Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08885 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B72JE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/11379

APPELANTS

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame B Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

SCI MA CABANE AU CANADA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 512 883 877

[…]

[…]

Représentés par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0775

INTIMES

SCI OKA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 333 856 342 […]

Ci-devant et actuellement : chez son gérant, M. D E F

[…]

Représentée par M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic la Société ADUXIM, SARL unipersonnelle immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 065 748

C/O Société ADUXIM

[…]

[…]

Représentée par M^e Richard Ruben COHEN de la SELAS RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la société PROTECTION IMMOBILIERE INDUSTRIELLE & COMMERCIALE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 107 009

C/O SARL P.I.I.C. (PROTECTION IMMOBILIERE INDUSTRIELLE & COMMERCIALE)

[…]

[…]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé au […], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est composé de deux bâtiments A et B sur rue et sur cour et regroupe tant des locaux à usage d’habitation que des locaux à usage commercial.

Aux termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division établi le 10 octobre 1973, l’ensemble immobilier est divisé en soixante-huit lots répartis entre les deux bâtiments.

À un premier syndicat des copropriétaires est venu s’ajouter un syndicat secondaire regroupant les copropriétaires des lots du bâtiment B, à l’issue de l’assemblée générale du 23 janvier 2012.

Le bâtiment B est lui-même composé de six lots, numérotés de 200 à 205.

La société civile immobilière OKA est propriétaire, notamment dans le bâtiment B, des lots n° 200 et 201, le premier d’entre eux à usage commercial, ces lots étant situés au rez-de-chaussée du bâtiment.

M^me B Z et son époux M. A X sont propriétaires, pour les avoir acquis par adjudication le 16 février 1995, des lots n° 204 et 205 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis au 2ème étage du bâtiment B.

Faisant état de l’installation d’une porte au pied de la cage d’escalier du bâtiment B qui entraînait une appropriation intégrale de la cage d’escalier et des paliers dudit bâtiment, constituant une appropriation irrégulière de parties communes spéciales du bâtiment B n’ayant fait l’objet d’aucun acte d’aliénation préalable ni d’aucune autorisation des travaux exécutés à cette fin, alors qu’une ordonnance de référé du 18 mars 2011 avait condamné les époux Z-X à supprimer sous astreinte la porte mise en place sans autorisation au niveau de la cage d’escalier du bâtiment B, la société OKA a engagé le 26 mai 2015 une instance en restitution de ces parties communes ainsi qu’aux fins de remise des lieux en leur état antérieur à l’installation de la porte litigieuse.

Les époux Z-X et la société Ma cabane au Canada ont demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment B constitués en syndicat secondaire, tenue le 30 mai 2016, d’un projet de résolution portant ratification de ces travaux.

La résolution n° 2 de cette assemblée spéciale a été adoptée selon mention portée à son procès-verbal aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juin 2016, la société civile immobilière OKA a assigné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du […] ainsi que le syndicat principal des copropriétaires de cet immeuble aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires tenue en date du 30 mai 2016, condamner le syndicat secondaire des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 € ainsi qu’en tous les dépens, déclarer le jugement à intervenir opposable au syndicat principal des copropriétaires et ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. M^me B Z épouse X, M. A X et la société civile immobilière Ma cabane au Canada ont notifié des conclusions d’intervention volontaire le 12 janvier 2017.

Par jugement du 21 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que le syndicat principal des copropriétaires a été régulièrement attrait à l’instance,

- donné acte à la société Ma cabane au Canada, à M^me Z épouse X et à M. X de leur intervention volontaire,

- annulé la résolution n° 2 de l’assemblée spéciale des copropriétaires du syndicat secondaire tenue en date du 30 mai 2016,

- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires de sa demande indemnitaire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires à payer à la société OKA la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires aux dépens,

- autorisé le recouvrement direct des dépens dont il aurait été fait l’avance sans avoir reçu provision,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. A X, M^me B Z épouse X et la société Ma cabane au Canada ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 avril 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 15 janvier 2020 par lesquelles M. A X, M^me B Z épouse X et la société Ma cabane au Canada, appelants, invitent la cour, au visa des articles 8, 9, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1188 nouveau du code civil, à :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement en ce qu’il :

• a annulé la résolution n° 2 de l’assemblée spéciale des copropriétaires du syndicat secondaire tenue le 30 mai 2016,

• les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner la société OKA au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Et statuant à nouveau,

- dire fondées leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,
- dire n’y avoir lieu à annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée spéciale des copropriétaires du syndicat secondaire du 30 mai 2016 et débouter la société OKA de toutes ses demandes,

- dire la société OKA infondée en ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société OKA à leur payer la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société OKA aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions du 16 avril 2020 par lesquelles la société civile immobilière OKA, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- déclarer la société Ma cabane au Canada, M^me Z et M. X mal fondés en leur appel du jugement,

- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

- débouter la société Ma cabane au Canada, M^me Z et M. X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum la société Ma cabane au Canada, M^me Z et M. X au paiement d’une somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Ma cabane au Canada, M^me Z et M. X en tous les dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 15 octobre 2019 par lesquelles le syndicat secondaire des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 4, 14, 15, 24 III, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 696 et 700 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement en ce qu’il :

• a annulé la résolution n° 2 de son assemblée spéciale des copropriétaires tenue en date du 30 mai 2016,

• l’a condamné à payer à la société OKA la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamné aux dépens,•

Et, statuant à nouveau,

- déclarer recevables et bien fondées ses prétentions,

Par conséquent,

- débouter la société OKA de l’ensemble de ses prétentions,

- condamner la société OKA à lui verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

- condamner la société OKA aux dépens de première instance et d’appel ;

Le syndicat principal des copropriétaires n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu sur le fond ;
Les appelants justifient avoir fait signifier leurs conclusions du 16 juillet 2019 au syndicat principal des copropriétaires du […], intimé défaillant, selon un procès-verbal d’huissier du 26 juillet 2019 de remise à personne morale ;

SUR CE,

La déclaration d’appel a été signifiée au syndicat principal des copropriétaires du […] selon un procès-verbal d’huissier du 16 juillet 2019 de remise à personne morale ; l’arrêt sera dès lors réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2

La société Ma cabane au Canada, M^me Z et M. X, qui poursuivent l’infirmation du jugement, soutiennent que l’installation de la porte d’accès à l’escalier desservant exclusivement leurs lots n’entrave, ni l’accès de la société OKA à ses propres lots, ni l’accès au toit couvrant l’ancienne cour intérieure entre les bâtiments par le velux situé dans le hall du bâtiment A, ni l’accès au toit du bâtiment B par l’immeuble voisin du […], de sorte que la sécurité de l’ensemble immobilier n’est en rien affectée ;

Ils contestent l’annexion alléguée, au regard du droit de jouissance exclusive et du droit de se clore concédé par l’article 9 du règlement de copropriété, dont ils soutiennent qu’il doit être interprété non pas littéralement, mais dans le sens que lui donne la clause dans son ensemble, et qui devrait prendre fin en cas de cession de lots à un tiers ;

Ils en déduisent le caractère non définitif de l’annexion alléguée, l’absence d’autorisation requise de l’assemblée générale pour se clore, et l’adoption à des conditions de majorité régulière de la résolution portant ratification de travaux d’installation de la porte en pied d’escalier ;

La société civile immobilière OKA prétend, à l’appui de sa demande d’annulation de la résolution portant ratification des travaux litigieux, que les travaux d’installation d’une porte interdisant l’accès à la cage d’escalier du bâtiment B qui dessert, au 1er étage, les lots n° 202 et 203 propriété de la société civile immobilière Ma cabane au Canada, et au 2ème étage les lots n° 204 et 205 propriété des époux Z-X, emportent aliénation sans contrepartie de la cage d’escalier et des paliers d’étage, parties communes, au bénéfice de ces lots ;

La société OKA fait valoir qu’aucune cession de ces parties communes n’est intervenue au préalable, avec accord de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires, et que le syndicat des copropriétaires n’a pas été indemnisé de cette annexion ;

Elle ajoute que les conditions d’application du règlement de copropriété concédant un droit de jouissance privative des seuls paliers d’étage au copropriétaire unique de lots contigus qu’ils desservent ne sont pas remplies et sont de surcroît inopérantes à justifier une cession de parties communes, que l’autorisation de travaux de clôture des parties de couloir affectées à la jouissance exclusive d’un copropriétaire ne peut concerner les travaux de clôture de la cage d’escalier elle-même, qu’une telle clause est en outre illicite comme portant atteinte aux pouvoirs de disposition conférés à l’assemblée générale par les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; elle conclut que la clause du règlement autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes ne permettait pas au copropriétaire concerné de se dispenser de l’autorisation préalable de l’assemblée générale ;

La société OKA soutient enfin que les travaux litigieux ont soustrait à leur destination initiale l’escalier, les paliers d’étage, ainsi que le toit du bâtiment B rendu inaccessible depuis l’immeuble syndical et emportent en conséquence annexion de ces parties communes, sans égard aux conditions hypothétiques de rétrocession en cas de cession de lots à un tiers ;

Elle en déduit que la résolution n° 2 a été votée irrégulièrement aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la ratification des travaux qu’elle prévoit aurait dû être adoptée aux conditions de majorité de l’article 26, voire par un vote unanime, conditions non remplies au regard des droits de votes attachés aux tantièmes de copropriété affectés aux lots du bâtiment B ;

Le syndicat secondaire des copropriétaires conteste l’annexion alléguée de parties communes spéciales, ajoute que la clause du règlement de copropriété doit recevoir application, comme autorisant l’usage privatif des parties communes concernées, dont les autres lots n’ont pas l’usage, que les travaux d’installation d’une porte en pied d’escalier du bâtiment B n’ont aucun caractère irréversible, et que la résolution querellée a été adoptée aux conditions légales de majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 comme ratification de travaux affectant les parties communes ;

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci’ ;

Aux termes de l’article 26 alinéa 1er et 2 de la même loi 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d’ ;

Ce même texte dispose en son dernier alinéa que l’assemblée générale 'ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble’ ;

Le règlement de copropriété comportant état descriptif de division désigne les lots n° 202, 203, 204 et 205 du bâtiment B – escalier B, dans les termes suivants :

'Au premier étage :

Lot 202 : local sur cours A et B et 28 millièmes des dites parties communes,

Lot 203 : local sur cour B et 44 millièmes des dites parties communes,

Au deuxième étage :
Lot 204 : local sur cours A et B et 28 millièmes des dites parties communes,

Lot 203 : appartement sur cour B comprenant entrée, couloir, séjour, deux chambres, cuisine, water closets et 44 millièmes des dites parties communes.' ;

Le règlement de copropriété, en son article 6 bis, énonce, sans que la liste en soit limitative, que relèvent des parties communes spéciales à chacun des bâtiments A et B, affectées à l’utilité ou à l’usage des copropriétaires de ces bâtiments, notamment l’entrée du bâtiment B, l’escalier (A, A’ ou B) ainsi que les cages d’escaliers et paliers, les accesoires de ces parties communes telles que les installations d’éclairage, les glaces, tapis et paillassons non compris les tapis brosse sur les paliers d’entrée ;

L’escalier du bâtiment B, desservant les lots n° 202 à 205, ainsi que les paliers des premier et second étages du même bâtiment desservant ces lots relèvent des parties communes spéciales dudit bâtiment ;

Le même règlement énonce en son article 9 que 'dans le cas où une même personne viendrait à être propriétaire de deux lots, contigus ou non, mais desservis par les parties communes non indispensables aux autres lots, le propriétaire pourra utiliser lesdites parties communes à usage privatif, à charge de les entretenir et sauf à les rendre à leur destination première, pour le cas où cette situation viendrait à prendre fin’ ; il est par ailleurs stipulé que 'cette utilisation ne changera, en aucune façon, la répartition des millièmes de copropriété et des millièmes des charges générales et particulières’ ; cette même clause énonce enfin que 'dans le cas de réunion entre les mains d’un même propriétaire de deux lots ayant la jouissance exclusive et particulière d’une même partie de couloir ce propriétaire aura la possibilité de clore, tant qu’il sera propriétaire de ces deux lots, ladite partie de couloir par une porte à ses frais’ ;

Il résulte de ce texte dont les termes sont clairs et dénués d’ambigu’té, de sorte qu’ils doivent être appliqués littéralement sans qu’il soit nécessaire de les interpréter et sans risque de les dénaturer, que, d’une part, une même personne propriétaire de deux lots desservis par les parties communes non indispensables aux autres lots peut en avoir la jouissance privative provisoirement le temps où il en est propriétaire, à charge pour lui de les entretenir et, d’autre part, que cette jouissance privative n’emporte pas annexion à son profit de la partie commune ;

Enfin, si un même propriétaire qui détient deux lots ayant la jouissance exclusive et particulière d’une même partie de couloir, et non d’une partie d’escalier ou de cage d’escalier, pourra clore, tant qu’il sera propriétaire de ces deux lots, ladite partie de couloir par une porte à ses frais, cette clause – dont la licéité n’est pas soumise à la cour – tend toutefois à priver l’assemblée générale, par anticipation, des pouvoirs de contrôle préalable sur l’exécution de travaux que la loi du 10 juillet 1965 lui confère aux termes des articles 25 et 26 qui sont d’ordre public ;

La cour observe en l’espèce que la SCI Ma cabane au Canada, propriétaire des lots n° 202 et 203, et M^me Z et M. X, propriétaires des lots n° 204 et 205, sont deux personnes morales et physiques distinctes et que la SCI Ma cabane au Canada ne produit pas la répartition de son capital de sorte que la cour ne peut apprécier si M^me Z et M. X en sont les seuls associés ; au surplus, concernant le droit d’ériger une porte, il convient de constater que la partie commune concernée par la clôture litigieuse est une partie de cage d’escalier et non simplement une 'partie de couloir', comme la clause le stipule ;

Il s’ensuit que les conditions de la clause du règlement de copropriété invoquée n’étant pas remplies, la clause ne saurait être applicable à la SCI Ma cabane au Canada, et M^me Z et M. X réunis ;

Il s’en déduit que les appelants ne pouvaient, en leur qualité de copropriétaires des lots des premier et second étages du bâtiment B et en application du règlement de copropriété, ni bénéficier d’une jouissance privative de la partie de la cage d’escalier litigieuse, ni ériger une porte pour clore dans son ensemble la cage d’escalier desservant les dits étages ; il leur appartenait par conséquent, comme l’a relevé le tribunal, d’obtenir une autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de tous travaux sur une partie commune spéciale ;

S’agissant des conditions de majorité applicable à la résolution n° 2 critiquée, il est de principe que la seule majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’est plus suffisante lorsque les travaux envisagés ne se limitent pas à « affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », mais aboutissent matériellement à une véritable et définitive appropriation d’une partie commune ou s’avèrent contraires aux prescriptions du règlement de copropriété ; en pareilles éventualités, l’autorisation de l’assemblée générale n’est acquise qu’à la double majorité prévue à l’article 26 de la même loi ;

Ainsi, lorsqu’il s’agit d’édifier une véritable construction sur une partie commune même concédée à l’usage privatif d’un copropriétaire, l’autorisation relève de l’article 26 de la loi précitée ;

En outre, l’emprise sur une partie commune constituée par l’édification d’un ouvrage implique une modification du règlement de copropriété ou la réalisation d’un acte de disposition sur les parties communes ;

En l’espèce, la résolution querellée n° 2 de l’assemblée spéciale des copropriétaires du syndicat secondaire de l’immeuble du […] est libellée comme suit : 'L’assemblée générale des copropriétaires, connaissance prise par elle des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, ratifie, en tant que besoin, les travaux de pose d’une porte au bas de l’escalier du bâtiment B réalisés à leurs frais par les époux Z-X et la société Ma cabane au Canada et donnant uniquement accès aux lots qu’ils possèdent dans l’immeuble’ ;

L’installation par les copropriétaires des lots n° 202 à 205, au rez-de-chaussée du bâtiment B, d’une porte dotée d’une serrure permettant de la fermer à clé destinée à empêcher le libre accès des autres copropriétaires, comme du syndic et des préposés du syndicat, à cette cage d’escalier partie commune spéciale, ne relève pas de l’exercice d’un droit de jouissance privatif, même exclusif, dès lors que ni le règlement de copropriété (comme il a été vu précédemment), ni l’assemblée n’en ont décidé ainsi, mais constitue un acte positif d’annexion sans contrepartie de cette partie commune dont l’ensemble des copropriétaires du bâtiment B, en ce compris la société OKA, détient une quote-part indivise, et ce, nonobstant le caractère réversible de cette annexion en cas de cession de partie des lots considérés à un tiers, alors que la restitution des parties communes exigerait la réalisation de travaux de remise en état ;

En se déterminant ainsi et en considérant que l’édification d’une porte sur une partie commune spéciale dont les copropriétaires bénéficiaires ne disposaient d’aucune jouissance privative, le tribunal a valablement caractérisé un acte d’appropriation de cette partie commune ;

Cette résolution a été soumise au vote des copropriétaires du bâtiment B, au visa – selon le procès-verbal d’assemblée générale – de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et selon la clé de répartition des tantièmes de charges communes générales ;

Elle a ainsi été adoptée conformément aux dispositions de l’article 24 III, et non à celles de l’article 25 b), comme s’agissant d’une assemblée spéciale appelée à se prononcer sur les dépenses réparties entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment, et sans participation au vote de l’ensemble des copropriétaires, par deux des trois copropriétaires dudit bâtiment représentant 628/1 000èmes des charges communes du bâtiment, et ce, conformément d’une part aux dispositions de ce texte sur ce point dérogatoires à la computation des voix en fonction des tantièmes de copropriété, selon les dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part aux dispositions de l’article 29 du règlement de copropriété ;

Or, les seules résolutions d’assemblées spéciales soumises à ces conditions de scrutin sont celles qui, au regard d’un règlement de copropriété prévoyant, comme en l’espèce, que les frais d’entretien d’une partie de l’immeuble ou les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement sont à la charge de certains copropriétaires seulement, et qui stipule en outre expressément que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent les dépenses en cause, ne concernent que les seules résolutions portant sur la gestion courante adoptées aux conditions de majorité de l’article 24, et non celles qui visent à ratifier des travaux affectant les parties communes relevant des conditions de majorité de l’article 25 b) en l’espèce atteintes, et moins encore de celles qui relèvent comme en l’espèce des conditions de majorité qualifiées de l’article 26, non atteinte au regard de la computation de voix en fonction de l’état de répartition des charges communes 'bâtiment', et non pas seulement des charges 'escaliers’ ;

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont jugé que la résolution litigieuse avait été adoptée à des conditions de majorité irrégulières, et a prononcé sa nullité ; la cour confirme le jugement de ce chef ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Ma cabane au Canada et les époux Z-X d’une part et le syndicat secondaire d’autre part, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ;

Enfin, la société Ma cabane au Canada et les époux Z-X seront condamnés in solidum à payer à la société OKA la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par les appelants et le syndicat secondaire ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. A X, M^me B Z épouse X, la société civile immobilière Ma cabane au Canada et le syndicat secondaire des copropriétaires du […], aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. A X, M^me B Z épouse X et la société civile immobilière Ma cabane au Canada à payer à la société civile immobilière OKA la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;