JR/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Nadine HEICHELBECH

— M^e Joseph WETZEL

Le 9 septembre 2015

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 9 Septembre 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 13/03243

Décision déférée à la Cour : 07 Mai 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE :

SCI GRANDE PERCEE, prise en la personne de son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour

INTIMEE :

Madame E-F X divorcée Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Plaidant : M^e Antoine MATTER, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M^me ROUBERTOU, Conseillère, entendue en son rapport

M^me B, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me ARMSPACH-SENGLE,

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, Présidente et M^me Christiane MUNCH-SCHEBACHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX est propriétaire d’un local commercial situé XXX, donné à bail aux époux K-L Z-E-F X depuis le 1^er septembre 1987, puis après leur divorce à M^me X seule, qui vend des nappes et tissus d’Alsace.

Le loyer annuel a été porté à 8043, 84 euros par an, payable mensuellement, à compter du 1^er avril 2004.

Par acte extra judiciaire du 20 juillet 2007, les époux Z ont demandé le renouvellement du bail.

XXX a saisi le président du tribunal de grande instance de Strasbourg d’un mémoire préalable du 9 juillet 2009 pour voir fixer le loyer dû par les époux Z à la somme de 15 600 euros par an à compter du 1^er août 2009 et voir ordonner préalablement une expertise visant notamment à obtenir un avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

XXX a fait assigner M^me X et M. Z devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg le 6 juillet 2011, à personne, pour voir fixer à la somme annuelle de 15 600 euros HT le loyer du bail renouvelé à compter à la fois du 20 juillet 2007 et du 1^er août 2009, et avant dire-droit voir ordonner une expertise portant sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité et la valeur locative au 20 juillet 2007.

Par jugement du 21 février 2012, le juge des loyers commerciaux a déclaré la demande recevable et ordonné une expertise pour vérifier si depuis la date de la dernière fixation du loyer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est intervenue, et dans l’affirmative obtenir tous éléments techniques permettant de déterminer la valeur locative au 1^er août 2007 selon les articles L 145-33 et suivants du Code de commerce.

Le rapport d’expertise a été établi le 3 octobre 2012.

L’expert a conclu à une valeur locative annuelle hors charges et hors taxes de 17 550 euros par an à la date de l’expertise (3 octobre 2012) et de 15 700 euros par an au 1^er août 2007.

XXX a demandé ensuite de fixer à ce montant le loyer dû à compter du 1^er août 2009, en invoquant outre l’ouverture de la ligne TGV Est, l’ouverture des lignes de tram B et C en septembre 2000, et la modernisation du parking Gutenberg en 2007.

M^me X a conclu à la nullité de la demande et subsidiairement à son irrecevabilité, et s’est opposée au déplafonnement du loyer, a subsidiairement demandé de retenir une valeur de 300 euros par m² de surface pondérée.

Par jugement du 7 mai 2013, le juge des loyers commerciaux a débouté M^me X de ses demandes tendant à la nullité et à l’irrecevabilité, dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer, et condamné la SCI Grande Percée aux dépens et à payer à M^me X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

XXX a interjeté appel de cette décision le 28 juin 2013.

Elle demande par dernières conclusions datées du 19 juin 2014 d’infirmer le jugement, de débouter M^me X de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, de fixer le loyer à 15 700 euros hors taxes par an, hors charges et révisable, à compter du mois d’août 2009, de dire que les intérêts au taux légal s’appliqueront sur les rappels du loyer, de condamner M^me X à lui payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens y compris les frais d’expertise.

Elle précise que la dernière révision du loyer intervenue le 10 mai 2004 a porté le loyer à 8043, 84 euros par an ; qu’après demande de renouvellement du bail du 20 juillet 2007, elle a par mémoire préalable du 9 juillet 2009 sollicité paiement d’un loyer déplafonné de 15 600 euros hors charges par an, soit 2300 euros par mois ; qu’elle a saisi la Commission Départementale de Conciliation, qui dans un avis du 21 septembre 2011 a estimé qu’il y avait lieu à déplafonnement.

Elle rappelle que c’est par jugement avant-dire-droit du 21 février 2012 que le tribunal a déclaré sa demande recevable et qu’il n’a pas été interjeté appel de cette décision, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’irrecevabilité.

Elle indique qu’elle a notifié un mémoire préalable du 9 juillet 2009 par lettre recommandée avec accusé de réception au preneur et que la procédure est régulière, que la notification du mémoire préalable est intervenue moins de deux ans suivant la demande de renouvellement du bail signifié le 20 juillet 2007 et qu’il n’y a pas de prescription de sa demande.

Elle conteste l’appréciation du premier juge en ce qui concerne la commercialité de la boutique, précise que le TGV à augmenté l’affluence des touristes à Strasbourg lors des fêtes de fin d’année, que celle-ci profite principalement aux commerces du centre-ville, fait valoir que pour apprécier le déplafonnement du loyer il n’y a pas lieu de se placer seulement la date de renouvellement du bail, soit en l’espèce au 1^er août 2007, mais qu’il y a lieu de tenir compte des évolutions postérieures, comme l’arrivée du TGV.

Elle rappelle que la boutique est située dans une des rues les plus passantes de Strasbourg, et précise que l’Office du tourisme a constaté que le TGV a augmenté la fréquentation touristique durant le marché de Y.

Elle relève que même si l’expert n’a pas estimé qu’il y avait lieu à déplafonnement, il a considéré que la valeur locative n’était pas appropriée, et proposé un loyer de 15 700 euros HT par an. Elle estime qu’un loyer de 7872 euros par an n’est pas sérieux.

M^me E-F X demande par dernières conclusions datées du 16 octobre 2014, de débouter la SCI Grande Percée de son appel irrecevable et mal fondé, de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses conclusions tendant à la nullité et à l’irrecevabilité de la demande adverse, et statuant à nouveau, de juger que la demande de la SCI Grande Percée est nulle et subsidiairement irrecevable et mal fondée, de débouter l’appelante de ses moyens, fins et conclusions, de la condamner à lui payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens des deux instances.

Elle expose que le local qu’elle occupe est situé dans une rue qui a toujours été parmi les plus passantes de Strasbourg, parce qu’elle mène directement à la cathédrale, qu’elle vend des nappes et tissus locaux hauts de gamme régionaux, que son commerce draine une clientèle ciblée.

Elle fait valoir sur la procédure que si la SCI Grande Percée a notifié le mémoire préalable par lettre recommandée du 9 juillet 2009, elle n’a pas régulièrement saisi le juge des loyers commerciaux parce qu’il n’a pas été justifié de la notification dans le délai de 2 ans de l’article L 145-60 du code de commerce, et que l’assignation du 6 juillet 2011 ne répond pas aux conditions de l’article R 145-27 selon lequel le juge est saisi par remise au greffe du mémoire préalable.

Elle indique sur la demande de déplafonnement du loyer, qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence sur son commerce ; qu’elle se réfère sur ce point au rapport d’expertise ; que la mise en service de la ligne TGV a eu lieu le 10 juin 2007, un mois avant l’expiration du bail, et ne peut être pris en compte ; qu’il n’est pas justifié d’une augmentation de la fréquentation touristique résultant de la mise en service du TGV Est à la date du renouvellement du bail ; que ne peut être pris en compte le bilan touristique de l’année 2012 ; que l’expert a considéré que l’arrivée du TGV ne peut être analysée comme un changement des facteurs locaux de commercialité, et que celle-ci n’a pas eu d’incidence notable sur son commerce ; que l’arrivée du TGV n’a rien changé sur la fréquentation de la rue qui a toujours été très passante ; que son commerce est fréquenté par une clientèle spécifique.

Elle conteste commercialiser des objets touristiques.

Elle ajoute que l’ouverture des lignes B et C du tram, et la modernisation du parking Gutenberg sont sans incidence sur son commerce de nappes de luxe, que son chiffre d’affaires est en diminution depuis 2007.

Elle développe subsidiairement sur le loyer, que la demande adverse conduit à une majoration du loyer de près de 50 % qui ne correspond pas à la valeur locative compte tenu de l’exiguïté des locaux et de leurs caractéristiques, que la surface pondérée retenue par l’expert doit être réduite, que l’avis de la commission départementale de conciliation n’est pas étayé, que le rapport d’expertise privée communiqué concerne une autre rue et des commerces de prêt-à-porter, qu’une comparaison avec des locaux voisins est difficile, qu’un loyer de 447 euros/m² est trop élevé, que le prix de 220 euros/m² constitue une valeur maximale, que le nouveau loyer ne peut être fixé à compter du 9 septembre 2009, date de la demande.

SUR CE :

Attendu que M^me X ne soutient par aucun moyen l’irrecevabilité de l’appel de la SCI Grande Percée ;

Que celui-ci sera déclaré recevable ;

Sur la demande d’irrecevabilité et de nullité de la procédure :

Attendu que les époux Z ont demandé par acte extra judiciaire du 20 juillet 2007 le renouvellement du bail à compter dudit jour ; que la SCI Grande Percée n’a pas répondu dans le délai de trois mois de l’article L 145-10 du Code de commerce, de sorte qu’elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement ;

Attendu qu’elle a notifié à M^me X et à M. Z, le 20 juillet 2009, par lettre recommandée avec avis de réception, un mémoire préalable du 9 juillet 2009 envoyé le 15 juillet 2009, en vue de la fixation du bail du loyer renouvelé à la somme de 15 600 euros HT ;

Attendu qu’elle disposait d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement des époux Z du 20 juillet 2007, puis d’un délai de prescription de deux ans débutant à l’expiration de ce délai de trois mois pour saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de modification du loyer ; qu’elle a déposé son mémoire préalable valant saisine du juge des loyers commerciaux le 30 juin 2011, et que sa demande a été déclarée recevable par jugement non frappé d’appel du juge des loyers commerciaux du 21 février 2012 ; que cette recevabilité ne peut être remise en cause ;

Attendu que l’assignation délivrée par la SCI Grande Percée n’est pas nulle en l’absence de grief ;

Sur le fond :

Attendu qu’en application des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce :

— le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, et cette valeur est à défaut d’accord, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— à moins d’une modification notable de ces éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ;

Attendu que selon le contrat de bail et le rapport de l’expertise ordonnée par le premier juge :

1. – les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble en assez bon état d’entretien et d’aspect général propre, situé dans l’hyper centre de la ville et en plein secteur piétonnier, à proximité directe de la cathédrale de Strasbourg.

— ils comportent au rez-de-chaussée :

. un local commercial en angle, de 39, 96 m², qui dispose côté rue Mercière d’une porte d’entrée vitrée de 1, 47 ml et d’une vitrine de 2, 60 ml, et XXX,

. un local annexe avec lavabo, et un WC séparé,

. une sortie arrière sur couloir et cage d’escalier, un WC commun sur cour et un accès direct à une cave privative en sous-sol, cette sortie arrière ayant cependant été condamnée à la suite de plusieurs cambriolages,

. une cave en sous-sol de 22,04 m²,

— si le bailleur n’a entrepris aucuns travaux dans les lieux donnés à bail, le preneur a aménagé le magasin, remis aux normes l’électricité, aménagé la cave par mise en place d’étagères, mis en place un WC privatif et un lavabo,

— on peut accéder au lieu du commerce par les transports urbains, soit le bus ou le tramway, l’accès par voiture ayant été volontairement limité par la ville par une réduction des places de stationnement.

2. le preneur peut exercer dans le local loué toute activité sauf alimentaire, bruyante ou malodorante, ou un commerce déjà exercé dans la maison,

3. le preneur est tenu des réparations sauf celles nécessaires pour tenir les lieux clos et couverts, soit les réparations visées à l’article 606 du Code civil ; le bail ne peut être cédé qu’à un successeur dans le commerce et le preneur reste caution et garant solidaire du paiement des loyers et charges et de l’exécution de toutes clauses du bail ; la sous-location est interdite ; les preneurs ne peuvent s’opposer aux grosses réparations devenues nécessaires dans les lieux loués ou l’immeuble et celles-ci, à la charge du bailleur, ne peuvent donner lieu à indemnisation au preneur ou à diminution du loyer ; les dégâts causés aux conduites d’eau, installations électriques ou de gaz, par suite de réparations ou de gelées, et les pannes du monte-charge et de l’ascenseur ne peuvent donner lieu à dédommagement ; le preneur supporte les contributions, patentes et charges dont sont ordinairement tenus les locataires et doit satisfaire aux charges de la ville et de la voirie ; le preneur ne peut faire de changement de distribution dans les lieux, ou percement de murs, planchers, cloisons, sans le consentement préalable du bailleur ; les travaux doivent être exécutés sous la surveillance de l’architecte du bailleur et profitent à la fin du bail à celui-ci, sans indemnité, sauf s’il demande le rétablissement des lieux ; le preneur ne peut, en dehors de la devanture, exposer une enseigne ou installer des stores, marquises, vérandas et autres objets en saillie sur la voie publique sans le consentement du bailleur,

4. l’expert a retenu une surface pondérée de 39, 22 m² répartie comme suit : 16,80 m² pour la zone d’angle du local commercial du rez de chaussée, 12, 81 m² pour la première zone de commercialité de ce local et 8, 80 m² pour la deuxième zone de commercialité, 3, 08 m² pour les annexes du rez-de-chaussée et 22, 04 m² pour la cave en terre battue ; il a retenu comme éléments valorisants que le local se situe dans une zone piétonne très fréquentée et très commerçante, les nombreuses solutions de transports et de déplacements (tramway, bus, pistes cyclables, stations de taxis), et comme élément défavorable le stationnement peu aisé ;

Attendu qu’il y a lieu d’admettre au regard des éléments fournis par la SCI Grande Percée (pièce 9), que la mise en route de la ligne du TGV Est en juin 2007, associée par ailleurs à la publicité relative aux marchés de Y de la région Alsace, a favorisé de manière significative le déplacement des touristes à Strasbourg pendant les fêtes de fin d’année ; qu’il est d’ailleurs rapporté que l’office du tourisme a enregistré une fréquentation de la clientèle en hausse au cours de la période de Y 2007, et que la fréquentation de la clientèle TGV a augmenté en décembre 2008 ;

Attendu qu’il est aussi rapporté une progression de la clientèle française et étrangère dans l’hôtellerie, même après deux ans de mise en service du TGV ;

Attendu cependant que si l’organisation sur place à la période de Y, dont l’information donnée aux touristes, permet à ceux-ci de se déplacer plus facilement pour rejoindre les différents emplacements des marchés de Y, il ne peut pour autant être affirmé que leur affluence a de manière égale favorisé l’ensemble des commerces du centre ville, et notamment ceux ne vendant pas de produits spécifiques liés à la période de Y, à ses symboles et à ce qu’elle représente ;

Attendu par ailleurs qu’il n’est pas établi que la modernisation du parking Gutenberg, peu éloigné du commerce de M^me A a augmenté le nombre de ses places de stationnement ; que l’ouverture des lignes de tram B et C en septembre 2000 a en revanche facilité et accéléré les déplacements ;

Attendu que le commerce de M^me X se situe dans une zone très fréquentée au moment de Y, du fait de la présence de la cathédrale et de l’un des marchés de Y dispersés dans la ville ; que l’intéressée ne vend pas des produits spécifiques pour Y, même si l’on retient que sa vitrine à cette période a comporté de petits articles de décoration de Y dans sa vitrine qui étaient exposés à la vente ; que son commerce concerne la vente de nappes haut de gamme fabriquées dans la région, et des nappes ou tissus alsaciens traditionnels « kelsch » ; que les produits commercialisés sont de prix élevés et non spécifiquement liés à Y ;

Attendu que selon attestation de l’expert comptable de M^me X, le chiffre d’affaires du commerce de l’intéressée de l’année 2007 s’est élevé à 359 212,02 euros ; qu’il doit cependant être précisé que ceux des années 2006, 2005, 2004 et 2003 ont été respectivement de 339 768, 50 euros, 311 452, 01 euros, 316 726,30 euros et 299 423,37 euros, et que ceux des années 2008, 2009 et 2010 ont été respectivement de 335 968 euros, 339 612,27 euros et 328 287,53 euros, de sorte que si l’année 2007 a été commercialement une bonne année, les années 2008 et 2009 ont été équivalentes à celle de 2006 mais l’année 2010 a connu une baisse de commercialité, qui a ramené le chiffre d’affaires à un niveau inférieur à celui de 2006 ;

Attendu que dans ces conditions il ne peut être affirmé que la mise en oeuvre du TGV Est et l’affluence des touristes qu’elle a générée ainsi que la mise en service des lignes de tram B et C, qui ont modifié favorablement de manière générale les facteurs locaux de commercialité, ont eu une incidence favorable notable sur le commerce de M^me C ; qu’il convient dès lors de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer dû par celle-ci ;

Attendu qu’il est équitable de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de M^me X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

DECLARE recevable l’appel de la SCI Grande Percée.

CONFIRME le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg du 7 mai 2013 en toutes ses dispositions.

CONDAMNE la SCI Grande Percée aux dépens d’appel, et à payer à M^me E-F X la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

DEBOUTE la SCI Grande Percée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,