit être garanti par l’assureur dommages-ouvrage Générali.

Cette dernière n’a d’ailleurs nullement contesté sa garantie au titre de ce sinistre pour lequel elle a formulé des propositions d’indemnisation à hauteur de 1265 euros pour la réparation du préjudice subi par Mme [F] et 8145,25 euros en ce qui concerne l’appartement de M. [R].

L’expert judiciaire a retenu que le préjudice matériel de Mme [F] suite au sinistre survenu en 2017, pouvait être évalué à 889,94 euros. Mme [F] reconnaît avoir perçu de sa compagnie d’assurances une indemnité de 2154,45 euros qui a donc couvert son préjudice matériel. Si elle n’opère pas de distinction entre le préjudice résultant du premier dégât des eaux et celui résultant du second, dans le dispositif de ses conclusions, le corps de ses écritures permet de constater qu’elle ne sollicite néanmoins aucune indemnisation au titre du préjudice matériel résultant du premier sinistre.

S’agissant du préjudice immatériel correspondant à la perte locative, imputable au sinistre survenu en février 2017, il peut être constaté que lors de la survenance du sinistre, l’appartement n’était pas en état d’être loué mais en cours de rénovation comme l’indiquait Mme [F]. Il apparaît en outre que contrairement à ses affirmations, elle ne justifie pas que 'l’appartement était pourtant loué 1086 euros par mois’ (page 13 de ses écritures en appel) mais produit seulement une simulation de revenus locatifs, le bien étant en tout état de cause non loué en février 2017 non pas en raison du dégât des eaux mais parce qu’il était en travaux, lesquels pouvaient reprendre dès cessation de la fuite qui est intervenue au plus tard le 9 mars 2017, selon facture de la société Seror. L’expert judiciaire relève par ailleurs qu’aucun élément n’atteste de ce que Mme [F] ne pouvait occuper ou louer le bien. Enfin, l’intimée ne démontre ni même n’évoque aucune dépense de relogement pendant la période des travaux liés au sinistre. Ainsi, Mme [F] ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance du fait du sinistre survenu le 27 février 2017 et ne peut être accueillie en ses demandes de ce chef.

IV – Sur le sinistre survenu en avril 2018

Il est acquis que le sinistre survenu en avril 2018 trouve naissance dans le système de vidage de la baignoire de l’appartement de M. [R] et il n’est pas contesté que ce système soit privatif.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut dès lors être recherchée pour ce sinistre, pas plus que celle de la compagnie Générali, assureur dommages ouvrage.

Pour rechercher la responsabilité de M. [R], Mme [F] invoque les dispositions de l’article 1242 du code civil et subsidiairement la théorie des troubles anormaux du voisinage.

L’article 1242 alinéa 1er énonce 'On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.'

Le régime instauré est exclusif de toute faute mais suppose la qualité de gardien. M. [R] soutient en l’espèce que le bien était loué au moment du sinistre et s’il ne justifie pas du bail, il apparaît effectivement dans les comptes-rendus et rapports d’expert que le bien était loué à M. [D], ce que confirme le compte-rendu de gestion locative qu’il produit. Ainsi, alors que le bien était loué et que le sinistre trouve sa cause dans un élément dont il peut être supposé que son entretien incombait au locataire, la responsabilité de M. [R] ne peut être recherchée sur le fondement de ces dispositions.

La théorie du trouble anormal du voisinage, désormais codifiée sans que les dispositions de l’actuel article 1253 du code civil soient applicables au présent litige, a été développée par la jurisprudence qui retient que l'« action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit ». (voir notamment Civ. 3e, 16 mars 2022, n° 18-23.954). Pour prospérer, le demandeur à l’action n’a aucunement besoin de caractériser un abus du droit de propriété ou une faute, mais seulement à démontrer qu’il subit un dommage, lequel trouve sa cause dans l’immeuble voisin, la responsabilité du propriétaire de cet immeuble étant engagée de plein droit.

Il est acquis que le dégât des eaux subi par Mme [F] en avril 2018 trouve sa cause dans la fuite du système de vidage de la baignoire de l’appartement de M. [R] et la demande de Mme [F] peut donc être accueillie sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Mme [F] sollicite d’abord la réparation de son préjudice matériel pour un montant de 4.128,14 euros. Ce montant correspond à celui retenu par l’expert judiciaire pour le nettoyage des plafonds ( à reprendre même s’il a été indemnisé pour le premier sinistre puisque ce second dégât des eaux a nécessairement affecté ces plafonds) ainsi que pour la rénovation des plafonds et murs, non visés par la première estimation. M. [R] n’indique pas en quoi l’absence de travaux entre le premier et le second sinistre serait de nature à aggraver le préjudice du fait de Mme [F] et à exclure l’indemnisation alors qu’en tout état de cause, la réalité du sinistre n’est pas contestée et que les murs et plafond, refaits ou non entre les deux sinistres, doivent être repris. Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [R] à verser à Mme [F] la somme de 4.128,14 euros au titre de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de jouissance, les éléments développés ci-avant quant à l’absence de justification de la location ou de la simple intention de louer, peuvent être repris. Il apparaît à cet égard que tant l’en-tête du jugement querellé que les écritures de Mme [F] en cause d’appel, désignent le bien comme constituant sa propre résidence, ce bien n’est donc pas loué.

L’expert a par ailleurs relevé que la fuite à l’origine du dégât des eaux d’avril, a été reprise très rapidement et les mesures d’humidité opérées ne permettent pas de retenir que le bien, n’aurait pas pu être occupé dès après la réparation de la fuite. A cet égard le constat auquel elle a fait procédé le 21 janvier 2019 ne mentionne aucun relevé d’humidité et si l’expert préconise de différer la reprise du plafond de la salle de bains dans sa note n°1, il n’indique pas que la salle de bains est inutilisable dans l’attente, le contraire étant même affirmé dans son rapport définitif.

Ainsi, Mme [F] échoue à caractériser le préjudice qu’elle lie à une prétendue perte locative et ne peut qu’être déboutée de sa demande.

V – Sur les demandes de M. [R] à l’encontre de Générali

Ces demandes ne peuvent concerner les conséquences du sinistre du mois d’avril 2018 pour lequel la garantie de l’assureur dommages ouvrage n’est pas mobilisable.

Le préjudice matériel subi par M. [R] du fait du premier sinsitre est démontré par les diverses factures reprises au demeurant par le cabinet Eyurisk mandaté par Générali, et s’élève à la somme de 8.945,25 euros que Générali devra verser à l’appelant.

S’agissant du préjudice tiré de la perte de valeur vénale du bien du fait du caractère apparent des canalisations, qui causerait un dommage esthétique, force est de constater que M. [R] n’établit pas qu’il aurait été contraint de réduire le montant du loyer ou que son bien aurait perdu une partie de sa valeur à la revente (préjudice par ailleurs hypothétique) en raison de cette nouvelle installation de canalisations et il ne peut en conséquence prospérer en sa demande sur ce fondement.

M. [R] soutient enfin avoir subi une perte de loyer pour la période courant du 15 février 2018 au 31 mars 2018 puis du 14 juin 2018 au 15 octobre 2018. S’agissant de la seconde période, elle est postérieure au second sinistre et rien ne permet de comprendre ce qui la relierait au premier dégât des eaux. S’agissant de la période de février à mars 2018, il ne résulte pas de l’examen des pièces que M. [R] verse aux débats, qu’il aurait été privé de la possibilité de louer son bien du fait du sinistre. Il apparaît au contraire que le devis de Mili Décor le 17 avril 2017, fait mention de 'locataire Mr [D]' et aucune pièce ne permet de constater la date de départ de ce locataire ou les motifs du dit départ, ou encore la suspension du bail, ces informations ne s’évinçant nullement des comptes-rendus de gestion locatives. M. [R] sera donc débouté de ses demandes au titre des pertes locatives.

VI – Sur les mesures accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par le syndicat des copropriétaires , M. [R] et la compagnie Générali et comprendront le coût des frais d’expertise judiciaire mais non celui du procès-verbal de constat qui a permis l’action en référé mais n’a pas été utile à l’instance au fond. Il sera fait applicationd es dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée.

Aucune des parties n’obtenant totalement satisfaction, chacune d’elles conservera la charge de ses frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement querellé en toutes ses dispositions hormis celle rappelant que l’exécution provisoire est de doit,

Statuant à nouveau sur le tout et ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. [R] tendant à voir 'condamner la société Générali à supporter les conséquences dommageables des sinistres subis par Mme [A]',

Constate que la cour est saisie par Mme [V] [F] d’une demande de réformation du jugement et condamnation de M. [G] [R] à lui payer diverses sommes en indemnisation de ses préjudices,

Condamne M. [G] [R] à payer à Mme [V] [F] la somme de 4.128,14 euros en réparation du préjudice matériel consécutif au sinistre survenu en avril 2018,

Déboute Mme [V] [F] de toutes ses autres demandes indemnitaires ;

Condamne la société Générali Iard SA à payer à M. [G] [R] la somme de 8.945,25 euros en réparation de son préjudice matériel consécutif au sinistre survenu le 27 février 2017 ;

Déboute M. [G] [R] de toutes ses autres demandes ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, M. [G] [S] et la société Générali Iard SA, aux dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise judiciaire, avec, pour les dépens d’appel, distraction au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée ;

Rejette les demandes de condamnations fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 16 décembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL BOLLONJEON

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Céline JULLIAND

Copie exécutoire délivrée le 16 décembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL BOLLONJEON

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Céline JULLIAND