MINUTE N° 24/546

Copie exécutoire à :

— M^e Etienne STEIL

— M^e Valérie SPIESER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01602 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJHK

Décision déférée à la cour : ordonnance ( référé) rendue le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68066-2024-01591 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [C] [V]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68066-2024-01590 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M. L. Société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date 22 août 2019 à effet au 3 septembre 2019, la SAEML Habitation Moderne a donné à bail à Madame [C] [V] et Monsieur [J] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant versement d’un loyer mensuel de 382,20 euros, outre une provision sur charges de 236,39 euros et 4,43 euros au titre de la prestation de services de TV câblée.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEML Habitation Moderne a fait signifier, par acte d’huissier du 3 avril 2023, à Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une créance de 1 343,82 euros en principal représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 29 mars 2023.

Par acte d’huissier délivré le 19 juin 2023, la SAEML Habitation Moderne, a assigné en référé Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion des preneurs et les voir condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 2 249,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 5 juin 2023, assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir et à une indemnité d’occupation mensuelle de 682,41 euros, qui sera indexée de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à évacuation définitive et remise de clés, et en tout état de cause au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens et le coût de commandement de payer du 3 avril 2023.

A l’audience de plaidoirie, la bailleresse a maintenu sa demande formulée dans l’assignation et actualisé la dette locative à la somme de 766,19 euros au 9 janvier 2024. Elle a en outre indiqué s’opposer à des délais de paiement et ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement concernant les locataires.

Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [V], régulièrement assignés, n’ont pas comparus.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré la demande régulière et recevable ;

— constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 04 juin 2023 ;

— condamné solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] à payer à titre provisionnel à la SAEML Habitation Moderne la somme de 2 249,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 4 juin 2023, terme de mai inclus ;

— dit n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

— dit que Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

— condamné solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis au [Adresse 3], dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai ;

— ordonné l’expulsion de Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— condamné solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] à payer, à titre provisionnel, à la SAEML Habitation Moderne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

En tout état de cause,

— condamné in solidum Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] à payer à la SAEML Habitation Moderne la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Madame [C] [V] et Monsieur [D] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V] ont interjeté appel de cette décision le 18 avril 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 24 mai 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [V] demandent à la cour de :

— déclarer les consorts [V] recevables et bien fondés en leur appel ;

A titre principal

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et en conséquence, et statuant à nouveau,

— débouter la société Habitation Moderne de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— dire et juger que la situation des consorts [V] permet d’échelonner le paiement des sommes dues sur trois années, délai qui courra à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— accorder aux consorts [V] un délai de 36 mois à compter de la signification de l’arrêt à venir, pour s’acquitter de la dette locative ;

— dire et juger que pendant ce délai, les majorations d’intérêts encourues à raison du retard cesseront d’être dues ;

— prononcer la suspension de la résiliation judiciaire du bail et dire et juger que si l’apurement de la dette est respecté, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

En conséquence,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieux à procéder à son expulsion ;

— dire et juger que les consorts [V] ne sont redevables d’aucune indemnité d’occupation ;

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire l’expulsion venait à être confirmée

— accorder aux consorts [V] un délai de 36 mois à compter de la signification de l’arrêt à venir, pour s’acquitter de la dette locative ;

— dire et juger que pendant ce délai, les majorations d’intérêts encourues à raison du retard cesseront d’être dues ;

En tout état de cause,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à condamner les consorts [V] aux dépens de première instance ainsi qu’aux frais irrépétibles y afférant ;

Y ajoutant,

— débouter la société Habitation Moderne pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter la société Habitation Moderne de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les consorts [V] sollicitent un échelonnement de leur dette locative sur une période de trois ans, en raison de leur situation financière actuelle, qui ne leur permet pas de régler en totalité les sommes dues de manière immédiate. Ils font valoir que le premier juge a rejeté cette demande, invoquant l’absence d’informations concernant la situation professionnelle des locataires, bien que ceux-ci aient repris le paiement de leur loyer courant.

Ils soulignent qu’ils disposent de ressources suffisantes pour couvrir les loyers courants. Ils rappellent qu’ils ont régulièrement acquitté leurs loyers depuis le début de la procédure, et qu’ils traversent des difficultés financières qui ne sont nullement imputables à une quelconque mauvaise foi.

Les consorts [V] s’opposent également à la résiliation immédiate de leur bail, estimant que celle-ci ne saurait être envisagée que dans l’hypothèse d’un manquement au délai de paiement convenu.

Enfin, ils contestent la décision du premier juge ayant ordonné leur expulsion, soulignant que l’éducatrice de la protection de l’enfance a mis en évidence que l’expulsion nuirait à la stabilité de leurs enfants et précisent qu’ils entreprennent activement des démarches pour trouver un nouveau logement, afin d’éviter une expulsion sans solution de relogement.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, la SA Habitation Moderne SAEML demande à la cour de :

Sur l’appel principal

— déclarer les époux [V] irrecevables en leur appel et, en tous cas mal fondés ;

— le rejeter ;

— les débouter de toutes leurs fins et conclusions ;

— confirmer la décision entreprise ;

Subsidiairement,

En tant que de besoin, si par impossible la résiliation de plein droit du bail ne devait pas être confirmée,

Sur appel incident

— déclarer la SAEML Habitation Moderne recevable en son appel incident ;

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties concernant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] avec toutes conséquences de droit ;

— ordonner l’expulsion immédiate des époux [V] et tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V] à payer à la société Habitation Moderne les loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation qui sera prononcée et à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2024 la somme de 3 262,79 euros ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [J] [V] et Madame [C] à la concluante à compter de la résiliation à la somme mensuelle de 722,04 euros et condamner conjointement et solidairement M. [J] [V] et Mme [C] [V] à son paiement au profit de la concluante ;

— dire et juger que cette indemnité suivra la révision ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 2ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé ;

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges ;

— condamner in solidum Monsieur [J] [V] et Mme [C] [V] à verser à la société Habitation Moderne une indemnité de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les appelants aux entiers dépens des deux instances incluant le coût du commandement de payer.

La SAEML Habitation Moderne fait valoir que la dette locative, qui était de 1 343,82 euros à la date du commandement de payer, s’élève désormais à 3 262,79 euros. Elle indique que les époux [V] ne respectent pas leurs engagements de paiement, le loyer courant restant impayé et la dette locative n’ayant pas été apurée ; que le non-paiement des loyers et l’augmentation de la dette locative contredisent les affirmations des appelants selon lesquelles ils disposent de revenus suffisants pour apurer la dette, ce qui conduit à les priver du bénéfice d’un délai de paiement.

Elle fait valoir que le premier juge a à bon droit constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 juin 2023 ; que les appelants, qui n’ont effectué aucun paiement en décembre 2023 ni de janvier à mai 2024, sont de mauvaise foi, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L 142-3 du code des procédures civiles d’exécution.

A titre subsidiaire, elle a formé appel incident pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement grave des appelants à leurs obligations contractuelles, et plus particulièrement en raison de l’usage dérogatoire qu’ils font du logement (suroccupation) et des troubles de voisinage qu’ils génèrent. Elle précise que toutes les démarches entreprises par elle, y compris une tentative de conciliation judiciaire, se sont soldées par un échec.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la recevabilité de l’appel :

L’intimée soutient que l’appel est irrecevable, en ce que la demande des appelants vise un tiers à la procédure et un logement étranger aux débats.

Il sera relevé que le fait que les conclusions d’appel notifiées le 21 juin 2024 mentionnent à une reprise en qualité de bailleresse la société Alsace Habitat ainsi qu’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ne procède manifestement que d’une erreur

purement matérielle, qui n’est pas reprise dans le reste du dispositif de ces écritures et qui a été rectifiée dans le dispositif des écritures du 24 septembre 2024 ; que la Sa Habitation Moderne a bien été intimée en la procédure et a été à même de faire valoir ses moyens de défense ; qu’aucune irrecevabilité de l’appel n’est encourue.

Au fond :

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Selon les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, immédiatement applicable, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai, et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [V] ne contestent pas l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer signifié le 3 avril 2023, qu’ils n’ont pas acquitté dans le délai prescrit.

Cependant, il résulte des débats en appel que la SA Habitation Moderne a produit un relevé de compte locataire daté du 23 septembre 2024, faisant état d’un solde débiteur de 0,86 euros à la date du 19 septembre 2024. Ce document établit que les appelants ont bien apuré leur dette locative avant la date de l’audience, par des paiements en espèces à compter du 8 octobre 2023.

L’intimée a également produit un « décompte défendeur » daté du 23 septembre 2024, établi en exécution de l’ordonnance déférée, faisant état d’un solde restant dû de 1 558,32 euros, comprenant le principal, la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les indemnités d’occupation, la régularisation des charges, ainsi que divers frais, notamment les frais d’enquête. Il est néanmoins établi que les indemnités d’occupation et la régularisation des charges ont été acquittées selon le relevé précité.

Dès lors, l’arriéré ayant d’ores et déjà été entièrement apuré à la suite de la signification de l’ordonnance déférée, il convient de constater que le délai écoulé depuis l’introduction de l’instance a suffi à apurer la dette, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Par conséquent, il sera constaté que la condamnation à évacuer les lieux et le paiement de l’arriéré locatif ainsi que de l’indemnité d’occupation sont devenues sont objet.

En ce qui concerne la demande subsidiaire de l’intimée tendant au prononcé de la résiliation du bail pour troubles de voisinage, il convient de rappeler que, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile, la cour statuant dans le cadre de la procédure de référé ne peut se prononcer au-delà des pouvoirs attribués au juge des référés. Or, le prononcé de la résiliation d’un bail pour manquements des preneurs à leurs obligations relève d’une appréciation au fond. La demande de l’intimée à cet égard sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions de l’ordonnance déférée relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

La procédure étant due à la carence des locataires dans l’exécution de leur obligation de paiement des loyers, il convient de laisser à leur charge les dépens de l’instance d’appel.

Il serait, pour les mêmes motifs, inéquitable de laisser à la charge de l’intimée l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les époux [V] à payer à la SA Habitation Moderne la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 22 mars 2024 en ce qu’elle a :

— constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties avaient été acquis à la date du 4 juin 2023 ;

— condamné solidairement les époux [V] à payer à titre provisionnel à la SAEML Habitation Moderne la somme de 2 249,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 4 juin 2023, terme de mai inclus ;

— dit n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

— dit que Madame [C] [V] et Monsieur [J] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués ;

— ordonné l’expulsion des époux [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

— condamné solidairement les époux [V] à payer, à titre provisionnel, à la SAEML Habitation Moderne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à

compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Statuant à nouveau,

ACCORDE à Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V] un délai pour s’acquitter de la dette locative, suspendant les effets de la clause résolutoire du bail,

CONSTATE que l’arriéré a d’ores et déjà été apuré,

DIT qu’en conséquence, la clause résolutoire du bail est réputée ne pas avoir joué,

CONSTATE que les condamnations des époux [V] à évacuer les lieux, à payer une indemnité d’occupation et à payer l’arriéré locatif sont devenues sans objet,

DEBOUTE la SAEML Habitation Moderne de sa demande en paiement d’un arriéré locatif,

CONFIRME l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V] à la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [C] [V] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente