IF/BE

MINUTE N° 19/436

Copie exécutoire à :

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

—  M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 17 juin 2019

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 17 Juin 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 16/02970 – N° Portalis DBVW-V-B7A-GFVB

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 février 2016 par le Tribunal d’Instance de COLMAR

APPELANTE :

SCI X

[…]

[…]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

- SARL SASIK

[…]

[…]

—  Syndicat des copropriétaires LA TOUR DU STADE représentée par la SASIK, son syndic

[…]

[…]

Représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 avril 2019, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, Conseiller faisant fonction de Président, chargée du rapport, et M^me ARNOLD, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me ARNOLD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI X a fait assigner d’une part le syndicat des copropriétaires de la résidence La Tour du Stade en remboursement de la somme de 10'930, 99 euros correspondant à un arriéré de charges indues, et d’autre part, la société Sasik, prise en sa qualité de syndic de ladite copropriété, en paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de sa mauvaise gestion.

Par jugement du 9 février 2016, le tribunal d’instance de Colmar a':

— débouté le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade à Colmar, représenté par son syndic la société Sasik, de sa demande tendant à ce que cette juridiction se déclare incompétente pour statuer au profit du tribunal de grande instance de Colmar,

— constaté que le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade à Colmar devait appliquer le règlement de copropriété encore en 2006 et jusqu’à sa modification, mais qu’il devait cependant, représenté par le syndic la société Sasik, initier au plus vite la procédure pour réaliser cette modification, en tout cas dès 2011 lorsque, sur la foi des documents communiqués au tribunal, la société Sasik a été avertie du problème par la SCI X,

Par conséquent, retenant la responsabilité personnelle de la société Sasik, représentant le syndicat des copropriétaires,

— condamné la société Sasik à payer à la SCI X la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudices subis,

— débouté la SCI X de sa demande en remboursement de charges indûment versées,

— débouté le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade de ses demandes reconventionnelles en paiement de la quote-part relative à la modification du règlement de copropriété, de la quote-part relative aux frais de géomètre et de la quote-part relative à la facture de platine des sonnettes,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade et le syndic la société Sasik à payer à la SCI X la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade et le syndic la société Sasik de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade et le syndic la société Sasik aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, représenté par son syndic la société Sasik, et la société Sasik à titre personnel, ont interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration conjointe en date du 18 février 2016.

Le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade a transmis le 1^er mars 2016 un acte de désistement pour ce qui la concerne.

Par ordonnance du 8 octobre 2016, confirmée sur déféré par arrêt de la cour d’appel de ce siège du 30 janvier 2017, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel interjeté par la société Sasik à l’encontre du jugement du tribunal d’instance de Colmar du 9 février 2016 et a condamné cette société à payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*******

Par déclaration d’appel reçue le 10 juin 2016, la SCI X a interjeté appel à l’encontre du jugement du tribunal d’instance de Colmar du 9 février 2016, intimant le seul syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, représenté par son syndic en exercice la société Sasik.

Dans cette procédure, l’appelante a conclu le 2 septembre 2016 et par conclusions conjointes du 31 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires et la société Sasik à titre personnel, ont notifié des conclusions d’appel incident en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires et d’appel provoqué en ce qui concerne la société Sasik.

Par ordonnance du 19 décembre 2017 confirmée par un arrêt du 25 juin 2018, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré l’appel « provoqué » de la société Sasik irrecevable.

Par dernières écritures du 15 octobre 2018, la SCI X a conclu ainsi qu’il suit:

Sur l’appel principal,

— dire l’appel bien fondé,

— constater que le jugement entrepris et emportant notamment condamnation solidaire à payer une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi que les dépens est définitif à l’égard de la société Sasik,

Faisant droit à l’appel dirigé contre le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, représenté par son syndic en exercice la société Sasik,

— réformer le jugement entrepris à l’égard du syndicat des copropriétaires La Tour du Stade,

— condamner le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, représenté par son syndic en exercice, à payer la somme de 10'930,99 euros au titre des charges indûment payées par la SCI X de l’année 2006 au premier semestre 2015 et ce par application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, subsidiairement à titre indemnitaire,

— le condamner à payer la somme de 3000 € de dommages-intérêts pour carence et résistance abusive et frustratoire,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter l’intimé de toutes ses conclusions contraires ainsi que de l’intégralité de ses fins et demandes,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que la SCI X, par application des dispositions de l’article 7. 2° de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Sur l’appel incident,

— le dire mal fondé,

— en débouter le syndicat des copropriétaires,

— le condamner aux frais.

