NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Juin 2026

N° RG 25/01307 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HYNT

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de [Localité 1] en date du 02 Septembre 2025

Appelants

Mme [F] [S]

née le 09 Novembre 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Mme [U] [S]

née le 09 Novembre 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

M. [G] [S]

né le 22 Juillet 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Marie-catherine SORET, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

Mme [Q] [R] veuve [S]

née le 20 Avril 1962 à [Localité 3] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 4]

M. [X] [S]

né le 03 Octobre 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Nadine MOINE-PICARD, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 20 Avril 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026

Date de mise à disposition : 09 juin 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

[C] [S] est décédé le 2 décembre 2017 laissant pour lui succéder :

— Ses trois enfants issus d’une première union avec Mme [I], Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S],

— Mme [Q] [R], son conjoint survivant,

— M. [X] [S], son enfant issu de sa seconde union avec Mme [Q] [R].

Dépend de la succession un bien immobilier composé de plusieurs logements et situé sur la commune de [Localité 5] [Adresse 5]. Un mandat de vente a été régularisé entre l’ensemble des héritiers et l’agence Immo de France pour la vente de ce bien au prix de 1.375.000 euros pour une durée de 12 mois.

En date du 16 octobre 2024, M. [W] [L] et Mme [D] [B] ont fait une offre d’acquisition, avec le concours de l’agence Immo de France, pour un prix de 1.375.000 euros, financé par un apport personnel de 375.000 euros et un emprunt bancaire d’un montant total de 1.625.000 euros, frais d’agence et frais d’acte notarié inclus.

Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] n’ont pas accepté de régulariser la vente de ce bien, ils ont résilié le mandat de vente le 17 octobre 2024, en indiquant qu’ils sollicitaient l’attribution du bien immobilier à leur profit.

Par actes d’huissier du 21 novembre 2024, Mme [Q] [R] et M. [X] [S] ont fait assigner Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, notamment afin qu’il leur soit enjoint de signer la promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier situé sur la commune de Valleiry dépendant de l’indivision successorale de [C] [S], au prix de 1.375.000 euros, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard. Dans leurs conclusions soutenues à l’audience, les demandeurs sollicitaient subsidiairement l’autorisation de vendre seuls le bien pour le compte de l’indivision.

Par jugement du 2 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Autorisé Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] à signer seuls, pour le compte de l’indivision successorale de feu M. [C] [S], la promesse synallagmatique de vente, l’acte authentique de vente et tout autre acte nécessaire à l’exécution du contrat de vente conclu entre Mme [Q] [R] veuve [S], M. [X] [S], Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S], vendeurs, et M. [W] [L] et Mme [D] [B], acquéreurs, portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 6], cadastré section A n° [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 1.375.000 euros ;

— Dit qu’à l’issue de la vente, et après paiement des frais à la charge des vendeurs et notamment de la commission de l’agent immobilier, le prix de vente sera consigné en l’étude de la société civile professionnelle [A] et Convers, titulaire d’un office notarial à [Localité 6], dans l’attente du partage définitif de l’indivision successorale ;

— Condamné Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] à payer à Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Le premier juge retenait principalement que :

Le mandat constitue une offre de vente aux conditions qu’il prévoit ; cette offre de vente a donné lieu à une offre d’achat présentée par M. [W] [L] et Mme [D] [B] avant la résiliation du contrat de mandat par les défendeurs, de sorte qu’est caractérisé un accord des vendeurs et des candidats acquéreurs sur la chose et le prix ce qui suffit à conférer à la vente un caractère parfait, impliquant l’obligation pour les vendeurs d’accomplir toutes les formalités nécessaires au transfert de propriété et pour les acquéreurs, d’accomplir toutes les formalités nécessaires au paiement du prix ;

L’intérêt commun des indivisaires implique de poursuivre la vente conclue avec M. [W] [L] et Mme [D] [B] jusqu’à son terme à défaut de quoi la vente forcée pourrait être sollicitée par les acquéreurs ce qui est de nature à causer préjudice à l’indivision ;

L’urgence est caractérisée par le caractère temporaire de l’offre présentée ;

Si les défendeurs indiquent avoir renoncé à vendre après avoir constaté que l’attribution en nature du bien immobilier était envisageable, ils ne démontrent pas que leurs capacités financières leur permettraient de s’acquitter des soultes dues à leurs coindivisaires..

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 3 septembre 2025, Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions dûment listées.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 1er avril 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour de :

— Débouter Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] de leurs demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires ;

— Leur donner acte de leur intention commune de se voir attribuer dans le cadre des opérations de partage de la succession de leur père, [C] [S], l’ensemble des droits sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5] pour une valorisation à 1.375.000 euros ;

— Leur donner acte de leur engagement conjoint et solidaire à prendre à leur seule charge les dommages et intérêts susceptibles d’être générés par une éventuelle action de l’agent immobilier et en conséquence à relever et garantir Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] de toutes condamnations de ce chef ;

— Débouter Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] de leurs demandes subsidiaires qui seront jugées irrecevables et mal fondées ;

— Condamner Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] solidairement et conjointement à leur verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] de leurs demandes en première instance et en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] solidairement et conjointement aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon.

Au soutien de leurs prétentions, Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] font notamment valoir que :

L’agence Immo de France ne s’est pas expressément et spécifiquement vue confier le pouvoir de vendre au nom et pour le compte des mandataires, sa mission se limitant à la recherche d’acquéreurs aux conditions fixées et à la mise en relation ;

En l’absence d’un tel pouvoir de l’agent immobilier, pour que la vente se réalise aux conditions de l’offre, celle-ci devait donc nécessairement être acceptée par les mandataires eux-mêmes, à défaut de quoi ils n’étaient pas engagés, peu important que l’offre ait été formulée au prix et conditions visés dans le mandat ;

L’offre d’achat présentée par M. [L] et Mme [B] ne peut en aucun cas caractériser une rencontre des volontés sur la chose et sur le prix valant vente ;

Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] ne justifient d’aucun péril de quelque nature qu’il soit, notamment procédurale, qui nécessiterait la prise de mesures urgentes en application des dispositions de l’article 815-6 du code civil, alors qu’eux-mêmes disposent des moyens financiers nécessaires au paiement des soultes et souhaitent devenir attributaires du bien ;

La demande subsidiaire de Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] tendant à les voir condamner à acquérir le bien, est irrecevable en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle laquelle ne repose en outre sur aucun fondement juridique ;

La demande subsidiaire visant à les voir condamner à prendre à leur seule charge les dommages-intérêts susceptibles d’être générés par une éventuelle action de l’agent immobilier et en conséquence à relever et garantir les autres indivisaires de toute condamnation, est irrecevable au visa des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile et par ailleurs non fondée ; ils indiquent au demeurant qu’ils acceptent de prendre en charge une telle condamnation.

Par dernières écritures du 23 mars 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [Q] [R] et M. [X] [S] demandent à la cour de :

— Débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement rendu le 2 septembre 2025 en ce qu’il a :

— autorisé Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] à signer seuls, pour le compte de l’indivision successorale de feu M. [C] [S], la promesse synallagmatique de vente, l’acte authentique de vente et tout autre acte nécessaire à l’exécution du contrat de vente conclu entre Mme [Q] [R] veuve [S], M. [X] [S], Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S], vendeurs, et M.[W] [L] et Mme [D] [B], acquéreurs, portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 6], cadastré section A n° [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 1.375.000 euros ;

— dit qu’à l’issue de la vente, et après paiement des frais à la charge des vendeurs et notamment de la commission de l’agent immobilier, le prix de vente sera consigné en l’étude de la société civile professionnelle [A] et Convers, titulaire d’un office notarial à [Localité 6], dans l’attente du partage définitif de l’indivision successorale ;

— condamné Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] à payer à Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Vu l’acquiescement de Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] sur l’engagement conjoint et solidaire de Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S],

— Condamner Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] à prendre à leur seule charge les dommages-intérêts susceptibles d’être générés par une éventuelle action de l’agent immobilier et en conséquence à les relever et garantir de toutes condamnations de ce chef ;

Vu l’acquiescement de Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] sur l’intention commune de Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S],

— Condamner Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] à acquérir le bien au prix de 1.375.000 euros ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [G] [S], Mmes [F] et [U] [S] au versement de la somme de 6.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner M. [G] [S], Mmes [F] et [U] [S] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Dormeval, avocat aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [Q] [R] et M. [X] [S] font notamment valoir que :

Le mandat était non seulement un mandat de visite mais également un mandat de représentation afin de vendre le dit bien ; il est clair et précis tant sur la chose que sur le prix et les conditions et vaut offre de vente ;

La proposition d’acquisition a été formulée aux conditions de l’offre et la vente est parfaite du fait de la rencontre des volontés ;

Ils justifient des critères d’urgence et d’intérêts commun de l’article 815-6 du code civil, devant une offre sérieuse d’acquisition du bien, au prix déterminé par les appelants depuis 2022, alors que la succession est ouverte depuis plus de 8 ans et que les contestations émises sont tardives et n’ont pour objet que de faire échec à la vente ;

Mme [U] [S], Mme [F] [S] et M. [G] [S] communiquent pour la première fois en mars 2026, des justificatifs de leurs épargnes respectives, compte tenu de l’intérêt de voir la succession se résoudre, et si par extraordinaire la décision de première instance était infirmée, ils acquiescent à l’intention commune des appelants d’acquérir le bien au prix de 1.375.000 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La clôture de la procédure, initialement fixée au 23 mars 2026, a été reportée au 20 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Motifs de la décision

Il doit être rappelé à titre liminaire que la cour est saisie d’un jugement rendu dans le cadre de la procédure accélérée au fond et qu’elle dispose uniquement des mêmes pouvoirs juridictionnels que le premier juge, encadrés par les articles 815-6 du code civil et 1380 du Code de procédure civile.

L’article 815-6 du code civil énonce que 'Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.'

L’article 1380 du Code de procédure civile énonce pour sa part que 'Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles art. 815-6 , 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.'

Il est admis que le président du tribunal judiciaire peut autoriser l’un des indivisaires à vendre seul un bien indivis, fut-il un immeuble (voir par ex 1re Civ., 4 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.158, P), toutefois, cette autorisation qui déroge à la règle de l’unanimité posée par l’article 815-3, suppose qu’il soit démontré à la fois que cette mesure est urgente et qu’elle est requise par l’intérêt commun, ces deux conditions étant cumulatives.

S’agissant de l’intérêt commun, il apparaît que l’ensemble des indivisaires a considéré qu’il était de l’intérêt commun de l’indivision de vendre le bien immobilier sis à [Localité 5], chacun ayant signé le mandat de vente confié à la société Immo de France dans les conditions qu’ils ont déterminées et notamment au prix dont ils estiment qu’il correspond à la valeur du bien. Il n’est pas contestable que le refus des appelants de vendre à M. [L] et Mme [B], a à minima retardé la vente et partant la perception du prix et la possibilité de clôturer les opérations de partage successoral.

Il n’appartient pas à la cour, dans le cadre procédural de sa saisine tel que rappelé ci-avant, de dire si la proposition d’acquisition, conforme aux conditions du mandat donné à Immo de France, caractérise la rencontre des volontés des vendeurs et des acquéreurs et rend la vente parfaite. Cette question a néanmoins son importance tant quant au sort du bien que quant aux risques pesant sur l’indivision. Le mandat de vente confié à la société Immo de France par l’ensemble des indivisaires ne comporte pas de mention expresse autorisant le mandataire à signer des actes, notamment un compromis, au nom et pour le compte des vendeurs ; il peut d’ailleurs être constaté que le mandataire écrit en ce sens aux vendeurs après réception de l’offre, pour les inviter à envisager la signature du compromis.

La jurisprudence est constante pour considérer qu’à défaut de mention expresse dans le contrat de mandat, le mandataire agent immobilier ne se voit conférer qu’une mission de recherche et mise en relation et que la vente ne peut être considérée comme parfaite du seul fait de l’émission d’une offre conforme au mandat donné. (Conf en ce sens 3e Civ., 12 avril 2012, pourvoi n° 10-28.637ou encore 1re Civ., 5 février 2020, pourvoi n° 18-26.808). Il n’apparaît pas dès lors que le sort du bien soit scellé, ce qui rendrait au demeurant la présente instance peu utile.

Le mandat de vente prévoit que les honoraires du mandataire seront dûs 'en cas de réalisation de l’opération avec un acquéreur présenté par le mandataire’ et s’établiront à 5% du prix de vente. Force est de constater que la vente n’a pas eu lieu, qu’à supposer que le présent arrêt confirme la décision querellée, le mandataire pourrait alors revendiquer ses honoraires et que dans le cas contraire, l’une des conditions de leur versement semble faire défaut. En tout état de cause, les consorts [S] se sont engagés à assumer le coût des dommages et intérêts qui seraient mis à la charge de l’indivision ou des indivisaires à l’issue d’une éventuelle action de l’agent immobilier, et cet engagement, donné dans le cadre d’une instance judiciaire, ne pourra être unilatéralement rétracté.

Il résulte par ailleurs tant des justificatifs des avoirs financiers de [F], [U] et [G] [S], que des projets de partage établis par les notaires respectifs des parties, y-compris donc le moins favorable aux trois frère et soeurs, que compte tenu du montant de l’actif et de la part à revenir à chacun, [F], [U] et [G] [S], ensemble, disposent des fonds suffisants pour assurer le paiement des soultes compensant l’attribution en nature du bien immobilier de [Localité 5], pour une valeur conforme au prix fixé au mandat soit 1.375.000 euros.

Il doit être constaté que cette situation résulte de la vente du bien immobilier sis à [Localité 7], qui n’était pas réalisée à la date de signature du mandat de vente du bien de [Localité 5].

Ainsi la protection de l’intérêt commun tenant à valoriser le bien de [Localité 5] à la valeur fixée par les indivisaires de 1.375.000 euros, ne requiert pas la vente de ce bien à un tiers.

Il n’apparaît pas davantage que l’urgence soit caractérisée dès lors que le maintien de l’offre d’acquisition, outre qu’il est assuré au regard des engagements des consorts [B]/[L] aux termes du compromis de vente signé le 24 novembre 2025 en application de la décision querellée assortie de l’exécution provisoire, n’est pas nécessaire à la préservation de l’intérêt commun ainsi qu’il a été retenu précédemment.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que les frais de succession ont été réglés et que les taxes diverses le sont également, et il n’est pas argué et moins encore justifié d’une dégradation de l’état du bien ou d’une diminution de sa valeur.

Ainsi, alors qu’aucune urgence n’est démontrée et que la protection de l’intérêt commun est assurée, il n’y a pas lieu de déroger aux règles communes applicables pour la vente d’un bien immobilier indivis en autorisant partie des indivisaires à vendre seuls le bien immobilier aux consorts [B]/[L]. Le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions.

Il sera donné acte à Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S], de leurs intention et engagement mais ces derniers ne sauraient donner lieu à condamnation, la cour étant saisie dans le seul cadre procédural précédemment rappelé.

La présente infirmation ne tenant qu’à l’évolution de l’indivision concernée et au regard de la nature du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens et frais irrépétibles engagés en première instance et à hauteur d’appel et de les débouter de leurs demandes sur ces points.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [Q] [R] veuve [S] et M. [X] [S] de toutes leurs demandes,

Donne acte à Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] de leur intention commune de se voir attribuer dans le cadre des opérations de partage de la succession de leur père, [C] [S], l’ensemble des droits sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5] pour une valorisation à 1.375.000 euros,

Donne acte à Mmes [F] et [U] [S] et M. [G] [S] de leur engagement conjoint et solidaire à prendre à leur seule charge les dommages et intérêts susceptibles d’être générés par une éventuelle action de l’agent immobilier Immo de France et en conséquence à relever et garantir Mme [Q] [R] et M. [Y] [S] de toutes condamnations de ce chef,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,