CG

MINUTE N° 16/2021

Copies exécutoires à

Maître DUBOIS

Maître FRICK

Le 14 janvier 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/00374 – N° Portalis DBVW-V-B7D-G7QB

Décision déférée à la cour : jugement du 28 novembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et défendeurs :

1 – Monsieur F A

demeurant […]

[…]

2 – Madame H B divorcée X

demeurant […]

[…]

représentés par Maître DUBOIS, avocat à la cour

plaidant : Maître BORDONNET, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Monsieur M-N Y

2 – Madame J K épouse Y

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître FRICK, avocat à la cour

plaidant : Maître DECOT, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 18 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous signature privée en date du 24 décembre 2015, les époux Y ont vendu à M. A et à M^me B, divorcée X, moyennant un prix de 635 000 euros, une maison située à Ittenheim (Bas-Rhin), sous condition suspensive de l’obtention 'du ou des prêts' qui seraient sollicités par les acquéreurs, d’un montant maximum de 673 000 euros, pour une durée de 15 ans, au taux de 1,80 % l’an.

Il était précisé que la vente serait considérée comme caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 45 jours, mais que, si les acquéreurs justifiaient dans ce délai d’un accord de principe d’un établissement financier couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et conforme aux caractéristiques ci-dessus, le vendeur ne pourrait se prévaloir de la caducité de la vente.

La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 31 mars 2016 en l’étude de M^e Kimmel, notaire, avec stipulation, en cas de refus d’une des parties de signer l’acte de vente, d’une clause pénale de 63 500 euros au profit de l’autre.

Le 31 mars 2016, M^e Kimmel a adressé un mail aux époux Y pour leur indiquer avoir été informé, par mail du 22 mars 2016 de M. A, qu’il renonçait à l’acquisition, 'prétexte pris de la non-obtention de son prêt', et que ce dernier lui avait fait parvenir comme justification, ce jour, un courrier de sa banque, qu’il leur répercutait et sur lequel il émettait les plus grandes réserves, ce courrier ne faisant pas état d’un refus de prêt, mais de l’absence d’accord de prêt dans le délai imparti.

Le 8 avril 2016, les vendeurs, relevant que le délai de 45 jours était écoulé depuis le 8 février 2016, ont mis en demeure les acquéreurs de leur indiquer s’ils l’étaient toujours et, dans ce cas, de leur transmettre, sous 8 jours à compter de la réception de leur lettre, la confirmation de leur engagement, accompagnée d’une offre ferme, et à défaut, ils les ont informés qu’ils considéreraient le compromis caduc et demanderaient l’application de la clause pénale.

Le 15 avril 2016, M. A a encore écrit au notaire, M^e Kimmel, pour se prévaloir du défaut d’obtention du financement dans le délai imparti de 45 jours conformément à l’attestation de sa banque, jointe, et demander le remboursement de l’acompte de 20 000 euros.

Reprochant à M. A et M^me B le défaut de réalisation de la condition suspensive, les époux Y les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, par actes d’huissier signifiés les 6 et 7 juin 2016, afin qu’ils soient condamnés à leur payer la somme de 63 500 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 28 novembre 2018, le tribunal a dit que le contrat signé le 24 décembre 2015 était caduc et a condamné solidairement M. A et M^me B à payer aux époux Y la somme de 35 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016, outre 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour imputer aux acquéreurs la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, le tribunal a retenu qu’ils n’avaient pas sollicité un prêt présentant les caractéristiques de celui prévu dans le compromis, puisque la durée et le taux d’intérêt étaient différents (un des prêts était sur 13 mois et le taux d’intérêt demandé étant de 1,5 %), et qu’ils avaient retardé l’instruction du dossier de financement, en modifiant leur demande à plusieurs reprises, selon les échanges de mails produits ; il a ainsi estimé que la vente n’avait pas été réitérée du fait des acquéreurs et que la clause pénale était applicable. Il en a réduit le montant, en tenant compte de l’immobilisation de l’immeuble pendant trois mois, M. A ayant informé le notaire le 22 mars 2016 de ce qu’il renonçait à l’acquisition, des frais engagés par les époux Y pour refaire la plage de la piscine, conformément au compromis, et de leur déménagement pour libérer l’immeuble le 1^er février 2016.

*

M. A et M^me B, divorcée X, ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 11 janvier 2019.

Par conclusions du 27 février 2020, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les époux Y de toutes leurs demandes, subsidiairement de réduire substantiellement la clause pénale, et de les condamner à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent être responsables de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et de la caducité du compromis intervenue automatiquement à l’issue du délai de 45 jours, la banque ayant reconnu avoir reçu le dossier complet de demande de prêt le 19 janvier 2016 et n’avoir pu donner sa position dans le délai imparti.

Ils soutiennent que doit être prouvée une faute de leur part, ce qui n’est pas le cas ; que le premier juge a inversé la charge de la preuve en retenant qu’il leur appartenait de prouver avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte de vente ; qu’il aurait dû rechercher si le comportement de la banque n’était pas à l’origine de la défaillance de la condition et la faire intervenir au procès, ce qu’ils ne peuvent plus faire en appel, compte tenu de la règle du double degré de juridiction.

Ils ajoutent que la banque a reconnu qu’elle avait donné un accord le 25 février 2016, ce qui corrobore le fait que l’absence de réponse dans le délai ne provient pas de leur négligence ; que le retard de la banque dans le traitement de leur demande provient des changements incessants de conseillers, ne se transmettant

pas les informations, alors qu’ils démontrent les avoir relancés ; que M. A a informé le notaire le 19 février 2016 de ses difficultés avec la banque ; qu’ils étaient en droit de refuser un prêt non conforme au compromis et à leurs intérêts, la banque voulant une inscription hypothécaire sur leurs biens respectifs qui allaient être vendus, ce qui aurait entraîné, ensuite, des frais supplémentaires de mainlevée sur les deux immeubles, mais qu’ils voulaient vraiment acheter, puisqu’ils ont conclu un PACS le 15 janvier 2016, notamment en vue de cette opération immobilière, conformément aux recommandations du notaire, et avaient acquis des un mobilier neuf. Ils concluent donc à l’inapplication de la clause pénale.

Subsidiairement, ils critiquent le choix des époux Y de louer un appartement avant de réitérer la vente, soutiennent qu’eux-mêmes sont étrangers à l’état des dalles de la piscine et s’insurgent de ce que les intimés les rendent responsables de la perte de valeur de leur bien, proposant la réduction de la clause à 1 euro symbolique.

*

Par conclusions du 28 avril 2020, les époux Y sollicitent la confirmation du jugement déféré, sauf sur la réduction de la clause pénale. Formant appel incident de ce chef, ils demandent la condamnation de M. A et de M^me B à leur payer la somme de 63 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils sollicitent en outre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y font valoir, sur l’appel principal, que le comportement de l’établissement bancaire des appelants ne leur est pas opposable ; qu’aucune des parties ne conteste la caducité du compromis ; que la clause pénale demeure applicable, la non-réitération de la vente résultant de la défaillance fautive des acquéreurs ; que celle-ci est établie par la présentation d’une demande de prêt qui ne respectait pas les caractéristiques fixées dans le compromis, c’est-à-dire un seul prêt sur 15 ans au taux de 1,80 % ; qu’ils n’ont pas, dès lors, à prouver que les acquéreurs ont empêché l’obtention du prêt ; que la clause sur le délai de 45 jours ne permettait qu’au vendeur de se désengager de sa promesse en cas de dépassement du délai, étant stipulée dans son seul intérêt, faute de quoi elle aurait été potestative, sauf pour l’acquéreur à justifier de sa bonne foi, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

Ils ajoutent que les pièces produites en appel sont mêmes troublantes ; qu’il ressort des échanges de mails des appelants avec le Crédit agricole une tentative de se constituer une preuve deux ans après les faits, sous la menace de retrait de leurs comptes bancaires ; que, selon son courriel du 27 janvier 2016, M. D (Crédit agricole) n’avait pas reçu toutes les pièces requises de M. A, de sorte que le dépôt du dossier le 19 janvier 2016 ne concernait en réalité que M^me X ; que M. A ne justifie pas avoir donné suite à ce courriel, mais qu’il a obtenu une attestation du Crédit agricole le 21 juin 2016, comportant un paragraphe supplémentaire par rapport à celle du 31 mars 2016 et précisant que le dossier complet avait été déposé le 19 janvier 2016 et, surtout, que l’accord

avait été donné le 25 février 2016, alors que, s’ils avaient été informés de cet accord, ils ne se seraient jamais opposés à la vente, ce que confirme le courrier qu’ils leur ont adressé le 8 avril 2016, auquel les appelants n’ont pas donné suite ; que ces derniers reconnaissent eux mêmes avoir fait connaître au notaire le 22 mars 2016 leur obligation d’abandonner le projet, faute d’obtention du prêt, alors qu’il apparaît désormais qu’ils avaient obtenu une offre de prêt conforme au compromis, ce que confirme le mail de M^me E du 5 septembre 2017, et

qu’il s’en déduit que c’est par leur seule volonté qu’ils se sont soustraits à la vente, en invoquant un dépassement du délai de 45 jours et un refus de prêt, alors que tel n’était pas le cas.

A l’appui de leur appel incident, ils invoquent un préjudice de plus de 75 000 euros constitué des éléments suivants:

— loyers et charges pour 14 040 euros, payés du 1^er février 2016 au 17 février 2017 (1 170 euros par mois), ayant déménagé à Furdenheim pour libérer la maison à vendre,

— la remise en état de la plage de la piscine pour 3 786 euros,

— l’assurance de la location de Furdenheim pour 340 euros,

— la taxe d’ordures ménagères de la maison de Ittenheim pour 237 euros et la taxe foncière de Furdenheim pour 1 243 euros,

— la vente de la maison d’Ittenheim un an plus tard, pour le prix de 580 000 euros au lieu de 635 000 euros, soit une différence de 55 000 euros.

*

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 30 juin 2020.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt

Aux termes de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce compte tenu de la date de conclusion du compromis de vente, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

L’acte de vente sous conditions suspensives fait expressément référence aux dispositions de cet article, sous le titre 'III non-réalisation des conditions suspensives', stipulant que 'si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence (…) de ce dernier', le vendeur pourra en demander le bénéfice et 'faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts'.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer l’achat d’un immeuble, il incombe aux acquéreurs de justifier qu’ils ont formé une demande de prêt conforme aux caractéristiques précises stipulées à l’acte.

En l’espèce, M. A et M^me B n’ont pas demandé des prêts au taux d’intérêt fixé à l’acte de vente précité, lequel était de 1,80 %, mais à un taux de 1,5%, inférieur et donc plus difficile à obtenir ; de plus, la durée d’un des prêts demandés était de 13 mois, et non de 15 ans.

Il en résulte qu’ils doivent être considérés comme ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’elle est réputée accomplie, l’absence de réponse de la banque dans le délai de 45 jours fixé au compromis étant indifférente.

De plus, il ressort du courrier de la banque du 21 juin 2016 qu’elle leur a bien accordé le prêt sollicité le 25 février 2016, ce qu’ils se sont gardés de signaler, se contentant d’invoquer la caducité du compromis du fait de l’absence d’obtention du prêt dans le délai, alors que les vendeurs étaient encore disposés le 8 avril 2016 à réitérer la vente, ainsi qu’ils le leur ont fait savoir dans la mise en demeure adressée à cette date, et que le délai de 45 jours fixé au compromis était stipulé dans l’intérêt de ces derniers.

Dès lors, l’attitude des consorts D B caractérise un refus de signer l’acte authentique, bien que mis en demeure le 8 avril 2016.

Le compromis stipulant que la partie qui n’est pas en défaut pourra prendre acte de ce refus et percevoir la clause pénale, cette indemnité est due aux époux Y.

Sur la réduction de la clause pénale

En application de l’article 1152, ancien, du code civil, le juge peut modérer la pénalité convenue à titre de dommages et intérêts, si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, cependant, il ressort des frais engagés par les époux Y, dans la perspective de la réitération de la vente, et du prix, inférieur de 55 000 euros, auquel ils ont finalement vendu la maison le 17 février 2017, que l’indemnité stipulée de 63 500 euros n’est pas manifestement excessive.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a réduit cette indemnité et les appelants seront condamnés à payer aux époux Y la somme de 63 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 7 juin 2016.

Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a estimé l’absence de réitération de la vente imputable aux acquéreurs, il le sera également sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel et à payer aux époux Y la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais exposés en appel, eux- mêmes étant déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. F A et M^me H B, divorcée X, à payer à M. M-N Y et M^me J K, épouse Y, la somme de 35 000 € (trente cinq mille euros), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

DÉBOUTE M. F A et M^me H B, divorcée X, de leur demande de réduction de la clause pénale ;

CONDAMNE M. F A et M^me H B, divorcée X, in solidum, à payer à M. M-N Y et M^me J K, épouse Y, ensemble, la

somme de 63 500 € (soixante trois mille cinq cents euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016 ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE M. F A et M^me H B, divorcée X, in solidum, à payer à M. M-N Y et M^me J K, épouse Y, ensemble, la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais exposés en appel ;

DÉBOUTE M. F A et M^me H B, divorcée X, de leur propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. F A et M^me H B, divorcée X, in solidum, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE