Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 4 janvier 2022, n° 18/05663

TGI Montpellier 2 octobre 2018

CA Montpellier
Confirmation 4 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Sous-évaluation de la valeur locative
La cour a confirmé que l'évaluation de l'expert était fondée sur des critères pertinents et que le loyer fixé était juste au regard des éléments présentés.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a statué que l'appelant ayant succombé dans ses prétentions, il était juste de condamner la SARL FMCC aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 janv. 2022, n° 18/05663
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/05663
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 2 octobre 2018, N° 15/04580
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Olivier CHARLES GERVAISChantal GIL
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS TEISSEDRE - SARRAZIN - CHARLES-GERVAIS
Parties :	SCI DE LA LOGE c/ SARL FMCC

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/05663 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N4KT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 OCTOBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/04580

APPELANTE :

SCI DE LA LOGE

[…]

Représentée par M^e Chantal GIL de la SELARL GIL, CROS SELARL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SARL FMCC

[…]

Représentée par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 NOVEMBRE 2021, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

La SCI de la loge a consenti un bail commercial par acte du 27 juin 2003 à une société Prima Shoes aux droits de laquelle est venue à la suite de plusieurs autres cessions la SARL FMCC par une cession du fonds de commerce du 30 mars 2010, pour une activité de restauration et chambre d’hôtes.

Par acte du 18 décembre 2014, la SARL FMCC délivrait au bailleur une demande de renouvellement du bail et de révision du loyer correspondant à la valeur locative.

Le bailleur proposait un nouveau bail au 1er mai 2015 sans modification du loyer de 110 240 € HT et HC.

Sur une procédure engagée par le preneur en fixation du prix du bail, un jugement du 15 décembre 2015 ordonnait une expertise dont le rapport était déposé le 28 avril 2017.

Le jugement rendu le 2 octobre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Fixe le loyer du local commercial à la somme de 80 120 € annuels HT (hors taxe foncière) à compter du 1er mai 2015.

• Condamne la SARL FMCC à payer à la SCI de la loge la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne la SARL FMCC aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Le jugement fonde sur les investigations de l’expert sur les éléments d’appréciation de la valeur locative du bien au regard de l’application des critères de l’article L 145-33 du code de commerce, en relevant notamment que l’accord initial du prix du bail originaire n’est qu’un élément de référence du montant du loyer qui doit s’adapter à la réalité de la valeur locative.

Il retient une pondération de 1,5 pour tenir compte d’une surface d’angle, et une superficie pondérée du rez-de-chaussée de 61,25 m², à l’étage une amélioration résultant de la création par le preneur d’un plancher et d’un escalier droit qui augmente la surface et rend l’accès plus aisé, la pondération de 0,4 retenus par l’expert pour l’étage au regard de la surface et l’usage.

Le jugement retient une valeur locative de 800 € au mètre carré au regard de la moyenne des loyers alentour, pondérée par les particularités du bien, en augmentant la majoration de 15 % retenue par l’expert pour proposer 740 € par mètre carré.

La SCI de la loge a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 novembre 2018.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 18 octobre 2021.

Les dernières écritures pour la SCI de la loge ont été déposées le 18 juin 2020.

Les dernières écritures pour la SARL FMCC ont été déposées le 11 octobre 2021.

Le dispositif des écritures pour la SCI de la loge énonce en terme de prétentions :

Réformer le jugement sur la fixation du montant du loyer renouvelé.• Fixer le montant du loyer à la somme annuelle de 112 700 € HT et HC.• Débouter la SARL FMCC de son appel incident.•

• Condamner la SARL FMCC aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à la SCI de la loge la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI de la loge expose dans l’argumentation de ses écritures auxquelles la cour renvoie pour un exposé complet la critique de la sous-évaluation manifeste de la valeur locative proposée par l’expert au regard notamment du montant de loyer qui avait été librement accepté le 30 mars 2010 par le cessionnaire du fonds de commerce, au regard également de l’application aux faits de l’espèce des critères d’évaluation du code de commerce.

Elle critique également l’absence de réponse de l’expert à sa demande dans un dire de prise en compte de la fixation originaire du prix du bail, alors que les critères du code de commerce ont plutôt évolué dans le sens d’une augmentation de la valeur locative, que les charges du locataire ont diminué des honoraires de gestion des loyers maintenant supportés par le bailleur.

Elle développe une argumentation circonstanciée à laquelle la cour renvoie les parties sur l’appréciation des coefficients de pondération, la situation géographique du local et sa configuration et la commercialité qui en découle, les prévisions d’évolution démographiques et économiques, le périmètre trop restreint de comparaisons des prix pratiqués dans le voisinage, l’analyse de ces comparaisons, le coefficient de majoration appliquée à la situation exceptionnelle du local, en critique selon les cas à la fois de l’expert et des prétentions du locataire.

Elle reproche à l’expert de ne pas avoir répondu à sa demande de référence également de la méthode d’intégration par décapitalisation du droit au bail, alors que le lien entre la valeur locative et le prix qu’un locataire est prêt à payer pour pouvoir exploiter son fonds de commerce dans le lieu est reconnu par la jurisprudence.

Elle soutient particulièrement son appréciation du loyer revendiqué par la situation économique du commerce, le bon état des locaux, la répartition des obligations et charges, la durée de 12 ans du bail renouvelé, l’évolution favorable des critères de commercialité, la comparaison des prix pratiqués et la confirmation par la méthode d’évaluation par décapitalisation du droit au bail.

Le dispositif des écritures pour la SARL FMCC énonce en terme de prétentions :

• Infirmer le jugement, et fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 42 284 €, au maximum 55 848 €, HT et HC.

• Condamner la SCI de la loge à payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

• A titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné la SARL FMCC à payer la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL FMCC soutient l’argumentation du premier juge de ne pas s’en tenir à l’accord de loyer d’origine dans l’évaluation de la valeur locative, alors que les modalités de fixation du prix d’origine en 2003 au regard de l’application de l’article R 145-8 du code de commerce ne sont pas connues.

Elle demande de retenir pour le coefficient de pondération les préconisations de la charte de l’expertise immobilière, soit pour la zone d’angle un coefficient de 1,1 à 1,3 et non pas 1,5 retenu par le juge, une surface pondérée à l’étage diminuée de 15 m² et un coefficient de pondération à 0,2 et non pas 0,4 concernant des travaux d’extension réalisée par le locataire qui n’ont pas à être pris en compte au premier renouvellement et ne s’agissant pas d’une zone de vente.

Elle conteste l’appréciation par le juge d’une localisation et une configuration très avantageuse pour pratiquer un coefficient de majoration de 15 % du prix au mètre carré.

Elle conteste chacune des argumentations de la partie adverse dans ses écritures auxquelles la cour renvoie les parties pour l’exposé complet.

MOTIFS

La cour observe à titre préliminaire que l’ensemble des argumentations des parties a été soumis aux contradictoire des investigations de l’expertise judiciaire dont la validité n’est pas remise en cause, notamment l’ensemble des dires transmis à l’expert par chacune des parties qui sont retranscrits dans le rapport déposé.

Le rapport de l’expert propose des réponses circonstanciées et argumentées aux discussions des parties et aux derniers dires à la suite de l’envoi du pré-rapport, notamment sur le rejet de la méthode d’intégration par décapitalisation du droit au bail, et indirectement sur la prise en compte du prix du bail originaire en retenant une appréciation de la valeur locative par la méthode de comparaison.

L’une et l’autre partie n’apportent pas dans les débats d’éléments nouveaux de contestation opérante des observations de l’expert judiciaire sur les dires et argumentations.
L’application à l’évaluation par l’expert de la valeur locative du bien de la méthode de comparaison, pour laquelle il a répondu de façon circonstanciée aux critiques à la hausse ou à la baisse de l’une et l’autre des parties, n’est pas en contradiction comme l’indique à juste titre le premier juge avec la prise en compte pour l’évaluation d’une valeur locative réelle, mais comme un simple élément de référence parmi d’autres du prix originaire du loyer, alors que par ailleurs dans l’espèce les modalités de l’accord des partenaires du bail en 2003 ne sont pas connues.

Le premier juge a expliqué par des motifs pertinents que la cour adopte son appréciation pour le calcul des surfaces pondérées, pour certaines conformes aux préconisations de l’expert, et en retenant une augmentation pour le rez-de-chaussée sur l’appréciation pertinente d’une pondération supérieure pour la surface d’angle qui confère une configuration exceptionnelle au magasin, ce qui conduit à une superficie totale pondérée de 100,15 m² dans l’hypothèse de la surface telle qu’elle existait à l’origine sans déduction du vide du premier étage.

La cour observe que les parties appuient leurs argumentations divergentes sur les éléments de calcul différent de leurs experts privés qui ont été soumis aux contradictoire de l’expertise judiciaire et sérieusement discutés par les observations de l’expert, de sorte que la cour confirme l’appréciation pertinente à ce titre du premier juge.

Le premier juge a également formulé des motifs pertinents pour ajouter à l’évaluation de l’expert une majoration supplémentaire de la valeur locative au mètre carré au regard de la localisation très avantageuse et la configuration particulière des locaux, tenant notamment la piétonisation et l’hyper fréquentation du quartier, l’avantage indéniable des vastes ouvertures de passage à la clientèle à l’angle de deux rues majeures, le flux des lignes de tramway.

La cour adopte l’appréciation pertinente du premier juge pour retenir au final un prix de valeur locative de 800 € au mètre carré.

La cour confirme en conséquence la juste appréciation par le premier juge du loyer du local commercial du bail renouvelé à compter du 1er mai 2015.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel.

La SARL FMCC demande d’infirmer la condamnation prononcée par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais la cour observe que cette prétention n’est pas invoquée dans la discussion, de sorte que la cour ne peut statuer à ce titre en application des dispositions du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

L’appelant qui succombe dans les prétentions de son appel supportera les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;

Confirme le jugement rendu le 2 octobre 2018 par le tribunal de Grande instance de Montpellier ;
Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne la SCI de la loge aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

Ph. G.