Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02433 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHB54

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2022- Tribunal judiciaire de SENS – RG n° 20/00139

APPELANTE

S.A.R.L. MATERIAUX [H] immatriculée au RCS de Sens sous le numéro 506 550 029 ,agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thierry FLEURIER de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-FELLAH-GODARD, avocat au barreau de SENS assistée de M^e Eric BLANCHECOTTE de la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocat au barreau de NEVERS

INTIMÉE

SCI [C] [G] immatriculée au RCS de Sens sous le numéro 487 501 124, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévu le 07 février 2025 prorogé au 21 mars 2025 puis au 16 mai 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2006 prenant rétroactivement effet au 1er janvier 2006, la SCI [C] [G] gérée par M. [C] [G], a donné à bail commercial à la SARL MATERIAUX [H] alors dirigée par M. [V] [G], père de M. [C] [G], un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], cadastré section ZX n°[Cadastre 2], moyennant un loyer annuel de16.800 ' HT, sur lequel la société preneuse a financé à ses frais un bâtiment à usage de stockage.

Afin de régulariser la situation, la SCI [C] [G] a cédé, à la SARL MATERIAUX [H], aux termes d’un acte reçu par Maître [X] [B], notaire à Villeneuve sur Yonne le 27 décembre 2012, l’usufruit temporaire pour une durée de 30 années et moyennant un prix de 10 505,55 ' TTC, de la parcelle nouvellement cadastrée section ZX n°[Cadastre 4], issue de la division de celle donnée à bail commercial en date du 21 juin 2012, le bail commercial se poursuivant sur les deux parcelles ZX n°[Cadastre 3] et ZX n° [Cadastre 4].

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2018 enregistré le 18 janvier 2018, précédé par une promesse de cession du 6 décembre 2017, les associés de la SARL MATERIAUX [H] ont cédé leurs parts sociales à la société MAT AVENIR représentée par M. [T] [S].

Concomitamment, une promesse de vente portant sur les biens immobiliers précités a été conclue le 6 décembre 2017 entre la SCI [C] [G] et la SCI [H] IMMOBILIER en cours de création représentée par M. [T] [S], la promesse devant être réitérée au plus tard le 31 janvier 2018.

Un litige étant survenu dans le cadre de la cession des actions de la société commerciale, concernant le prix de vente, litige ayant donné lieu à une décision d’arbitrage, l’acte de vente de l’immeuble n’a pas été signé dans les délais prévus et la société MATERIAUX [H] a cessé de payer les loyers pour l’occupation des lieux à compter du mois de février 2018.

La vente des deux parcelles sus désignées entre la SCI [C] [G] et la SCI [H] est intervenue suivant acte reçu le 28 juin 2019 par Maitre [L] [D], notaire à Clamecy (Nièvre).

Par acte d’huissier du 4 février 2020, la SCI [C] [G] a fait assigner la SARL MATERIAUX [H] devant le tribunal judiciaire de Sens aux fins, à titre principal, de la voir condamner à lui payer la somme de 36 534,15 ' au titre de l’occupation du bien en cause pour la période de février 2018 à juin 2019.

Par jugement en date du 7 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Sens a :

Rejeté la fin de non-recevoir invoquée par la SARL MATERIAUX [H] et déclaré la demande en paiement de la SCI [C] [G] recevable ;

Condamné la SARL MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 36.534,15 ' au titre des impayés de loyers afférents au bail commercial du 9 février 2006 pour la période de février 2018 à juin 2019 ;

Débouté la SARL MATERIAUX [H] de sa demande en dommages et intérêts du chef de procédure abusive ;

condamné la SARL MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 1 500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile;

débouté la SARL INLXTEIUAUX [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SARL MATERIAUX [H] a interjeté appel par déclaration du 25 janvier 2023.

Par ses dernières conclusions remises le 4 avril 2023, la SARL MATERIAUX [H] demande à la cour, au visa des articles 900 et suivants du Code de procédure civile, 14, 122 et 789 sur renvoi de l’article 907 du Code de procédure civile, 1182 alinéa 3, 1349, 1346-1 et 1843 du Code civil, de :

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SENS le 07 décembre 2022 (RG n° 20/00139) ;

In limine litis

— DECLARER IRRECEVABLE la SCI [C] [G] en toutes ses demandes, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir en règlement des loyers sur un bien immobilier ne lui appartenant plus après en avoir vendu l’usufruit et la propriété ;

Au fond

— CONSTATER l’extinction de la créance de loyers de la SCI [C] [G] du fait de la confusion résultant de la constitution temporaire d’usufruit du 27 décembre 2012;

— CONSTATER l’extinction de la créance de loyers de la SCI [C] [G] du fait de la subrogation conventionnelle de la SCI [H] IMMOBILIER, résultant de l’acte de vente de l’immeuble situé [Adresse 9];

— En conséquence, DEBOUTER la SCI [C] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI [C] [G] à payer à la SARL MATERIAUX [H] la somme de 3.000 euros pour procédure abusive ;

— CONDAMNER la SCI [C] [G] à payer à la SARL MATERIAUX [H] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions du 30 septembre 2024, la SCI [C] [G] demande à la cour, au visa des articles 122, 789 du code de procédure civile, de :

— CONFIRMER le jugement rendu le 7 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de SENS en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir invoquée par la SARL MATERIAUX [H] et déclaré la demande en paiement de la SCI [C] [G] recevable, condamné la SARL MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 36.534,15 Euros au titre des impayés de loyers afférents au bail commercial du 9 Février 2006 pour la période de Février 2018 à Juin 2019, débouté la Société MATERIAUX [H] de sa demande en dommages et intérêts du chef de procédure abusive, et condamné la Société MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, débouté la Société MATERIAUX [H] de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et condamné la Société MATERIAUX [H] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 Octobre 2018, avec droit pour Maître PERSENOT-LOUIS, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— ET DE L’INFIRMER sur la formulation des sommes dues « Condamné la SARL MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 36.534,15 Euros » ET Y AJOUTANT,

Dire que les condamnations se décomposent comme suit :

— Loyer (1.793,27 X 17) soit 30.485,59 Euros ;

— Une pénalité de 10 % soit 3.048,55 Euros (Article 8 du bail)

— Dommages et intérêts soit 3.000 Euros

Dire que les loyers à hauteur de 30.485,59 Euros s’entendent en hors taxes.

— Condamner la SARL MATERIAUX [H] à payer à la SCI [C] [G] la somme de 6.000 Euros (SIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SARL MATERIAUX [H] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2024.

MOTIVATION

— Sur la recevabilité de l’action de la SCI [C] [G]

La SARL MATERIAUX [H] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt de qualité pour agir de la SCI [C] [G] au rappel que celle-ci a cédé à la SARL MATERIAUX [H] l’usufruit temporaire de la parcelle cadastrée Section ZX n°[Cadastre 4], et de ce que par suite de la vente du bien objet du bail, elle a subrogé la SCI [H] IMMOBILIER , acquéreur, dans ses droits et obligations. Elle ajoute qu’il n’a répondu qu’au moyen tiré du défaut d’intérêt et non à celui tiré du défaut de qualité.

La SCI [C] [G], au soutien de la confirmation du jugement, fait valoir qu’elle est en droit de réclamer les loyers dans Ia mesure où la cession temporaire d’usufruit ne s’est accompagnée d’aucune modification du bail commercial notamment quant à ses conditions financières, et que le transfert de propriété n’a opéré qu’à compter de la vente du 28 juin 2019.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions combinées des articles 31 et 32 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, Ia SCI [C] [G], propriétaire du bien immobilier donné à bail commercial jusqu’à sa vente le 28 juin 2019 a bien un intérêt légitime à voir statuer sur sa réclamation au titre des loyers échus pour la période de février 2018 à juin 2019.

Par ailleurs, dès lors qu’elle a un intérêt, il n’est pas nécessaire qu’elle justifie en outre d’une qualité pour agir, l’action engagée n’étant pas une action attitrée mais une action banale.

Le jugement doit donc être confirmé sur la recevabilité de l’action.

— Sur la demande au titre des loyers commerciaux échus pour la période du 1er février 2018 au 28 juin 2019

Au soutien de l’infirmation du jugement l’ayant condamnée à payer à la SCI [C] [G] les loyers qui lui resteraient dus au titre de l’occupation de l’ensemble immobilier donné à bail commercial pour la période de février 2018 à juin 2019, date du transfert de propriété, la SARL MATERIAUX [H] fait valoir que son obligation de paiement des loyers s’est trouvée éteinte du fait en premier lieu de la cession d’usufruit, et à tout le moins de la subrogation contenue dans l’acte authentique du 28 juin 2019.

La SCI [C] [G] renouvelle ses moyens de première instance et fait sienne la motivation du jugement

Réponse de la cour

1.- Sur l’extinction de l’obligation tirée de la confusion

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1349 du code civil, « la confusion résulte de la réunion des qualités de créancier et de débiteur d’une même obligation dans la même personne. Elle éteint la créance et ses accessoires, sous réserve des droits acquis par ou contre des tiers».

Il résulte de l’acte de constitution d’usufruit temporaire du 27 décembre 2012 que les parties liées par un contrat de bail commercial en date du 9 février 2006 consenti par le constituant, la SCI [C] [G], au bénéficiaire, la SARL MATERIAUX [H], sur l’ensemble d’une propriété sise à Villeneuve sur Yonne, ont souhaité régulariser la situation découlant de l’édification à ses frais par la SARL sur ledit bien d’un bâtiment à usage de stockage, par la cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire sur la parcelle supportant ce bâtiment issue de la division de la parcelle initiale, objet du bail, et que « II est ici précisé que Ie contrat de bail commercial devra faire l’objet d’un avenant. »

Il est constant qu’aucun avenant n’a jamais été formalisé, de sorte que comme le relève justement le tribunal, il n’est nullement établi que les parties ont eu la commune intention de décharger la locataire de tout ou partie du loyer initialement convenu en conséquence de la constitution de l’usufruit temporaire sur l’une des parcelles.

Au demeurant, il sera relevé que la SARL MATERIAUX [H] a, postérieurement à la cession d’usufruit, continué à s’acquitter du loyer habituel, y compris dans son montant révisé de 1.793,27 ' HT par mois, ce dont attestent notamment les documents comptables versés aux débats faisant état pour l’exercice 2017, d’une somme de 21. 519,24 ' au titre de «  Iocation immeuble [Localité 7] », ce qu’elle ne conteste d’ailleurs nullement.

Dès lors, il n’est pas établi que les parties aient entendu décharger la SARL MATERIAUX [H] de tout ou partie du loyer commercial, de sorte que l’extinction de son obligation de paiement par suite d’une confusion des qualités de débiteur et créancier n’est pas rapportée.

2.- Sur l’extinction de l’obligation tirée de la subrogation

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. »

Il est constant que la vente d’un bien objet d’un bail commercial, si elle entraîne cession du bail commercial, transmet un droit réel et non les créances personnelles dont le vendeur est et demeure titulaire à l’égard du locataire, sauf en cas de subrogation expresse de l’acquéreur dans les droits et actions du vendeur ou cession de créance.

En l’espèce, l’acte de vente du 28 juin 2019 stipule expressément à la clause « Propriété-Jouissance » que l’acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour, et en aura la jouissance en ce qui concerne la parcelle cadastrée section ZX n°[Cadastre 4] sur laquelle est construit un hangar à usage de stockage construit par la SARL MATERIAUX [H], usufruitière à compter du jour de l’extinction de l’usufruit temporaire constitué à son profit suivant acte du 27 décembre 2012, et en ce qui concerne la parcelle cadastrée section ZX n° [Cadastre 3] supportant un hangar dont une partie à usage de magasin et une partie à usage de bureau, à compter du jour de la vente par la perception des loyers, « le BIEN vendu étant loué ainsi qu’il est dit au paragraphe Occupation du bien. L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé des conditions de cette location et se reconnaît subrogé purement et simplement dans les droits et obligations du VENDEUR à cet égard. Les parties déclarent vouloir faire leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers et remboursement éventuel de loyers. d’avance ou dépôts de garantie, dispensant expressément le notaire soussigné d’avoir à en tenir compte. »

Dès lors, il en résulte clairement que les parties à la vente ont expressément entendu que celle-ci opère transmission à l’acquéreur du bail commercial ainsi que de toutes les créances en résultant que le vendeur possédait au jour de la vente, contre le locataire, même celles échues, sauf à priver de tout effet la stipulation de subrogation expresse de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur résultant du bail commercial.

Il s’ensuit que le tribunal ayant à tort condamné la SARL MATERIAUX [H] à paiement au titre des loyers échus de février 2018 à juin 2019, le jugement doit être infirmé de ce chef et la SCI [C] [G] déboutée de sa demande en paiement.

— Sur la demande reconventionnelle de la SARL MATERIAUX [H] pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action, comme l’exercice d’une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute.

S’il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, de sorte que l’abus du droit d’ester en justice ne nécessite pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire, il incombe à celui qui invoque l’existence d’un tel abus de démontrer l’existence d’une telle faute qui peut être caractérisée par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière voire la légèreté blamable

.

En particulier, l’échec dans l’exercice d’une voie de droit ne peut, à lui seul, suffire à établir que l’action engagée était abusive ou téméraire, et le seul fait de succomber et le caractère infondé des prétentions, qui procède d’une analyse inexacte de ses droits, ne suffisent pas à démontrer le caractère abusif du recours au juge.

En l’espèce, l’appréciation inexacte que la SCI [C] [G] a fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, de sorte que la SARL MATERIAUX [H] sera déboutée de sa demande.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [C] [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SARL MATERIAUX [H] la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Sens en date du 7 décembre 2022, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SARL MATERIAUX [H] ;

Statuant de nouveau

Déboute la SCI [C] [G] de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI [C] [G] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI [C] [G] à payer à la SARL MATERIAUX [H] la somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE