ARRET DU

19 Décembre 2024

N° 8

N° RG 24/00918 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VMDP

JUGEMENT DU

Juge de l’expropriation d’Arras

en date du

12 Décembre 2023

COUR D’APPEL DE DOUAI

Chambre de l’Expropriation

APPELANTE :

LA COMMUNE DE [Localité 31] représenté par son Maire

[Adresse 28]

[Localité 31]

ayant pour avocat postulant M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de Douai et pour avocat plaidant M^e Jean-François ROUHAUD, membre de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de Rennes

INTIMES :

Mme [M], [E], [O] [N]

domiciliée [Adresse 11]

[Localité 20]

M. [R], [W] [G] [N]

domicilié [Adresse 14]

[Localité 24]

M. [C], [A], [L] [N]

domicilié [Adresse 2]

[Localité 18]

M. [S], [B], [F] [V]

domicilié [Adresse 8]

[Localité 19]

ayant pour avocat M^e Claire JOUFFREY membre de la société FIDAL, avocat au barreau de Lille

EN PRESENCE DE : Mme [J] [U]

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Pas de Calais

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Samuel VITSE

: PRÉSIDENT DE CHAMBRE

Hélène CHATEAU

: MAGISTRATE HONORAIRE

Aude BUBBE

: CONSEILLERE

GREFFIER : Christian BERQUET

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2024

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, signé par Samuel VITE, président et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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Le 12 décembre 2022, Maître [I] [T] notaire à [Localité 29] a porté à la connaissance de la commune de [Localité 31] une déclaration d’intention d’aliéner par M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V], ci-après les consorts [N]-[V], un bien immobilier dont ils sont propriétaires indivis situé [Adresse 1] à [Localité 31], cadastré section AD n°[Cadastre 15] d’une surface de 1547 m², pour le prix de 315 000 euros, suite à la promesse de vente établie par acte authentique du 14 novembre 2022 au profit de M. [Z] [Y] et de Mme [X] [P].

Suivant délibération du conseil municipal du 8 février 2023, la commune de [Localité 31] a exercé son droit de préemption sur ce bien pour un prix de 256 000 euros, selon l’avis des domaines du 31 janvier 2023, qui avait évalué ledit bien à 256 000 euros avec marge d’appréciation de 10%. La commune indiquait dans cette délibération souhaiter utiliser ce bien pour renforcer l’offre de logement en créant des appartements dans la maison principale qui dispose de 3 niveaux, pour développer le commerce de proximité en privilégiant les circuits courts (aménagement de la grange en halle de marchés), pour créer des services destinés à la population et notamment de la petite enfance (micro-crèches, maison d’assistantes maternelles, accueil du relais petite enfance intercommunal) et pour aménager un espace associatif afin de pouvoir répondre à la demande de salles pour les associations locales.

Suite au refus des consorts [N]-[V] d’accepter ce prix, la commune de Thélus a saisi la juge de l’expropriation du tribunal judicaire d’Arras par mémoire du 29 mars 2023 en fixation du prix de la parcelle litigieuse à 256 000 euros.

La juge de l’expropriation s’est rendue sur place le 11 septembre 2023. Elle décrit comme suit le bien dans son procès-verbal de transport sur les lieux :

« Nous nous trouvons face à l’entrée principale du bien se situant sur la place du village, face à un parking. Le bien se constitue d’un immeuble avec une porte d’entrée dont la peinture est écaillée et un corps de ferme à droite de l’immeuble au sein duquel nous y accédons par une cour intérieure. Le bâtiment principal comprend deux cheminées et la toiture en bon état est en ardoise. Les parties confirment leur accord sur la qualification du bien et sur le métrage de la maison.

Le rez-de-chaussée se compose de quatre pièces principales.

Nous nous trouvons dans l’entrée composée d’un escalier en bois menant à l’étage et à droite un dressing. L’entrée dessert un salon, de chaque côté latéral. Le sol du rez-de-chaussée est en carreau de ciment. Les fenêtres sont en PVC, double vitrage. A gauche de l’entrée, nous entrons dans un salon avec une cheminée obstruée, entourée de placards. La pièce donne accès à la cuisine. Le papier peint se décolle. A droite de l’entrée, un double salon avec doubles cheminées obstruées donne vue sur la cour intérieure. Sur la gauche, au fond du salon, une salle de bain jouxte la pièce. Les fenêtres sont en bois, simple vitrage. En traversant la salle de bain, nous accédons à la cuisine, laquelle dispose d’une pièce accédant à la cour intérieure. Les fenêtres de la cuisine sont en bois simple vitrage. Au plafond, la peinture s’écaille. La porte d’accès vers la cour est vétuste. Nous montons l’escalier. Le sol de l’étage est en parquet, chaque chambre dispose d’un décor de cheminée. Les fenêtres de l’étage sont toutes en PVC, double vitrage. A gauche du palier, se trouve une chambre dont la vue donne sur la toiture d’une dépendance. A droite du palier, une seconde chambre donnant vue sur la cour. Au fond du palier, deux chambres sont séparées par une petite pièce : les murs de la première pièce, au fond à gauche, sont en placo, sans peinture, ni papier. Le papier peint de la seconde pièce à droite est en état d’usage. Nous montons au grenier, dont l’escalier se situe au fond du palier. La hauteur du grenier permet un aménagement de l’intégralité des combles. La toiture et la charpente sont en bon état. Le grenier dispose d’une surface de 70m, loi Carrez. Nous redescendons dans la cuisine et accédons à l’extérieur par la porte se trouvant dans cette pièce. Adjacent à la maison principale, se situe un passage couvert vers la laiterie d’une surface de 7 m² non compris dans l’évaluation du bien. La laiterie s’établit sur 12m² et dispose de toilettes. La peinture murale est dégradée. A gauche de la laiterie, dans le prolongement, se trouvent des bâtiments annexes. Ces bâtiments se composent au rez-de-chaussée d’un étable, suivie de la réserve à betteraves laquelle communique avec l’étable, et d’une porcherie. Les parties s’accordent sur le métrage du rez-de-chaussée de ces bâtiments. Nous montons à l’étage de la réserve à betteraves grâce à une échelle et une corde. Nous accédons à un grenier s’étendant sur l’ensemble des bâtiments comprenant l’étable, la réserve à betteraves et la porcherie. La charpente est en bon état, la toiture côté droit est neuve. La hauteur permet un aménagement de l’intégralité de la surface, soit 105m², selon la déclaration des propriétaires, surface non reprise dans les débats. Mme la commissaire du gouvernement confirme que cette surface n’a pas été reprise dans l’évaluation faite par les domaines le 31 janvier 2023. En continuité des bâtiments, un chemin mène vers le jardin. A gauche se trouve une pâture derrière le grillage. Au fond, nous découvrons un jardin de 400 m². Nous revenons vers la cour intérieure. A droite de la maison, une construction en parpaing avec un toit en tôle est objet de discussions entre les parties. Ce bâtiment, désigné comme garage par les consorts [V] et [N] et comme hangar par la mairie, servait de

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hangar à voitures et matériels agricoles. Le sol est partiellement cimenté et en partie en terre battue. Au fond, une cuve à carburant pour les tracteurs est toujours présente. Mme la commissaire du gouvernement n’est pas certaine de l’existence de ce bâtiment dans l’évaluation. A gauche de ce bâtiment se trouve une grande de 106m², sol en brique rouge, les murs et la charpente sont en bon état, même si la toiture souffre de quelques éclats. Les portes sont dégradées. Nous sortons de la grange et nous nous retrouvons devant un terrain d’environ 180 m², non métré, donnant un second accès sur la [Adresse 30]. Les parties s’accordent sur la surface de ce terrain. Sur le terrain, nous notons la présence d’une étable de 80 m² dont l’état est très usagé. A gauche de la grange, un hangar ouvert d’une surface de 56 m² constitue un autre point de désaccord. La mairie et Mme la commissaire du gouvernement ne retrouvent pas ce hangar dans leur évaluation lequel aurait été confondu avec le garage. Ainsi, Mme la juge de l’expropriation sollicite un métrage contradictoire pour le garage et le hangar ouvert. Au fond de la cour, face à la maison, nous trouvons des bâtiments sur toute la largeur de la cour intérieure. Le toit est en tuile, les bâtiments sont pour moitié ouverts et pour moitié fermés. La partie ouverte correspond à une porcherie. Derrière la première porte, on découvre une cabane à lapins er derrière la seconde porte, un atelier. Nous nous dirigeons vers la cave dont l’accès se situe dans la cuisine. La cave se divise en deux pièces. La première pièce à gauche, en bas de l’escalier est cimentée et dispose d’une cuve à fioul. La seconde pièce à droite est en terre battue et est aérée.

La visite du bien étant terminée, nous nous dirigeons vers deux termes de comparaison. Le premier terme [Adresse 30] est exclu. Les parties s’accordent sur cette exclusion. Nous nous dirigeons vers le second terme de comparaison [Adresse 25] à [Localité 31]. Ce bien représente un corps de ferme entièrement rénové, vendu en l’état en 2020 et acheté 1337 euros le m². »

Par jugement en date du 12 décembre 2023, la juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Arras a :

déclaré régulière la saisine,

fixé à 315 000 euros le prix du bien sis [Adresse 1] à [Localité 31], cadastré section AD n°[Cadastre 15],

condamné la commune de [Localité 31] à payer la commission de l’agent immobilier d’un montant de 15 000 euros conformément à la déclaration d’aliéner du 12 décembre 2022 et à la promesse unilatérale de vente du 14 novembre 2022,

condamné la commune de [Localité 31] à payer à M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V] la somme de mille euros d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la commune de [Localité 31] aux entiers dépens.

La commune de [Localité 31] a relevé appel de toutes les dispositions de ce jugement le 23 février 2024.

Par conclusions reçues le 23 mai 2024, accompagnées de 21 pièces, la commune de [Localité 31] demande à la cour de :

réformer le jugement en ce qu’il a :

fixé à 315 000 euros le prix du bien sis [Adresse 1] à [Localité 31], cadastré section AD n°[Cadastre 15],

condamné la commune de [Localité 31] à payer la commission de l’agent immobilier d’un montant de 15 000 euros conformément à la déclaration d’aliéner du 12 décembre 2022 et à la promesse unilatérale de vente du 14 novembre 2022,

Statuant à nouveau de ces chefs :

fixer à 256 000 euros le prix de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 15] à [Localité 31] appartenant à M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V],

condamner M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Elle demande en premier lieu que la date de référence retenue par le premier juge au 25 juin 2021 soit infirmée, la date à prendre en compte étant celle du 20 décembre 2019, en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, dès lors que la modification simplifiée du plan local d’urbanisme (ci-après PLU) approuvée le 17 décembre 2020 et celle approuvée le 24 juin 2021 n’ont nullement affecté les caractéristiques de la zone UAb au sein de laquelle s’insère le bien préempté en son intégralité.

Elle fait valoir que le bien préempté libre d’occupation satisfait aux critères juridique et matériel du terrain à bâtir.

Elle demande que soit infirmée la surface utile du bien préempté calculée par le premier juge à hauteur de 299,60 m² et que soit retenue une surface utile pondérée de 289,71 m² ; si elle est d’accord avec la

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surface de la maison principale s’étendant sur 192,51 m² et la surface au sol des dépendances de 456 m², soit 60 m² pour le garage, 101 m² pour l’étable/stockage de betteraves/écurie, 12 m² pour la laiterie, 7m² pour la liaison entre la maison et la laiterie, 40 m² pour la porcherie, 127 m² pour la grange, 53 m² pour le hangar arrière et 56 m² pour la petite étable, elle demande que le coefficient de pondération retenu pour la laiterie à hauteur de 1 soit baissé à 0,20.

Elle demande de retenir les termes de comparaison suivants :

Terme n°1 dans ses conclusions : acte du 31 mai 2021 de vente d’une maison d’habitation édifiée en 1924 et entièrement rénovée d’une surface habitable de 265 m² outre 30 m² de garage, ainsi que des dépendances développant une emprise au sol totale de 384 m², superficie de 891 m², surface utile pondérée de 351 m², classement en zone UAb, libres d’occupation, situées [Adresse 10] à [Localité 31], sur des parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 5] et AC n°[Cadastre 6] vendues 410 456,88 euros soit 1169 euros le m² de surface utile pondérée.

Terme n°2 dans ses conclusions : acte du 21 juillet 2023 de vente d’une maison d’habitation d’une surface utile de 165 m² outre 50 m² de garage, ainsi que des dépendances développant une emprise au sol totale de 65 m², superficie de 650 m², surface utile pondérée de 193 m², libres d’occupation, situés [Adresse 23] à [Localité 31], sur une parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 3] vendus 230 000 euros soit 1191 euros le m² de surface utile pondérée, précision étant faite que le bien était en bon état et bénéficiait d’un diagnostic de performance énergétique D.

Terme n°3 dans ses conclusions (non visé dans le jugement, dès lors que la vente est postérieure à la décision) : acte du 1er février 2024 de vente d’une maison d’habitation édifiée en 1925 d’une surface utile de 140 m², ainsi que des dépendances développant une emprise au sol totale de 148 m², surface utile pondérée de 185 m², classée en zone UAb libres d’occupation, situées [Adresse 9] à [Localité 31], sur une parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 13] vendues 220 000 euros soit 1189 euros le m² de surface utile pondérée, précision étant faite que le bien comportait un important terrain de 1852 m² classée en zone constructible bénéficiant d’un accès autonome.

Terme n°4 dans ses conclusions : acte du 10 février 2022 de vente d’une maison d’habitation édifiée en 1922 d’une surface utile habitable de 184 m², ainsi que des dépendances développant une emprise au sol totale de 384 m², surface utile pondérée de 273 m², classées en zone UAb libres d’occupation, situées [Adresse 21] à [Localité 31], sur une parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] vendues 250 000 euros soit 916 euros le m² de surface utile pondérée ; le fait que ce bien soit un ancien commerce et non un ancien corps de ferme n’était pas un élément suffisant pour que le premier juge l’écarte, dès lors qu’il est significatif du marché immobilier à [Localité 31].

Elle en conclut que la valeur de 1190 euros le m², si l’on retient les termes 2 et 3 les plus significatifs, constitue une valeur de départ pour l’évaluation du bien préempté ; que l’existence d’un double accès pour le bien litigieux n’entraîne aucune plus-value spécifique dès lors que les deux accès desservent la même unité foncière et ne permettent pas d’en organiser une division et que l’accès sur la [Adresse 30] est à exclure pour des raisons de sécurité ; que le bien est en dans un état de vétusté générale, ne disposant pas d’un assainissement conforme, avec des eaux pluviales s’écoulant sur la propriété voisine sans qu’aucune servitude n’ait été établie, avec une présence de plomb dans les revêtements, de nombreuses anomalies électriques, un diagnostic énergétique G le tout nécessitant des travaux de réhabilitation à hauteur de 201 350,55 euros, de sorte que doit être retenu un abattement de 25 à 30% soit une valeur entre 241 328,43 euros et 258 566,18 euros, de sorte que la proposition de 256 000 euros doit être retenue.

Enfin, elle soutient qu’il n’est pas de la compétence du juge de l’expropriation de la condamner au paiement de la rémunération de l’agence immobilière, alors que cette rémunération n’est due que si la vente a été effectivement conclue et qu’en application de l’article L213-7 du code de l’urbanisme, tant la commune que l’indivision [N] peuvent renoncer à la mutation.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signé le 29 mai 2024 au conseil des consorts [N]-[V] et le 28 mai 2024 à Mme la commissaire du gouvernement de la direction générale des finances publiques à [Localité 27].

Suivant conclusions datées du 23 août 2024, parvenues le 26 août 2024, M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V] demandent à la cour au visa des articles L213-4, L 213-6 et R 213-11 du code de l’urbanisme, L 322-3, R 31-9 à 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, 1103, 1104 et 1193 du code civil, de débouter la commune de [Localité 31] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner la commune de [Localité 31] à leur verser la somme de 1500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens.

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Ils soutiennent en premier lieu que le premier juge a à juste raison retenu comme date de référence le 25 juin 2021, le PLU ayant été modifié à cette date en ses dispositions relatives à la zone UA.

Concernant la valeur du bien, ils invoquent le bon état du bien construit en 1926, qui est sain comme le relève d’ailleurs le commissaire du gouvernement, sa situation au centre du village situé à dix minutes au nord d'[Localité 27] dans une commune labellisée village patrimoine.

S’agissant de la surface utile du bien, ils estiment que le premier juge a justement retenu une surface de 299,31 m², précisant qu’il aurait même pu la porter à 366 m² en y ajoutant 21 m² au titre du grenier de l’habitation (70m² x 0,3), 13,5 m² au titre de la cave et de la chaufferie (45m² x 0,3) et 32,33 m² au titre des greniers annexes de l’étable principale et de la petite étable soit 161,64 m² x 0,2. Ils ajoutent que la commune de [Localité 31] ne peut être suivie quand elle propose d’affecter à l’ancienne laiterie un coefficient de pondération de 0,20 au lieu de 1, alors que cette pièce est aujourd’hui chauffée et communique avec la cuisine par un petit abri.

S’agissant de la valeur du bien au m² , ils rappellent que la moyenne des 5 termes de comparaison retenus en première instance s’établit à 1257 euros le m², à savoir :

Vente du 31 mai 2021 (terme n°1 des conclusions de la commune cité ci-dessus)

Vente du 20 février 2020 (terme n° 1 du jugement) d’une maison d’habitation et de dépendances d’une surface utile pondérée de 243 m² au prix de 325 000 euros, soit 1337 euros le m², [Adresse 25] à [Localité 31], parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 17],

Vente du 21 juillet 2023 (terme n°2 des conclusions de la commune cité ci-dessus)

Vente du 2 juin 2022 d’une maison et de dépendances situées [Adresse 7] à [Localité 32] d’une surface utile de 170 m² pour un prix de 230 000 euros soit 1353 euros le m² de surface utile, sur une parcelle cadastrée section AL [Cadastre 16],

Vente du 31 janvier 2022 d’une maison d’habitation située [Adresse 22] à [Localité 32] d’une surface utile de 214 m² pour un prix de 320 000 euros soit 1495 euros le m² de surface utile, sur des parcelles cadastrées section AI [Cadastre 26] et [Cadastre 12].

Ils font valoir que le premier juge a à juste raison écarté la vente du 10 février 2020 au [Adresse 21] à [Localité 31] qui porte sur un bien mixte mi-professionnel, mi-habitation, mais qu’il aurait dû également écarté la vente de juillet 2023 qui porte également sur une maison mitoyenne et non un corps de ferme et qui est grevé d’une servitude de passage pour le voisin.

S’agissant du nouveau terme de comparaison cité par la commune en date du 1er février 2024, il ne peut être retenu dès lors qu’il s’agit d’une opération négociée par l’EPF Hauts de France afin de réaliser une refonte du groupe scolaire et une extension de la mairie et de la médiathèque, la commune ne justifiant nullement du très bon état de ce bien.

L’étude des différents termes de comparaison fait ainsi apparaître une valeur médiane de 1337 euros le m² et une valeur moyenne de 1257 euros le m² ; le commissaire du gouvernement estimait que le prix au m² ne pouvait descendre en dessous de 1100 euros le m², ce qui donne une valeur de 329 241 euros pour 299,31 m², de sorte que le prix de 315 000 euros retenu par le premier juge est entièrement justifié.

S’agissant de la rémunération du mandataire, celle-ci est admise par la Cour de cassation dès lors que la promesse de vente et la déclaration d’intention d’aliéner les mentionnent et précisent la partie qui en a la charge, ce qui est le cas en l’espèce.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception du 20 septembre 2024, signé le '' septembre 2024 au conseil de la commune de [Localité 31] et le '' septembre 2024 par Mme la commissaire du gouvernement de la direction générale des finances publiques à [Localité 27].

Par conclusions reçues le 14 août 2024, Mme la commissaire du gouvernement de la direction régionale des finances publiques à [Localité 27] demande que la valeur vénale du bien soit fixée à 315 000 euros.

Elle demande en préambule qu’il soit statué sur la recevabilité de l’appel.

Elle conclut à une date de référence au 25 juin 2021, date à laquelle la dernière modification du PLU affectant la zone où est situé le bien est devenue opposable.

S’agissant de la surface et des pondérations, elle retient que la « laiterie » est une dépendance de 12m² reliée à l’habitation principale, équipée d’un chauffage, d’un sanitaire et d’arrivées d’eau, qu’il s’agit bien d’une surface habitable pouvant être transformée en studio, comme étant supérieure à 9 m², d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, fermée et correspondant à un usage de vie, conformément aux dispositions de l’article « R 111-2 » du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la pondération 1 peut être retenue.

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S’agissant de la valeur au m², elle propose de confirmer la valeur de 1169 euros le m², soit 350 232,40 euros, de sorte que l’indivision sollicitant 315 000 euros, le jugement devra être confirmé.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception du 25 septembre 2024 à l’avocat de la commune de [Localité 31] et à l’avocat des consorts [N]-[V].

La commune de [Localité 31] a adressé des conclusions récapitulatives le 12 novembre 2024, lesquelles ont été notifiées au conseil des consorts [N]-[V] le 15 novembre 2024 et à Mme la commissaire du gouvernement de la direction régionale des finances publiques à [Localité 27] le 15 novembre 2024

Elle ne modifie pas ses demandes, mais insiste sur la vétusté du bien des consorts [N]-[V].

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera de suite précisé que bien qu’ayant formé appel de l’ensemble des dispositions du jugement dans son acte d’appel, l’appelante ne discute pas dans ses conclusions, la disposition du jugement ayant déclaré régulière de la saisine de la juge de l’expropriation et que les autres parties demandent la confirmation de l’entier jugement de sorte que cette disposition sera confirmée.

Sur la recevabilité de l’appel

Dans la mesure où la cour ne dispose pas de la notification du jugement litigieux à la commune de [Localité 31], elle ne peut déclarer l’appel irrecevable faute d’avoir été fait dans le mois de la notification du jugement.

Sur la date de référence

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation, l’usage effectif du bien et les droits réels immobiliers doivent être appréciés à la date de référence.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme prévoit que :

« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. »

L’article L213-4 de ce même code prévoit que cette date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date a été fixée par le premier juge au 25 juin 2021, correspondant à la date à laquelle la dernière modification du plan local d’urbanisme de la communauté urbaine d'[Localité 27] à laquelle appartient la commune de [Localité 31] est devenu opposable aux tiers.

Si la commune de [Localité 31] soutient que cette dernière modification du plan n’a pas modifié les caractéristiques de la zone UAb au sein de laquelle se trouve le bien préempté, cette affirmation n’est pas exacte dès lors que cette dernière modification a modifié le règlement écrit portant notamment sur l’aspect extérieur des constructions et les clôtures, ainsi que les normes de stationnement, ce qui a affecté la zone où le bien est situé.

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3. Sur la consistance du bien

Seul est discuté le coefficient de pondération qui aurait dû être affecté au bâtiment appelé laiterie de 12 m².

L’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable depuis le 1er juillet 2021, (ancien R 111-2 du même code) prévoit que :

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

L’ancienne laiterie qui a une hauteur sous plafond de plus d'1m80, d’une superficie de 12m² équipée d’un chauffage, d’un sanitaire et d’une arrivée d’eau peut être considérée comme une surface habitable reliée à la maison principale. Le premier juge a en conséquence retenu à juste titre un coefficient de 1.

La surface totale du bien s’élève donc à 299,60m².

4. Sur la fixation du prix du bien préempté

Il convient d’apprécier la pertinence des termes de comparaison cités par les parties, la cour d’appel entendant opérer une nouvelle numérotation de ces termes, classés par ordre chronologique de la date de vente.

Terme n°1 : vente du 20 février 2020

Si la commune de [Localité 31] ne retient pas cette vente comme terme de comparaison, alors même qu’il avait été retenu par le premier juge, elle n’en explique pas la raison. La cour note que cette vente correspond à un ensemble immobilier situé sur la même commune de [Localité 31], [Adresse 25], sur une parcelle cadastrée section AD [Cadastre 17] de 1145 m², avec une maison d’une surface habitable de 140 m², un garage de 12 m², des dépendances avec surface au sol de 495m², une surface utile pondérée de 243 m² , en zone UA, avec une date de construction en 1920, un assainissement conforme, une absence de présence d’amiante, mais quelques anomalies électriques.

Ce terme, vendu sur une base de 1337 euros le m² de surface pondérée sera retenu comme présentant les mêmes caractéristiques que le bien litigieux.

Terme n°2 : vente du 31 mai 2021

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n’est pas critiquée par les parties. Il porte sur un ancien corps de ferme à [Localité 31], [Adresse 10], en zone UAb à moins de 500 mètres du bien litigieux. Il a été construit en 1924, il présente une toiture en ardoises en fibrociment et de l’amiante sur le calorifurage de la chaufferie, quelques anomalies électriques, un assainissement conforme, une classe énergétique B, avec maison de surface habitable de 265 m², garage de 30 m² et autres dépendances d’une emprise au sol de 384 m². Ce terme vendu sur une base de 1169 euros le m² de surface pondérée, sera retenu comme présentant les mêmes caractéristiques que le bien litigieux.

Terme n°3 : vente du 31 janvier 2022

Si la commune de [Localité 31] ne retient pas cette vente comme terme de comparaison, alors même qu’il avait été retenu par le premier juge, elle n’en explique pas la raison. La cour note que cette vente correspond à un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 32], [Adresse 22], à 3,4 kilomètres du bien litigieux, construit en 1925, avec présence de matériaux contenant de l’amiante, anomalies électriques et sur l’installation de gaz, mais assainissement conforme, avec maison disposant d’une surface habitable de 137 m², un garage de 15m² et des dépendances ayant une emprise au sol de 363m².

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Ce terme vendu sur la base de 1495 euros le m² de surface pondérée, sera retenu comme présentant les mêmes caractéristiques que le bien litigieux.

Terme n°4 : vente du 10 février 2022

Ce bien sis [Adresse 21] à [Localité 31] n’avait pas été visité d’un commun accord avec les parties et leurs conseils lors de la visite sur les lieux de la juge de l’expropriation, car ne correspondant pas à un terme avec les mêmes caractéristiques, s’agissant d’un immeuble mixte d’habitation- professionnel, et non d’un ancien corps de ferme. Ne présentant pas les mêmes caractéristiques que le bien litigieux, sera confirmé le rejet de cette vente au titre des termes de comparaison.

Terme n°5 : vente du 2 juin 2022

Si la commune de [Localité 31] ne retient pas cette vente comme terme de comparaison, alors même qu’il avait été retenu par le premier juge, elle n’en explique pas la raison. La cour note que cette vente correspond à un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 32], [Adresse 7], à 3,2 kilomètres du bien litigieux, construit en 1923, avec présence de matériaux contenant de l’amiante, anomalies électriques, mais assainissement conforme, avec maison disposant d’une surface habitable de 110 m², un garage de 11m² et des dépendances ayant une emprise au sol de 286 m².

Ce terme vendu sur la base de 1353 euros le m² de surface pondérée, sera retenu comme présentant les mêmes caractéristiques que le bien litigieux.

Terme n°6 : vente du 21 juillet 2023

Ce terme proposé par la commune et retenu par le premier juge n’est pas retenu ni par les consorts [N]-[D], ni par le commissaire du gouvernement, au motif qu’il s’agit non d’un ancien corps de ferme, mais d’une maison de ville mitoyenne, la parcelle sise [Adresse 23] à [Localité 31] étant par ailleurs grevée d’une servitude de passage au profit d’un voisin. Ce terme qui ne présente pas les mêmes caractéristiques que celles du bien litigieux sera écarté.

Terme n°7 : vente du 1er février 2024

Dans la mesure où le bien doit être estimé à la date du jugement en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, ce terme postérieur au jugement de première instance ne peut être retenu.

Au vu des termes n°1,2, 3, 5 jugés pertinents, la valeur moyenne du prix de vente au m² habitable s’élève à 1338,50 euros.

Il doit toutefois être tenu compte de ce que le bien litigieux, contrairement aux termes de comparaison, ne comporte pas de réseau d’assainissement, ces travaux ayant été évalués par la commune à 12 240 euros TTC. Si le bien visité présentait quelques traces d’humidité, liées au fait qu’il est inoccupé, il n’en reste pas moins sain, comme le démontrent les photographies annexées au procès-verbal de constat ; s’il est ancien, il ne peut être qualifié de vétuste et il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté. Par ailleurs, les biens cités en référence comportent eux aussi des anomalies au niveau de l’électricité et une présence d’amiante à la seule exception du terme 1, l’amiante n’étant pas présente au niveau de la toiture de la maison principale, contrairement au terme n°2, mais seulement au niveau de l’abri reliant la maison et l’ancienne laiterie.

Sur une base moyenne de 1338,50 euros au m², la valeur du bien atteindrait 401 014,60 euros, et 388 774,60 euros déduction faite des travaux d’assainissement.

Sur la base de la référence la plus faible de 1169 euros au m², correspondant au terme de comparaison n° 2 du 31 mai 2021 la valeur du bien atteindrait 350 232,40 euros, et 337 992,40 euros déduction faite des travaux d’assainissement.

Dès lors que les consorts [K]-[H] ne réclament que 315 000 euros pour leur bien, montant inférieur aux valeurs que la cour vient de déterminer, leur bien sera évalué à ce montant et le jugement sera confirmé sur ce point.

5. Sur la rémunération de l’agence immobilière

Les frais de 15 000 euros dus à l’agence immobilière auprès de laquelle le bien avait été mis en vente par les consorts [N]-[V], seront à la charge de la commune de [Localité 31] si cette dernière acquiert le bien, dès lors que le compromis de vente du 14 novembre 2022 et la déclaration d’intention d’aliéner avaient tous deux prévu que ces frais seraient à la charge de l’acquéreur.

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6. Sur les dépens et l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la commune de [Localité 31] sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité d’article 700 du même code de 4000 euros, laquelle viendra s’ajouter à l’indemnité déjà allouée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement de la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Arras en date du 12 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la commune de [Localité 31] à payer à M. [C] [N], M. [R] [N], Mme [M] [N] et M. [S] [V] la somme totale de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

Condamne la commune de [Localité 31] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président

C. BERQUET S. VITSE