Elle rappelle qu’elle a acquis en 2006 les lots n° 1 et 2 dans la résidence La Tour du Stade à Colmar ; qu’il s’agit de locaux commerciaux dans lesquelles son gérant exerce son activité d’orthodontiste ; que les locaux commerciaux ne participent pas au même système de répartition des charges que les autres lots, de sorte qu’un système particulier doit être prévu ; qu’il n’est pas contesté que le lot n° 2 est dépourvu d’arrivée d’eau et de tout système de raccordement au chauffage collectif de l’immeuble ; que cependant, les charges d’eau et de chauffage lui ont été comptées pendant des années et payées pour elle sans aucune contrepartie ; qu’elle a émis des réclamations et que le premier juge a retenu que depuis 2011, le nouveau syndic, en l’occurrence la société Sasik, était au fait des protestations du gérant de la SCI et du caractère irrégulier et injustifié des décomptes de charges relatifs au lot n° 2 ; qu’il a cependant fallu attendre l’année 2015 pour qu’une modification du règlement de copropriété soit entérinée et publiée à la suite de l’assemblée générale ordinaire du 16 avril 2014 ; que pour autant, le syndicat des copropriétaires lui a refusé tout remboursement ou indemnisation pour la période antérieure entre 2006 et le premier trimestre 2015.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété ne contient pas d’état de répartition des

charges ; que le syndicat des copropriétaires est seul responsable du contenu et de l’application du règlement de copropriété, de sorte qu’il ne peut pas utilement opposer sa méconnaissance des faits pendant une partie de la période concernée ; qu’il n’est pas nécessaire de provoquer une assemblée générale pour modifier la répartition des charges, le syndic s’étant d’ailleurs contenté en l’espèce de mettre la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire annuelle de 2014 ; qu’il a cependant différé autant que possible le processus.

Elle soutient qu’elle dispose d’une créance certaine, résultant des charges payées par elle et qui profitaient uniquement aux autres copropriétaires entre 2006 et 2015 dès lors que leur répartition est erronée ; que la seule prescription qui pourrait lui être opposée n’est pas de cinq ans mais de dix ans, conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’elle est fondée à demander le remboursement des charges indûment payées dans cette limite.

Elle conclut au rejet de l’appel incident, relevant qu’aux termes du jugement de première instance, le syndicat des copropriétaires n’a pas été condamné, sauf à lui payer la somme de 3000 € solidairement avec le syndic.

Par écritures du 15 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, représenté par son syndic, a conclu au rejet de l’appel principal et demande à la cour de :

— débouter la SCI X de l’ensemble de ses fins et conclusions, tant comme étant irrecevables que mal fondées,

— dire et juger que celle-ci ne justifie d’aucune information avant 2013,

En tout état de cause,

— recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident,

— le déclarer recevable et bien fondée,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il retient dans son dispositif que le syndicat, représenté par son syndic, devait initier au plus vite une procédure pour réaliser la modification du règlement, en tout cas dès 2011 et condamne le syndicat des copropriétaires solidairement avec la société Sasik au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter la société X de ses fins et conclusions en tant que dirigées contre le syndicat, tant comme étant irrecevables que mal fondées,

— condamner la SCI X aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 1200 € au profit du syndicat des copropriétaires.

Il fait valoir que le règlement de copropriété devait être appliqué jusqu’à ce qu’il ait été dûment modifié ; qu’il n’existe aucune preuve de ce que le syndicat ou son syndic aurait été avisé de la difficulté liée à l’absence de bénéfice du système de chauffage et d’eau pour le lot n° 2 dès 2011 ; qu’ils n’ont en fait été informés qu’en 2013 de cette situation ; que le décompte des charges a été établi en stricte conformité avec le règlement de copropriété, qui

fait seul la loi des parties.

Il relève que la SCI X n’a entrepris aucune démarche en vue de voir modifier la répartition des charges telle que ressortant du règlement de copropriété'; qu’il est vraisemblable qu’initialement, le lot était bien desservi par le chauffage commun et alimenté en eau ; que la date de modification de cet état de fait par l’ancien propriétaire est inconnue ; que la modification du règlement de copropriété nécessitait une esquisse modificative et une nouvelle clé de répartition, préalablement établie par géomètre expert ; que la SCI X avait la charge de la preuve de la modification de la situation intervenue depuis le règlement initial mais n’a initié aucune démarche en ce sens, qu’il a donc dû entreprendre lui-même; que l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 16 avril 2014 a approuvé les modifications, à savoir la désolidarisation des lots 150 et 2 des charges fixes de chauffage et d’eau.

Sur la demande indemnitaire, il fait valoir qu’il n’a commis aucune faute en appliquant le règlement de copropriété jusqu’à ce qu’il soit modifié ; que l’appelante, qui avait connaissance de ce que son lot était soumis aux charges de chauffage et d’eau communes n’a entrepris aucune démarche pendant de longues années et n’a pas pris l’initiative de l’inscription d’une demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; qu’elle ne peut justifier aucun préjudice.

Il soutient que la demande de remboursement des charges se heurte à la prescription de cinq ans, frappant toutes charges antérieures au 23 janvier 2009, compte tenu de la date de la demande en justice ; que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir de la prescription de 10 ans tirée de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que son appel incident est recevable et est fondé, puisqu’aucune défaillance ne peut lui être reprochée.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2019 ;

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription':

L’action en restitution des sommes qui auraient été indûment versées au titre des charges de copropriété, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

L’appelante n’est en conséquence pas fondée à se prévaloir de la prescription décennale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte qu’au regard de la date d’introduction de la demande en justice par la SCI X le 23 janvier 2014, la demande tendant au remboursement de charges indûment payées est en tout état de cause prescrite pour les charges afférentes à la période antérieure au 23 janvier 2009.

Sur la demande en remboursement de charges indûment payées':

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il résulte en l’espèce des pièces produites que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence La Tour du Stade a été établi par acte reçu par Maître Édouard Degott, notaire à Colmar.

Cet acte contient en annexe le tableau de division et de charges de l’ensemble immobilier, ainsi qu’il ressort des mentions de l’acte authentique.

Il a été modifié par acte reçu par le même notaire le 23 juillet 1975, portant notamment sur la répartition des charges communes d’eau chaude des propriétaires des lots numéro 1 à 75, du fait de la mise en place d’un système individuel de comptage d’eau chaude.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI X, aucune règle spécifique de participation aux charges n’a été établie pour les propriétaires de locaux commerciaux, qui sont tenus, conformément aux règles générales régissant les copropriétés, de participer aux charges selon les règles définies à l’article 10 précité.

Le règlement de copropriété stipule expressément la participation aux charges communes de chauffage et d’eau notamment pour les lots numéro 1 et 2, propriété de la société X, au prorata des millièmes indiqués au tableau de division figurant en annexe au règlement de copropriété.

Il se déduit de ces éléments que le lot n° 2 était bien initialement raccordé au chauffage collectif et à l’alimentation en eau.

Aucune précision n’est apportée quant à la date de modification de cet état de fait, le gérant de la SCI X indiquant n’être pas à l’origine de la désolidarisation de son lot au système de chauffage commun et à l’eau.

Cependant, l’appelante, qui n’a pas initié d’action tendant à voir rectifier le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges, n’établit pas le caractère indu des charges réglées à ce titre à compter du 23 janvier 2009, alors que ces charges ont été déterminées conformément à la convention régissant la copropriété.

Elle ne peut non plus soutenir que la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de son lot doit être réputée non écrite en ce qu’elle serait contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi de 1965, aucun élément ne permettant d’établir que la répartition des charges initiale a été faite en contradiction aux principes de leur utilité pour le copropriétaire et que la description, telle que ressortant des actes authentiques, ne reflétait pas la situation réelle de son lot 2.

Ainsi, l’état de répartition des charges ne pouvait-il faire l’objet que d’une modification, ce que l’appelante n’a pas sollicité.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande tendant au remboursement de charges indues.

Sur la demande à titre indemnitaire :

L’appelante fait valoir que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a commis une faute en différant autant que possible le processus de modification de la répartition des charges alors que les charges qu’elle réglait profitaient uniquement aux autres copropriétaires.

Cependant, la SCI X n’établit avoir informé le syndicat des copropriétaires, par l’entremise du syndicat, de la difficulté relative à la répartition des charges pour son lot 2 que par courriel du 4 avril 2013.

En effet, les lettres dont elle se prévaut, en date du 4 juin 2012 et du 20 mars 2012, faisant allusion à un courrier non produit de janvier 2011, ne contiennent aucune précision quant aux explications demandées et ne comportent aucune demande spécifique, de sorte qu’il ne peut être établi qu’elles étaient relatives aux charges litigieuses.

Les pièces produites établissent que courant 2014, le syndicat des copropriétaires a saisi un géomètre pour modifier la répartition des charges et établir un projet d’esquisse modificatif, soumis à l’assemblée des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 16 avril 2014, qui a entériné la désolidarisation des lots 150 et 2 des charges fixes de chauffage et d’eau ; que la procédure a été poursuivie par transmission de la décision à un notaire en vue de la rédaction et de l’enregistrement du règlement de copropriété définitif, signé le 27 février 2015.

Alors que la SCI X s’est abstenue de solliciter elle-même la mise à l’ordre du jour d’un vote pour la modification de la répartition des charges et ne démontre pas avoir informé le syndicat ou le syndic avant début 2013, la preuve d’un comportement fautif de l’intimé de nature à avoir engendré un préjudice pour l’appelante n’est pas rapportée.

Il ne peut en conséquence être fait droit à la demande d’indemnisation formée par l’appelante à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande ainsi dirigée.

Sur les dommages et intérêts pour carence et résistance abusive':

La demande de dommages et intérêts formée par la SCI X, tendant au paiement d’une somme de 3000 € pour résistance et carence abusive et frustratoire est recevable en appel, sur le fondement des articles 565 et suivants du code de procédure civile.

Elle n’est en revanche pas fondée, à défaut de démonstration d’une carence fautive du syndicat des copropriétaires et sera en conséquence rejetée.

Sur l’appel incident :

L’appel incident formé par l’intimé sur appel principal de la SCI X est recevable en la forme.

Il sera cependant relevé qu’aux termes de son dispositif, le jugement déféré n’a pas prononcé de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires La Tour du Stade et s’est borné à constater que le syndicat devait appliquer le règlement de copropriété encore en 2006 et jusqu’à sa modification, mais qu’il devait cependant, représenté par le syndic, initier au plus

vite la procédure pour réaliser cette modification, en tout cas dès 2011 lorsque, sur la foi des documents communiqués au tribunal, la société Sasik a été avertie du problème par la SCI X.

La seule conséquence tirée par le premier juge de cette constatation, sans emport juridique, l’a été envers la société Sasik, qui a été condamnée à payer à la SCI X la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudices subis, et non à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Ce n’est en conséquence qu’en tant que de besoin que la phrase précitée sera retirée du dispositif du jugement, infirmé sur ce point, la constatation faite par le premier juge étant erronée.

Sur les frais et dépens :

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade aux dépens et l’a condamné à payer à la demanderesse la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement avec le syndic.

Succombant en la procédure, la SCI X sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel relatifs à la demande en tant que dirigée contre le Syndicat des copropriétaires La Tour du Stade, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera en revanche fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais non compris dans les dépens, à hauteur d’une somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le syndicat devait appliquer le règlement de copropriété encore en 2006 et jusqu’à sa modification, mais qu’il devait cependant, représenté par le syndic, initier au plus vite la procédure pour réaliser cette modification, en tout cas dès 2011 lorsque, sur la foi des documents communiqués au tribunal, la société Sasik a été avertie du problème par la SCI X et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement avec le syndic,

Statuant à nouveau sur ces points,

DEBOUTE la SCI X de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade,

CONDAMNE la SCI X aux dépens de l’instance dirigée contre le syndicat des copropriétaires La Tour du Stade,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI X de sa demande en dommages et intérêts pour carence et procédure abusive,

DEBOUTE la SCI X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI X à payer au syndicat des copropriétaires La Tour du Stade la somme de 1000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI X aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,