Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22002 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4RX7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 octobre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 11^e – RG n° 11-16-000067

APPELANTS

Madame D Y épouse X

Née le […] à […]

26 rue H-Pierre Timbaud

[…]

Monsieur F X

Né le […] à […]

26 rue H-Pierre Timbaud

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622

INTIME

Monsieur H-I Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 09 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. F JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. F JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. F JAVELAS, Conseiller, et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 24 janvier 1986, M. Z a donné à bail à M^me Y un appartement dépendant d’un immeuble sis 26 rue H-Pierre Timbaud à […].

Le loyer annuel actuel est de 14 860 euros.

M^me Y a épousé M. X le 31 mai 1997.

Par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2015, M. Z a signifié à M^me Y un congé pour vendre pour le 31 janvier 2016, moyennant le prix de 660 000 euros.

Par courrier du 11 janvier 2016, M. et M^me X ont fait connaître à leur bailleur qu’ils n’entendaient pas quitter les lieux.

Par acte d’huissier de justice du 2 février 2016, M. Z a fait assigner ses locataires devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris en validation du congé pour vendre, expulsion, et paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par jugement contradictoire du 10 octobre 2017, le tribunal d’ instance a fait droit, pour l’essentiel, aux demandes de M. Z en :

— validant le congé pour vendre délivré le 17 juillet 2015,

— déboutant M. et M^me X de leur demande de délai pour quitter les lieux,

— autorisant l’expulsion de M. et M^me X, à défaut d’avoir libéré le logement dans un délai de deux mois à l’issue d’un commandement de quitter les lieux,

— condamnant solidairement M. et M^me X à payer à M. Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles,

— déboutant M. et M^me X de leurs demandes et les condamnant solidairement aux dépens de

l’instance.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision le 30 novembre 2017.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 28 février 2019, les époux X, appelants, demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire inopposable le congé à F X,

— en tout état de cause, dire nul le congé signifié le 17 juillet 2015 à effet au 31 janvier 2016,

— débouter M. Z de ses demandes,

en tout état de cause

— constater les manquements de M. Z à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination et les importants désordres rendant l’appartement indécent et insalubre,

— condamner M. Z à payer aux époux X une somme de 37 150 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

— minorer le montant du loyer mensuel, provisions pour charges comprises, d’une somme d’un montant de 619 euros,

— condamner M. Z à payer une indemnité d’un montant de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral des époux X,

— condamner M. Z à faire procéder aux travaux suivants et à reloger ses locataires pendant la durée des travaux dans un appartement similaire : mise en conformité des installations sanitaires et de plomberie, réfection de l’électricité et mise en conformité de l’installation électrique, travaux d’étanchéité des portes et fenêtres, réfection du plancher et rectification de tout affaissement, remplacement des volets, réfection des murs et plafonds dont l’état dégradé est en relation directe avec la vétusté des lieux,

— dire que ces travaux devront être réalisés sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que la Cour se réservera la faculté de liquider l’astreinte,

à titre subsidiaire

— surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes formulées et ce compris celles du propriétaire bailleur et ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la Cour avec mission de : examiner et décrire les lieux objets du litige, dire si le logement répond aux normes de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002, dire s’il existe des désordres, préciser s’ils résultent en tout ou partie du manquement par le bailleur à ses obligations, chiffrer le coût de réalisation des travaux et estimer leur durée, dire si ces travaux nécessitent ou non le relogement des locataires, donner son avis sur l’éventuel préjudice subi par les locataires et leur trouble de jouissance éventuel, faire toutes remarques utiles, dire que l’expert remplira sa mission après consignation par moitié par chacune des parties qu’il plaira à la Cour de fixer,

à titre infiniment subsidiaire

— dans l’hypothèse où la Cour validerait le congé, dire que les consorts X disposeront d’un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour libérer les lieux,

— condamner M. Z au paiement d’une somme d’un montant de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et au paiement du coût du procès-verbal de constat du 14 septembre 2016, à hauteur de 409, 04 euros,

— condamner M. Z aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat des appelants.

M. Z, bailleur intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mai 2018, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles,

statuant à nouveau de ce chef

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter du 1^er février 2016 et jusqu’à la totale libération des lieux,

— condamner solidairement M. et M^me X aux dépens et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur l’opposabilité à M. F X et la validité du congé délivré le 17 juillet 2015

M. et M^me X font grief au premier juge d’avoir validé le congé pour vendre délivré par leur bailleur.

Ils font valoir que :

— le congé doit être déclaré inopposable à M. F X du fait qu’il ne lui a pas été notifié,

— le congé litigieux encourt, au surplus, la nullité parce que le prix de vente – 660 000 euros- est imprécis et donc indéterminé, l’objet du congé est également indéterminé en ce que le congé ne comporte aucun descriptif de l’appartement, le prix est manifestement surévalué compte tenu de l’état alarmant dans lequel se trouve l’appartement.

M. Z, qui poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a validé le congé litigieux, réplique que :

— le congé litigieux est bien opposable à M. X ; il résulte, en effet, de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les notifications ou significations faites par le bailleur sont opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ; or M^me B n’a jamais porté à la connaissance du bailleur son mariage avec M. X,

— à titre subsidiaire, la Cour dira que M. F X a renoncé à se prévaloir de l’inopposabilité du congé à son égard, dès lors que M. F X et son épouse ont, dans un premier temps et dans leurs premières conclusions devant le tribunal d’instance, contesté le prix demandé sans soulever l’inopposabilité de l’acte à l’égard de M. F X,

— le congé est précis, reproduit les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et respecte l’ensemble des dispositions légales exigées par ce texte,

— le prix figurant dans le congé – 660 000 euros – correspond à l’estimation faite avant la délivrance du congé, et est parfaitement déterminé, le congé n’ayant pas à mentionner les frais de la vente et notamment les frais notariés ; les locataires, à qui cette preuve incombe, ne rapportent pas la preuve du caractère manifestement excessif du prix proposé, qui est conforme aux prix du marché,

— l’appartement n’est nullement dans l’état catastrophique décrit pas les locataires ; l’affaissement du plancher n’est pas contesté, mais l’architecte mandaté par M. Z a relevé que cet affaissement était très ancien et que les déformations et fissures observées dues à l’ancienneté de l’immeuble et à sa qualité de construction, ne présentaient pas de risques sur le plan structurel ; M. Z a fait procéder, en 2011, à la réfection de l’installation électrique, qui est conforme,

— M. et M^me X ne peuvent prétendre que le bailleur aurait eu l’intention de les empêcher d’exercer leur droit de préemption alors qu’ils n’ont jamais manifesté leur intention d’acheter le bien loué et reconnaissent n’en avoir pas les moyens,

— la volonté de vendre de M. Z est motivée par sa situation financière et personnelle : vivant seul et sans enfant, âgé de 76 ans, en proie à des problèmes de santé importants, il souhaite disposer de liquidités pour pouvoir faire face à un éventuel besoin d’assistance ; pour financer sa quote-part dans les travaux votés par la copropriété, il a été contraint de souscrire un prêt bancaire de 118 000 euros,

Sur ce

a) Sur l’opposabilité du congé à M. F X

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».

La règle de la double notification des actes, lorsque le bien pris à bail est occupé par des époux, suppose donc, en vertu de ce texte, que le bailleur soit au courant de la situation matrimoniale du signataire du bail. Si le locataire était célibataire au moment de la conclusion du contrat et qu’il s’est marié après, le bailleur doit en être informé. À défaut, il n’a pas à respecter le principe des doubles notifications et le congé ou autre acte notifié au locataire en titre sera de plein droit opposable au conjoint. En outre, L’expression " portée à la connaissance du bailleur" implique qu’il y ait une démarche positive du locataire en direction du bailleur (Cass. 3^e civ., 19 octobre 2005, n°04-17.039). Il s’en déduit que la simple connaissance de la part du bailleur, par quelque moyen que ce soit, de la situation matrimoniale de son locataire ne suffit pas et qu’il y a lieu d’exiger une information par le locataire : L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi peser sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur. La preuve que cette information a bien été donnée incombe au preneur.

En l’espèce, ni le règlement du loyer par M. F X sur un compte bancaire ouvert à son seul nom, ni l’envoi par M^me Y d’un courrier électronique, le 3 mars 2015, à l’administrateur de biens en accolant à son propre nom celui de son époux, ni même le libellé de l’adresse émail de M^me Y G le nom de M. X, ne permettent de caractériser de la part de M^me Y une démarche positive visant à informer son bailleur de sa situation matrimoniale.

Il y a lieu, par surcroît, de relever que les avis d’échéance et les quittances de loyers sont toujours demeurés au seul nom de M^me Y et que le libellé, au conditionnel, du congé litigieux – " et pour le cas où l’intéressée serait mariée " l’huissier de justice ayant ajouté la mention manuscrite suivante " le voisin me déclare qu’il n’y a pas de Monsieur, raison pour laquelle je me ressaisis de la copie" – démontre que M. Z ignorait la situation matrimoniale de M^me Y.

Dès lors, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré le congé pour vendre signifié à la seule M^me Y opposable à son conjoint, M. F X.

b) Sur la validité du congé

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente instance, que :

«  lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local".

Pour s’opposer à la validation du congé, M. et M^me X font valoir que le caractère frauduleux du congé se déduit du fait que le congé litigieux serait imprécis et ne détaillerait pas les conditions de la vente projetée, et que le prix proposé était manifestement excessif, compte tenu, notamment, de l’état de l’appartement.

Le premier moyen, tiré du fait que le congé ne respecterait pas les formalités substantielles prévues par la loi quant au contenu de l’offre de vente, manque en fait.

En effet, le congé litigieux mentionne le prix de la vente – 660 000 euros et les modalités de paiement du prix – paiement comptant au jour de la signature de l’acte. Il précise également l’objet de la vente : le lot n°7 du règlement de copropriété, d’une superficie de 87,95 mètres carrés, selon la loi Carrez, représentant les 61/1 046èmes des charges communes générales. Le congé délivré à M^me Y reproduit, en outre, intégralement les dispositions des articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, le congé n’ayant pas à préciser le montant des frais notariés relatifs à la vente qui sont toujours à la charge de l’acquéreur, non plus que le régime fiscal de la vente, les époux X, particuliers, ne pouvant ignorer qu’ils devaient s’acquitter des droits d’enregistrement, les ventes d’appartements anciens n’étant pas assujetties à la taxe à la valeur ajoutée, c’est en vain que les époux X font grief à leur bailleur ne ne pas avoir indiqué, de manière précise, le prix de la vente.

Enfin, comme le relèvent à juste titre les intimés, au stade de l’offre de vente, les diagnostics techniques n’ont pas à être annexés au congé litigieux.

Il résulte de ces constatations que M^me Y, qui occupe l’appartement de M. Z depuis plus de trente ans, a parfaitement été éclairée sur l’objet et le prix de la vente et que le congé pour vendre lui a été régulièrement délivré.

Le deuxième et ultime moyen, tiré du caractère manifestement excessif du prix de vente proposé par le bailleur eu égard à l’état de l’appartement, soit 660 000 euros, correspondant à un prix au mètre carré de 7 504 euros, n’est pas davantage fondé.

En effet, les époux X, qui n’ont jamais manifesté leur intention d’acquérir le bien, ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que leur bailleur aurait intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de les dissuader de se porter acquéreurs,

étant, par ailleurs, précisé que l’on ne peut reprocher au bailleur de vouloir vendre au meilleur prix et que les évaluations versées aux débats ne permettent pas de qualifier le prix proposé par M. Z de manifestement excessif.

En effet, M. Z produit un avis de valeur établi par l’agence immobilière « Étude Saint Lambert » qui fait ressortir, au moment de la délivrance du congé, une valeur comprise entre 660 000 euros et 670 000 euros, net vendeur en précisant que cette évaluation tient compte des « points faibles » du bien immobilier : travaux de remise en état à prévoir – 800 à 1 000 euros hors taxes par mètre carré, plan de l’appartement à revoir, pas de double vitrage, peu de luminosité dans les pièces côté cour, immeuble de moyenne facture, parties communes simples.

Cet avis de valeur est confirmé par le prix au mètre carré, compris entre 6 453 euros et 9 459 euros, mentionné par le site internet « Meilleurs agents. com », pour l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement litigieux et par plusieurs annonces immobilières produites par les intimés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le prix proposé par M. Z, même compte tenu des travaux de rénovation à entreprendre, n’apparaît pas manifestement excessif par rapport aux prix du marché immobilier dans le secteur au jour de la délivrance du congé.

Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu’il a validé le congé du 17 juillet 2015.

II) Sur les demandes de sursis à statuer, de minoration du loyer, de travaux et d’expertise formées par M. et M^me X

Le jugement déféré étant confirmé en ce qu’il a validé le congé délivré à M^me Y, dit que cette dernière et son époux étaient occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion, les demandes de sursis à statuer, de minoration du montant du loyer à compter de la décision à intervenir, de travaux et d’expertise des appelants, réitérées en cause d’appel, ne peuvent être accueillies.

III) Sur le préjudice de jouissance des époux X

M. et M^me X sollicitent, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le paiement d’une somme de 37 150 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’ils estiment avoir subi sur ces cinq dernières années, cette somme correspondant à 50 % du montant du loyer acquitté sur la période considérée.

Ils font valoir que :

— l’appartement est dans un état alarmant témoignant d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent,

— le procès-verbal établi par un huissier de justice le 14 septembre 2016, fait apparaître que l’appartement est vétuste après trente ans d’occupation, insalubre et affecté de nombreux et graves désordres : le plancher s’affaisse dangereusement au point de rendre le logement à peine habitable ; la porte d’entrée ne ferme pas ; les murs de la cuisine se fissurent ; l’appartement est infesté de manière récurrente par des rats ; les volets tiennent mal et menacent de s’effondrer sur les passants,

— le logement n’est pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 : les branchements d’électricité ne sont plus conformes aux normes de sécurité et les dispositifs d’ouverture ne répondent pas aux besoins d’occupation normale du logement ; la plomberie est également hors normes ; il n’existe aucune ventilation adaptée dans les pièces humides (cuisine et salle de bains).

M. Z, bailleur intimé, qui conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il débouté les époux X de leur demande d’indemnisation, fait valoir que :

— l’appartement n’est pas dans l’état catastrophique décrit par M. et M^me X,

— les époux X n’ont, du reste, jamais adressé à leur bailleur la moindre mise en demeure et ils sollicitent un nouveau délai d’un an pour quitter les lieux, et chaque fois qu’un désordre a été signalé, M. Z a commandé les travaux de nature à y mettre fin : réparation d’un volet, travaux d’électricité réalisés en 2011,

— les époux X, en vertu de l’article 1146 du Code civil, ne peuvent prétendre à des dommages et intérêts, dès lors qu’il n’ont adressé à leur bailleur ni sommation ni mise en demeure par écrit

— les photographies versées aux débats par les appelants, non datées, sont sans valeur probante et ne donnent aucune certitude sur le lieu de leur prise,

— les clichés annexés au constat d’huissier sont trompeurs et ne reflètent pas le véritable état des lieux,

— l’affaissement du plancher, déjà constaté en 2009, n’est pas contesté mais ne présente pas de risques sur le plan structurel,

— la salle de bains comportait une ventilation à l’entrée dans les lieux qui a été bouchée par les locataires,

— les diagnostics versés aux débats ne font apparaître aucune anomalie de nature à rendre le logement inhabitable,

Sur ce

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 contraint le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et précise que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret. La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil Constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle (décision 2000- 436 DC du 7 décembre 2000) et l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (3^e Civ, 15 décembre 2004, no02-20.614). L’article 6 de la loi de 1989 fait peser aussi sur le bailleur une obligation de délivrer un local en bon état d’usage, de faire les réparations nécessaires, et d’assurer au preneur une jouissance paisible, en garantissant le preneur des vices ou défauts de la chose louée. Le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance d’un logement décent par une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes (3^e Civ, 3 février 2010, no08-21.205). Le seul fait que le locataire ait pris les lieux en l’état ne décharge pas non plus le bailleur de son obligation (3^e Civ, 2 février2010, no 09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail(3^e Civ, 4 juin 2013, no11-27.650).

L’indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3^e 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (3^e Civ, 29 avril 2009, n°08-12.261).

Le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d’entretien ou de réparation justifient une indemnisation du préjudice en résultant.

En l’espèce, les époux X invoquent un manquement de M. Z, leur bailleur, à son obligation de leur délivrer un logement décent, et versent aux débats, pour justifier de ce

manquement :

— des clichés photographiques non datés, en couleur; pris en gros plan faisant essentiellement apparaître des écaillements de peinture, en partie basse de certains murs, et sous un évier, la présence de cales sous des portes et sous certains meubles,

— un procès-verbal d’huissier de justice établi le 14 septembre 2016, accompagné de clichés photographiques en couleur, dans lequel l’huissier relève essentiellement : un mauvais état du bâti de la porte palière, comportant un affaissement, un affaissement du sol de la cuisine avec la présence d’une cale d’environ trois centimètres en-dessous du réfrigérateur, le mauvais état de la cloison située sous le meuble évier de la cuisine, des fissures au plafond de la cuisine, une dénivellation importante du sol dans la première pièce principale, un espace de plus de deux centimètres étant visible entre le sol et le bas de plinthes, des cales sous les meubles, des dénivellations du sol dans la deuxième pièce principale et dans la salle à manger, des fenêtres usagées dans la salle à manger, le « gong » du haut d’un volet droit étant, au surplus, descellé, des dénivellations importantes du sol dans les autres pièces, des traces d’infiltrations d’eau dans la parties basse de la salle de bains dans laquelle il n’existe pas de ventilation.

Il est produit, par ailleurs, des diagnostics immobiliers dont il ressort, pour l’essentiel, que seule l’installation électrique comporte des anomalies, qui devront être corrigées.

Toutefois, ces désordres – anomalies sur l’installation électrique et affaissement du plancher – sont insuffisants pour que le logement occupé par les époux X puisse être qualifié d’indécent, dès lors qu’il ressort d’un rapport de visite de l’immeuble par M. C, architecte, que les déformations des planchers sont anciennes et quelquefois d’origine et ne présentent pas de risques sur le plan structurel pour les occupants de l’immeuble, et que le technicien ayant procédé au diagnostic de l’installation électrique relève que si des anomalies demeurent à corriger, des mesures compensatoires ont été mises en 'uvre et que l’installation électrique est protégée par un dispositif différentiel et que l’ensemble des socles de prises de courant est de type à obturateur.

M. Z justifie, en outre, avoir fait procéder, en 2011, à la réfection de l’installation électrique dans la salle de bains et la cuisine et avoir fait réaliser différents travaux d’électricité dans le reste de l’appartement.

L’infestation de l’appartement par des rongeurs invoquée par les époux X n’est pas démontrée au vu des pièces versées aux débats.

Enfin, il n’est pas démontré par les époux X que les désordres constatés, qui n’ont donné lieu à aucune demande de travaux de la part des locataires avant la présente instance, auraient fait obstacle à la jouissance paisible des lieux, que le bailleur est tenu de leur assurer, le fait d’avoir dû poser des cales sous certains meubles ou certaines des portes de l’appartement ne pouvant caractériser le préjudice de jouissance dont il est demandé réparation à hauteur de la moitié des loyers payés durant les cinq dernières années.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

IV) Sur le préjudice moral des époux X (5 000 euros)

Le préjudice invoqué n’étant pas caractérisé, la Cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de cette demande.

V) Sur la demande de délai d’un an pour quitter les lieux

Les époux X, qui occupent dans droit ni titre l’appartement de M. Z depuis plus de trois ans, ont déjà bénéficié des délais de la procédure en interjetant appel de la décision déférée.

Aussi le jugement querellé sera-t-il confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de délai.

VI) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

M. Z sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, en faisant valoir que l’indemnité d’occupation a une nature indemnitaire, que l’attitude des époux X, qui n’ont pas libéré les lieux, fait obstacle à la vente de l’appartement et lui cause un préjudice consistant notamment dans le fait qu’il a été contraint de de contracter un emprunt pour faire face aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il sollicite donc la condamnation des époux X à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter du 1^er février 2016 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur ce

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre et comme le soutient à bon droit M. Z, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Toutefois, il n’est pas démontré par le bailleur que la valeur locative des lieux, compte tenu de leur vétusté, serait supérieure au loyer actuellement acquitté.

M. Z ne démontre pas non plus le préjudice qu’il allègue et qui résulterait d’une occupation sans bail, dès lors les époux X s’acquittent de leurs loyers et que, le bailleur possédant de nombreux autres lots dans l’immeuble, le lien de causalité entre, d’une part, l’occupation des lieux par les époux X et, d’autre part, la contraction par M. Z d’un emprunt bancaire pour faire face aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas établi.

C’est pourquoi le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

VII) Sur la demande en paiement des époux X du coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 14 septembre 2016 pour un montant de 409, 04 euros

Le débouté des époux X de l’ensemble de leurs prétentions emporte rejet de cette demande.

IX) Sur les demandes accessoires

Les époux X, qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M^me D Y, épouse X, et M. F X de leurs demandes;

Déboute M. H-I Z de sa demande incidente relative au montant de l’indemnité d’occupation ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum M^me D Y, épouse X, et M. F X à payer à M. H-I Z une indemnité de 5 000 euros ;

Condamne in solidum M^me D Y, épouse X, et M. F X aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par l’avocat de M. H-I Z, qui en fait la demande.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT