N°

161

Se

--------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Maisonnier,

le 27.05.2021.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e T. Pyanet,

— M^e Grattirola,

le 27.05.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 27 mai 2021

RG 19/00311 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 673, rg n° 11/00929 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 novembre 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 7 août 2019 ;

Appelante :

L'Association 'Société de Solidarité et de bienfaisance Chee Kong Tong' association créée sous l’égide de la loi de 1901 dont le siège social est […], 35 Rue H Anne, prise en la personne de son président M. D E ;

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. F A, […], es qualité de liquidateur judiciaire de M. G B, né le […] à Huahine ;

Représenté par M^e Hina TRACQUI-PYANET, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Fare, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 8113-C (anciennement 1441 B), […] dont le siège social est sis H I, […], prise en la personne de son gérant : M. G B ;

Représentée par M^e Miguel GRATTIROLA, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 février 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 25 mars 2021, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige':

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 1981, l’Association «Société de solidarité et de bienfaisance CHEE KONG TONG a consenti à la SCI FARA un bail portant sur une parcelle de terre dite Atamavahine située à Papeete (Polynésie française), Quartier Apua-Haari, à l’angle des rues Nansouty et H I, pour une durée de 9 années devant se terminer le 30 septembre 1990, avec faculté de renouvellement tacite pour deux périodes successives de 9 années chacune, moyennant un loyer mensuel de 100.000 FCP, révisable selon la réglementation des baux à usage commercial.

La SCI FARA a fait élever sur ce terrain un immeuble de deux étages sur rez-de-chaussée, comprenant au rez-de-chaussée 8 locaux à usage commercial, au premier étage 8 bureaux et entrepôts, et au deuxième étage, 9 locaux à usage d’habitation.

Les locaux du rez-de-chaussée ont été loués par la SCI FARA à différents preneurs. Ceux du premier et du deuxième étage ont été loués à Monsieur G B, gérant de la SCI FARA, qui les a donnés en sous-location, à l’exception de deux d’entre eux, correspondant aux locaux occupés par l’Association pour le Formation Professionnelle en Polynésie (ASFOP) et par Monsieur W T, architecte, dont les baux ont été consentis par la SCI FARA elle-même.

Courant 2008, l’Association CHEE KONG TONG a marqué auprès de son locataire son intention de prendre possession des lieux au 30 septembre 2008, en ce compris, conformément au bail, l’immeuble édifié, après avoir refusé une demande de prorogation motivée par la nécessité de remettre les constructions en bon état de toutes réparations.

Un acte notarié dressé le 2 octobre 2008 par Maître Serge VILLET, Notaire à Y, transcrit au bureau des hypothèques de Papeete le 3 octobre 2008, a attesté que les constructions édifiées étaient,

à compter du 1^er octobre 2008, devenues conventionnellement la propriété exclusive de l’Association CHEE KONG TONG.

Le 22 octobre 2008, l’Association CHEE KONG TONG a fait dresser par Maître LEHARTEL, huissier de Justice à Papeete, un constat de l’état des lieux.

Le 2 août 2010, Monsieur AC-AD AE, expert judiciaire désigné par une ordonnance de référé en date du 17 août 2009 avec pour mission de préciser la situation de l’immeuble, décrire sa situation d’entretien, et établir les comptes entre les parties, a déposé son rapport d’expertise.

Par requête déposée le 16 novembre 2011 précédée d’une assignation du 14 novembre 2011, l’Association CHEE KONG TONG a fait citer la SCI FARA et Monsieur G B devant le tribunal de première instance de Papeete, et sollicité':

— la restitution des loyers dus au titre de l’occupation des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble à compter du 1^er octobre 2008, soit la somme de 1.955.150 FCP à parfaire,

— l’annulation de deux baux de sous-location consentis par la SCI FARA à Monsieur G B pour l’occupation de locaux au premier et au deuxième étage de l’immeuble qui ne respectent pas les conditions du bail du 22 septembre 1981 (acte authentique, accord du bailleur principal) et n’ont pas date certaine,

— la condamnation de la SCI FARA et de Monsieur G B à lui payer la somme de 41.774.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre la somme de 1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011 sous déduction des loyers réglés par Monsieur G B à compter du mois de mars 2009,

— la condamnation de la SCI FARA à lui restituer les dépôts de garantie versés par les sous-locataires du rez-de-chaussée, soit la somme de 979.900 FCP, et subsidiairement celle de 705.000 FCP correspondant aux dépôts de garantie versés par certains locataires, ainsi que les dépôts de garantie versés par les autres sous-locataires des premier et deuxième étages,

— la condamnation de la SCI FARA à réaliser les travaux de remise en état de l’immeuble à dire d’expert,

— sa condamnation à lui payer la somme de 500.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Le 30 décembre 2013, Monsieur J Z, expert judiciaire nommé par une ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2012 avec pour mission de chiffrer le coût des travaux de remise en état de l’immeuble, a déposé son rapport d’expertise, évaluant ce montant à la somme de 12.899.200 FCP et émettant des réserves concernant le maintien de l’ouverture au public de celui-ci.

Par jugement en date du 14 octobre 2013, le tribunal mixte de commerce de Papeete a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de Monsieur G B et désigné Monsieur F A en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 23 décembre 2013, l’Association CHEE KONG TONG a déclaré au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur G B une créance de 41.774.400 FCP arrêtée provisoirement à septembre 2011 outre diverses sommes pour la période postérieure.

Monsieur F A es qualité est intervenu volontairement à l’instance par conclusions du 1^er juillet 2014.

Par jugement n°11/00929 en date du 20 novembre 2017, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— prononcé la nullité des contrats de sous-location conclus le 1^er mars 2005 entre la SCI FARA et Monsieur G B';

— déclaré les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre Monsieur G B, sous-locataire, irrecevables';

— mis hors de cause Monsieur F A, es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B';

— condamné la SCI FARA à verser à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 12.899.200 FCP';

— condamné l’Association CHEE KONG TONG à verser à la SCI FARA les recettes locatives encaissées depuis octobre 2008 relatives aux sous -locations';

— fait interdiction à l’Association CHEE KONG TONG de percevoir les loyers provenant des sous-locations';

— condamné la SCI FARA à verser à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles, outre les frais d’expertise de Monsieur Z';

— déclare le jugement commun et opposable au liquidateur judiciaire de Monsieur G B';

— débouté pour le surplus';

— condamné la SCI FARA aux dépens.

L’Association CHEE KONG TONG a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe de la cour le 7 août 2019 et assignation délivrée les 28 août et 10 septembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2021, fixant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2021.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 mai 2021 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 3 juillet 2020, l’Association CHEE KONG TONG, appelant, demande à la Cour de':

— dire et juger les intimés infondés à contester la qualité à agir de l’Association CHEE KONG TONG et sa capacité à signer des baux par l’intermédiaire de son Président,

— dire et juger les intimés infondés à contester la capacité à agir de Monsieur D K, Président de l’Association CHEE KONG TONG, pour interjeter appel au nom de l’Association,

— rejeter la fin de non-recevoir invoquée,

— dire et juger la SCI FARA et Maître F A es qualités sans qualité pour contester le titre de propriété de l’Association CHEE KONG TONG sur la parcelle donnée à bail et son droit

d’accession à la propriété de l’immeuble édifié par la SCI FARA en vertu du bail du 22 septembre 1981,

— rejeter tous les moyens d’irrecevabilité soulevés par les intimés, notamment celui tiré de la prescription de l’action en nullité des contrats de sous-location,

— les débouter de toutes leurs prétentions, fins et conclusions de ces chefs,

En conséquence,

— recevoir l’appel partiel formé par l’Association CHEE KONG TONG,

Au fond,

1°/ concernant les omissions de statuer résultant du jugement déféré':

— prendre acte que l’Association CHEE KONG TONG sollicite de la cour de remédier aux omissions de statuer résultant du jugement déféré qui a omis certaines dispositions de son dispositif,

En conséquence,

Sur la capacité et la qualité pour agir de l’Association CHEE KONG TONG

— constater que l’Association CHEE KONG TONG justifie être propriétaire du terrain loué à la SCI FARA,

Par suite,

— constater la capacité et la qualité à agir de l’Association CHEE KONG TONG,

Sur la nature du bail,

— constater que le bail consenti le 22 septembre 1981 à la SCI FARA est un bail civil,

— dire et juger dès lors que la SCI FARA ne peut demander la requalification du contrat de bail civil en bail commercial et que partant, elle ne peut prétendre à voir fixer une indemnité d’éviction,

— constater que le bail est arrivé à son terme par l’effet de la volonté des parties le 30 septembre 2008 et que la construction y édifiée est devenue, par accession et sans indemnité, la propriété de l’Association CHEE KONG TONG à compter du 1^er octobre 2008,

— débouter les intimés de toutes leurs prétentions contraires,

2°/ concernant les contrats de sous-locations conclus le 1^er mars 2005 entre la SCI FARA et Monsieur G B':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité desdits contrats,

— débouter les intimés de toutes leurs prétentions contraires,

A titre subsidiaire de ce chef,

Dans l’éventualité où la cour estimerait que la contradiction entre les motifs et le dispositif emporte l’infirmation du dispositif de la décision prononçant la nullité des contrats de sous-location,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que Monsieur G B est sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux depuis le 1^er octobre 2008, le bail principal ayant pris fin à cette date,

— débouter les intimés de toutes leurs prétentions contraires,

3°/ concernant la perception des loyers par la SCI FARA et Monsieur G B à compter du 1^er octobre 2008':

— débouter les intimés de toutes leurs prétentions, fins et conclusions de ce chef,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées à l’encontre de Monsieur G B irrecevables, mis hors de cause Monsieur A es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B et en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI FARA les recettes locatives encaissées depuis le 1^er octobre 2008 relatives aux sous-locations,

Statuant à nouveau,

— recevoir l’Association CHEE KONG TONG en ses demandes,

— condamner la SCI FARA au titre des locations du rez-de-chaussée à lui payer les loyers indûment perçus par elle à compter du 1^er octobre 2008, soit la somme de 1.956.150 FCP, sauf à parfaire,

— dire et juger la SCI FARA responsable envers l’Association CHEE KONG TONG des agissements de Monsieur G B qui a perçu indûment les loyers au titre des locations des premier et deuxième étages,

Par suite,

— condamner la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 41.443.600 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre la somme de 1.160.400 FCP par mois à compter d’octobre 2011 correspondant aux revenus locatifs des premier et deuxième étages, sauf à parfaire,

— donner acte à l’Association CHEE KONG TONG de ce qu’elle accepte de déduire les sommes réglées par Monsieur G B à compter de mars 2009,

— condamner la SCI FARA à restituer à l’Association CHEE KONG TONG l’intégralité des dépôts de garantie qu’elle a perçus au titre des locations du rez-de-chaussée soit la somme de 979.900 FCP déterminée par l’expert AE ou subsidiairement celle de 705.000 FCP figurant dans les baux qu’elle a produits ZONPING, SOTOP, Compagnie d’Assurances MAEVA GENERALI, Monsieur B,

— condamner la SCI FARA à restituer à l’Association CHEE KONG TONG l’intégralité des dépôts de garantie payés par les locataires des locaux des premier et deuxième étages,

Concernant la situation de Monsieur G B en liquidation judiciaire,

— constater que l’Association CHEE KONG TONG a régulièrement produit sa créance entre les mains de Monsieur A, liquidateur,

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 41.443.600 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de 1.160.400 FCP par mois à compter d’octobre 2011 jusqu’au

14 octobre 2013, date du prononcé du jugement de liquidation judiciaire de Monsieur G B,

4°/ Concernant la remise en état des lieux':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise de Monsieur Z et condamner la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 12.899.200 FCP au titre de la remise en état des lieux et à lui rembourser les frais d’expertise exposés à savoir la somme de 200.000 FCP,

— débouter les intimés de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI FARA à lui verser la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et l’a condamnée aux dépens,

— condamner in solidum la SCI FARA et Monsieur A es-qualité de liquidateur de Monsieur G B à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de la somme de 500.000 FCP HT soit 565.000 FCP TTC au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— les condamner de même aux entiers dépens d’appel dont distraction d’usage.

Par conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 8 décembre 2020, la SCI FARA, intimée, demande à la Cour, de :

— déclarer l’appel irrecevable, faute de preuve de la concaténation des titres prouvant la propriété de la parcelle désignée comme étant «la terre ATAMAVAHINE, sise à PAPEETE, quartier Aua-Haari à l’angle des rues Nansouty et H I, d’une superficie de Mille Quatre Cent Cinq mètres carrés (1405 m2)»,

— déclarer l’appel irrecevable, faute de preuve de l’origine de propriété de M^me L M AB n° 2064 sur la parcelle précitée,

— débouter l’Association CHEE KONG TONG, représentée par son Président Monsieur D E de toutes ses demandes fins et conclusions,

— recevoir l’appel incident de l’exposant,

— dire et juger que les constructions autorisées par le bail signé le 23 octobre 1981 ont fait l’objet de sous-locations,

— dire et juger que ces sous-locations sont opposables, et qu’elles sont, quant à elles, commerciales, avec toutes conséquences que de droit,

— désigner tel expert afin d’estimer les indemnités d’éviction, si les sous-locations devaient être résiliées,

— renvoyer l’affaire en lecture des rapports d’expertise,

— condamner l’Association CHEE KONG TONG à payer à la SCI FARA la somme de 339.000 FCP au titre de l’article 407 du Code de Procédure civil de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 21 décembre 2020, Monsieur F A, es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B, intimé, demande à la Cour, de':

Sur la recevabilité,

— dire et juger que l’Association CHEE KONG TONG ne prouve pas être le signataire du bail,

— dire et juger que l’Association CHEE KONG TONG ne produit aucun mandat donnant pouvoir à M. D N d’agir en justice pour le compte de l’association,

— dire et juger l’appelante n’a ni qualité de bailleur ni capacité ni intérêt à agir,

— la déclarer irrecevable en ses demandes,

— dire et juger que la preuve du droit de propriété de l’Association CHEE KONG TONG sur la parcelle de terre louée n’est pas rapportée,

— dire et juger que de l’Association CHEE KONG TONG n’est pas propriétaire par voie d’accession de l’immeuble construit par la SCI FARA,

— infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— déclarer les demandes de l’Association CHEE KONG TONG irrecevables pour défaut de qualité à agir,

Au fond,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre Monsieur G B irrecevables,

— l’infirmer pour le surplus,

— dire et juger que l’Association CHEE KONG TONG ne peut obtenir la restitution du bien objet du bail à défaut de rapporter la preuve de sa qualité de propriétaire,

En conséquence,

— débouter l’Association CHEE KONG TONG de ses demandes en restitution du bien, et aux fins d’indemnisation de la remise en état du bien,

— infirmer le jugement en ce qu’il a refusé de qualifier le contrat de bail commercial,

— requalifier le contrat de bail en contrat de bail commercial,

Au surplus,

— déclarer l’action en nullité des contrats de locations signés le 2 mars 2005 avec Monsieur G B prescrite,

— débouter l’Association CHEE KONG TONG de sa demande de fixation de créance à défaut de lien contractuel avec Monsieur G B et de fondement juridique,

— la condamner à payer à l’exposant la somme de 339.000 FCP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction d’usage.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

***

Motifs de la décision :

1. Sur l’irrecevabilité de l’appel principal fondée sur le défaut de pouvoir de son Président':

La SCI FARA soulève l’irrecevabilité «de toutes les conclusions de l’Association CHEE KONG TONG» (dont il faut, en dépit de l’imprécision systématique des écritures de l’intimée, déduire l’irrecevabilité de la requête d’appel), au motif qu’il résulte des statuts de cette association (articles 14, 20 et 35) que celle-ci est représentée par un comité-directeur doté «des pouvoirs les plus étendus», comprenant donc, selon elle, celui de représentation. Monsieur D K, qui aurait été nommé aux fonctions de Président de l’association par une décision du 9 septembre 2007 n’a quant à lui aucun pouvoir pour agir au nom et pour le compte de l’association.

Monsieur F A es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B reprend ce moyen.

L’Association CHEE KONG TONG répond qu’elle est, en vertu de l’article 15 de ses statuts, valablement représentée par son Président. Elle produit pour régularisation, dans l’hypothèse où la nullité de la déclaration d’appel serait encourue, un procès-verbal d’une l’assemblée générale extraordinaire tenue le 13 juin 2020 mandatant son Président pour la représenter.

Sur ce':

En application des dispositions de l’article 36 du code de procédure civile de la Polynésie française, «constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours».

En application des dispositions de l’article 44 du même code, «la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune déchéance ni aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief».

En l’espèce, la cour est saisie d’une requête d’appel régularisée le 7 août 2019 par l'«Association «'Société de solidarité et de bienfaisance CHEE KONG TONG» (') prise en la personne de son Président Monsieur D E».

Selon les articles 14 et 15 des statuts de cette association, le Président, qui préside le «comité-directeur», «'est le représentant de la Société. Il surveille tous les actes d’administration'; rien de ce qui concerne la gestion ne doit lui être étranger'».

Il est justifié de la désignation de Monsieur D E en qualité de Président du «bureau» (dont la composition correspond à celle du comité-directeur visé par les statuts), par diverses délibérations couvrant la période du 17 septembre 1995 (pièce 23) au 17 septembre 2017 (pièce 24).

L’Association CHEE KONG TONG verse en outre au débat (pièce 33) un procès-verbal d’Assemblée générale extraordinaire du 13 juin 2020, signé par Monsieur D E en qualité de président, «confirmant le pouvoir accordé au président d’ester en justice et de représenter l’Association dans tout conflit l’opposant à G B (…)». La référence au contentieux en cours, détaillé par ailleurs, ne fait aucun doute.

Il n’est pas justifié des fonctions de Président de Monsieur D E à la date du dépôt de la requête le 7 août 2019.

Néanmoins, le procès-verbal du 13 juin 2020 réalise une régularisation en cours d’instance conforme aux dispositions de l’article 44 susvisé, étant observé que les intimés n’allèguent aucun grief.

L’exception de procédure est en conséquence rejetée.

2. Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir de l’Association CHEE KONG TONG':

Les premiers juges ont retenu que l’Association CHEE KONG TONG justifiait de son existence légale et de son droit de propriété sur la parcelle de terre litigieuse.

La SCI FARA et Maître F A es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B soutiennent que l’Association CHEE KONG TONG ne justifie pas de son droit de propriété sur la parcelle désignée dans le bail du 22 septembre 1981. Ils exposent que le testament reçu par Maître C, notaire à Papeete, en date du 2 mars 1942, par lequel «Madame L M AB n°2064» a légué «une parcelle de la terre ATAMAVAHINE et toutes les constructions y édifiées» est à cet égard insuffisant. La désignation de la parcelle léguée est imprécise. Il s’agit d’un legs particulier dont il n’est pas justifié de la délivrance. Un tel acte ne constitue pas un titre translatif de propriété, il est dépourvu de force probante, et ne permet pas d’établir l’origine de propriété antérieure. Par ailleurs, l’existence d’un acte notarié portant prescription acquisitive ne peut valoir comme titre de propriété mais seulement comme commencement de preuve. Il ne résulte d’aucun des éléments produits que l’Association CHEE KONG TONG aurait fait reconnaître son droit de propriété par usucapion. A supposer une possession utile, il a existé au moins un acte interruptif, ayant empêché l’Association CHEE KONG TONG de prescrire, à savoir un arrêté 2116 AA/S du 11 juin 1974 prescrivant l’évacuation et la démolition d’un immeuble.

Par ailleurs, la SCI FARA et M^e A es qualité soutiennent que l’appelante n’est pas la même personne morale que celle qui aurait reçu une parcelle de la terre Atamavahine par donation en 1942 et qui l’aurait donnée en location en 1981. L’Association CHEE KONG TONG, signataire du bail, était une association constituée selon statuts du 19 mai 1937. Or cette association, dès lors qu’elle ne justifie pas du renouvellement de son bureau entre 1980 (JOPF du 15 août 1980) et 1993 (JOPF du 13 janvier 1994), est «périmée». L’inscription à l’Institut de la statistique de la Polynésie française (ISPF) du 12 juillet 1995 d’une Association CHEE KONG TONG portant le même nom ne peut valoir comme justifiant de la continuité d’une même entité juridique. Les statuts approuvés par une assemblée générale de 1995 sont des statuts constitutifs d’une personne morale distincte et non des statuts modifiant les statuts d’origine.

M. A es qualité demande à la cour de déclarer l’action initiée par l’Association CHEE KONG TONG irrecevable pour défaut de droit d’agir, tandis que la SCI FARA conclut à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par l’Association CHEE KONG TONG.

L’Association CHEE KONG TONG répond que la contestation par un preneur de la qualité de propriétaire de son bailleur est sans influence sur la validité et l’exécution du bail qui lie les parties, le bailleur ayant en toute hypothèse qualité pour agir pour mettre fin à une occupation que l’expiration du contrat rend indue. Elle soutient que ni la SCI FARA, qui ne se revendique pas propriétaire de la parcelle litigieuse, ni a fortiori M. A es qualité, tiers au contrat principal, n’ont qualité pour contester le droit de propriété du bailleur sur la parcelle louée.

Par ailleurs, l’Association CHEE KONG TONG fait valoir qu’elle justifie de son existence légale. Elle produit ses statuts, approuvés par le Gouverneur des Établissements français de l’Océanie par une décision du 17 juin 1937, une copie de l’extrait du Journal officiel des Établissements Français

de l’Océanie en date du 16 juillet 1937 portant publication desdits statuts constitutifs, statuts qu’elle n’a jamais modifiés, l’attestation justifiant de son inscription au répertoire des entreprises depuis le 12 juillet 1995, et les justificatifs des renouvellements successifs de son bureau.

Sur ce':

En application des dispositions de l’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française, «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée».

En l’espèce, l’origine de propriété de la parcelle de la terre ATAMAVAHINE est retranscrite, dans le bail sous seing privé du 22 septembre 1981, par la reprise littérale d’un acte dressé par Maître C, Notaire à Papeete, le 29 août 1974':

Cet acte, que la SCI FARA produit en intégralité (pièce 2b de la SCI FARA), comporte la mention suivante':

«L’immeuble dont il s’agit a été légué ainsi qu’il va être dit par Madame L M AB, n° 2064, propriétaire demeurant à Papara, aux termes de son testament authentique reçu par Maître O C, alors notaire à Papeete le 2 mars 1942, ci-après littéralement transcrit':

« Je donne et lègue pour en jouir et disposer en toute propriété, à compter du jour de mon décès et par égales portions, à Messieurs P Q, n° 1323, […], […], […], […], […], […], […], […] et […], […], tous demeurant à Papeete, un immeuble situé à […], composé d’une parcelle de la terre ATAMAVAHINE, et de toutes les constructions qui y sont édifiées avec leurs dépendances, sans aucune exception ni réserve, le tout m’ayant été adjugé le vingt décembre mil neuf cent trente cinq, lors de la vente aux enchères des propriétés L FOO.

Je prie mes légataires d’affecter ces biens à une 'uvre de bienfaisance et de solidarité destinée à développer les principes d’humanité, d’entraide, de mutualité, d’amélioration du bien-être de tous, à réaliser un idéal de justice, de bonté et de solidarité. J’entends parler de la société CHEE KONG TONG don mes légataires sont tous membres."

Lequel testament, enregistré à Papeete le 24 décembre 1943, case 320 (…) a été transcrit à la Conservation des Hypothèques de Papeete, le même jour (24.12.1943), volume 325, n° 54 et dont une photocopie est demeurée annexée aux présentes après mention.

Que depuis le décès ce ladite dame, tous les légataires susnommés, tous décédés depuis, et leurs héritiers, ont consenti tacitement à l’exécution pure et simple des volontés de la testatrice et.transmis la propriété et la jouissance de l’immeuble dont il s’agit à ladite société.

Et que par suite, la société « CHEE KONG TONG » à défaut d’acte de consentement à exécution du testament ci-dessus transcrit a acquis, à son profit et par la prescription trentenaire la propriété de l’immeuble dont il s’agit".

Cet acte notarié du 29 août 1974, publié au bureau des Hypothèques de Papeete le 6 septembre 1974, volume 740, n°21, constitue un acte de notoriété acquisitive ou possessoire.

Il comporte en effet l’énonciation suivante': «(…) ont attesté comme étant de notoriété publique et à leur connaissance personnelle (') que ladite société CHEE KONG TONG a eu depuis plus de 30 ans et notamment depuis l’année 1943, date du décès de Madame L M AB ('), la possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire de la

parcelle … (suit la désignation de la parcelle)».

Il rappelle le legs du 2 mars 1942 et ses suites (l’attitude des légataires et de leurs héritiers) comme étant un des éléments de nature à établir la possession utile pour prescrire qui est ainsi attestée, laquelle est susceptible de permettre à l’Association CHEE KONG TONG, qui ne conteste pas ne pas disposer d’un titre de propriété, d’invoquer l’acquisition par usucapion du bien immobilier dont il est question.

Les intimés ne contestent pas utilement les mentions de cet acte.

Ils ne versent au débat aucun élément établissant que la parcelle de la terre ATAMAVAHINE objet du bail du 22 septembre 1981 ne correspondrait pas, contrairement aux énonciations de ce contrat, à la parcelle de la terre ATAMAVAHINE objet du legs de 1942 et de l’acte notarié de 1974 ci-dessus évoqués.

Au contraire, il apparaît que la désignation de la parcelle telle qu’elle est mentionnée au bail du 22 septembre 1981 est strictement identique (situation, superficie, limites géographiques, référence au même plan dressé par un géomètre le 12 août 1974), à celle figurant dans l’acte notarié du 29 août 1974 susvisé.

Par ailleurs, les intimés ne justifient d’aucune circonstance de nature à faire douter de la possession utile pour prescrire dont ce dernier atteste'; ils n’invoquent aucun titre contraire, ni ne revendiquent la propriété de la parcelle, de telle sorte que leur argumentation sur l’existence d’actes interruptifs est sans intérêt.

L’Association CHEE KONG TONG poursuit l’exécution du bail qu’elle a consenti sur la M de l’acte notarié du 29 août 1974, lequel se suffit à lui-même sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur une origine de propriété antérieure. Elle justifie donc à cet égard de son intérêt et de sa qualité à agir.

Par ailleurs, l’appelante verse au débat les éléments qui permettent à la cour de vérifier qu’elle est bien l’entité juridique désignée dans l’acte notarié du 29 août 1974 et le bail du 22 septembre 1981.

Elle produit les éléments d’identification mentionnés dans ces actes, à savoir ses statuts, établis en date à Papeete du 19 mai 1937, approuvés par décision n°586 du Gouverneur des Établissements français de l’Océanie du 17 juin 1937 et publiés au journal officiel des Établissements français de l’Océanie le 16 juillet 1937, outre les éléments justifiant des renouvellements successifs de son bureau.

Il en résulte qu’elle a initialement déclarée sous l’appellation «société de solidarité et de bienfaisance CHEE KONG TONG» sans référence à un contrat d’association ni à la loi du 1^er juillet 1901. Mais les articles 1er et 2 des statuts expriment indubitablement un objet associatif et la cour observe qu’à l’époque la loi du 1^er juillet 1901 n’était pas applicable sur le territoire, ce qui explique que seules les anciennes dispositions pénales organisant le contrôle des associations ont été visées (cf. décision n°586 du Gouverneur des Établissements français de l’Océanie du 17 juin 1937), comme étant «toujours en vigueur dans la colonie» (articles 291 à 294 anciens du code pénal, abrogés, en métropole, par la loi du 1^er juillet 1901).

Cette association a ensuite fait l’objet d’une immatriculation sous cette forme juridique au répertoire des entreprises le 12 juillet 1995.

Il n’existe donc pas, contrairement à ce que soutiennent les intimés, deux entités juridiques distinctes, et l’Association CHEE KONG TONG déclarée en 1937 et immatriculée en 1995 est bien celle qui a signé le bail du 22 septembre 1981 et qui en poursuit l’exécution.

En conséquence, l’Association CHEE KONG TONG justifie de son droit d’agir et la fin de non-recevoir sera rejetée, le tribunal ayant omis de le préciser dans le dispositif de sa décision.

3. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

M. A es qualité soulève l’irrecevabilité de la demande formée par l’Association CHEE KONG TONG aux fins d’annulation des baux de sous-location consentis par la SCI FARA à Monsieur G B. Elle fait valoir qu’une telle demande est soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil en vigueur en Polynésie française. L’Association avait nécessairement connaissance de ces baux, souscrits le 5 mars 2005, pour être elle-même occupante des lieux. Son action initiée par requête en date du 16 novembre 2011 est donc prescrite.

L’Association CHEE KONG TONG répond qu’elle a été contrainte d’engager une procédure de référé pour avoir communication des contrats de sous-location, lesquels ne lui ont été transmis par la SCI FARA que le 5 mars 2009. La prescription n’ayant pu courir qu’à compter de cette dernière date, son action n’est pas prescrite.

Sur ce':

L’article 1304 du code civil dans sa rédaction en vigueur en Polynésie française dispose que': «Dans tous les cas où l’action en nullité (') d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans».

Il est constant que la prescription quinquennale susvisée ne concerne que les actions en nullité d’une convention contractée par erreur, violence, ou dol, introduites par les parties contractantes.

En l’espèce l’Association CHEE KONG TONG n’est pas partie aux contrats de sous-location. Elle en poursuit la nullité sur un fondement contractuel, en exécution d’une clause du bail du 22 septembre 1981, selon laquelle «toute cession ou sous-location devra être faite par acte authentique devant le notaire du bailleur et en présence de celui-ci (') ' le tout à peine de nullité de plein droit (…)».

Le délai de prescription applicable à l’action formée par l’Association CHEE KONG TONG aux fins d’annulation des baux de sous-location consentis le 5 mars 2005 est donc le délai trentenaire qui résulte des dispositions de l’article 2262 ancien du code civil dans sa rédaction toujours en vigueur en Polynésie française, délai qui n’a pas expiré à ce jour.

L’action formée par l’Association CHEE KONG TONG par requête du 16 novembre 2011 n’est donc pas prescrite.

4. Sur le fond':

La cour rappelle à titre liminaire qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «constatations» ou de «dire et juger» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.

A. Sur la qualification du bail principal :

Le tribunal n’a pas retenu la nature commerciale du bail consenti le 22 septembre 1981 par l’Association CHEE KONG TONG à la SCI FARA, au motif que cette dernière n’exploite pas directement un fonds de commerce, ni n’est propriétaire d’un fonds de commerce.

La SCI FARA et M. A es qualité sollicitent l’infirmation du jugement sur ces points.

La SCI FARA fait valoir que «le bail principal, ou à défaut ses sous-locations, ont une nature commerciale».

M. A es qualité fait valoir que le bailleur «s’est prévalu des avantages d'(un) bail commercial pendant toute l’exécution du contrat» en appliquant la révision triennale des loyers et en autorisant le preneur à exercer une activité commerciale, et soutient qu'«il ne peut en modifier la nature en fonction de ses seuls intérêts».

L’Association CHEE KONG TONG fait valoir que M. A es qualité, qui n’est que sous-locataire, n’est pas fondé à solliciter la requalification du bail principal. Sur le fond, elle s’approprie les motifs des premiers juges.

Sur ce':

La cour observe que ni la SCI FARA ni M^e A ne se donnent la peine d’indiquer en appel sur quel fondement juridique ils entendent voir qualifier comme commercial le bail du 22 septembre 1981. Les débats en première s’étaient articulés autour des dispositions de l’article L145-1-I du code de commerce selon lesquelles':

«Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre':

1º’Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe';

2º’Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.»

Ainsi, pour qu’une location de terrain nu relève du statut des baux commerciaux, il faut que les constructions dont l’édification a été autorisée soient affectées à l’exercice d’une activité ouvrant droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et que le bailleur ait donné son accord à cette affectation.

En l’espèce, il résulte du contrat du 22 septembre 1981 que l’Association CHEE KONG TONG a donné à bail à la SCI FARA un terrain nu, pour une durée de 9 années devant se terminer le 30 septembre 1990, avec faculté de renouvellement tacite pour deux périodes successives de 9 années chacune, moyennant un loyer mensuel de 100.000 FCP.

Le bail, simplement qualifié de «bail à loyer», comporte, au paragraphe «charges et conditions», la stipulation suivante': «(Le preneur) aura la faculté de faire édifier sur le terrain présentement loué un immeuble à usage commercial et de faire sur ce même terrain, tous aménagements qu’il jugera utiles.

Si le Preneur use de la faculté qui lui est ainsi accordée, il devra soumettre au Bailleur le projet de construction qui devra être agréé par ce dernier».

Il est constant que l’autorisation donnée dans le bail a porté sur «l’édification d’un immeuble à usage commercial».

Mais il est précisé au bail du 22 septembre 1981, au paragraphe «révision du loyer»': «Bien que le présent bail soit de nature civile et que les parties entendent ne modifier en rien cette nature, le Bailleur et le Preneur conviennent de réviser le loyer ci-dessus fixé dans les conditions actuelles prescrites par la délibération n°75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal».

Il faut donc comprendre qu’en autorisant la réalisation d’un immeuble à usage commercial, le bailleur n’a pour autant entendu voir la SCI FARA exercer une activité autre que l’activité de gestion immobilière, par nature civile, qui est traditionnellement celle des sociétés civiles immobilières – la SCI FARA, qui ne communique pas ses statuts, n’apporte à cet égard aucune démonstration contraire.

Et dans les faits, il n’est pas démontré que la SCI FARA ait, au travers de sa gestion de l’immeuble et des locations immobilières qu’elle a consenties, poursuivi une activité commerciale.

Il relève en effet de l’activité civile des sociétés civiles immobilières de valoriser et gérer des biens immobiliers qui peuvent être loués dans le cadre de baux commerciaux, professionnels ou d’habitation.

Contrairement aux prévisions initiales des parties, les locaux n’ont pas tous été affectés à ce premier usage.

En effet, la SCI FARA a fait élever sur le terrain loué un immeuble de deux étages sur rez-de-chaussée. Les locaux du rez-de-chaussée ont été affectés à un usage commercial, et loués comme tels. Ceux du premier étage ont été affectés à usage, principalement, de bureaux, et le second étage de l’immeuble abrite quant à lui des locaux à usage d’habitation (9 appartements).

Il ne résulte d’aucun des baux commerciaux consentis directement par la SCI FARA portant sur les locaux du rez-de-chaussée, produits par l’appelante (bail de Madame R S, bail de la société SOTOP, bail de la société TE ORA ASSUR cédé à la société MAEVA GENERALI) que la SCI FARA ait poursuivi, pour son propre compte, une activité commerciale.

La SCI FARA ne retire en effet de ces baux, dont les termes sont usuels, aucun avantage autre que le loyer, forfaitaire, mentionné.

Par ailleurs la SCI FARA produit les baux qu’elle a consentis le 2 mars 2005 à son gérant, Monsieur G B, portant sur les premier et second étages, ces baux étant qualifiés de commerciaux (pièces 1b et 1c).

Il n’est pas non plus possible de déduire de ces baux, l’existence d’une activité commerciale.

Au surplus l’interposition de Monsieur G B sous le bénéfice de baux commerciaux ne revêt aucune justification.

En effet, il résulte du bail relatif aux locaux du second étage que ceux-ci étaient «transformés en appartements de différentes surfaces» à usage d’habitation'; il est constant qu’ils ont bien toujours été sous-loués par Monsieur B pour cet usage, étant observé qu’il ne s’agit pas de locations meublées.

Quant aux locaux du premier étage, mentionnés comme «dépourvus de tous travaux d’aménagement et de transformation», ils ont été loués principalement par Monsieur B dans le cadre de baux professionnels (pour les bureaux': bail professionnel du parti politique NO OE TE NUNA’A bail professionnel de l’Entreprise PTI Balises, bail consenti à Monsieur T, architecte, bail consenti à l’Association pour la Formation professionnelle en Polynésie française ' outre un bail

d’habitation consenti à Madame U V).

Ainsi rien n’établit que la SCI FARA ait poursuivi, directement ou par l’intermédiaire de son gérant, une activité commerciale pour son propre compte, la location de l’immeuble par le biais des baux commerciaux, professionnels ou d’habitation produits ne caractérisant pas l’exploitation d’un fonds de commerce.

Surabondamment, l’affectation de l’immeuble à un usage autre que celui prévu initialement suffit à exclure la SCI FARA du bénéfice du statut des baux commerciaux. En effet, il est constant que, lorsque le locataire a édifié des constructions différentes de celles autorisées, il ne peut revendiquer le bénéfice de ce statut.

En conséquence, par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, il y a lieu de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté la demande de requalification du bail du 22 septembre 1981 en bail commercial.

Compte tenu de la solution adoptée, la demande formée par la SCI FARA au titre d’une indemnité d’éviction est également rejetée, la cour ajoutant au jugement qui n’a pas statué de ce chef.

B. Sur le sort des constructions :

Les parties ne contestent pas le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bail du 22 septembre 1981 a pris fin, après deux renouvellements successifs, au terme convenu, le 30 septembre 2008.

Les premiers juges ont dit que les constructions sont devenues, à compter du 1^er octobre 2008, propriété du bailleur par accession et sans indemnité, conformément aux termes du contrat.

La SCI FARA et Maître A es qualité soutiennent que l’Association CHEE KONG TONG ne peut prétendre à l’accession de l’immeuble construit par le preneur au motif que le droit d’accession est réservé au seul propriétaire, alors que l’appelante ne rapporte pas la preuve de son droit de propriété sur la parcelle de terre objet du bail.

Sur ce':

Le bail du 22 septembre 1981 comporte la stipulation suivante': «A l’expiration du bail à quelque époque et de quelque façon qu’elle arrive, y compris ses éventuels renouvellements et au plus tard le 30 septembre 2008, toutes les constructions et installations réalisées par le preneur appartiendront par accession et sans indemnité au bailleur».

Il a déjà été dit que l’Association CHEE KONG TONG se prévaut, pour justifier de son droit de propriété sur la parcelle louée, d’un acte notarié du 29 août 1974, publié au bureau des Hypothèques de Papeete le 6 septembre 1974, volume 740, n°21, qui n’est pas utilement contesté.

Rien ne s’oppose en conséquence à la mise en 'uvre de la clause prévoyant l’accession des constructions, laquelle fait la loi des parties. Il sera donc dit que l’Association CHEE KONG TONG est propriétaire des constructions édifiées par la SCI FARA à compter du 1^er octobre 2008 en vertu du bail du 22 septembre 1981.

C. Sur les demandes relatives à la remise en état de l’immeuble :

Les premiers juges, homologuant les conclusions du rapport d’expertise établi par Monsieur Z en date du 30 décembre 2013, ont condamné la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 12.899.200 FCP au titre des travaux nécessaires à la restitution de l’immeuble «en bon état de toutes réparations», ainsi qu’il est stipulé dans la convention des parties.

La SCI FARA ne conteste pas le jugement déféré sur ce point. Celui-ci sera en conséquence confirmé de ce chef.

D. Sur la demande de nullité des baux de sous-locations consentis par la SCI FARA à Monsieur B

Le tribunal a prononcé, dans le dispositif de son jugement, la nullité des contrats de sous-location conclus le 1^er mars 2005 entre la SCI FARA et Monsieur G B en retenant, dans ses motifs, une violation d’une clause du bail imposant au preneur de procéder, en cas de sous-location, par un acte authentique devant le notaire du bailleur et en présence de celui-ci. Il n’y a pas de contradiction entre les motifs du jugement et le dispositif qui tendent à la même solution.

L’Association CHEE KONG TONG demande la confirmation du jugement sur ce point. Subsidiairement, elle demande à la cour de dire et juger Monsieur G B sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux depuis le 1^er octobre 2008, date d’échéance du bail principal.

La SCI FARA considère que les sous-locations qu’elle a consenties sont opposables au bailleur et qu’elles sont de nature commerciale. Elle sollicite la désignation d’un expert aux fins d’estimer les indemnités d’évictions, si ces contrats devaient être résiliés. Elle indique que la clause contraignant le locataire à procéder devant le notaire du bailleur ne concerne que l’hypothèse d’une sous-location du terrain, et non des constructions y édifiées.

M. A es qualité conteste le droit de propriété de l’appelante sur la parcelle objet du bail principal, et lui conteste pour le même motif son droit aux loyers de l’immeuble.

Sur ce':

Le bail du 22 décembre 1981 stipule que': «'Le preneur ne pourra en aucun cas céder son droit au présent bail, ni consentir de sous-location totale ou partielle sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

En cas d’autorisation, il restera solidairement tenu et obligé avec ses cessionnaires ou sous-locataires au paiement du loyer ci-après stipulé et à l’entière exécution de toutes les conditions des présentes.

En outre, toute cession ou sous-location devra être faite par acte authentique devant le notaire du bailleur et en présence de celui-ci, afin qu’il soit donné connaissance aux cessionnaires ou sous-locataires des conditions du présent bail auxquelles ils devront obligatoirement se soumettre. Audit acte, et sans préjudice de la solidarité ci-dessus stipulée, les cessionnaires ou sous-locataires devront s’engager directement envers le bailleur à qui une copie exécutoire sera remise sans frais pour lui afin de lui servir de titre exécutoire direct.

Le tout à peine de nullité de plein droit de toute cession ou sous-location faite au mépris des stipulations qui précèdent, si bon semble au bailleur».

La location des bâtiments par le locataire principal, qui, pendant la durée du bail, reste propriétaire des constructions, conduit nécessairement à consentir une sous-location du terrain, ne serait que pour en permettre l’accessibilité.

En conséquence, une telle opération implique que soient respectées toutes les formalités prévues en pareil cas par le contrat, et notamment l’appel du bailleur à l’acte et l’intervention du notaire choisi par ce dernier.

C’est en ce sens que doit être interprété le bail du 22 septembre 1981, qui vise nécessairement tant l’hypothèse d’une sous-location du terrain nu en l’absence de constructions, que celle d’une

sous-location de celui-ci comme conséquence de la location des constructions.

Ces formalités n’ayant pas été remplies, ce qui n’est pas contesté, il y a lieu, conformément aux stipulations sus-rappelées qui font la loi des parties, de prononcer la nullité des sous-locations irrégulièrement consenties par la SCI FARA.

Seule l’annulation des sous-locations consenties par la SCI FARA à Monsieur G B selon contrats portant baux commerciaux en date 2 mars 2005 étant sollicitée (location des premier et second étages), la nullité ainsi prononcée ne peut porter que sur ces conventions.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des contrats de sous-location conclus le 1^er mars 2005 entre la SCI FARA et Monsieur G B.

Compte-tenu de la solution adoptée, les demandes de la SCI FARA et de Monsieur A es qualité tendant à voir fixer une indemnité d’éviction ou la désignation d’un expert à cette fin seront rejetées.

E. Sur les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre la SCI FARA au titre des loyers des sous-locations depuis le 1^er octobre 2008 (loyers encaissés par la SCI FARA au titre de la location des locaux du rez-de-chaussée et loyers encaissés par Monsieur G B concernant les locaux des premier et second étages)

En première instance, l’Association CHEE KONG TONG sollicitait la condamnation de la SCI FARA à lui payer':

— la somme de 1.955.150 FCP à parfaire, correspondant aux loyers perçus par la SCI FARA au titre de l’occupation des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble à compter du 1^er octobre 2008';

— la somme de 41.744.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de 1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011, correspondant aux revenus locatifs mensuels des premier et second étages, sous déduction des loyers réglés par G B à compter de mars 2009.

Le Tribunal a rejeté ces demandes. Il a considéré que le bailleur principal n’a pas à se substituer au locataire, dans les liens qui unissent ce dernier aux sous-locataires.

Suivant ce raisonnement, le Tribunal, faisant droit à une demande reconventionnelle de la SCI FARA, a condamné l’Association CHEE KONG TONG à reverser à cette dernière les recettes locatives encaissées sur les sous-locations depuis le 1^er octobre 2008 et lui a fait interdiction de percevoir les loyers provenant des sous-locations.

L’Association CHEE KONG TONG sollicite l’infirmation du jugement déféré sur ces points.

Elle soutient que l’extinction du bail principal le 1^er octobre 2008 a emporté l’extinction des contrats de sous-location et des sous contrats de sous-location, les occupants étant dès lors occupants sans droit ni titre. Elle rappelle qu’elle a, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble à compter du 1^er octobre 2008, accepté de poursuivre certains baux. Elle a donc, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, un rapport de droit avec les sous-locataires. Elle excipe en outre des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, selon lesquels les loyers constituent des fruits civils qui reviennent de droit par accession au propriétaire.

La SCI FARA demande seulement à la cour de «dire et juger que les sous-locations (qu’elle a consenties) sont opposables (au bailleur)».

Sur ce':

Suivant l’article 546 du code civil': «La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit ('.). Ce droit s’appelle droit d’accession». Le droit d’accession porte, en application de l’article 547, sur les fruits civils, à savoir sur les loyers s’agissant d’un bien immobilier.

Il importe peu que les sous-locations aient été ou non régulièrement autorisées.

L’accession, au terme du bail, de l’Association CHEE KONG TONG à la propriété des constructions, lui ouvre nécessairement droit, et à elle seule, de percevoir les sommes qui ont été versées par les sous-locataires après le 1^er octobre 2008.

La décision du tribunal sera donc infirmée en ce qu’il a condamné l’Association CHEE KONG TONG à verser à la SCI FARA les recettes locatives encaissées depuis octobre 2008 relatives aux sous-locations et lui a fait interdiction de percevoir les loyers provenant de celles-ci.

Néanmoins, l’Association CHEE KONG TONG ne peut agir, sur le fondement des dispositions susvisées, en remboursement contre la SCI FARA, que pour les sommes que cette dernière a perçues.

Il ne sera en conséquence fait droit aux demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre la SCI FARA qu’au titre des loyers encaissés par elle correspondant aux sous-locations des locaux du rez-de-chaussée à compter du 1^er octobre 2008, soit la somme, dont la SCI FARA ne conteste pas le décompte, de 1.955.150 FCP, laquelle ne peut être mentionnée comme étant «à parfaire» dès lors qu’aucune indication n’est donnée à la cour concernant la nature des éléments qui resteraient à préciser et les raisons justifiant qu’ils ne le soient pas encore.

L’Association CHEE KONG TONG n’explique pas sur quel fondement elle entend poursuivre contre la SCI FARA le remboursement des loyers perçus par Monsieur G B au titre des sous-locations que ce dernier a consenties sur les locaux des premier et second étages.

Elle indique seulement que la SCI FARA «est responsable des agissements de Monsieur G B qui a perçus indûment les loyers au titre des locations».

Ce moyen, non fondé ni en fait ni en droit, ne peut être retenu.

En conséquence, l’Association CHEE KONG TONG sera déboutée de ses demandes dirigées contre la SCI FARA au titre du remboursement des loyers perçus par Monsieur G B à compter du 1^er octobre 2008 relatifs aux locations des locaux des premier et second étages.

F. Sur les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre Monsieur G B (loyers encaissés par Monsieur G B concernant les locaux des premier et second étages)

Selon les termes du jugement de première instance, l’Association CHEE KONG TONG sollicitait la condamnation de Monsieur G B à lui payer la somme de 41.744.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de 1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011, correspondant aux revenus locatifs mensuels des premier et second étages, sous déduction des loyers réglés par G B à compter de mars 2009.

Le Tribunal a déclaré la demande de l’Association CHEE KONG TONG dirigée contre Monsieur G B irrecevable et a mis hors de cause Monsieur A es qualités.

En appel, l’Association CHEE KONG TONG demande à la cour de fixer sa créance au passif de la

liquidation judiciaire de Monsieur G B à la somme de 41.744.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de 1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011 jusqu’au 14 octobre 2013, date du jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire.

Monsieur A es qualité sollicite de la cour le rejet de cette demande, «à défaut de lien contractuel (de l’Association CHEE KONG TONG) avec Monsieur B et de fondement juridique».

Sur ce':

Les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre Monsieur G B tendant à sa condamnation à lui rembourser les sommes qu’il a perçues, après le 1^er octobre 2008, au titre de la location des premier et second étages sont fondées, comme précédemment, sur les dispositions des articles 546 et 547 du code civil.

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, il y sera fait droit.

L’Association CHEE KONG TONG justifie avoir produit le 23 décembre 2013, au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur G B, une créance d’un montant de 41.774.400 FCP arrêtée provisoirement à septembre 2011, outre diverses sommes pour la période postérieure (pièce 18), dont celle de 1.160.400 FCP par mois pour la période courant d’octobre 2011 au 14 octobre 2013.

La régularité de la déclaration de créance n’est plus contestée devant la cour. De même, le quantum des créances déclarées ne fait l’objet d’aucune contestation.

En conséquence, la décision du tribunal est infirmée en ce qu’il a déclaré les demandes de l’Association CHEE KONG TONG dirigées contre Monsieur G B irrecevables et a mis M^e A es qualité hors de cause.

Statuant à nouveau, il sera fait droit à la demande de l’Association CHEE KONG TONG tendant à la fixation de sa créance à l’égard de Monsieur G B, en liquidation judiciaire, à la somme de 41.744.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de 1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011 jusqu’au 14 octobre 2013.

G. Sur les demandes relatives aux dépôts de garantie :

En première instance, l’Association CHEE KONG TONG sollicitait la condamnation de la SCI FARA à lui restituer les dépôts de garantie versés par les locataires du rez-de-chaussée, soit la somme de 979.900 FCP, et, subsidiairement, celle de 705.000 FCP correspondant aux dépôts de garantie versés par certains locataires, ainsi que les dépôts de garantie versé par les sous-locataires des premier et second étages.

Le Tribunal a rejeté ces demandes au motif que l’Association CHEE KONG TONG n’a pas de rapport direct avec les sous-locataires.

En appel, l’Association CHEE KONG TONG précise ses demandes et sollicite la condamnation de la SCI FARA à lui restituer':

— l’intégralité des dépôts de garantie qu’elle a perçus au titre des locations du rez-de-chaussée soit la somme de 979.900 FCP déterminée par l’expert AE ou subsidiairement celle de 705.000 FCP figurant dans les baux qu’elle a produit ZONPING, SOTOP, Compagnie d’Assurances MAEVA GENERALI, Monsieur B,

— l’intégralité des dépôts de garantie payés par les locataires des locaux des premier et deuxième étages.

Elle indique qu’elle a repris les contrats conclus avec les occupants de la SCI FARA et de Monsieur G B et que sa demande est fondée dès lors que «l’accessoire suit le principal».

La SCI FARA s’oppose à cette demande sans présenter d’autre moyen de défense que l’opposabilité des sous-locations au bailleur principal.

Sur ce':

Suivant l’article 546 du code civil': «La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement».

Les dépôts de garantie, qui ont pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du preneur, doivent suivre le même sort que celui réservé aux loyers. Ils doivent donc être restitués par le locataire principal, qui les a reçu des sous-locataires, à l’Association CHEE KONG TONG devenue propriétaire de l’immeuble.

Pour les mêmes raisons que ci-dessus, seules les demandes formées à l’encontre de la SCI FARA au titre des locations du rez-de-chaussée, sont fondées.

Les demandes dirigées à l’encontre de la SCI FARA au titre des locations des premier et second étages consenties par Monsieur G B ne sont pas fondées, dès lors qu’il n’est pas démontré que c’est elle, et non Monsieur G B, qui a perçu les dépôts de garantie.

La demande principale formée par l’Association CHEE KONG TONG concernant les dépôts de garantie versés par les locataires du rez-de- chaussée porte sur une somme de 979.900 FCP, déterminée par l’expert AE dans son rapport d’expertise judiciaire du 2 août 2010.

Ce montant ressort effectivement des conclusions de l’expert (pièce 8 de l’Association CHEE KONG TONG, p. 19) étant observé que les attestations produites par Monsieur G B selon lesquelles certains locataires n’auraient pas versé le dépôt de garantie sont contredites par ceux des baux produits par l’association, la SCI FARA ne produisant pas les autres. Il ne peut en conséquence en être tenu compte.

Le jugement est donc infirmé de ce chef et il sera fait droit aux demandes de restitution des dépôts de garantie dirigées contre la SCI FARA, mais seulement au titre des locations du rez-de-chaussée.

***

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI FARA à verser à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles.

En incluant les frais d’expertise dans les frais irrépétibles au lieu de les associer aux dépens, le tribunal a commis une erreur de droit et sa décision sur ce point sera infirmée.

La SCI FARA et Monsieur A es qualité seront condamnés à lui payer une somme supplémentaire de 250.000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour.

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française : «Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie».

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, la SCI FARA et M. A es qualité, qui succombent, seront également condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Rejette l’exception de procédure tirée du défaut de pouvoir du Président de l’Association CHEE KONG TONG';

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit à agir de l’Association CHEE KONG TONG';

Rejette l’exception de prescription de l’action en nullité des contrats de sous-location';

Déclare recevable l’appel interjeté par l’Association CHEE KONG TONG';

Déclare recevables les appels incidents formés par la SCI FARA et Monsieur F A es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B';

Déclare l’Association CHEE KONG TONG recevable en ses demandes';

Confirme le jugement déféré UNIQUEMENT en ce qu’il a':

— rejeté la demande de requalification du bail conclu le 22 septembre 1981 en un bail relevant du statut des baux commerciaux';

— prononcé la nullité des contrats de sous-location conclus entre le 1^er mars 2005 entre la SCI FARA et Monsieur G B';

— condamné la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 12.899.200 FCP au titre des frais de remise en état de l’immeuble';

— condamné la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles';

L’infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Condamne la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 1.955.150 FCP au titre de la restitution des loyers encaissés par elle à compter du 1^er octobre 2008 relatifs aux locations des locaux du rez-de-chaussée';

Déboute l’Association CHEE KONG TONG de ses demandes dirigées contre la SCI FARA au titre de la restitution des loyers encaissés par Monsieur G B à compter du 1^er octobre 2008 relatifs aux locations des locaux des premier et second étages';

Fixe à la somme de 41.744.400 FCP provisoirement arrêtée à septembre 2011, outre celle de

1.160.400 FCP par mois à compter du 1^er octobre 2011 jusqu’au 14 octobre 2013, la créance de l’Association CHEE KONG TONG à l’égard de Monsieur G B, en liquidation judiciaire';

Condamne la SCI FARA à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 979.900 FCP au titre de la restitution des dépôts de garantie qu’elle a perçus des locataires du rez-de-chaussée';

Déboute l’Association CHEE KONG TONG de ses demandes dirigées contre la SCI FARA au titre de la restitution des dépôts de garantie versés par les locataires des premier et second étages';

Y ajoutant,

Déboute la SCI FARA de sa demande d’indemnité d’éviction fondée sur la requalification en bail commercial';

Déboute la SCI FARA et Monsieur A es qualité de liquidateur de Monsieur G B de leurs demandes d’expertise au titre des indemnités d’éviction pour les contrats de sous-location';

Dit que l’Association CHEE KONG TONG est propriétaire des constructions édifiées par la SCI FARA à compter du 1^er octobre 2008 en vertu du bail du 22 septembre 1981';

Condamne la SCI FARA et Monsieur A es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B à payer à l’Association CHEE KONG TONG la somme de 250.000 FCP pour les frais irrépétibles engagés en appel en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française';

Condamne la SCI FARA et Monsieur A es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur G B aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise de Monsieur Z, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 27 mai 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI