COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 NOVEMBRE 2017

(Rédacteur : Jean-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 17/03745

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Z Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mai 2017 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 17-000263) suivant déclaration d’appel du 22 juin 2017

APPELANTE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[…]

Représentée par Maître Olivier KREBS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et par Maître LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-FAUQUEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par Maître Juliette COUSSENS, de la SCP LEMONNIER-DELION-FAUQUEZ,

INTIMÉ :

Z Y

de nationalité Française,

[…]

assigné par dépôt à étude,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michèle ESARTE, présidente,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : B C-D

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Selon contrat ayant pris effet le 8 avril 2016, la société Cofilance a donné en location à M. Z X un appartement à usage d’habitation situé […], avec le cautionnement de l’association Astria pour le paiement des loyers et charges durant les trois premières années du bail, dans le cadre du dispositif Visale prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation.

À la suite de plusieurs incidents de paiement, la société Action logement services a réglé au bailleur les loyers et charges à compter du mois de juillet 2016.

Par acte en date du 17 janvier 2017, la société Action logement services déclarant venir droit de l’association Astria a fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Bordeaux pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur et obtenir son expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2320,73 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2016.

À l’audience du 18 avril 2017, la société a porté à 3484,73 euros le montant de sa demande principale.

Par jugement réputé contradictoire en date du 30 mai 2017, le tribunal d’instance de Bordeaux a condamné M. Y à payer à la société Action logement service la somme de 3484,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2016 sur la somme de 1689,60 euros et au taux légal pour le surplus, en la déboutant de ses demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Le tribunal a considéré sur ce dernier point que la société Action logement service était bien subrogée dans les droits du bailleur pour obtenir le remboursement des loyers impayés mais ne justifiait en revanche d’aucune qualité pour agir en résiliation du bail.

La société Action logement services a relevé appel le 22 juin 2017.

Dans ses conclusions du 23 juin 2017, elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déclarée irrecevable à demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et à voir ordonner l’expulsion.

Elle demande en conséquence à la cour :

— de la recevoir en son action,

— de déclarer celle-ci bien fondée et de déclarer acquise la clause résolutoire du bail,

— à défaut, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur et d’autoriser son expulsion et celle de tous occupant de son chef,

— de condamner M. X à lui payer la somme de 3484,73 euros outre intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

— de condamner en outre l’intimé à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a donné lieu à une fixation à bref délai conformément à l’article 905 du code de procédure civile.

Bien qu’il ait reçu le 7 juillet 2017 signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelante par acte d’huissier, M. Y n’a pas constitué avocat devant la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il convient de statuer par arrêt de défaut, dès lors que l’acte du 7 juillet 2017 portant signification de la déclaration d’appel n’a pas été signifié à la personne de M. Y, mais déposé en étude d’huissier.

2- Selon les dispositions de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

À la suite de la défaillance du locataire, la société Action Logement Services qui vient aux droits de l’association Astria en qualité de caution justifie avoir réglé à la société Cofilance les loyers et provisions sur charges exigibles de juillet 2016 à mars 2017 et elle a reçu le 20 mars 2017 une quittance subrogative de la somme de 3484,73 euros de la part du bailleur, qui a déclaré la subroger pour ce montant dans ses droits et actions contre le locataire.

Contrairement à ce que le tribunal a considéré, la société Action Logement services a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu entre la société Cofilance et M. Y comporte une clause résolutoire au terme de laquelle le contrat de location sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

La caution justifie avoir signifié au locataire le 8 novembre 2016 un commandement de payer visant cette clause résolutoire du bail pour les loyers de juillet 2016 à octobre 2016 soit

1552 euros en principal, rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Elle a en outre saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé réceptionné le 14 novembre 2016.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle a notifié au préfet de la Gironde le 20 janvier 2017 une copie de l’assignation délivrée au locataire aux fins de constatation de la résiliation du bail, soit plus de deux mois avant l’audience du 18 avril 2017.

Dès lors que le locataire n’a pas réglé les loyers réclamés dans le délai de deux mois suivant le commandement et qu’il n’a pas, dans ce même délai, demandé au juge d’instance la suspension des effets de cette clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 janvier 2017.

Sur l’expulsion:

M. Z Y est occupant sans droit ni titre de l’appartement depuis le 8 janvier 2017 et il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement :

Au vu de la quittance subrogative délivrée le 20 mars 2017, et du décompte de créance, qui n’ont donné lieu à aucune contestation, il convient en application de l’article 2305 du code civil de condamner M. Z Y à payer à la société action logement services la somme de 3484,73 euros avec intérêts au taux légal sur la somme principale de 1552 euros à compter du 8 novembre 2016, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 17 janvier 2017.

M. Y sera en outre condamné à payer à la société Action logement services une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur le 8 janvier 2017, outre les charges dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre.

Il est équitable d’allouer à la société action logement services une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y doit supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

Infirme le jugement, sauf sur le montant de la condamnation en principal,

Statuant à nouveau,

Déclare la société Action logement services recevable en ses demandes,

Constate la résiliation de plein droit du bail, à la date du 8 janvier 2017,

Dit que M. Z Y est occupant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2017 de l’appartement situé à Bègles, […]

Autorise la société Action logement services à faire procéder à l’expulsion de M. Z Y et à celle de tout occupant de son chef,

Rappelle que par application des articles L. 412-1 et R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamne M. Z Y à payer à la société Action logement services la somme de 3484,73 euros avec intérêts au taux légal sur la somme principale de 1552 euros à compter du 8 novembre 2016, et pour le surplus à compter du 17 janvier 2017,

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. Z Y au montant du loyer en vigueur le 8 janvier 2017, outre les charges,

Condamne M. Z Y à payer ces indemnités d’occupation à la société action logement services dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur,

Condamne M. Z Y à payer à la société Action logement services la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement de payer.

Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, présidente, et par Madame B C-D, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,