PR/SD

MINUTE N° 231/20

Copie exécutoire à

—  M^e Guillaume HARTER

Le 15.06.2020

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 15 Juin 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 18/01053 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GWM4

Décision déférée à la Cour : 23 Janvier 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur Z X Y

33 rue Jean-Martin 68200 MULHOUSE

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018002691 du 29/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

SARL ARABESQUE

prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMEE :

SCI SEDRATA

prise en la personne de son représentant

[…]

non représentée, assignée en l’étude d’huissier le 07.06.2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance en date du 31 mars 2020 de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, l’affaire fixée à l’audience du 11 mai 2020 a été mise en délibéré, sans débats, les parties ne s’y étant pas opposées.

M. ROUBLOT, Conseiller, a été chargé du rapport dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me HARRIVELLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier : M^me VELLAINE

ARRET :

— réputé contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2015, la société civile immobilière (SCI) Sedrata a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Arabesque, un bail commercial sur des locaux situés […] à Mulhouse, à usage de café et restauration, pour une durée de 3, 6, 9 années, prenant effet à compter du 1^er octobre 2015 et jusqu’au 1^er octobre 2024, moyennant un loyer mensuel, hors charges et prestations, de 2 700 euros hors taxes, outre le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), une garantie correspondant à deux mois de loyers, soit 6 480 euros, devant être versée par le locataire à la signature du bail.

Par courrier en date du 24 avril 2016, la bailleresse a mis en demeure la preneuse de régler des montants correspondant, notamment, à des arriérés de loyers et charges sur sept mois, avant de lui délivrer, ainsi qu’à M. Z X Y, par acte d’huissier en date du 23 juin 2016, commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 26 160,55 euros, puis de saisir, par assignation en date du 16 décembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins de voir aux fins de constater la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties, cette demande devant être déclarée irrecevable par ordonnance du 25 avril 2017, au motif que la requérante ne démontrait pas être propriétaire de l’immeuble, objet du litige, et n’apportait pas, en conséquence, la preuve de sa qualité et de son intérêt à agir. Le juge des référés statuait à nouveau en date du 26 septembre 2017, déboutant les parties de leurs prétentions respectives, au constat que les litiges les opposant avaient donné lieu à l’ordonnance précitée, et que les parties ne justifiaient d’aucun fait nouveau, de nature à la modifier ou la rapporter.

Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2017, délivré selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI Sedrata a fait assigner, à jour fixe, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, suite a une ordonnance d’autorisation du 20 octobre 2017, M. X Y et la société Arabesque, aux fins de voir dire et juger qu’ils étaient occupants sans droit ni titre des locaux, et ordonner leur expulsion, outre condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 23 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Mulhouse a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 1^er octobre 2015, intervenu entre la SCI Sedrata et la SARL Arabesque ;

— ordonné l’expulsion de M. Z X Y, et de la SARL Arabesque, en tant que de besoin, et de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné M. Z X Y, solidairement avec la SARL Arabesque, en tant que de besoin, à payer à la SCI Sedrata, les sommes de :

* 32 400 euros TTC, au titre des arriérés de loyers, décompte arrêté au 10 juillet 2016,

* 3 240 euros TTC par mois, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 10 août 2016,

outre les intérêts contractuels au taux de 3%, à compter de chaque mensualité exigible;

— rejeté toute autre demande des parties ;

— condamné M. Z X Y et, en tant que de besoin, solidairement avec la SARL Arabesque, à payer, à la SCI Sedrata une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. Z X Y, et, en tant que de besoin, solidairement avec la SARL Arabesque, aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a, notamment, retenu que :

— la demande de la SCI Sedrata était recevable, celle-ci justifiant, en particulier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les six mois de l’acquisition du bien, faute de quoi, aux termes de l’acte d’acquisition, le bien aurait appartenu, de manière définitive, à ses associés, outre que, si elle ne visait pas de fondement juridique dans l’assignation, elle avait développé, dans ses écritures, les moyens de fait et de droit relativement à ses demandes ;

— la SARL Arabesque ne justifiant pas de son existence légale, seul M. X Y était recevable à former des observations pouvant être, valablement, prises en compte par le tribunal, étant observé que la SCI Sedrata pouvait difficilement soutenir que les défendeurs n’existaient pas, ayant, notamment, conclu le contrat de bail avec la société, puis adressé le commandement de payer et diligenté la procédure à leur encontre, demandant leur condamnation solidaire, sans vraiment choisir, plaçant le tribunal dans la situation de devoir faire le choix à sa place ;

— en dépit de l’imprécision du dispositif de la demande, désignant abstraitement le demandeur et les défendeurs, et la difficulté à distinguer la demande principale de la demande

subsidiaire, tandis que, de leurs côtés, les défendeurs semblaient se référer dans leurs écritures aux prétentions de la procédure de référé, l’irrégularité invoquée du bail commercial ne remettait pas en cause la validité du contrat de bail, et le non-paiement des loyers n’apparaissait pas contesté, mais uniquement justifié par les travaux que le bailleur devrait faire, en l’absence de preuve d’un accord entre les parties à cet égard, de sorte que c’était à bon droit que ce dernier avait invoqué la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.

M. Z X Y et la SARL Arabesque ont interjeté appel de cette décision, par déclaration déposée le 6 mars 2018.

Dans leurs dernières conclusions en date du 1^er juin 2018, ils demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau, de :

— dire que l’assignation et les conclusions de la SCI Sedrata étaient irrecevables car non conformes aux dispositions du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 1^er octobre 2015 en vertu de l’article L.125-5 du code de l’environnement ;

Très subsidiairement,

— dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL Arabesque et M. Z X Y est nul et de nul effet ;

— dire que les concluants étaient en droit de ne pas payer les loyers en raison d’un défaut d’exécution de ses obligations par la SCI Sedrata ;

— dire que le bail commercial du 1^er octobre 2015 n’a pas à être résilié ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Sedrata aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi qu’à payer à la SARL Arabesque la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent, notamment, que le premier juge n’aurait pas dû modifier 'à titre exceptionnel’ le dispositif de l’assignation, mais le déclarer irrecevable, en l’absence de désignation précise des défendeurs et du demandeur.

Subsidiairement, ils mettent en cause la validité du contrat de bail, faute d’avoir reçu, à l’exception du règlement de copropriété, communication des annexes prévues par la loi, et en particulier de l’état des risques naturels et technologiques, s’agissant d’un immeuble situé en zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, ce qui permet au locataire de poursuivre la résolution du contrat.

Plus subsidiairement, ils entendent invoquer l’exception d’inexécution du preneur et la non-conformité du local commercial, en particulier l’absence de réalisation, par le propriétaire, de travaux, notamment concernant l’extraction de cheminée et les sorties de secours non adaptées pour les personnes handicapées, rendant impossible l’exploitation de l’activité prévue au bail. Ils entendent indiquer que les parties s’étaient en outre accordées verbalement pour que le loyer ne soit pas payé tant que les travaux n’étaient pas faits par le bailleur, et que même en l’absence de preuve de cette circonstance, le défaut d’exécution par

le bailleur de ses obligations, accordait le droit au preneur de ne pas payer les loyers, le propriétaire ayant, au demeurant, adressé une demande au syndic pour obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer lesdits travaux, avant de s’abstenir, par la suite, de répondre aux sommations de M. X Y, puis de son conseil, d’avoir à effectuer ces travaux.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des appelantes, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions.

La SCI Sedrata, assignée en l’étude de l’huissier par acte en date du 7 juin 2018, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2019, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2020, qui s’est tenue sans débat, conformément à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, et sans opposition des parties.

MOTIFS :

Sur la régularité de l’assignation et des conclusions de première instance de la SCI Sedrata :

L’article 753, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa version issue de l’article 18 du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017, applicable en la cause, dispose, notamment, que 'le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

En l’espèce, les parties appelantes reprochent à la SCI Sedrata de n’avoir pas mentionné, au dispositif de l’assignation, puis de ses conclusions, la dénomination des parties adverses, contre lesquelles elle dirigeait ses demandes.

Outre que les dispositions précitées n’ont vocation qu’à régir les conclusions et non l’assignation, et qu’il sera observé que les appelants ne produisent, à hauteur de cour, que les écritures relatives à la procédure de référé, le jugement entrepris venant toutefois corroborer leurs affirmations quant aux écritures déposées au fond, ces dispositions sont prévues à peine de nullité des conclusions que sous réserve que soit rapportée la preuve d’un grief, lequel n’apparaît pas caractérisé, en l’espèce, par les parties appelantes, qui avaient, au demeurant, soulevé devant le premier juge l’irrecevabilité desdites écritures en invoquant un moyen distinct.

Il convient donc de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée, à ce titre, par M. X Y et la société Arabesque.

Sur la demande en résolution judiciaire du bail commercial :

Aux termes de l’article L. 125-5 I du code de l’environnement, en sa version applicable au litige, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret, le II du même article disposant, notamment, que l’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce, tandis que le V de la même disposition mentionne qu’en cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une

diminution du prix.

En l’espèce, les appelants exposent, pour la première fois à hauteur de cour, sans, cependant, que la recevabilité de leur demande ne soit contestée, ne pas avoir reçu communication de certaines annexes du contrat de bail, parmi lesquelles l’état visé par les dispositions précitées.

Or il résulte des pièces versées aux débats par l’intimée que le contrat de bail commercial ne vise, à titre d’annexe, qu’un plan de situation des locaux, alors que par arrêté préfectoral du 27 décembre 2006, la commune de Mulhouse, lieu de situation du bien, a été classée au titre du plan de prévention des risques inondation pour le bassin versant de l’Ill, qui constitue un plan de prévention d’un risque naturel prévisible.

Dans ces conditions, et dès lors que le preneur peut poursuivre la résolution du bail, en application des dispositions du paragraphe V de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, sans que soit prise en compte l’existence ou non d’un préjudice, il convient de faire droit à la demande des appelants tendant à voir prononcer la résolution du contrat de bail commercial.

Il convient, dès lors, infirmant la décision entreprise, de prononcer la résolution du contrat de bail commercial, et partant, de débouter la SCI Sedrata de ses demandes dirigées tant contre M. X Y que la SCI Arabesque.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI Sedrata succombant pour l’essentiel sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre, cependant, confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande en outre de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’une ou l’autre des parties, en première instance comme à hauteur d’appel, en infirmant, de ce chef, les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 23 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Mulhouse, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. Z X Y, et, en tant que de besoin, solidairement avec la SARL Arabesque, aux dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs de demande infirmés et y ajoutant,

Prononce la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1^er octobre 2015 entre la SCI Sedrata et la SARL Arabesque,

Déboute la SCI Sedrata de ses demandes dirigées contre la SARL Arabesque et M. Z X Y,

Condamne la SCI Sedrata aux dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre tant de la SCI Sedrata que de la SARL Arabesque et de M. Z X Y.

La Greffière : la Présidente :