COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 04 Juin 2026

N° RG 24/00742 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HPS4

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 06 Décembre 2023, RG 23/01500

Appelante

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par son représentant légal

Représentée par M^e Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELEURL TYRYS, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimés

M. [D] [H],

né le 16 octobre 1990 à [Localité 2] (74) demeurant [Adresse 2]

sans avocat constitué

Mme [W] [O],

née le 11 juin 1987 à [Localité 3] (97) demeurant [Adresse 2]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 24 mars 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2021, Mme [U] [I] a donné à bail à M. [D] [H] et Mme [W] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] (Haute-Savoie) moyennant un loyer mensuel initial de 625 euros outre les charges.

Par acte du 8 février 2021, la SAS Action Logement Services s’est portée caution au profit de la bailleresse dans le cadre de la garantie dite Visale.

Par acte du 19 avril 2023, la SAS Action Logement Services a, après avoir réglé à la bailleresse les échéances impayées par les locataires, fait délivrer à ces derniers un commandement de payer la somme de 2 497,74 euros visant la clause résolutoire du contrat.

Faute de règlement spontané, la SAS Action Logement Services a, par acte du 4 septembre 2023, fait assigner M. [H] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des échéances impayées.

Par jugement réputé contradictoire du 6 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— déclaré la SAS Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées,

— constaté la résiliation du bail en date du 10 février 2021 consenti par Mme [I] à M. [H] et Mme [O] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] à la date du 19 juin 2023,

— condamné M. [H] et Mme [O] solidairement à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 226,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par elle, arrêtés au 26 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 sur la somme de 2 497,74 euros et à compter de ce jour sur le surplus,

— condamné M. [H] et Mme [O] in solidum à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] et Mme [O] in solidum aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 19 avril 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département,

— rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Par acte du 29 mai 2024, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :

— débouter Mme [O] et M. [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la SAS Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

constaté la résiliation du bail en date du 10 février 2021 consenti par Mme [I] à M. [H] et Mme [O] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] à la date du 19 juin 2023,

condamné M. [H] et Mme [O] solidairement à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 226,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par elle, arrêtés au 26 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 sur la somme de 2 497,74 euros et à compter de ce jour sur le surplus,

condamné M. [H] et Mme [O] in solidum à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [H] et Mme [O] in solidum aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 19 avril 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département,

rappelé que le jugement est exécutoire par provision,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en son action,

— ordonner l’expulsion de M. [H] et de Mme [O] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

En statuant à nouveau et en réactualisant la créance,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [O] à lui payer la somme de 6 580,73 euros arrêtée au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2023 sur la somme de 2 497,74 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [O] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [O] en tous les dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à Mme [O] le 5 septembre 2024 (signification à personne) laquelle n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à M. [H] le 5 septembre 2024 (signification à domicile) lequel n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la SAS Action Logement Services à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées

Moyens des parties :

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les intimés qui ne comparaissent pas en appel sont réputés s’approprier les motifs du jugement ayant considéré :

— que la SAS Action Logement n’est recevable qu’en ce qui concerne la demande en paiement des sommes déjà acquittées et la demande en résiliation du bail,

— qu’elle est irrecevable à agir en expulsion, en ce que seul le bailleur a qualité pour agir en expulsion – cette action n’étant pas attachée à la créance payée, et nul ne plaidant par procureur,

— et qu’elle est irrecevable à agir en fixation et en condamnation des indemnités d’occupation autres que celles déjà acquittées sur le fondement de la subrogation légale,

— qu’à supposer même qu’elle ait qualité pour agir en fixation et condamnation d’indemnités d’occupation non encore acquittées et en expulsion, elle est dépourvue d’intérêt à agir à ces fins dès lors que d’une part la subrogation ne peut prendre effet qu’après paiement, et que d’autre part l’intérêt à agir doit être né et actuel.

La SAS Action Logement Services soutient que l’économie du dispositif Visale vise à décharger totalement le bailleur de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion, la caution prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux. Elle soutient que le tribunal ne pouvait pas considérer que seul le propriétaire peut engager une action en expulsion, alors que l’article 2306 du code civil, qui est d’ordre public, ne prévoit pas cette exclusion. Elle ajoute que le contrat Visale stipule expressément que 'la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle’ (article 8.1 du contrat) et qu’elle s’oblige notamment à 'procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion’ (article 8.2). Elle considère ainsi que le juge de première instance ne pouvait pas apporter des limitations aux stipulations contractuelles convenues par les parties. Elle ajoute que c’est à tort que le juge a qualifié la clause de l’article 8.2 de mandat, le contrat Visale étant un acte global de subrogation. Par ailleurs, elle fait valoir que l’expulsion est la conséquence de la résiliation du bail, une simple demande en résiliation n’ayant alors aucun intérêt sans demande en expulsion. Par conséquent, elle estime que ses demandes en expulsion, en fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation et en paiement de ces indemnités jusqu’à la libération des lieux sont recevables.

Réponse de la cour d’appel :

Les causes d’irrecevabilité sont régies par les articles 122 à 126 du code de procédure civile.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte des articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile qu’en l’absence de restriction légale, l’action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions ou à discuter le bien-fondé de celles de leurs adversaires (3e Civ., 23 juin 2016, pourvoi n° 15-12.158 diffusé).

La loi ne limite pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées (Civ. 3ème, 14 novembre 2024, pourvoi n° 23-13.884, publié).

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action (1re Civ., 27 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.53, publié), et s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance.

Par ailleurs, selon l’ancien 2306 du code civil, désormais article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur.

Enfin, selon l’ancien article 1252 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la subrogation ne peut nuire au créancier lorsqu’il n’a été payé qu’en partie ; en ce cas, il peut exercer ses droits, pour ce qui lui reste dû, par préférence à celui dont il n’a reçu qu’un paiement partiel. Il résulte de ce texte, et désormais de l’article 1346-4 du code civil, que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier (Cass. 1re Civ., 4 avril 2024, pourvoi n° 22-23.040, publié).

En l’espèce, la qualité pour agir aux fins d’expulsion et en fixation et recouvrement d’indemnités d’occupation n’étant pas attribuée par la loi à la seule bailleresse, il y a lieu de rechercher si la SAS Action Logement Services détient un intérêt légitime pour agir à ces fins.

L’article 1 de l’acte sous seing privé intitulé 'contrat de cautionnement Visale n° A 10095348682", conclu entre la SAS Action Logement Services, caution, et Mme [I], bailleresse, le 8 février 2021 (produit par l’appelante en pièce 5), dispose que : 'le contrat a pour objet de permettre au bailleur (…) de bénéficier au profit du locataire (…) du dispositif Visale conformément aux dispositions du a) de l’article L. 313-3 du CCH, de l’article 7.4.1 de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16/01/2018 et de la convention Etat/UESL du 24/12/2015 avenantée. Le dispositif Visale permet à un bailleur de bénéficier d’un contrat de cautionnement dématérialisé soumis à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) lors de la signature d’un bail'.

L’article 5 de ce contrat précise que le dispositif Visale est gratuit.

L’article 6 dudit contrat indique notamment en page 7 : 'Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant'.

Il est précisé à l’article 8.2 de ce même contrat que la caution réglera les impayés de loyers dans la limite de la couverture définie au contrat, et que 'la caution s’engage, dès la déclaration de l’impayé de loyer, à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion'. Il y est également ajouté que 'le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement', et enfin que le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en recouvrement de la dette et/ou en résiliation judiciaire du bail/constatation éventuelle de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est observé en outre le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en 'uvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de ' sécuriser les salariés entrant dans un emploi par tout contrat de travail (…) et entrant dans un logement du parc locatif privé', en proposant 'une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayé du locataire’ (cf pièce 1 de l’appelante, p. 3), le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre du dispositif Visale (pièce n°1), 'la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire)'.

Il découle du contrat de cautionnement précité que la SAS Action Logement a un intérêt légitime à agir non seulement en résiliation du bail, mais également en expulsion qui n’est qu’une conséquence du prononcé ou constat d’une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action, dès lors notamment qu’elle s’est engagée envers la bailleresse à agir aux fins d’expulsion, qu’elle est subrogée dans les droits et action de la bailleresse et que le contrat prévoit une renonciation du bailleur à se prévaloir de l’ancien article 1252 du code civil, désormais articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, et que l’expulsion permet d’éviter une augmentation de la dette cautionnée.

Il découle également du contrat de cautionnement que la SAS Action Logement a un intérêt légitime à agir aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires, cette action étant expressément prévue par l’article 6.

En outre, il n’est pas contesté que les conditions de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 19 juin 2023, et qu’à la date d’engagement de la première instance le 4 septembre 2023 les locataires s’étaient maintenus dans les lieux. Dans une telle hypothèse le bailleur a un intérêt légitime à solliciter par avance condamnation à des indemnités d’occupation non encore échues. La SAS Action Logement, caution, étant quant à elle étant tenue 'de procéder aux actions contentieuses de recouvrement', et 'le processus de mise en jeu de la caution s’appliqu(ant) jusqu’à la date de récupération effective du logement', avait un intérêt légitime personnel et direct, né et actuel, à la date d’engagement de l’instance, de demander condamnation des locataires à lui rembourser les indemnités d’occupation qu’elle devrait payer à la bailleresse. La question de savoir si elle détient une quittance subrogative relève de l’examen du bien fondé de sa demande, et non pas de la recevabilité. Au demeurant les locataires sont réputés adopter les motifs du jugement qui les a condamnés à payer les indemnités d’occupation dues entre l’assignation du 4 septembre 2023 et le 26 octobre 2023, pour lesquels la SA Action Logement ne détenait pas encore de quittance subrogative à la date d’introduction de l’instance.

Dès lors le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré la SAS Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées.

Au fond :

Sur la demande d’expulsion

Le contrat de cautionnement précité prévoit expressément que la caution agira aux fins d’expulsion.

Il n’a pas été interjeté appel du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 19 juin 2023. Dès lors les intimés, anciens locataires, sont sans droit ni titre sur le logement, et il y a lieu d’ordonner leur expulsion par la force publique à défaut de départ volontaire.

Sur la fixation des indemnités d’occupation

Le contrat de cautionnement prévoit expressément que la caution agira aux fins de fixation des indemnités d’occupation.

Le maintien dans les lieux des anciens locataires cause un préjudice à la bailleresse, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux des intimés, matérialisé par la remise des clés en mains propres de la bailleresse ou de son mandataire ou par l’expulsion.

Sur la demande de condamnation à indemnités d’occupation

Selon l’ancien 2306 du code civil, désormais article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur.

Il n’a pas été interjeté appel du jugement ayant condamné les anciens locataires à payer la somme de 3 226,12 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par la SAS Action Logement arrêtées au 26 octobre 2023, outre intérêts.

L’appelante sollicite une indemnité de 6 580,73 euros arrêtée au 16 juillet 2024.

Il résulte des pièces 13a et 13 b de l’appelante, d’une part que la bailleresse représentée par son mandataire a signé le 11 juillet 2024 une quittance subrogative indiquant qu’elle a reçu au total paiement d’une somme de 13 122,79 euros de la société Action Logement Services au titre des échéances de loyers puis indemnités d’occupation du mois de janvier 2022 au mois de juillet 2024 inclus, et d’autre part, que les anciens locataires ayant versé entre les mains de la SAS Action Logement Service une somme totale de 6 542,06 euros entre le mois d’avril 2022 et le 11 juillet 2024, ils restaient devoir à cette date à l’appelante une somme totale de 6 580,73 euros.

Cependant cette somme de 6 580,73 euros comporte pour partie l’impayé arrêté au 26 octobre 2023, qui a été fixé par jugement à la somme de 3 226,12 euros en principal outre intérêts par une disposition qui n’est pas frappée d’appel.

Dès lors seule la différence correspondant à une créance complémentaire de 3354,61 euros en principal (6 580,73 -3 226,12 = 3354,61) peut être allouée à l’appelante, au titre de la période du 27 octobre 2023 au 11 juillet 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter des conclusions du 28 août 2024 valant mise en demeure pour cette nouvelle créance.

Enfin la subrogation transmet à son bénéficiaire la créance et ses accessoires dans la limite de ce qu’il a payé. Il appartient à la SAS Action Logement Services de produire une quittance subrogative signée par la bailleresse à l’appui de sa demande en condamnation, l’existence et le contenu d’une telle quittance devant être vérifiés par la juridiction. La demande tendant à la condamnation à des indemnités d’occupation 'dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération des lieux’ est mal fondée et sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement statuant sur les frais et dépens ne sont pas frappées d’appel.

M. [H] et Mme [O] sont parties perdantes dans le cadre de la procédure d’appel. Ils seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel, et à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par défaut,

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré la SAS Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Déclare la SAS Action Logement Services recevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle avait déjà acquittées à la date de l’assignation,

Ordonne à M. [D] [H] et Mme [W] [O] de libérer les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (Haute-Savoie), de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

Rejette la demande tendant à la condamnation à des indemnités d’occupation pour une période non encore déterminée, 'dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative',

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] [H] et Mme [W] [O] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3354,61 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, au titre du solde des indemnités d’occupation acquittées par elle et échues sur la période du 27 octobre 2023 au 11 juillet 2024 inclus,

Condamne in solidum M. [D] [H] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M. [D] [H] et Mme [W] [O] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 04 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente